房地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)警方法的選擇與應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)警方法的選擇與應(yīng)用

中國房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用。20世紀(jì)90年代初，中國的房地產(chǎn)快速發(fā)展，在20世紀(jì)90年代中期開始萎縮，大量房地產(chǎn)堆積。為使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)步增長的勢頭,需研究房地產(chǎn)業(yè)的波動特性,預(yù)測波動未來的趨勢,以便為政府制定經(jīng)濟政策,為企業(yè)確定開發(fā)計劃提供重要的依據(jù)。一、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化,經(jīng)濟波動將更加受制影響房地產(chǎn)業(yè)波動的因素很多。隨著新政策的不斷出臺,房地產(chǎn)業(yè)制度環(huán)境在不斷發(fā)生著變化,制度環(huán)境的變化直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的波動;貨幣政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟活動的主要手段,它直接影響到投資的變化,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢的改變;投資是決定社會生產(chǎn)力要素增長的重要因素,投資決策的高度集權(quán),受制于人際關(guān)系以及軟預(yù)算約束下的“增長癖”和“投資饑渴”所造成投資的不穩(wěn)定,將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的波動;社會需求變化是房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向,房地產(chǎn)市場如果能夠及時正確地反映這種變化,會使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長,反之將會導(dǎo)致經(jīng)濟的波動。在諸多因素造成的房地產(chǎn)業(yè)波動中,政府和企業(yè)難以把握其波動的轉(zhuǎn)折點,造成宏觀調(diào)控政策出臺時機不能與經(jīng)濟波動很好地協(xié)調(diào);企業(yè)開發(fā)計劃與經(jīng)濟波動發(fā)生矛盾,不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是經(jīng)濟波動中的問題常常在一些先行指標(biāo)的變化中體現(xiàn)出來,通過研究先行指標(biāo)的變化,可以預(yù)測經(jīng)濟波動的轉(zhuǎn)折點,分析經(jīng)濟波動未來的趨勢。經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計思路就是通過先行指標(biāo)的變動,研究經(jīng)濟波動的趨勢,從而為政府政策的制定、企業(yè)的開發(fā)決策提供依據(jù),以達到預(yù)警的目的。二、紅色預(yù)警機制經(jīng)濟預(yù)警(economicearly-warning)依據(jù)其機制可分為黑色預(yù)警方法、黃色預(yù)警方法、綠色預(yù)警方法、白色預(yù)警方法、紅色預(yù)警系統(tǒng)等5種。其中黃色預(yù)警系統(tǒng)是最基本的預(yù)警方法,也可稱之為灰色分析,主要包括指數(shù)預(yù)警、統(tǒng)計預(yù)警二種方法。1.合成綜合尺度法指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)是用數(shù)學(xué)方法合成為一組景氣指數(shù)(先行、一致、滯后),并將它們作為測定和分析經(jīng)濟波動的綜合尺度,再利用先行指數(shù)預(yù)測經(jīng)濟周期波動的轉(zhuǎn)折點,以達到預(yù)警的目的。單純用合成后的綜合指數(shù)的波動來分析經(jīng)濟形勢變化,缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持,且有可能把某個重要指標(biāo)的信息忽略。在預(yù)警分析中,有時難于分清合成指數(shù)到底是由于哪些經(jīng)濟指標(biāo)引起的變化,這不利于針對具體的經(jīng)濟變量進行調(diào)控。2.標(biāo)準(zhǔn)警運輸警標(biāo)準(zhǔn)及警緯指標(biāo)確定標(biāo)準(zhǔn)缺失了種類統(tǒng)計預(yù)警是對警兆與警素之間的時差相關(guān)關(guān)系進行統(tǒng)計處理,然后再根據(jù)警兆的警級來預(yù)測警素的警度的一種方式。其具體的過程是:根據(jù)各經(jīng)濟指標(biāo)與警素指標(biāo)的關(guān)系,確定警兆指標(biāo);依據(jù)警兆變動情況,確定各警兆的警級;結(jié)合警兆的重要性進行警級的綜合及預(yù)報警度。統(tǒng)計預(yù)警方法既可以看出經(jīng)濟活動的升降,又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果,不僅監(jiān)控整體經(jīng)濟活動的波動,還可以監(jiān)控每一個指標(biāo)的波動,并明確指出調(diào)控的目標(biāo)和方向,因此我們選擇了統(tǒng)計預(yù)警方法作為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)行業(yè)重要指標(biāo)的監(jiān)測和控制對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計,堅持了定量化、系統(tǒng)化、明確化的原則,使其對房地產(chǎn)業(yè)中重要的經(jīng)濟指標(biāo)進行監(jiān)測和控制,對整個房地產(chǎn)發(fā)展中的每個重要指標(biāo)發(fā)出明確的警報。1.發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)警情指標(biāo)應(yīng)直接反映當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)。為此,銷售率作為警情指標(biāo)供求的結(jié)合點,它的高低直觀地反映了當(dāng)前的供需平衡狀況,因此,選擇它作為警情指標(biāo)。2.時差相關(guān)分析結(jié)果對影響房地產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)進行篩選,找出與警情指標(biāo),即與銷售率相關(guān)且先行的指標(biāo),作為警兆指標(biāo)。確定選擇先行指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)如下:(1)在經(jīng)濟意義上,有明顯的先行性,其變動先于警情的發(fā)生;(2)在經(jīng)濟意義上,有較為明顯的因果關(guān)系或相關(guān)性,其變動直接或間接地導(dǎo)致警情的變動或發(fā)生;(3)指標(biāo)能夠反映當(dāng)前的發(fā)展事態(tài),從該指標(biāo)可以看出當(dāng)前的供需平衡狀況;(4)數(shù)據(jù)能夠及時準(zhǔn)確地得到。采用時差相關(guān)分析方法對指標(biāo)進行了篩選,利用相關(guān)系數(shù)驗證經(jīng)濟時間序列先行、一致或滯后的關(guān)系。時差相關(guān)系統(tǒng)的計算方法是以一個重要且能夠敏感反映當(dāng)前經(jīng)濟活動中的經(jīng)濟指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo),一般選擇一致指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo),然后使被選擇指標(biāo)超前或滯后若干期,計算它們的相關(guān)系數(shù)。設(shè)y={y1,y2,y3…,yn}為基準(zhǔn)指標(biāo),x={x1,x2,x3…,xn}為被選擇的指標(biāo),r為時差相關(guān)系數(shù),則rl=∑t=1n(xl?1?xˉ)(yl?yˉ)∑t=1n(xt?l?xˉ)2∑t=1n(yt?yˉ)√l=0,±1?±2???±Lrl=∑t=1n(xl-1-xˉ)(yl-yˉ)∑t=1n(xt-l-xˉ)2∑t=1n(yt-yˉ)l=0,±1?±2???±L式中1表示超前、滯后期,1取負數(shù)時表示超前,取正數(shù)時表示滯后,1被稱為時差或延遲數(shù);L是最大延遲數(shù);n是數(shù)據(jù)取齊后的數(shù)據(jù)個數(shù)。其中最大的時差相關(guān)系數(shù)反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時差相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)在中國尚處于發(fā)展的初期階段,波動性很大,規(guī)律性尚不明顯,在運用數(shù)學(xué)方法的同時,應(yīng)該同時注重定性的分析。3.銷售率與時差相關(guān)系數(shù)lead以銷售率為基準(zhǔn)指標(biāo),利用時差相關(guān)分析法,計算各指標(biāo)與銷售率之間在不同延遲數(shù)時的相關(guān)系數(shù)。根據(jù)全國房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù),計算得到各指標(biāo)滯后或超前若干時期時與銷售率的相關(guān)系數(shù)。在時差相關(guān)系數(shù)中,找出不同時差關(guān)系時絕對值最大的相關(guān)系數(shù),根據(jù)絕對值最大時差相關(guān)系數(shù),確定各指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時差相關(guān)關(guān)系。若最大相關(guān)系數(shù)是在領(lǐng)先期i≥0時取得的,則該指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)為先行或一致關(guān)系,即可定為警兆指標(biāo)。由于篇幅限制,僅列出了選中的警兆指標(biāo)。由此可看出上述指標(biāo)與銷售率的最大相關(guān)系數(shù)均在lead列下。比如新開工面積同比增長率與銷售率的相關(guān)系數(shù)在領(lǐng)先一年時最大,絕對值為0.785。即可認為新開工面積是領(lǐng)先于警情的警兆指標(biāo)。4.計算期的累積影響預(yù)警界限的確定是預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。以近十年需求的平均增長率為基礎(chǔ),結(jié)合歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及各年的實際發(fā)展態(tài)勢,定出以下指標(biāo)的預(yù)警界限。在預(yù)警區(qū)間判斷時,需要對警兆指標(biāo)值進行處理。由于某些指標(biāo)明顯先行于警情指標(biāo),故其值的大小不僅影響當(dāng)期,還會影響下期,在計算時應(yīng)把上期的累積影響考慮在內(nèi)。設(shè)某警兆指標(biāo)的第i年的同比增長率為xi,此指標(biāo)的巨警界限為l,設(shè)經(jīng)過變換的該指標(biāo)的增長率為xicxic=xi+f(xi-1)其中當(dāng)xi-1>l時,f(xi-1)=xi-1-l當(dāng)xi-1<l時,f(xi-1)=0用xic進行預(yù)警區(qū)間的判斷,考慮到各經(jīng)濟指標(biāo)的性質(zhì)不同,僅對其中的商品房投資額、當(dāng)年竣工量、當(dāng)年供應(yīng)量和當(dāng)年土地出讓面積進行累積影響的計算,這些指標(biāo)對下期的影響比較大。5.房地產(chǎn)警情預(yù)報指標(biāo)綜合評價模型的建立現(xiàn)行國民經(jīng)濟預(yù)警信號系統(tǒng)所采用的警情預(yù)報方法,首先是對原始數(shù)據(jù)進行判斷,把每個指標(biāo)歸入適當(dāng)?shù)膮^(qū)間,賦予每一個區(qū)間一個相應(yīng)的分值方法,然后把各指標(biāo)的分值加起來,得到一個綜合指數(shù),并以此判斷警情。此方法一個較大的缺陷是沒有考慮各經(jīng)濟指標(biāo)的不同性質(zhì)以及各指標(biāo)對于總體經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率,而把各經(jīng)濟指標(biāo)一視同仁,這就不能準(zhǔn)確地反映總體的變動情況。房地產(chǎn)警情的預(yù)報是多種指標(biāo)的綜合評價,我們采用綜合模糊數(shù)學(xué)評價方法。設(shè)給定兩個有限論域:U={u1,u2,…,un}V={v1,v2,…,vn}其中U代表綜合評判因素所組成的集合,V代表評價所組成的集合。模糊變換X0R=Y,其中X是U上的模糊子集,評判結(jié)果Y是V上的模糊子集。此次預(yù)警系統(tǒng)中的U={u1,u2,u3,u4,u5,u6}其中u1為投資額同比增長率;u2為新開工面積同比增長率;u3為施工面積同比增長率;u4為竣工面積同比增長率;u5為供應(yīng)面積同比增長率;u6為土地開發(fā)面積同比增長率;V中的值是指標(biāo)所處區(qū)間的得分值。此次預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計,考慮到各個指標(biāo)對于判斷整體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢的重要程度的不同,分別對不同的指標(biāo)賦予了不同的權(quán)重。利用主成分分析方法確定權(quán)重集合A,權(quán)重的大小主要考慮上述指標(biāo)對警情指標(biāo),即對銷售率的影響程度,并考慮到上述指標(biāo)經(jīng)濟方面的重要性,即從經(jīng)濟意義上對當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢影響的重要程度,以及各指標(biāo)之間的相互影響。權(quán)重確定后,設(shè)評判值為B,則B=V×A-1四、對房地產(chǎn)未來趨勢的建議房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)警情分析的作用,是對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟波動進行監(jiān)控。經(jīng)濟波動理論指出:經(jīng)濟系統(tǒng)隨時以較小的波動檢查自身的穩(wěn)定性,在平衡態(tài)附近漲落只是對平均值的小小修正,遠離平衡態(tài)時漲落可能被放大,從而驅(qū)動平均值達到一個新的平衡態(tài)。但也不可避免地會在一定時期導(dǎo)致較大幅度的漲落,從而觸發(fā)系統(tǒng)失穩(wěn),帶來破壞性的后果。因此,在房地產(chǎn)業(yè)警情分析中,要注意可能會導(dǎo)致系統(tǒng)失穩(wěn)的異常變動,加強對波動未來趨勢的分析,研究波動會導(dǎo)致系統(tǒng)新的平衡,還是會破壞經(jīng)濟系統(tǒng)。同時,經(jīng)濟波動的根源歸結(jié)于經(jīng)濟系統(tǒng)多因素的相互作用的整體效應(yīng),還在于大量子系統(tǒng)行為的協(xié)同作用,而決定經(jīng)濟波動的諸因素中起支配作用的僅僅是幾個變量。因此,房地產(chǎn)預(yù)警的分析既要綜合考慮,又要突出重點。要注意分析系統(tǒng)內(nèi)部各經(jīng)濟指標(biāo)間的變動,關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)以及與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。關(guān)鍵是要分析影響房地產(chǎn)業(yè)波動的主導(dǎo)因素。在現(xiàn)階段,房地產(chǎn)業(yè)波動的重要原因是投資體制的不完善和投資風(fēng)險