棚戶(hù)區(qū)危舊房改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

i目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目概況 41.3結(jié)論 8第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 102.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 102.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15第三章場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 173.1建設(shè)地址及項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 173.2建設(shè)條件 203.3場(chǎng)址與建設(shè)條件評(píng)價(jià) 23第四章改造模式及安置方案 244.1工程概況 244.2改造模式 244.3補(bǔ)償及安置方案 25第五章工程建設(shè)方案 265.1總體規(guī)劃方案 265.2建筑設(shè)計(jì) 345.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 44第六章公共工程建設(shè)方案 486.1給排水設(shè)計(jì)方案 486.2電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案 536.3通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案 666.4消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案 686.5人防工程設(shè)計(jì)方案 756.6室外工程設(shè)計(jì)方案 82第七章節(jié)能節(jié)水分析 867.1設(shè)計(jì)依據(jù) 867.2節(jié)能概況 877.3項(xiàng)目能源消耗分析 877.4節(jié)能措施 907.5節(jié)水措施 95第八章環(huán)境保護(hù) 968.1項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 968.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 968.3環(huán)境保護(hù)措施 978.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 98第九章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 999.1概述 999.2勞動(dòng)安全對(duì)策與措施 999.3安全衛(wèi)生措施 1009.4消防認(rèn)識(shí) 1019.5消防措施 101第十章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 10310.1項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu) 10310.2運(yùn)營(yíng)期機(jī)構(gòu)設(shè)置及定員 10410.3工作制度 10410.4人員培訓(xùn) 105第十一章工程招標(biāo) 10611.1項(xiàng)目建設(shè)管理要求 10611.2招標(biāo)依據(jù) 10711.3招標(biāo)方式 10711.4招標(biāo)組織形式 10711.5招標(biāo)內(nèi)容和范圍 108第十二章項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 10912.1建設(shè)工期 10912.2施工進(jìn)度計(jì)劃安排 10912.3項(xiàng)目進(jìn)度表 109第十三章投資估算和資金籌措 11113.1投資估算依據(jù) 11113.2估算的范圍 11213.3建設(shè)總投資估算 11213.4項(xiàng)目投資資金籌措 11313.5資金使用計(jì)劃 113第十四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 12414.1評(píng)價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)據(jù) 12414.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 12414.3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和稅金、城建及教育附加估算 12413.3土地增值稅估算 12514.4總成本費(fèi)用估算 12514.5利潤(rùn)及盈利能力分析 12514.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 126第十五章效益評(píng)價(jià) 12715.1社會(huì)效益分析 12715.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 12915.3效益分析結(jié)論 129第十六章研究結(jié)論與建議 13116.1研究結(jié)論 13116.2建議 132PAGE123第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)棚戶(hù)區(qū)危舊房改造項(xiàng)目1.1.2承辦單位XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2009年，是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、土石方工程、園林綠化工程等具有較強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力、工程技術(shù)力量和專(zhuān)業(yè)水平的本地企業(yè)。公司自成立以來(lái)，對(duì)內(nèi)遵循“服務(wù)社會(huì)奉獻(xiàn)美好”的原則，對(duì)外奉行“信譽(yù)至上，質(zhì)量第一”的宗旨。憑著公司多年的不懈努力，得到了廣大客戶(hù)的信賴(lài)和支持。公司秉承“讓更多人享受美好生活、美化城市”的企業(yè)使命，用企業(yè)的核心價(jià)值觀—“守諾擔(dān)任，共同發(fā)展”來(lái)指導(dǎo)各項(xiàng)工作，立志成為“客戶(hù)滿(mǎn)意開(kāi)發(fā)商”。公司擁有一支房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管理團(tuán)隊(duì)，有一支訓(xùn)練有素的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍，并以“質(zhì)量第一，信譽(yù)第一，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，為客戶(hù)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工程施工管理、售后跟蹤產(chǎn)權(quán)辦理等完善的一站式服務(wù)，以及物業(yè)管理服務(wù)等，讓客戶(hù)無(wú)后顧之憂(yōu)。多年以來(lái)，公司以豐富的工作經(jīng)驗(yàn)以及雄厚的技術(shù)力量多多家項(xiàng)目施工建設(shè)、裝修、提供建筑材料等取得客戶(hù)一致好評(píng)，并永續(xù)合作。在同行內(nèi)享有非常高的知名度及誠(chéng)信度。公司希望在未來(lái)的發(fā)展上，能廣泛有好地與社會(huì)各界同仁合作，為祖國(guó)的繁榮昌盛和美麗明天竭盡綿力。1.1.3編制依據(jù)（1）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）；（2）原國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版；（3）國(guó)頒《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（計(jì)辦投資[2002]15號(hào)）；（4）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）；（5）《海南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展保障性住房的意見(jiàn)》（瓊府〔2010〕64號(hào)）；（6）《海南省保障性住房管理暫行辦法》（瓊府〔2010〕66號(hào)）；（7）《海南省保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房套型建筑面積標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（瓊建安居辦〔2011〕1號(hào)）；（8）《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（瓊府〔2014〕26號(hào)）；（9）省建設(shè)廳制定的《海南省保障性住房建設(shè)技術(shù)規(guī)定》；（10）中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文《城市建設(shè)部分》；（11）《XX市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》；（12）《XX市吉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃》（2011-2020）；（13）《XX市月川片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2011.4）；（14）《XX市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于貫徹海南省住建廳〈建筑工程安全防護(hù)、文明施工措施費(fèi)用及使用管理規(guī)定〉的通知》（三住建[2011]595號(hào)）；（15）《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX市2017年棚戶(hù)區(qū)改造備選項(xiàng)目計(jì)劃表的通知》（三府〔2016〕269號(hào)）；（16）《吉陽(yáng)區(qū)2017年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間計(jì)劃表》（16）國(guó)家建設(shè)部有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范；（17）本次進(jìn)行實(shí)地調(diào)研收集到的項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料。1.1.4項(xiàng)目提出的理由XX市作為棚改試點(diǎn)城市之一，近年來(lái)把棚戶(hù)區(qū)改造作為完善城市功能、優(yōu)化城市形態(tài)、改善人居環(huán)境、提升城市品質(zhì)的重要民生項(xiàng)目來(lái)抓。按照《XX市2013-2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃(簡(jiǎn)本)》及《2013-2017年城市棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃表》要求，XX市自2014年開(kāi)始大面積啟動(dòng)城市棚戶(hù)區(qū)改造，并將棚戶(hù)區(qū)改造列為保障性住房的重點(diǎn)工程，采取先安置后拆遷的做法，此舉充分考慮居民需求，避免產(chǎn)生居民過(guò)渡期間生活不便的問(wèn)題。XX市計(jì)劃至2017年四年內(nèi)實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造共計(jì)49613戶(hù)，改造面積約1323萬(wàn)平方米，惠及全市近20萬(wàn)居民。XX片區(qū)棚改項(xiàng)目位于月川橋頭的XX尾，項(xiàng)目建筑由規(guī)劃局、原經(jīng)濟(jì)局（現(xiàn)商務(wù)局），市綜合開(kāi)發(fā)辦及組織部共四個(gè)單位的宿舍組成。一年以來(lái)，XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司走訪(fǎng)了該片區(qū)，并聽(tīng)取了四家單位的在住業(yè)主及周邊群眾的反饋意見(jiàn)：“我們作為政府機(jī)關(guān)的工作人員、離退職工，希望能住上一個(gè)無(wú)安全隱患、配套齊全，環(huán)境優(yōu)美的家；可多年來(lái)自己的房屋已構(gòu)成危房，至今尚未改造，每天都過(guò)著提心吊膽的日子，多年的訴求均未得到解決，希望有企業(yè)來(lái)改造，能給予原地安置，了卻多年的擔(dān)憂(yōu)及心愿”。鑒于上述情況，為能盡快消除四家單位職工宿舍樓的居住安全問(wèn)題，及相應(yīng)XX市委、市政府“雙城雙修”、建設(shè)“海綿城市”的重要策略。為此，XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出XX市棚戶(hù)區(qū)XX危舊房改造項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目也列入《吉陽(yáng)區(qū)2017年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間計(jì)劃表》之中，為吉陽(yáng)區(qū)2017年棚改任務(wù)之一，項(xiàng)目的建設(shè)具有極其重大的意義。1.2項(xiàng)目概況1.2.1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市月川橋頭的XX尾。1.2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總規(guī)劃改造用地面積為15466.7m2（約23.2畝），計(jì)劃將其中的7.0畝地用于安置房建設(shè)，就地安置區(qū)內(nèi)職工，其余的16.2畝用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建筑面積為96523.0m2，計(jì)容建筑面積69003.0m2，其中住宅46003.0m2、安置房23000.0m2；不計(jì)容建筑面積27520.0m2，其中太陽(yáng)能補(bǔ)償面積1600.0m2、架空層2360.0m2、地下室23560.0m2。項(xiàng)目共建設(shè)住宅624戶(hù)（其中安置戶(hù)120戶(hù)），停車(chē)位624個(gè)。2、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括現(xiàn)有場(chǎng)地建筑拆除工程以及新建建筑土建工程，以及相配套的給排水、供電、綠化、道路及其他的公共配套設(shè)施，及周邊市政配套工程，以此滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)的生活需要。1.2.3項(xiàng)目投入總資金與資金籌措本項(xiàng)目總投資為51108.82萬(wàn)元，其中安置房建設(shè)投資19619.45萬(wàn)元，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資31489.37萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表1-1。表1-1項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）所占比例（%）備注1安置房建設(shè)費(fèi)19619.4538.391.1+1.2+1.31.1工程費(fèi)用14950.3829.251.2工程建設(shè)其他費(fèi)用3215.786.29含拆遷補(bǔ)償費(fèi)1472.00萬(wàn)元1.3預(yù)備費(fèi)1453.292.842房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)31489.3761.612.1+2.2+2.32.1工程費(fèi)用25238.7249.382.2工程建設(shè)其他費(fèi)用3918.117.672.3預(yù)備費(fèi)2332.554.563項(xiàng)目總投資51108.82100.001+2本項(xiàng)目總投資為51108.82萬(wàn)元，資金來(lái)源全部由業(yè)主自籌。1.2.4建設(shè)條件1、交通條件本項(xiàng)目用地接X(jué)X尾，東臨河?xùn)|路，處于迎賓路、河?xùn)|路、解放路及金雞嶺路四路交匯的區(qū)域，交通極其便利。2、給排水條件3、供電條件項(xiàng)目區(qū)附近現(xiàn)有多個(gè)110KV變電站及多條10KV輸電線(xiàn)路，電力供應(yīng)充足，能有效滿(mǎn)足項(xiàng)目用電需求，直接就近引用即可。4、材料供應(yīng)條件項(xiàng)目所在地附近均有石料及砂料供應(yīng)，而且運(yùn)輸十分便利。鋼材、水泥等建設(shè)材料在項(xiàng)目所在地均能購(gòu)買(mǎi)。因此，本項(xiàng)目原材料供應(yīng)條件是良好的。5、政府重視、支持條件《實(shí)施意見(jiàn)》從稅費(fèi)優(yōu)惠、拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅；資金問(wèn)題、政府投入、信貸支持、民間資本三方參與；土地供應(yīng)、安置房用地納入各市縣年度土地供應(yīng)計(jì)劃；行政審批、減環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)手續(xù)、縮時(shí)限等方面確保棚戶(hù)區(qū)改造工作的貫徹落實(shí)?！秾?shí)施意見(jiàn)》還提出各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)要把棚戶(hù)區(qū)改造工作提上重要議事日程，科學(xué)規(guī)劃，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加快實(shí)施。1.2.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表1-1所示。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量備注一建設(shè)指標(biāo)1用地面積㎡15466.7共23.2畝，其中安置區(qū)7.0畝，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)16.2畝2建筑占地面積㎡2690.03總建筑面積㎡96523.04計(jì)容積率面積㎡69003.0其中住宅㎡46003.0可售安置房㎡23000.0就地安置5不計(jì)容積率面積㎡27520.0其中太陽(yáng)能補(bǔ)償㎡1600.0架空面積㎡2360.0地下室㎡23560.0地下2層，其中安置區(qū)地下室8000.0m26住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)624其中安置120戶(hù)7建筑密度%17.48容積率4.59綠地率%35.010停車(chē)位個(gè)624戶(hù)比1:1其中地上個(gè)50地下個(gè)574二財(cái)務(wù)指標(biāo)1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元51108.822項(xiàng)目房產(chǎn)銷(xiāo)售收入萬(wàn)元69004.53銷(xiāo)售稅金及附加費(fèi)萬(wàn)元3795.24印花稅萬(wàn)元34.55土地增值稅萬(wàn)元1114.66項(xiàng)目總成本費(fèi)用萬(wàn)元61459.57項(xiàng)目利潤(rùn)總額萬(wàn)元2600.78所得稅萬(wàn)元650.29凈利潤(rùn)萬(wàn)元1950.510投資利潤(rùn)率%3.821.3結(jié)論1.3.1研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹落實(shí)《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（瓊府〔2014〕26號(hào)）的具體體現(xiàn)，也是符合《XX市2013-2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃（簡(jiǎn)本）》及《XX市吉陽(yáng)區(qū)2017年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間計(jì)劃表》棚改計(jì)劃要求，是逐步實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)有力舉措，是響應(yīng)XX市委、市政府推行“雙城”、“雙修”及“海綿城市”建設(shè)的具體舉措。（2）項(xiàng)目建設(shè)是改善XX人民生活環(huán)境，為XX人民提供安全、衛(wèi)生和文明的生活條件，已成為鞏固和提高XX人民生活幸福指數(shù)一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)，也是XX市社會(huì)發(fā)展領(lǐng)域的重要的民生問(wèn)題。因此，項(xiàng)目建設(shè)不僅是“民心工程”、“民生工程”，更是一項(xiàng)“德政工程”。本項(xiàng)目建成后，可使XX城區(qū)120戶(hù)政府職工約420人告別“憂(yōu)居”，更能實(shí)現(xiàn)建設(shè)“新型城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量；改善片區(qū)職工居住環(huán)境及生活質(zhì)量，對(duì)構(gòu)建和諧、穩(wěn)定、安康的社會(huì)氛圍將起到積極推動(dòng)作用，具有十分顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。（3）本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)可靠、建設(shè)規(guī)模合理、投資估算合理，項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生顯著的社會(huì)效益。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。1.3.2建議（1）切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程預(yù)算、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。（2）應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、供電、道路等工程的銜接，以保證項(xiàng)目施工建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的需要。（3）切實(shí)做好項(xiàng)目施工組織工作，保證各項(xiàng)工程施工順利進(jìn)行。（4）切實(shí)做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。對(duì)資金的籌集、撥付、監(jiān)督進(jìn)行了規(guī)定，實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)管理、分賬核算、專(zhuān)款專(zhuān)用，在資金撥付時(shí)，會(huì)同銀行進(jìn)行監(jiān)管，確保資金規(guī)范使用。（5）項(xiàng)目實(shí)施要高度重視當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)，避免對(duì)小區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境造成破壞。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景2.1.1加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造正當(dāng)時(shí)棚戶(hù)區(qū)改造既是民生工程，也是發(fā)展工程，還是新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)工程。加大我省棚戶(hù)區(qū)改造力度，是進(jìn)一步保障民生、改善困難群眾住房條件的迫切需要。2014年5月，省政府第20次常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)了《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》）?！秾?shí)施意見(jiàn)》明確了棚戶(hù)區(qū)改造工作的整體要求、基本原則、實(shí)施范圍、保障措施和政策支持等，提出從2014年至2017年，全省規(guī)劃改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)16.12萬(wàn)戶(hù)。同時(shí)，加快棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也大有裨益。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)最重要的是擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力又在于城鎮(zhèn)化。而當(dāng)前我們?cè)谕七M(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，城鄉(xiāng)之間“二元結(jié)構(gòu)”還沒(méi)有得到根本改變，城鎮(zhèn)內(nèi)部“二元結(jié)構(gòu)”現(xiàn)象又在顯現(xiàn)，在不少城市一邊是高樓大廈、一邊又是低矮破舊的“棚戶(hù)區(qū)”。因此，加快棚戶(hù)區(qū)改造，加大這個(gè)領(lǐng)域的民生投入，本身就是結(jié)構(gòu)調(diào)整，是轉(zhuǎn)方式的應(yīng)有之義。2.1.2我省也在加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造《實(shí)施意見(jiàn)》提出2014—2017年全省規(guī)劃改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)16.12萬(wàn)戶(hù)。加上2013年已改造的1.53萬(wàn)戶(hù)，占全國(guó)計(jì)劃1000萬(wàn)戶(hù)的1.8%。其中國(guó)有墾區(qū)危房改造2.77萬(wàn)戶(hù)，加上2013年已改造的1.13萬(wàn)戶(hù)，占全國(guó)國(guó)有墾區(qū)改造計(jì)劃80萬(wàn)戶(hù)的4.9%。而2013年我省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的0.55%，人口占全國(guó)的0.66%。所以我省的棚戶(hù)區(qū)改造力度在全國(guó)來(lái)說(shuō)還是很大的。我省棚戶(hù)區(qū)改造工作已在按照編制規(guī)劃，分年度、分類(lèi)別扎實(shí)推進(jìn)。據(jù)悉，國(guó)家下達(dá)計(jì)劃25108套（戶(hù)），我省自加壓力，2017年棚戶(hù)區(qū)改造指導(dǎo)性計(jì)劃34145套（戶(hù)），其中城市棚戶(hù)區(qū)30618套（戶(hù)）；國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)800套（戶(hù)）；墾區(qū)危房2727套（戶(hù)）。棚戶(hù)區(qū)住房2017年改造基本建成14277套。特別是?？?、XX等地，組建了常設(shè)的棚改管理機(jī)構(gòu)或領(lǐng)導(dǎo)小組，并積極構(gòu)建融資平臺(tái)，更新融資理念，加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的推進(jìn)進(jìn)程。2.1.3XX市棚改相關(guān)情況1、XX市2017年棚改計(jì)劃按照《XX市2013-2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃(簡(jiǎn)本)》及《2013-2017年城市棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃表》要求，XX市自2014年開(kāi)始大面積啟動(dòng)城市棚戶(hù)區(qū)改造，并將棚戶(hù)區(qū)改造列為保障性住房的重點(diǎn)工程，采取先安置后拆遷的做法，此舉充分考慮居民需求，避免產(chǎn)生居民過(guò)渡期間生活不便的問(wèn)題。XX市計(jì)劃至2017年四年內(nèi)實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造共計(jì)49613戶(hù)，改造面積約1323萬(wàn)平方米，惠及全市近20萬(wàn)居民。根據(jù)《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX市2017年棚戶(hù)區(qū)改造備選項(xiàng)目計(jì)劃表的通知》（三府〔2016〕269號(hào)）的文件精神，XX市住建局對(duì)該市棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行了摸底調(diào)查，優(yōu)選了改造迫切、成熟度高的17個(gè)改造項(xiàng)目，納入2017年改造計(jì)劃，共涉及15431戶(hù)，比國(guó)家和省下達(dá)的任務(wù)多出6875戶(hù)。其中，XX市政府將主導(dǎo)實(shí)施改造12267戶(hù)，社會(huì)企業(yè)將參與實(shí)施改造3164戶(hù)。新一年的棚改計(jì)劃占地9296.99畝，涉及房屋征收面積401萬(wàn)余平方米。涉及改造的17個(gè)項(xiàng)目如下：吉陽(yáng)區(qū)：臨春村片區(qū)改造項(xiàng)目、丹州小區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)片區(qū)改造項(xiàng)目、榆亞路一號(hào)危舊房改造項(xiàng)目、河?xùn)|路改造項(xiàng)目、海南熱帶海洋學(xué)院擴(kuò)建安置建設(shè)項(xiàng)目；天涯區(qū)：南邊海環(huán)河口片區(qū)改造項(xiàng)目、西瓜及芒果村改造項(xiàng)目、陽(yáng)光海岸片區(qū)改造項(xiàng)目、港務(wù)局片區(qū)改造項(xiàng)目、五交化片區(qū)改造項(xiàng)目；崖州區(qū)：南山安置區(qū)改造項(xiàng)目；海棠區(qū)：灣坡片區(qū)改造項(xiàng)目、滕海片區(qū)改造項(xiàng)目、藤橋及林旺二期改造項(xiàng)目、青田片區(qū)改造項(xiàng)目、洪風(fēng)片區(qū)改造項(xiàng)目（還包括鹿港溪山、下洋田第二片區(qū)、教育巷片區(qū)、吳春園片區(qū)、中投悅府等D級(jí)城市危房及社會(huì)參與實(shí)施改造項(xiàng)目）。2、XX市“十三五”棚改規(guī)劃《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工程，將棚戶(hù)區(qū)改造作為XX市完善城市功能、提升城市品位、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善民生、優(yōu)化業(yè)態(tài)布局、鑄造精品城市的重要契機(jī)和重要抓手，加大資金、土地、規(guī)劃和稅收等方面的政策支持力度，重點(diǎn)推進(jìn)集中連片的棚戶(hù)區(qū)改造，穩(wěn)步推進(jìn)非成片棚戶(hù)區(qū)、零星危舊房改造。嚴(yán)厲打擊違法建筑，堅(jiān)持“嚴(yán)查存量、嚴(yán)禁增量”，始終保持高壓態(tài)勢(shì)，特別要做好建筑垃圾清運(yùn)和拆后土地利用。為確保棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)范、有序地進(jìn)行，XX市將嚴(yán)格遵循五項(xiàng)原則：一是以人為本，讓利于民；二是科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施；三是政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作；四是因地制宜，結(jié)合實(shí)際；五是統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。在棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中，XX市將成立棚戶(hù)區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，市發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、執(zhí)法等職能部門(mén)主要負(fù)責(zé)人任小組成員。同時(shí)，將棚戶(hù)區(qū)改造工作納入各職能部門(mén)年度綜合目標(biāo)考核內(nèi)容，確保棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)落到實(shí)處。3、出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)XX市棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》XX市將出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)XX市棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確各項(xiàng)扶持政策，為項(xiàng)目實(shí)施“好事辦好”提供制度保障。例如：在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，市發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建等部門(mén)簡(jiǎn)化審批流程，大大縮短前期工作時(shí)間。XX市將根據(jù)各項(xiàng)目特點(diǎn)，分類(lèi)實(shí)施改造，采用三種不同改造模式：政府改造模式、招商改造模式和用地單位自主改造模式。計(jì)劃利用幾年時(shí)間，將以集中成片改造為主，優(yōu)先安排連片規(guī)模較大、居住條件困難、結(jié)構(gòu)和消防安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的項(xiàng)目。為確保棚戶(hù)區(qū)改造工作能夠真正成為解決住房問(wèn)題的安居工程、民心工程、和諧工程，XX將主要從以下幾個(gè)方面著手：一是優(yōu)化選址，保障居民生活便利。安置房建設(shè)選址原則是就地、就近選址，盡可能選擇交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全的城區(qū)進(jìn)行建設(shè)。二是以人為本，科學(xué)規(guī)劃。安置房均按照商品房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，使用功能齊全，并確保周邊配套設(shè)施、供水、供電、供氣和寬帶網(wǎng)絡(luò)均同期交付使用。三是多措并舉，確保工程質(zhì)量安全。嚴(yán)格按照?qǐng)?zhí)行國(guó)家相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，保證每季度就安全、質(zhì)量和基建程序等方面進(jìn)行全面徹底的檢查，打造優(yōu)質(zhì)民心工程。四是公開(kāi)透明，陽(yáng)光分配。廣泛宣傳棚改政策，做到政策入戶(hù)，讓群眾心中有數(shù)；嚴(yán)格執(zhí)行“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”的審核程序，堅(jiān)持公開(kāi)、搖號(hào)分配。五是棚戶(hù)區(qū)改造的重點(diǎn)——后續(xù)管理。為確保居民拆遷后“住得進(jìn)、住得穩(wěn)、住得好”，XX市將安置區(qū)后續(xù)管理工作做為棚戶(hù)區(qū)改造的重點(diǎn)。為了進(jìn)一步保障安置居民在新環(huán)境中安居樂(lè)業(yè)，所有項(xiàng)目均采用公開(kāi)競(jìng)聘方式擇優(yōu)選取管理水平高、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)管理公司?？紤]到安置居民中存在部分低收入人群，入住后可能無(wú)法繳納物業(yè)管理費(fèi)而面臨“住不起、住不穩(wěn)”的困境。為解決衍生的此類(lèi)新問(wèn)題，一方面采取“以工代費(fèi)”，緩解物業(yè)繳費(fèi)壓力，例如：小區(qū)幼兒園員工、保安、保潔等崗位優(yōu)先聘用小區(qū)居民；另一方面在棚改項(xiàng)目中配套建設(shè)商鋪，用所得收益彌補(bǔ)物業(yè)管理的資金缺口，確保后續(xù)管理工作可持續(xù)發(fā)展。2.1.4XX市吉陽(yáng)區(qū)2017年棚改計(jì)劃情況根據(jù)《吉陽(yáng)區(qū)2017年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間計(jì)劃表》的年度棚改計(jì)劃要求，2017年新增棚改任務(wù)16個(gè)。分別為：臨春村片區(qū)改造、海羅村改造、薄厚村棚戶(hù)區(qū)改造、南丁村危房改造、海洋學(xué)院擴(kuò)建安置項(xiàng)目、單州小區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)片區(qū)改造、河?xùn)|路改造、鹿港溪山改造、百合公寓及隨緣河畔三期D級(jí)危房改造、大東海鹿鳴小區(qū)危房改造、教育巷片區(qū)改造、下洋田第二片區(qū)舊城改造、XX片區(qū)改造、網(wǎng)枝村改造、南新農(nóng)場(chǎng)改造等16個(gè)棚改任務(wù)。本項(xiàng)目為XX危舊房改造項(xiàng)目，屬于XX市吉陽(yáng)區(qū)2017年棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃之一，項(xiàng)目的建設(shè)極其迫切。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，是保障和改善民生、實(shí)現(xiàn)黨的十八大提出“在住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活”目標(biāo)的重大舉措，是促進(jìn)社會(huì)和諧、走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路的客觀需要，也是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的有效途徑。實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，不僅有利于加快解決低收入居民住房困難問(wèn)題，而且有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；不僅有利于改善城市面貌和城市環(huán)境，而且有利于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，是一項(xiàng)一舉多得的重大民生工程。1、項(xiàng)目建設(shè)是貫徹政府有關(guān)民生政策的具體舉措本項(xiàng)目的建設(shè)符合XX市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與XX城市發(fā)展程度相適應(yīng)，建成后將為四家單位的職工提供一處具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)，滿(mǎn)足入住居民居住生活環(huán)境條件的安逸性、舒適性和安全性的要求。棚戶(hù)區(qū)改造是實(shí)施保障性安居工程的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)的重要舉措，對(duì)于增投資擴(kuò)消費(fèi)、保增長(zhǎng)惠民生都具有重要作用，也是貫徹落實(shí)《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于加快推進(jìn)XX市棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》的具體舉措。2、項(xiàng)目建設(shè)是完善片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的需要XX危房片區(qū)現(xiàn)主要集中居住了政府相關(guān)部門(mén)職工，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，不利于政府工程人員的身心需要，因此應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理改造，建設(shè)一批配套性強(qiáng)的住宅及市政設(shè)施，并綜合利用臨近XX河河邊綠林打造良好的居住環(huán)境，完善片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)建設(shè)。3、項(xiàng)目建設(shè)是提高片區(qū)土地利用率的需要目前，該改造片區(qū)的道路、住宅布局極不合理，土地利用率低，造成了土地資源浪費(fèi)。本項(xiàng)目整合四家單位的土地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成具有現(xiàn)代建筑景觀風(fēng)貌的綜合片區(qū)。通過(guò)集約利用土地，提高開(kāi)發(fā)檔次，實(shí)現(xiàn)市中心土地的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升城市形象和品位。4、項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)發(fā)展的需要本項(xiàng)目的建設(shè)將帶動(dòng)本地段的發(fā)展，拉動(dòng)人民群眾消費(fèi)，為當(dāng)?shù)卣?cái)政部門(mén)增加稅收，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。在項(xiàng)目的具體實(shí)施和運(yùn)作中，可為當(dāng)?shù)厥I(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機(jī)會(huì)。第三章場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件3.1建設(shè)地址及項(xiàng)目用地現(xiàn)狀3.1.1建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于XX市月川橋頭的XX尾。項(xiàng)目地塊接X(jué)X尾，東臨河?xùn)|路，西臨XX河，南面為山水天域小區(qū)，北面為山水晴灣小區(qū)。圖3-1項(xiàng)目建設(shè)選址示意圖3.1.2用地面積及土地權(quán)屬本項(xiàng)目總規(guī)劃改造用地面積為15466.7m2（約23.2畝），其中規(guī)劃局宿舍區(qū)6.3畝、商務(wù)局宿舍區(qū)2.7畝、市綜合開(kāi)發(fā)辦宿舍區(qū)8.6畝、組織部宿舍區(qū)及周邊停車(chē)場(chǎng)5.6畝，土地權(quán)屬為四家單位住宿用地。根據(jù)《XX市月川片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（2011.4），地塊用地性質(zhì)均為二類(lèi)居住用地。3.1.3項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)狀1、場(chǎng)址現(xiàn)狀該地塊為無(wú)規(guī)則多邊形，場(chǎng)地地勢(shì)比東側(cè)河?xùn)|路低約1.5米，本項(xiàng)目擬對(duì)用地進(jìn)行約1米高的回填土再進(jìn)行建設(shè)。用地范圍內(nèi)綠地率極低，零星分布，幾乎沒(méi)有任何景觀價(jià)值。院內(nèi)環(huán)境臟差亂，建筑屋面防水層老化，漏水嚴(yán)重，墻體脫落，電線(xiàn)老化嚴(yán)重且布置凌亂。主要的場(chǎng)址現(xiàn)狀如下圖3-2所示。圖3-2項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)狀圖2、場(chǎng)址內(nèi)主要的建筑現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)址建筑主要由規(guī)劃局、原經(jīng)濟(jì)局（現(xiàn)商務(wù)局），市綜合開(kāi)發(fā)辦及組織部共四個(gè)單位的宿舍樓組成。目前，規(guī)劃局、市綜合開(kāi)發(fā)辦兩個(gè)單位的宿舍樓于2005年已構(gòu)成危房，均被鑒定為D級(jí)危房（詳見(jiàn)附件4《危房鑒定報(bào)告》）。商務(wù)局宿舍樓也破損嚴(yán)重，房屋破舊及脫落嚴(yán)重。主要的建筑布局詳見(jiàn)下圖3-3所示。圖3-3項(xiàng)目地塊內(nèi)建筑布局現(xiàn)狀3、項(xiàng)目規(guī)劃改造范圍內(nèi)建筑面積統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目規(guī)劃改造范圍內(nèi)規(guī)劃局、原經(jīng)濟(jì)局（現(xiàn)商務(wù)局）、市綜合開(kāi)發(fā)辦及組織部等四家單位現(xiàn)狀宿舍區(qū)建筑面積及戶(hù)數(shù)統(tǒng)計(jì)如下表3-1所示。表3-1本項(xiàng)目規(guī)劃改造范圍內(nèi)涉及建筑面積及戶(hù)數(shù)一覽表序號(hào)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)套內(nèi)面積（m2）結(jié)構(gòu)備注1規(guī)劃局宿舍區(qū)385100.0框架結(jié)構(gòu)2商務(wù)局宿舍區(qū)213625.0框架結(jié)構(gòu)3市綜合開(kāi)發(fā)辦宿舍區(qū)254575.0框架結(jié)構(gòu)含二層樓房4組織部宿舍區(qū)365200.0框架結(jié)構(gòu)合計(jì)120.018500.03.1.3區(qū)位及周邊環(huán)境分析項(xiàng)目位于迎賓路、河?xùn)|路、解放路及金雞嶺路四路交匯的區(qū)域，交通極其便利。周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)成熟，商業(yè)發(fā)達(dá)，方圓一公里內(nèi)已建成山水晴灣、山水天域、金雞嶺花園山莊、鳳凰水城等多個(gè)高端樓房，周邊分布有多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，農(nóng)墾XX醫(yī)院與項(xiàng)目區(qū)隔河相望，公共配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目周邊環(huán)境詳見(jiàn)下圖3-4所示。圖3-4項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析示意圖3.2建設(shè)條件3.2.1自然條件1、氣候條件XX市屬于熱帶海洋季風(fēng)氣候區(qū)，臺(tái)風(fēng)頻繁，干濕交替明顯，終年無(wú)霜，冬短夏長(zhǎng)。年平均氣溫25.4°C，最冷月均氣溫23°C，最熱月均氣溫29.7°C。年輻射總量達(dá)140～170千卡/平方厘米。年日照時(shí)數(shù)1950～2950小時(shí)。年均降雨量達(dá)1190毫米，降雨量集中于5～10月為雨季，占年雨量的75%～90%，11～4月為旱季。受季風(fēng)、海風(fēng)和臺(tái)風(fēng)影響都較為明顯。風(fēng)速屬低丘臺(tái)地常風(fēng)帶，年平均風(fēng)速2～3米/秒，屬于臺(tái)風(fēng)登陸帶。建筑物應(yīng)進(jìn)行防臺(tái)風(fēng)設(shè)計(jì)。2、地形地貌本項(xiàng)目所處位置的原始地貌為低平原區(qū)，場(chǎng)地地勢(shì)比東側(cè)河?xùn)|路低約1.5米。3、地震烈度按照海南省地震裂度區(qū)劃圖，XX地區(qū)基本地震裂度為6度，動(dòng)峰值加速度為0.05。3.2.2基礎(chǔ)設(shè)施條件1、給排水條件2、供電條件項(xiàng)目場(chǎng)地附近現(xiàn)有多個(gè)110KV變電站及多條10KV輸電線(xiàn)路，電力供應(yīng)充足，能有效滿(mǎn)足項(xiàng)目用電需求，直接就近引用即可。3、通訊條件XX市目前的通訊設(shè)施建設(shè)取得快速發(fā)展，建有先進(jìn)的程控交換系統(tǒng)，市內(nèi)程控電話(huà)交換機(jī)總?cè)萘繛?5萬(wàn)門(mén)，固定電話(huà)、移動(dòng)電話(huà)的普及率極高。電子信箱、數(shù)據(jù)通訊等業(yè)務(wù)也全面發(fā)展，本項(xiàng)目所在區(qū)早已開(kāi)通程控電話(huà)，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通的無(wú)線(xiàn)通訊網(wǎng)絡(luò)以及寬帶網(wǎng)已經(jīng)覆蓋全區(qū)，通訊非常方便，完全具備本項(xiàng)目的通訊要求。4、交通條件本項(xiàng)目用地接X(jué)X尾，東臨河?xùn)|路，處于迎賓路、河?xùn)|路、解放路及金雞嶺路四路交匯的區(qū)域，交通極其便利。3.2.3材料供應(yīng)條件項(xiàng)目所在地附近均有石料及砂料供應(yīng)，而且運(yùn)輸十分便利。鋼材、水泥等建設(shè)材料在項(xiàng)目所在地均能購(gòu)買(mǎi)。因此，本項(xiàng)目原材料供應(yīng)條件是良好的。3.2.4政策條件《實(shí)施意見(jiàn)》從稅費(fèi)優(yōu)惠、拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅；資金問(wèn)題、政府投入、信貸支持、民間資本三方參與；土地供應(yīng)、安置房用地納入各市縣年度土地供應(yīng)計(jì)劃；行政審批、減環(huán)節(jié)、簡(jiǎn)手續(xù)、縮時(shí)限等方面確保棚戶(hù)區(qū)改造工作的貫徹落實(shí)。《實(shí)施意見(jiàn)》還提出各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)要把棚戶(hù)區(qū)改造工作提上重要議事日程，科學(xué)規(guī)劃，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加快實(shí)施。3.2.5干群條件XX市作為棚改試點(diǎn)城市之一，最大限度讓利于民。已得到了社會(huì)各界的關(guān)心和廣大干部群眾的支持，而且廣大干部群眾對(duì)建設(shè)本項(xiàng)目呼聲頗高、意愿強(qiáng)烈、熱情高漲?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)具有廣泛而堅(jiān)實(shí)的干群基礎(chǔ)，這必將給本項(xiàng)目的建設(shè)提供強(qiáng)有力的保障。3.3場(chǎng)址與建設(shè)條件評(píng)價(jià)綜上所述，本項(xiàng)目選址從各個(gè)方面（當(dāng)?shù)卣闹С殖潭?、材料供?yīng)條件、政策條件、水電通信的提供情況等等）來(lái)講都較為適宜。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目選址得當(dāng)，建設(shè)條件基本具備。第四章改造模式及安置方案4.1工程概況本項(xiàng)目為XX市吉陽(yáng)區(qū)2017年棚改任務(wù)之一，列入《吉陽(yáng)區(qū)2017年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間計(jì)劃表》之中。項(xiàng)目總規(guī)劃改造用地面積為15400.1m2（約23.2畝），其中規(guī)劃局宿舍區(qū)6.3畝、商務(wù)局宿舍區(qū)2.7畝、市綜合開(kāi)發(fā)辦宿舍區(qū)8.6畝、組織部宿舍區(qū)及周邊停車(chē)場(chǎng)5.6畝。計(jì)劃將其中的7.0畝地用于安置房建設(shè)，就地安置區(qū)內(nèi)職工，其余的16.2畝用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目是對(duì)面積窄小且不規(guī)則的四家單位用地進(jìn)行整合，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成具有現(xiàn)代建筑景觀風(fēng)貌的綜合片區(qū)。通過(guò)集約利用土地，提高開(kāi)發(fā)檔次，實(shí)現(xiàn)市中心土地的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善片區(qū)居民生活和居住環(huán)境，提升城市形象和品位。4.2改造模式根據(jù)《海南省人民政府關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（瓊府〔2014〕26號(hào)）要求，結(jié)合XX市近年棚戶(hù)改造片區(qū)的成功實(shí)踐及本項(xiàng)目的特點(diǎn)，計(jì)劃采用項(xiàng)目掛牌融資改造模式引進(jìn)社會(huì)資金參與改造，改造片區(qū)的安置區(qū)用地與出讓用地按整體項(xiàng)目掛牌方式運(yùn)作，安置房由摘牌人投資建設(shè)，并用于無(wú)償安置被征收人。由市棚改辦研究起草項(xiàng)目掛牌方案及合同，掛牌合同中應(yīng)明確安置房交付時(shí)間、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及摘牌企業(yè)提供履約保證等內(nèi)容。非安置用房、地下室等由企業(yè)自行處置。項(xiàng)目掛牌方案、規(guī)劃策劃方案與有關(guān)合同文本須報(bào)市政府審批后方可實(shí)施。4.3補(bǔ)償及安置方案本項(xiàng)目為規(guī)劃局、原經(jīng)濟(jì)局（現(xiàn)商務(wù)局）、市綜合開(kāi)發(fā)辦及組織部等四家單位宿舍區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，土地權(quán)屬規(guī)單位所有，企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)安置房進(jìn)行就地?zé)o償安置，安置房按套內(nèi)面積1:1進(jìn)行補(bǔ)償，因此不涉及到土地及地上附屬物的征收補(bǔ)償，只補(bǔ)償臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬家設(shè)施遷移補(bǔ)助費(fèi)。1、拆遷補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)方案（1）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)計(jì)算基數(shù)為戶(hù)，按XX市標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算系數(shù)以5000元/戶(hù).月計(jì)算，過(guò)渡期24個(gè)月；（2）搬家設(shè)施遷移補(bǔ)助費(fèi)計(jì)算基數(shù)為戶(hù)，按XX市標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算系數(shù)以4000元/戶(hù).次計(jì)算，搬出、搬進(jìn)共2次。表4-1拆遷補(bǔ)助費(fèi)估算表序號(hào)類(lèi)別計(jì)算基數(shù)計(jì)算系數(shù)評(píng)估價(jià)格(萬(wàn)元)備注1臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)120戶(hù)5000元/戶(hù).月1440.0過(guò)渡期24月2搬家設(shè)施遷移補(bǔ)助費(fèi)120戶(hù)4000元/戶(hù).次96.0搬家為搬出、搬進(jìn)共2次合計(jì)1536.02、安置房建設(shè)方案安置房由企業(yè)投資建設(shè)。由第三章表3-1《本項(xiàng)目規(guī)劃改造范圍內(nèi)涉及建筑面積及戶(hù)數(shù)一覽表》可得出項(xiàng)目用地上規(guī)劃局、原經(jīng)濟(jì)局（現(xiàn)商務(wù)局）、市綜合開(kāi)發(fā)辦及組織部等四家單位宿舍區(qū)的套內(nèi)面積約18500.0m2，安置房按照套內(nèi)面積1:1進(jìn)行補(bǔ)償安置，公攤面積按套內(nèi)面積的25%計(jì)，則需建設(shè)安置房面積約為23000.0m2。第五章工程建設(shè)方案5.1總體規(guī)劃方案5.1.1主要依據(jù)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）（2002版）；（2）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）；（3）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）；（4）《海南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)綠色住宅補(bǔ)充細(xì)則》；（5）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ75-2012）。5.1.2指導(dǎo)思想與基本原則1、指導(dǎo)思想充分發(fā)揮建設(shè)用地優(yōu)越的地理區(qū)位和交通便捷優(yōu)勢(shì)，以切實(shí)改善棚戶(hù)區(qū)居民居住質(zhì)量為中心，通過(guò)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的人居環(huán)境、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理、為安置戶(hù)提供提供舒適、方便、高品質(zhì)的生活環(huán)境，完善城市功能，提高城市品位，繼續(xù)探索政府主導(dǎo)企業(yè)參與的改造模式，扎實(shí)推進(jìn)XX市棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程。2、基本原則（1）符合規(guī)劃符合海南省、XX市棚戶(hù)區(qū)改造相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施意見(jiàn)要求，切實(shí)為群眾著想，保障居民生活方便、保障功能布局合理、保障配套設(shè)施齊全、保障工程質(zhì)量、保障后續(xù)管理。（2）經(jīng)濟(jì)適用貫徹以人為本，以提高棚戶(hù)區(qū)居民居住質(zhì)量為核心的理念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中按經(jīng)濟(jì)適用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，在生活環(huán)境和居住條件上滿(mǎn)足方便、適用、安全要求。（3）以人為本充分考慮安置居民中存在部分低收入人群，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上突出實(shí)用性，為住戶(hù)提供住得起、住的穩(wěn)、適用性強(qiáng)的小康型住宅，切實(shí)減輕物業(yè)負(fù)擔(dān)，創(chuàng)造小康型示范小區(qū)。（4）人與自然協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)用地所在區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施配套較好，應(yīng)節(jié)約利用土司，實(shí)現(xiàn)土地利用效益最大化，通過(guò)地塊內(nèi)部合理布局和綠化景觀設(shè)計(jì)，在滿(mǎn)足安置面積的前提下，創(chuàng)造宜人的環(huán)境。5.1.3總體設(shè)想1、總體思路嚴(yán)格按照XX市委、市政府關(guān)于棚戶(hù)改造的總體部署，切實(shí)為拆遷安置戶(hù)著想，優(yōu)先選擇交通便利、市政實(shí)施配套較為完善的區(qū)域和地段進(jìn)行安置房建設(shè)，最大限度實(shí)現(xiàn)就地安置、就近安置，讓拆遷戶(hù)“住得起”、“住得穩(wěn)”、“住得好”。本項(xiàng)目要處理好總體與局部的關(guān)系，既要滿(mǎn)足安置要求，又要為低收入群體著想，切實(shí)解決其實(shí)際困難。項(xiàng)目區(qū)周邊市政配套較好，具備建設(shè)條件，重點(diǎn)加強(qiáng)完善公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2、總體目標(biāo)（1）高尚雅致居住新區(qū)充分利用土地資源，整合用地，提供一套完善配套設(shè)施的居住空間，形成現(xiàn)代高尚居住區(qū)風(fēng)貌。（2）活力生態(tài)健康社區(qū)結(jié)合上位規(guī)劃要求，大力建設(shè)休閑活動(dòng)設(shè)施，推動(dòng)全民健身運(yùn)動(dòng)，完善公共服務(wù)設(shè)施，保證市民活動(dòng)空間。5.1.4總體布局1、總平面布置項(xiàng)目用地塊為東西南北四邊不規(guī)則的類(lèi)似長(zhǎng)方形，項(xiàng)目地塊地勢(shì)較為平坦，總體上規(guī)整性較好。本項(xiàng)目共建設(shè)4棟33層高層住宅，并配套建設(shè)地下室、物業(yè)用房等。區(qū)內(nèi)道路為外環(huán)道路，建筑均在外環(huán)道路內(nèi)布置。項(xiàng)目用地正南端布置1棟33層的安置樓，用地東側(cè)、中部及北側(cè)布置3棟33層的住宅樓，各建筑整體的平面呈南北向“L”布局，各建筑均按控規(guī)退讓紅線(xiàn)距離要求進(jìn)行布置。在地塊的東面設(shè)置小區(qū)的主要出入口，與XX連接。在南面及東北面各設(shè)一個(gè)地下車(chē)庫(kù)的出入口，做到內(nèi)外貫通、人車(chē)分流。景觀主要沿外環(huán)道路兩側(cè)及建筑四周設(shè)置，充分利用不規(guī)則區(qū)域打造景觀，地上停車(chē)場(chǎng)結(jié)合外環(huán)道路內(nèi)側(cè)綠地設(shè)置，節(jié)約利用土地，同時(shí)實(shí)現(xiàn)綠地最大化，營(yíng)造生態(tài)小區(qū)居住環(huán)境。主要的平面布局如下圖5-1所示。圖5-1項(xiàng)目總平面布局圖2、空間構(gòu)架規(guī)劃中主要圍繞“一環(huán)、一帶、多節(jié)點(diǎn)”為設(shè)計(jì)主導(dǎo)，以軸和心將點(diǎn)串連的庭院空間組織方式，利用景觀軸及景觀核心將多建筑聯(lián)為一體?！耙画h(huán)”——區(qū)內(nèi)的外環(huán)道路；“一帶”——布置于外環(huán)道路內(nèi)南北向的“L”型建筑帶；“多節(jié)點(diǎn)”——“多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)”，散落在宅間的多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。5.1.5交通系統(tǒng)1、出入口設(shè)置建設(shè)用地內(nèi)交通性質(zhì)明確，在地塊的東面設(shè)置小區(qū)的主要出入口，與XX連接。在南面及東北面各設(shè)一個(gè)地下車(chē)庫(kù)的出入口，做到內(nèi)外貫通、人車(chē)分流。2、車(chē)行交通規(guī)劃區(qū)采用人車(chē)分流的原則，車(chē)行道設(shè)置于整個(gè)片區(qū)的外環(huán)路。設(shè)計(jì)6米的機(jī)動(dòng)車(chē)道；項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)合消防要求，沿組團(tuán)內(nèi)部4棟建筑設(shè)計(jì)4米的環(huán)形消防車(chē)道，平時(shí)為人行道路，緊急情況為消防車(chē)道。消防登高面道路退建筑5米。3、人行交通規(guī)劃區(qū)合理分化車(chē)行與人行流量，位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)環(huán)的景觀帶與休閑散步軸是步行交通主動(dòng)脈，作為聯(lián)系各建筑的重要消防通道平時(shí)為人行道路，禁止車(chē)輛入內(nèi)，緊急情況作為消防環(huán)道。建筑入口處路寬2.5米，園林小道根據(jù)設(shè)計(jì)需要以1.2米到2米不等。4、停車(chē)位規(guī)劃區(qū)采用地上+地下停車(chē)方式，共設(shè)624個(gè)停車(chē)位，其中地下停車(chē)位574個(gè)，按35㎡每個(gè)設(shè)置；地上停車(chē)位50個(gè)，按15㎡每個(gè)設(shè)置。根據(jù)《建筑物配建停車(chē)位充電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（DBJ46-41-2016）及XX市電動(dòng)汽車(chē)充電基礎(chǔ)設(shè)施管理暫行辦法，新建住宅配建停車(chē)位應(yīng)100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留建設(shè)安裝條件，本項(xiàng)目地下機(jī)動(dòng)車(chē)位均預(yù)留充電樁安裝設(shè)施。5、無(wú)障礙交通系統(tǒng)針對(duì)小區(qū)場(chǎng)地坡度高差的實(shí)際情況，各建筑設(shè)置殘疾人坡道，并在建筑入口、水平與垂直交通、公共管理用房、公共活動(dòng)用房等處進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以巧妙的方式解決了復(fù)雜地形下的無(wú)障礙交通問(wèn)題，全區(qū)域無(wú)障礙設(shè)計(jì)。5.1.6公共服務(wù)設(shè)施布局本項(xiàng)目建筑架空層為2360.0m2，因區(qū)內(nèi)用地較小，所以區(qū)內(nèi)配套主要是布置于第一層架空層，布置健身娛樂(lè)設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施。同時(shí)在小區(qū)入口處設(shè)治安聯(lián)防點(diǎn)，以方便小區(qū)管理。5.1.7景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃注重對(duì)地形的分析利用，采用組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)，有利于將周邊城市綠化有機(jī)滲透進(jìn)入各功能組團(tuán)內(nèi)部。重點(diǎn)打造軸線(xiàn)的綠化廊道，及軸線(xiàn)形成的核心景觀，作為規(guī)劃區(qū)的公共綠化空間，供人們?nèi)粘Ｐ蓍e健身。在組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置觀景平臺(tái)、休憩亭廊、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等多樣的活動(dòng)設(shè)施。（1）綠地系統(tǒng)在綠化景觀設(shè)計(jì)中我們強(qiáng)調(diào)人與人的和諧交流、自由互動(dòng)為基本生活模式。通過(guò)自由曲線(xiàn)、幾何線(xiàn)形和面形確立整體規(guī)劃秩序，體現(xiàn)簡(jiǎn)潔、流暢、明快的風(fēng)格，營(yíng)造開(kāi)闊大度的氣勢(shì)。綠化與景觀采用點(diǎn)、線(xiàn)、面的布局，通過(guò)休閑散步道將其串為有機(jī)整體，用自由形態(tài)的花草、小灌木、藤架等，形成親切的空間尺度，并體現(xiàn)“互動(dòng)交流”的精神。（2）樹(shù)種配置在綠化布局上，以中軸景觀散步道的帶狀綠化與組團(tuán)中心的面狀綠化為植被基礎(chǔ)，以小片種植為點(diǎn)綴，并考慮不同季節(jié)開(kāi)花植物的搭配，使四季有不同的觀賞景觀。同時(shí)在成片的植被種植中進(jìn)行色葉的協(xié)調(diào)和對(duì)比，形成優(yōu)美的觀葉林。注重在軸線(xiàn)景觀以及大片草地邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹(shù)形及輪廓線(xiàn)的變化形成頗具特色的種植景觀。樹(shù)種選用當(dāng)?shù)貥?shù)種、特色樹(shù)種、觀賞植物，提高居住區(qū)規(guī)劃價(jià)值。（3）小品設(shè)置標(biāo)志、雕塑、小品在景觀系統(tǒng)中具有“畫(huà)龍點(diǎn)睛”之功效，是增強(qiáng)小區(qū)識(shí)別性、場(chǎng)所感的物化要素。規(guī)劃中，在地形制高點(diǎn)多布置景觀標(biāo)志物，強(qiáng)化規(guī)劃區(qū)個(gè)性。雕塑、小品多布置在廣場(chǎng)內(nèi)、道路轉(zhuǎn)彎與端口處及景觀視廊對(duì)景區(qū)。（4）區(qū)內(nèi)游泳池結(jié)合海南天氣較熱的氣候特點(diǎn)，設(shè)室外游泳池，給住戶(hù)帶區(qū)清涼、情趣和健康活力。游泳池的建設(shè)面積為約為650.0m2。（5）河岸綠化改造工程由于項(xiàng)目西側(cè)臨XX河，為了美化綠化XX市城市整體景觀及給予區(qū)內(nèi)住戶(hù)提供一個(gè)良好的觀景平臺(tái)，擬對(duì)項(xiàng)目西側(cè)臨XX河段進(jìn)行綠化改造工程，總的綠化改造面積約13334.0m2。5.1.8豎向規(guī)劃規(guī)劃在原有地形的基礎(chǔ)上，在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，結(jié)合現(xiàn)狀地形盡量減少填挖方量，以降低工程造價(jià)。規(guī)劃將道路縱坡基本控制在8%以下，以充分緩解地勢(shì)高差給機(jī)動(dòng)車(chē)交通帶來(lái)的不利影響。同時(shí)，充分結(jié)合原有地形地貌，在減少填挖量的同時(shí)，考慮其二者之間的就近平衡。住宅布局局部采才用臺(tái)地的形式以充分適應(yīng)地形的變化。較為平整地塊規(guī)劃平均坡度>0.3%，人行道比道路路緣石高100~200mm，地塊標(biāo)高高于路面標(biāo)高0.2-0.3m。規(guī)劃區(qū)比東側(cè)的河?xùn)|路低約1.5米，本項(xiàng)目擬對(duì)規(guī)劃區(qū)進(jìn)行回填土后再進(jìn)行施工建設(shè)，初步估算擬回填土約1米高。5.1.9衛(wèi)生及防疫著眼全局，一切從科學(xué)出發(fā)，按照“預(yù)防為主、防治結(jié)合”的方針，在確保布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的前提下，綜合考慮住宅建筑、公共活動(dòng)及安全防疫的相互關(guān)系，注重優(yōu)化區(qū)域環(huán)境和衛(wèi)生防疫條件，創(chuàng)建健康的居住環(huán)境。注重綠地建設(shè)，優(yōu)化樹(shù)種的選擇和水體的流動(dòng)，防治污水滯留造成的病菌傳播或繁殖，合理規(guī)劃布置排水，污水、廢水和垃圾處理達(dá)到無(wú)害化、資源化。5.1.10本項(xiàng)目規(guī)劃的主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃的主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表5-1所示。表5-1本項(xiàng)目規(guī)劃的主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量備注1用地面積㎡15466.723.2畝,其中安置區(qū)7.0畝2建筑占地面積㎡2690.03總建筑面積㎡96523.04計(jì)容積率面積㎡69003.0其中住宅㎡46003.0可售安置房㎡23000.0就地安置5不計(jì)容積率面積㎡27520.0其中太陽(yáng)能補(bǔ)償㎡1600.0架空面積㎡2360.0地下室㎡23560.0地下2層，安置區(qū)地下室8000.0m26住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)624其中安置120戶(hù)7建筑密度%17.48容積率4.59綠地率%35.010停車(chē)位個(gè)624戶(hù)比1:1其中地上個(gè)50地下個(gè)5745.2建筑設(shè)計(jì)5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）國(guó)家、省、市的現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、規(guī)定及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）（2002年版）；（3）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）；（4）《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763-2012）；（5）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2013）；（6）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）；（7）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）；（8）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）；（9）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50222-1995）（2001年版）；（10）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ75-2012）；（11）《海南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)綠色住宅補(bǔ)充細(xì)則》。5.2.2建筑群體空間建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃對(duì)建筑群體布局及整體設(shè)計(jì)進(jìn)行綜合考慮，從提高環(huán)境質(zhì)量入手，兼顧氣候、日照、防災(zāi)、防盜等功能。建筑間依各自的體量組織空間形式，形成不同的空間感受。以靈活多變的庭院式形成不同尺度、層次豐富的群體空間。5.2.3建筑風(fēng)格主要遵循地域性、經(jīng)濟(jì)性、文化性、生態(tài)性、時(shí)代性等原則。建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代風(fēng)格建筑，強(qiáng)烈地突出自我的形象與特點(diǎn)。從當(dāng)?shù)氐臍v史、地域、民俗、文化、環(huán)境以及現(xiàn)代發(fā)展理念等方面尋找創(chuàng)作根源、提煉設(shè)計(jì)元素。本項(xiàng)目建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為定位，提取傳統(tǒng)色調(diào)，做到現(xiàn)代而不失傳統(tǒng)。5.2.4平面設(shè)計(jì) （1）建筑特征描述本項(xiàng)目力求創(chuàng)造一種具有新穎簡(jiǎn)潔和強(qiáng)烈空間識(shí)別性的建筑景觀，綜合運(yùn)用現(xiàn)代建筑語(yǔ)匯，形成一個(gè)高低錯(cuò)落、層次豐富的建筑形象，讓綠色同建筑交織在一起，同周?chē)h(huán)境充分結(jié)合起來(lái)，形成“藍(lán)天、綠樹(shù)、白墻”的城市景觀，住宅以銀白色為主調(diào)，搭配淺咖啡色和灰色，立面設(shè)計(jì)力求強(qiáng)烈的現(xiàn)代感。建筑主要采用塔式結(jié)構(gòu)，獲得較大的實(shí)用面積的同時(shí)實(shí)現(xiàn)戶(hù)型的多樣化。（2）單體建筑本項(xiàng)目共建設(shè)3棟住宅樓及1棟安置樓，層高均為33層。首層架空，2~33層標(biāo)準(zhǔn)層布置住宅。每棟住宅樓均設(shè)置2部電梯，一部消防樓梯。5.2.5立面設(shè)計(jì)在整個(gè)建筑外觀中主要形成面狀裝飾，另外采用陽(yáng)臺(tái)懸挑，在建筑外觀中主要形成流線(xiàn)形風(fēng)格，側(cè)墻和屋頂?shù)你暯油昝肋^(guò)渡加強(qiáng)建筑的整體統(tǒng)一，以流線(xiàn)型的建筑造型來(lái)表達(dá)水的流動(dòng)打造富有自然韻味而不失現(xiàn)代感的居住空間。通過(guò)建筑頂面挑出的屋檐、加設(shè)予建筑立面的雨棚、現(xiàn)代風(fēng)格線(xiàn)條等方式，增加建筑立面的立體感和層次感，避免平板單調(diào)。住宅樓層高均為3.0米，室內(nèi)外高差為0.3m，即33層住宅樓建筑高度為99.3米。5.2.6戶(hù)型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目共建設(shè)3棟住宅樓及1棟安置樓，總共設(shè)置624戶(hù)，其中安置戶(hù)120戶(hù)。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)住戶(hù)內(nèi)部功能分區(qū)和個(gè)體功能品質(zhì)的完善，追求建筑基本元素的合理排列和組合，反應(yīng)建筑空間的多樣性和可變性，運(yùn)用人體工學(xué)和景觀設(shè)計(jì)的手法，充分展現(xiàn)建筑的人文觀和前瞻性，確實(shí)讓住戶(hù)改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。充分利用塔式建筑的優(yōu)點(diǎn)加強(qiáng)分區(qū)和完善功能，采用全明設(shè)計(jì)、全通風(fēng)設(shè)計(jì)、大景觀設(shè)計(jì)等建筑理念，采用大進(jìn)深觀景陽(yáng)臺(tái)、低窗臺(tái)開(kāi)窗等手法，合理解決戶(hù)內(nèi)的景觀和通風(fēng)。注重景觀視線(xiàn)設(shè)計(jì)，讓更多的用房擁有良好的視野。戶(hù)型設(shè)計(jì)美觀、新穎、合理、經(jīng)濟(jì)，力求創(chuàng)造精品，體現(xiàn)按照商品房建設(shè)拆遷安置房的精神。廚房、衛(wèi)生間盡量集中，立管外置，空調(diào)機(jī)定位并有組織排放冷凝水。5.2.7地下室設(shè)計(jì)地下室為地下2層建筑，為連通地下室，按功能設(shè)有停車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房、水泵房、生活水池、消防水池等，其中設(shè)備機(jī)房、水泵房、生活水池、消防水池等設(shè)于地下一層；安全設(shè)施設(shè)防火分區(qū)、自動(dòng)噴淋、機(jī)械通風(fēng)及人防工程等。5.2.8無(wú)障礙設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)在科學(xué)技術(shù)高度發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)，一切有關(guān)人類(lèi)衣食住行的公共空間環(huán)境以及各類(lèi)建筑設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都必須充分考慮具有不同程度生理傷殘缺陷者和正?；顒?dòng)能力衰退者（如殘疾人、老年人）群眾的使用需求，配備能夠應(yīng)答、滿(mǎn)足這些需求的服務(wù)功能與裝置，營(yíng)造出一個(gè)充滿(mǎn)愛(ài)與關(guān)懷、切實(shí)保障人類(lèi)安全、方便、舒適的現(xiàn)代生活環(huán)境。（1）住宅入口處均設(shè)計(jì)專(zhuān)用無(wú)障礙入口坡道，坡度為1/12。（2）本小區(qū)的所有住宅樓均為電梯住宅，其入口處均設(shè)計(jì)專(zhuān)用無(wú)障礙入口坡道，坡度為坡度為1/12，其坡道寬度、平臺(tái)寬度及扶手高度均按規(guī)范要求設(shè)計(jì)。電梯按無(wú)障礙電梯設(shè)計(jì)。（3）無(wú)障礙住房：根據(jù)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)的用途和目的，無(wú)障礙設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮其所獲得的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的原則，故本工程的無(wú)障礙住房套型設(shè)置選擇待甲方確定后，再由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行套型轉(zhuǎn)換二次設(shè)計(jì)。（4）無(wú)障礙電梯：適合乘輪椅者、視殘者或擔(dān)架床可進(jìn)入和使用的電梯。電梯門(mén)開(kāi)啟凈寬大于或等于0.80m；轎廂深度大于或等于1.40m，寬度大于或等于1.10m；轎廂正面和側(cè)面應(yīng)設(shè)高0.80-0.85m的扶手；轎廂側(cè)面應(yīng)設(shè)高0.90-1.10m帶盲文的選層按鈕；轎廂正面高0.90m處至頂部應(yīng)安裝鏡子；轎廂上、下運(yùn)行及到達(dá)應(yīng)有清晰顯示和報(bào)層音響。5.2.9裝修方案本項(xiàng)目安置房建筑內(nèi)裝修為精裝，墻體采用白色涂料，地板采用高檔瓷磚，浴室及衛(wèi)生間采用防滑地板磚，門(mén)窗采用木門(mén)及鋁合金窗。其余的3棟住宅樓建筑內(nèi)裝修為簡(jiǎn)裝，墻體采用白色涂料，地板采用普通的磚，浴室及衛(wèi)生間采用防滑地板磚。本項(xiàng)目建筑外墻以銀白色為主調(diào)，搭配淺咖啡色和灰色，鋁合金窗框、無(wú)色透明玻璃。樓面以耐磨、防滑地磚為主。5.2.10綠色建筑設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（1）《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2014）；（2）《海南省綠色建筑設(shè)計(jì)基本規(guī)定》（征求意見(jiàn)稿）；（3）《海南省綠色建筑基本技術(shù)審查要點(diǎn)》（征求意見(jiàn)稿）；（4）《民用建筑綠色設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T229-2010）。綠色建筑評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)管理六類(lèi)指標(biāo)組成。每類(lèi)指標(biāo)包括控制項(xiàng)、一般項(xiàng)與優(yōu)選項(xiàng)。本項(xiàng)目結(jié)合海南及建筑單體使用情況，擬按照一星綠色建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)。2、綠色建筑目標(biāo)本項(xiàng)目以綠色建筑一星級(jí)為建設(shè)目標(biāo)，通過(guò)總體規(guī)劃和建筑單體優(yōu)化設(shè)計(jì)，優(yōu)先采用低投高效的被動(dòng)式技術(shù)，與周邊生態(tài)系統(tǒng)取得動(dòng)態(tài)平衡，節(jié)約資源和減少排放，提高居者的環(huán)境舒適性，同時(shí)將綠色環(huán)保的理念貫穿到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)的全壽命周期。3、節(jié)地與室外環(huán)境（1）本工程總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)滿(mǎn)足上級(jí)規(guī)劃部門(mén)的審批要求。規(guī)劃選址時(shí)優(yōu)先選擇已開(kāi)發(fā)地，未非法占用及破壞當(dāng)?shù)匚奈?、自然水系、濕地、基本農(nóng)田、森林和其他保護(hù)區(qū)。（2）依據(jù)《場(chǎng)址檢測(cè)報(bào)告》和《環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告》，本工程建筑場(chǎng)地內(nèi)無(wú)洪災(zāi)、泥石流及含氡土壤的威脅，建筑場(chǎng)地安全范圍內(nèi)無(wú)電磁輻射危害和火、爆、有毒物質(zhì)等危險(xiǎn)源。（3）本建筑對(duì)周邊建筑居住建筑不產(chǎn)生日照遮擋，外圍護(hù)選用材料滿(mǎn)足《玻璃幕墻光學(xué)性能》（GB/T18091-2000）相關(guān)要求并嚴(yán)格控制室外景觀照明，避免對(duì)周邊建筑造成光污染。（4）建筑內(nèi)部無(wú)排放超標(biāo)的污染源。（5）本建筑環(huán)境噪聲依照現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096的規(guī)定設(shè)計(jì)，在需要區(qū)域采取適當(dāng)?shù)母綦x或降噪措施。（6）建筑采用屋頂綠化形式，屋頂綠化面積占屋頂可綠化面積的50%以上。（7）本工程景觀設(shè)計(jì)選擇適合當(dāng)?shù)貧夂蚝屯寥罈l件的物種并采用喬、灌木的復(fù)層綠化。（8）本工程場(chǎng)地交通組織合理，小區(qū)出入口與城市道路相連，與城市公交站點(diǎn)距離滿(mǎn)足綠建規(guī)定中步行距離不超過(guò)500米。（9）本工程室外除綠地、建筑物散水、道路外其余全部采用透水材質(zhì)鋪設(shè)硬質(zhì)地面。透水地面面積比大于40%。4、節(jié)能與能源利用（1）本建筑依照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2015）對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能的相關(guān)要求對(duì)外墻、屋面、窗墻比、外窗及遮陽(yáng)進(jìn)行設(shè)計(jì)并同時(shí)滿(mǎn)足節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的要求，（門(mén)窗洞口的周邊墻面做保溫處理）具體性能指標(biāo)見(jiàn)《節(jié)能設(shè)計(jì)專(zhuān)篇》。（2）建筑各房間或場(chǎng)所的照明功率密度指標(biāo)滿(mǎn)足《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034第6.3.6條相關(guān)規(guī)定。（3）設(shè)計(jì)對(duì)建筑各能耗環(huán)節(jié)進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)量。對(duì)如冷熱源、輸配系統(tǒng)、照明等設(shè)獨(dú)立分項(xiàng)計(jì)量?jī)x表，以便物業(yè)記錄。（4）建筑總平面設(shè)計(jì)中，建筑布置為南北朝向，為選址最佳建筑朝向，建筑綜合考慮日照、通風(fēng)與采光。有利于冬季日照并避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，夏季利于通風(fēng)。（5）建筑采用可開(kāi)啟外窗通風(fēng)，可開(kāi)啟面積不小于外窗總面積的30%。（6）建筑外窗的氣密性滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》（GB/T7106-2008）中規(guī)定的4級(jí)要求。（7）當(dāng)空調(diào)系統(tǒng)僅部分空間使用時(shí)，區(qū)分房間朝向，細(xì)分空調(diào)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)控制，以此節(jié)約空調(diào)系統(tǒng)能耗。且充分利用空調(diào)的余熱供應(yīng)生活熱水。（8）本工程建設(shè)地點(diǎn)位于XX市吉陽(yáng)區(qū)，根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蚝妥匀毁Y源條件本地區(qū)屬太陽(yáng)能資源II區(qū)。設(shè)計(jì)利用太陽(yáng)能生產(chǎn)熱水。產(chǎn)生熱水量按同類(lèi)建筑估算約占建筑生活熱水消耗量的50%以上。5、節(jié)水與水資源利用（1）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)已指定總體水系統(tǒng)規(guī)劃方案，統(tǒng)籌、綜合利用各種水資源。生活給水水源為為城市自來(lái)水。綠化、景觀等用水采用非傳統(tǒng)水源。（2）本項(xiàng)目給排水系統(tǒng)依照《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）（2009年版）中的相關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)，完整考慮管材、污水收集排放、地形地貌等多重相關(guān)因素。（3）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用節(jié)水器具依照《節(jié)水型生活用水器具》CJ164及《節(jié)水型產(chǎn)品技術(shù)條件與管理通則》GB18870相關(guān)要求選型。節(jié)水率大于25％。（4）本項(xiàng)目采取有效措施避免管網(wǎng)漏損1）采用耐腐蝕、耐久性能好的管材、管件，使用的管材管件符合現(xiàn)行產(chǎn)品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求，選擇密封性能好的閥門(mén)及設(shè)備。2）合理設(shè)置檢修閥門(mén)，位置及數(shù)量有利于降低檢修時(shí)的泄水量。3）根據(jù)水平衡測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)安裝分級(jí)計(jì)量水表，且安裝率達(dá)100%。（5）本項(xiàng)目采用了雨水入滲等措施充分利用當(dāng)?shù)赜晁Y源。除綠地、建筑物散水、道路外其余全部采用透水材質(zhì)鋪設(shè)硬質(zhì)地面。詳見(jiàn)《透水磚路面技術(shù)規(guī)程》（CJJ/T188-2012）。透水磚性能滿(mǎn)足《透水磚》JC/T945的規(guī)定。（6）本項(xiàng)目綠化灌溉采用微灌的灌溉方式，達(dá)到高效節(jié)水目的。（7）本項(xiàng)目屬于住宅建筑，非傳統(tǒng)水源利用率不低于15%。（8）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依照各功能用途分別設(shè)置水表。利于后勤管理監(jiān)控。6、節(jié)材與材料資源利用（1）本工程建筑材料中有害物質(zhì)含量符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB18580~GB18588和《建筑材料放射性核素限量》GB6566中的相關(guān)要求。（2）本工程建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)約風(fēng)格，盡量不配置無(wú)實(shí)際功用的裝飾性構(gòu)件。（3）本工程施工現(xiàn)場(chǎng)所用的500Km以?xún)?nèi)生產(chǎn)的建筑材料重量占建筑材料總重量的80%。（4）本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)鋼筋采用HRB400級(jí)鋼筋并占鋼筋總量的70%以上。（5）本工程承重墻體材料全部采用預(yù)拌混凝土，非承重墻體材料采用加氣混凝土砌塊及灰砂磚。（6）本項(xiàng)目采用土建與內(nèi)部裝飾一體化設(shè)計(jì)施工，除部分特殊用房需專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行二次裝修設(shè)計(jì)。（7）為滿(mǎn)足建筑使用功能變化及空間變化的適應(yīng)性，本工程室內(nèi)采用輕質(zhì)隔墻，減少重新裝修時(shí)的材料浪費(fèi)和垃圾產(chǎn)生，可變換功能的室內(nèi)空間采用靈活隔斷。7、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（1）本項(xiàng)目建筑通過(guò)采用保溫隔熱措施，減少?lài)o(hù)結(jié)構(gòu)熱橋部位的傳熱損失，放置外墻和外窗等外圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)表面溫度低于室內(nèi)空氣露點(diǎn)溫度，避免表面結(jié)露和發(fā)霉。（2）本項(xiàng)目屬住宅建筑，室內(nèi)背景噪聲設(shè)計(jì)目標(biāo)為《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118）中室內(nèi)允許噪聲標(biāo)準(zhǔn)中的二級(jí)要求。（3）室內(nèi)空氣中污染物濃度滿(mǎn)足《民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB50325的規(guī)定要求。（4）本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)對(duì)照度、統(tǒng)一眩光值、一般顯色指數(shù)等指標(biāo)的要求均滿(mǎn)足現(xiàn)行《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034的一級(jí)要求。（5）建筑總平面布局和建筑朝向有利于夏季和過(guò)渡季節(jié)的自然通風(fēng)。（6）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)通過(guò)布局減少相鄰空間及外界噪聲對(duì)室內(nèi)的影響。對(duì)可能一起震動(dòng)和噪聲的設(shè)備采取減震和隔聲措施。（7）本建筑75%以上的空間可根據(jù)需要實(shí)現(xiàn)自然采光。室內(nèi)采光滿(mǎn)足《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBT50033的要求。（8）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50763-2012）中的相關(guān)要求。8、運(yùn)營(yíng)管理（1）本建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)所在地域的氣候、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等特點(diǎn)，并同自然環(huán)境特征相協(xié)調(diào)。（2）采取有效措施控制施工引起的大氣、土壤、噪聲、水、光污染以及對(duì)場(chǎng)地周邊區(qū)域的影響。（3）在建筑運(yùn)行過(guò)程中根據(jù)建筑垃圾的來(lái)源及種類(lèi)，區(qū)分可否回用性質(zhì)、處理難易度等進(jìn)行分類(lèi)，在室內(nèi)外均布置可分類(lèi)垃圾箱。將其中可再用或可再生的材料進(jìn)行有效回收處理，重新用于生產(chǎn)。（4）本項(xiàng)目占地標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模和荷載度適宜，有效節(jié)約資源。（5）本工程具有公共使用功能的設(shè)備和管道設(shè)置在公共部位，尺寸設(shè)計(jì)合理，便于設(shè)備管道維修、改造和更換。（6）本項(xiàng)目依照《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50314-2014的相關(guān)要求對(duì)樓宇智能化系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，配置完善的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在建筑通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備自動(dòng)系統(tǒng)中，空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)采用根據(jù)負(fù)荷變化而調(diào)節(jié)的自動(dòng)控制系統(tǒng)，公共區(qū)域照明系統(tǒng)采用自動(dòng)調(diào)制系統(tǒng)。（7）本項(xiàng)目對(duì)水、電、天然氣、熱等實(shí)行獨(dú)立計(jì)量收費(fèi)，取代按面積收費(fèi)的方式。5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.3.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城市建設(shè)部分）；（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002版）；（3）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）；（4）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）；（5）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）；（6）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2012）；（7）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2011）；（8）《工程建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2008）；（9）《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-2008）；（10）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2010）（2015年版）；（11）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2010）；（12）《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）。5.3.2設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)（1）自然條件基本風(fēng)壓值：0.85kN/m2；地面粗糙度類(lèi)別：B類(lèi)。（2）抗震設(shè)防列度：按照《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（2011）附錄A《我國(guó)主要城市城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組》的規(guī)定，抗震設(shè)防烈度為6度（基本地震加速度值為0.05g）。（3）工程設(shè)計(jì)使用年限：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》第1.0.5條，結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年；（4）結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：按照《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》第1.0.8條和第7.0.3條，建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)；（5）建筑抗震設(shè)防分類(lèi)：根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）第3.0.2條和第10.0.2條，建筑抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)；（6）本工程建筑分類(lèi)：一類(lèi)；（7）住宅樓采用的結(jié)構(gòu)形式為框架-剪力墻結(jié)構(gòu)；（8）本地區(qū)屬于熱帶海洋氣候，根據(jù)《夏熱冬暖地區(qū)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求和地區(qū)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。5.3.3樓面允許使用荷載消防樓梯、走道、電梯廳3.5KN/m2；客廳、臥室2.0KN/m2；廁所2.5KN/m2；設(shè)備房、電梯機(jī)房7.0KN/m2；水箱10.0KN/m2。5.3.4地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)由于本工程場(chǎng)地尚未進(jìn)行巖土工程勘察，具體基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)勘察結(jié)果由設(shè)計(jì)方確定。同時(shí)地下室開(kāi)挖時(shí)應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行邊坡支護(hù)基坑施工前進(jìn)行基坑支護(hù)設(shè)計(jì)。5.3.5上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本工程采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)；樓屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋梁樓蓋。5.3.6地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)地下室外墻、底板均采用防水混凝土結(jié)構(gòu)，抗?jié)B等級(jí)為P6?；炷翉?qiáng)度為C40，外墻厚為350，頂板厚250mm。地下室設(shè)置后澆帶，為防止底板大體積混凝土和外墻收縮開(kāi)裂，采取提高配筋率，在混凝土中滲入抗裂膨脹劑，采用水化熱較低的礦渣硅酸鹽水泥，并用蓄熱養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)格控制混凝土內(nèi)外溫差，混凝土內(nèi)外溫度應(yīng)控制在20℃內(nèi)等措施。5.3.7本工程所選用的材料1、砌體部分地上建筑墻體：外墻采用灰砂磚，內(nèi)墻采用加氣混凝土砌塊。蒸壓灰砂磚的容重不大于19KN/m3，砌塊的容重不大于7.5KN/m3。砌體施工質(zhì)量等級(jí)為B級(jí)。2、鋼筋混凝土部分（1）混凝土：結(jié)構(gòu)部位強(qiáng)度等級(jí)抗?jié)B等級(jí)備注梁板柱基礎(chǔ)及底板墊層C30墻體、底板、頂板、剪力墻柱、梁C30、C35、C40地下室P6微膨脹砼樓面梁、板、柱及現(xiàn)澆樓梯C30構(gòu)造柱、過(guò)梁，圈梁C30（2）鋼筋規(guī)格：HPB300級(jí)鋼用Ф300表示，fy=270N/mm2；HRB400級(jí)鋼用Ф400表示，fy=360N/mm2。第六章公共工程建設(shè)方案6.1給排水設(shè)計(jì)方案6.1.1主要設(shè)計(jì)規(guī)范（1）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）（2009年版）；（2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）；（3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）（2016年版）；（4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）；（5）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）；（6）《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（GB50974-2014）；（7）其它有關(guān)國(guó)家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。6.1.2設(shè)計(jì)范圍包括項(xiàng)目小區(qū)室外生活及消防給水、雨水排水、生活污水排水及綠化道路灑水等系統(tǒng)；室內(nèi)生活給水、消火栓給水、生活污水排水、雨水排水及建筑滅火器配置等系統(tǒng)。消防給水按照一類(lèi)居住建筑設(shè)計(jì)。6.1.3水源本項(xiàng)目建設(shè)地址位于市區(qū)，供水水源為城市自來(lái)水。距離本項(xiàng)目周?chē)延惺姓o水管網(wǎng)，給排水條件滿(mǎn)足小區(qū)需求。從用地東側(cè)的XX引入2根給水管，給水管管徑DN150。小區(qū)供水管網(wǎng)根據(jù)實(shí)際布置成一個(gè)或多個(gè)環(huán)狀，供給小區(qū)生活及消防用水，并設(shè)水表計(jì)量。供給小區(qū)各用水點(diǎn)的生活用水、公用建筑用水、貯水池進(jìn)水、道路綠化用水及消防用水。市政給水管接入處的最低水壓約0.2Mpa。6.1.4用水量估算根據(jù)節(jié)約用水的政策和法規(guī)，同時(shí)參考XX其他住宅小區(qū)用水情況選定用水定額。本項(xiàng)目用水量估算如下6-1所示。表6-1本項(xiàng)目生活用水量估算表序號(hào)用水單位數(shù)量用水定額用水時(shí)間（h）時(shí)變系數(shù)（k）最高日用水量（m3/d）最大時(shí)用水量（m3/h）備注1住宅1997人300L/人.d242599.049.9按3.2人/戶(hù)2物管人員20人80L/人.d121.51.60.23綠化5413.3m21.0L/m2215.42.7綠地率35.0%4道路、廣場(chǎng)3093.3m21.0L/m2213.11.5以用地面積20%計(jì)5小計(jì)609.154.36未預(yù)見(jiàn)水量60.95.410%計(jì)7合計(jì)670.059.86.1.5生活給水系統(tǒng)本工程室外綠化澆灑、道路場(chǎng)地沖洗用水等均由市政給水管網(wǎng)直接供水。（1）供水分區(qū)及供水方式根據(jù)市政自來(lái)水的水壓、建筑的高度和建筑的實(shí)際情況給水系統(tǒng)采用以下分區(qū)方式：建筑物第一、二層及地下室為低區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供水，3~13層為中區(qū)，14~33層為高區(qū)，中區(qū)和高區(qū)采用生活水泵結(jié)合地下室生活水池聯(lián)合供水，水壓大于0.2MPa的入戶(hù)管設(shè)減壓閥。水泵房設(shè)置在小區(qū)地下室一層，在水泵房?jī)?nèi)設(shè)置兩組變頻生活水泵，給水系統(tǒng)泵房?jī)?nèi)水泵進(jìn)出管及供水主管均采用襯塑鍍鋅鋼管，其余生活給水管道均為PP-R健康給水管材，耐壓1.60Mpa。地下室內(nèi)設(shè)生活水池。（2）管理與計(jì)量每幢住宅設(shè)單元水表一只，每一住戶(hù)設(shè)戶(hù)用水表一只，水表采用IC卡水表。6.1.6消防給水系統(tǒng)（1）室外消火栓給水系統(tǒng)該系統(tǒng)均采用低壓給水系統(tǒng)，用水由市政給水管網(wǎng)直接供給。由市政給水管網(wǎng)引入的給水管在紅線(xiàn)內(nèi)布置成環(huán)狀，在環(huán)狀管上設(shè)室外地上式消火栓，消火栓間距不大于120m，保護(hù)半徑不大于150m。本項(xiàng)目室外消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)水量20L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)為2小時(shí)。（2）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)住宅樓采用室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用臨時(shí)高壓制。在地下室及住宅的每層均設(shè)有室內(nèi)消火栓，由地下消防水池、加壓水泵和屋頂消防水箱聯(lián)合供水，并在室外設(shè)水泵接合器。消火栓口的壓力大于0.5Mpa的采用減壓穩(wěn)壓式消火栓。室內(nèi)消火栓用水量20L/s。在泵房?jī)?nèi)設(shè)二臺(tái)消火栓泵，火災(zāi)時(shí)消火栓箱內(nèi)按鈕遠(yuǎn)距離啟動(dòng)消火栓泵，從消防水池抽水滅火。消防水池有效容積不低于288m3；在最高建筑的屋頂設(shè)2個(gè)18m3消防水箱(一用一備），供前十分鐘的消防用水。消火栓給水管道成環(huán)狀布置，消火栓栓口動(dòng)壓超過(guò)0.50Mpa時(shí)采用減壓穩(wěn)壓消火栓。（3）水—泡沫聯(lián)用噴淋系統(tǒng)本工程在地下室設(shè)水—泡沫聯(lián)用噴淋系統(tǒng)。（4）滅火器裝置住宅均按輕危險(xiǎn)級(jí)、其余部位按中危險(xiǎn)級(jí)配置一定數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器。6.1.7生活熱水系統(tǒng)該小區(qū)住宅采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，熱水生活用水量：最高日用水定額取60L/人.d。根據(jù)小區(qū)情況，最大化利用屋面面積布置集熱板。采用空氣源熱泵輔助供熱。屋頂設(shè)熱水供水水箱、集熱水箱。6.1.8排水系統(tǒng)1、排水體制及排放要求室外采用雨水、生活排水分流的排水體制，雨水匯集后排入市政雨水管網(wǎng)；室內(nèi)采用污廢分流的排水體制，污水排至室外化糞池處理，經(jīng)初級(jí)處理后排入東側(cè)的XX市政污水管網(wǎng)。2、排水量及污水處理設(shè)施本項(xiàng)目污水主要為生活污水，小區(qū)污水排放總量為按小區(qū)用水量的90%計(jì)算，污廢水采用化糞池處理，化糞池按污水停滯時(shí)間為24小時(shí)，清淘周期按半年設(shè)計(jì)。3、雨水排水系統(tǒng)（1）屋面雨水量計(jì)算按照XX市暴雨強(qiáng)度公式：q=1085（1+2.575lgP）/（t+9）0.485（L/s·ha）其中：P—重現(xiàn)期，取5年；t—集水時(shí)間，t=t1+mt2；t1—地面集水時(shí)間，取=10min；t2—雨水在管渠內(nèi)的流行時(shí)間；m—折減系數(shù)。雨水設(shè)計(jì)流量：Q=ψqF（L/s）其中：ψ—徑流系數(shù)，取0.75；F—匯水面積m2。（2）屋面雨水沿屋面經(jīng)雨水斗排入雨水立管直至室外雨水管。（3）室外場(chǎng)地雨水由雨水口或帶篦雨水明溝匯入室外雨水管。4、地下室排水地下室排水經(jīng)潛水泵提升后再排除。5、管材（1）室內(nèi)給水干管采用內(nèi)筋嵌入式襯塑鋼管，內(nèi)搪瓷卡環(huán)式管件連接；暗敷支管采用PP-R給水管，熱熔連接。（2）室外給水管采用鋼絲網(wǎng)骨架塑料(聚乙烯)復(fù)合管(PSP)，固定接頭連接。（3）室內(nèi)雨污廢水管采用UPVC排水塑料管，專(zhuān)用膠接口。（4）室外雨、污水管DN≤500采用HDPE雙壁波紋塑料排水管，承插接口彈性密封圈連接；DN>500采用鋼筋混凝土排水管，水泥沙漿抹帶接口。6.2電氣系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案6.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2013）；（2）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）；（3）《20KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50053-2013）；（4）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052-2009）；（5）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-2011）；（6）《住宅建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ242-2011）；（7）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-2010）；（8）《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范》（GB50343-2012）；（9）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）；（10）《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50217-2007）；（11）《住宅區(qū)和住宅建筑內(nèi)光纖到戶(hù)通信設(shè)施工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50846-2012）；（12）《海南省新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)技術(shù)規(guī)范》（DBJ46-036-2015）；（13）《建筑物配建停車(chē)位充電設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（DBJ46-41-2016）。6.2.2工程概況本項(xiàng)目共建設(shè)3棟住宅樓及1棟安置樓，地上總建筑面積為72963.0m2（含架空層及太陽(yáng)能補(bǔ)償面積）。建筑層數(shù)均為33層，1層架空，2~33為標(biāo)準(zhǔn)層，層高均為3m，建筑高度為99.3m，均為一類(lèi)高層建筑。地下室為地下2層建筑，建筑面積23560.0m2。6.2.3設(shè)計(jì)范圍包括供配電、照明、防雷接地、電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、智能化等。6.2.3負(fù)荷估算與變壓器容量估算1、負(fù)荷等級(jí)負(fù)荷等級(jí)：本工程的消防用電（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、正壓及排煙風(fēng)機(jī)、消防報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）、計(jì)算機(jī)房、通信機(jī)房、安保監(jiān)控中心、航空障礙燈、公共走道照明、地下室照明、客梯、生活水泵、消防排污泵均為一級(jí)負(fù)荷；住宅建筑普通照明、空調(diào)及其他動(dòng)力用電均為三級(jí)負(fù)荷。2、用電負(fù)荷估算用電計(jì)算負(fù)荷指標(biāo)按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)取定：住宅建筑取值40W/m2，地下室10W/m2，道路廣場(chǎng)5W/m2。經(jīng)估算，項(xiàng)目耗電量為2137.2kwh，詳見(jiàn)下表6-2所示。表6-2本項(xiàng)目用電負(fù)荷估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（㎡）用電設(shè)備單位耗電量（W/㎡）同時(shí)使用率耗電量（kw.h）備注1住宅（含架空層、太陽(yáng)能補(bǔ)償面積）72963.0空調(diào)250.5912.0照明及其它150.8875.62地下室23560.0照明101235.63道路廣場(chǎng)3093.3照明50.812.34小計(jì)2035.55不可預(yù)見(jiàn)5%101.86合計(jì)2137.23、變壓器容量估算根據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）之規(guī)定，配電變壓器，其長(zhǎng)期負(fù)載率不宜高于85%，變壓器的利用率一般在65