《中指丨2021年1-8月中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會》會議紀要

1-8月市場形勢及企業(yè)研究成果分享會會議紀要中指研究院2020.9.1中指研究院2021年9月1步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機構(gòu)的代表參與了會議交流。會議議程主要分為五部分：一、中指研究院指數(shù)研究高級分析師馬琛分享年8年8月房2021年8月全國土地市場趨勢。（一）中指指數(shù)高級分析師馬?。?021年8月房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢展望1.房地產(chǎn)市場政策從嚴，堅持正常的貨幣政策。15%；或競高標方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。8月31日，國務院新聞辦公室舉行“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會。主要內(nèi)容有：④建筑業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用不斷增強，從建筑大國邁向建筑強國。2中指研究院系，努力實現(xiàn)全體人民住有所居。監(jiān)測、季度評價、年度考核，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序?？傮w平穩(wěn)，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。地方方面：因城施策，多地加碼樓市調(diào)控政策。杭州、惠州、西安等城市加碼限購政策；東莞、金華、合肥建立二手房交易參考價；成都加強住房增與管理。2.房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)2021年2.26%，漲幅較去年同期擴大年8新建住宅均價16152元0.20%0.15漲3.51%。2021年月百城二手房價格累計上漲3.35%，漲幅較去年同期擴大1.44個百分點。2021年80.34%0.09個百分點；同比上漲4.44%。市場需求方面，據(jù)初步統(tǒng)計，1-8月商品住宅月均成交約3559萬平方米，在去年低24.7%2019年同期相比增長17.2%3中指研究院20168月50城商品住宅成交面積在2800萬平方米左右，同比下降超兩成，市場活躍度有所下滑。4.房地產(chǎn)市場趨勢展望8續(xù)從嚴，整體市場面臨較大的調(diào)整壓力，下半年成交規(guī)模將高位回落。（二）中指企業(yè)研究主管陶淑茹：2021年8月房企經(jīng)營業(yè)績解讀房企銷售情況2021年1-8月，房企銷售額均值為887.9億元，增長率均值為29.8%中銷售額超千億房企245144五千億，恒大、萬科、融創(chuàng)超四千億，保利超三千億。23.7%；第一陣營（500-1000億）陣營共家，銷售額增長率均值為31.6%；第二陣營（300-5002026.7%200-30036家企業(yè)，銷售額增長率均值為34.1%；第四陣營（100-200億）共37家企業(yè)，銷售額增長率均值為24.5%。從門檻值看，TOP3房企門檻值為4439.7億元，較上年增長1.2%房企門檻值為2080.029.7%房企門檻值為826.023.7%TOP50房企及房企門檻值分別為554.1億元、220.1長18.4%和30.5%。房企收并購情況2021年8月，房企廣泛開展收并購活動，主要以物業(yè)服務板塊為主，持續(xù)深化戰(zhàn)略布局。恒大32.5億港元出售恒騰網(wǎng)絡股份；碧桂園服務收購湖南天環(huán)物業(yè)100%股權(quán)，該公司由深圳市帕拉丁五期股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、曹豐分別持股80%、20%由方友平持股80%，楊林持股20%；中國電建地產(chǎn)集團天津置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓天津4中指研究院褐石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)；雅生活智慧城市服務股份有限公司全資子公司天津雅潮同意有條件收購濟南宏泰合共100%份額，總對價為人民幣2.82億元。房企融資情況2021年88月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為446.757月652.2億元減少31.51%8月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為億元。平均利率為4.04%0.135.39個百分點。房企拿地情況12021年1-8月，企業(yè)拿地總額10.8%企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為54.8%，與1-7月相比下降1.5個百分點。22021年8月，50家代表房企拿地總額同比下降76.2%，環(huán)比下降。主要由于8價較低，8月單月拿地總額相應下降幅度較大。350家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比小幅下降。2021年1-8家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為79.5%，同比下降個百分點，合作拿地力度有所提升。1-810陣營企業(yè)、陣營企業(yè)以及31-50陣營企業(yè)拿地權(quán)益金額占比均值同比均有所下降，其中前陣營企業(yè)下降了4.0個百分點，下降幅度最大。4）一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積占比均上升。從城市等級分布來看，50家代表房企2021年1-8城市拿地面積占比同比上升0.8個百分點。2021年1-850家代表房企在長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大核心城市群拿地面積占比達67.6%，較上年同期增長10.3個百分點，其中，長三角拿地面積占比達34.5%，較上年同期增長5中指研究院8.4個百分點。5）2021年1-8月，50家代表房企拿地面積城市中，重慶累計拿地面積位列第一，杭州和長沙占據(jù)二、三位。溫州、佛山、金華以及保定作為非集中供地城市入榜，分別位列第4位、第6位、第9位以及第位。（三）中指土地高級分析師張曉飛：2021年8月土地市場的回顧和總結(jié)土地市場概況2021年1-8,300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積140878.75（十四萬八百七9.79%;成交規(guī)劃建筑面積降14.17%。8月份全國300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積17655.2㎡，同比下降12.12%;成交規(guī)劃建筑面積10670.78（一萬零六百七十）萬㎡，同比下降40.53%。累計1-8月全國300城成交樓面均價為2940元㎡，同比上漲10.33%;平均溢價率為14.91%，較去年同期增長0.25個百分點;各類用地出讓金累計達34406.2（三萬四千四百零六）億元，同比下降5.3%。其中8月全國城成交樓面均價為/4.19%,同比下跌18.21%;平均溢價率為7.4%,較上月下降4.43個百分點,較去年同期下降7.72個百分點各類用地出讓金達2167.1620.89%,51.38%。1-8月全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積64954.86（六萬四千九百五十四。14.54%;成交規(guī)劃建筑面積累計50966.14四）萬㎡，同比下降21.78%。8月份全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積8058.08比下降20.31%;成交規(guī)劃建筑面積3613.07萬㎡，同比下降56.04%。同時，有流拍地塊44流拍率為10.53%,較上月下降2.61個百分點。截止1-8月全國300城成交樓面均價為5836元㎡，同比上漲20.71%;平均溢價率為16.75%0.38個百分點住宅用地出讓金累計達（兩萬九千6中指研究院七百四十三。六）億元，同比下降5.59%。其中8月份,300城成交樓面均價為/8.85%,同比上漲平均溢價率為8.78%,較上月下降5.87個百分點較去年同期下降8.91個百分點;住宅用地出讓金達1680.88億元，環(huán)比下降22.1%,55.55%。受集中供地周期影響,二線城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積環(huán)比增幅提升明顯;一線城市推出規(guī)劃建筑面積555.23萬平米;四線城市平均溢價率分別下降14.83、2.77個百分點商辦用地2021年1-8月,全國300城共推出商業(yè)辦公用地規(guī)劃建筑面積13048.67（一萬三千16.63%;成交規(guī)劃建筑面積10765.27（一萬零七百六十五）萬㎡，同比下降17.94%。8月,300城共推出商業(yè)辦公用地規(guī)劃建筑面積1664.25（一千六百六十四。）萬㎡，同比下降10.58%;成交規(guī)劃建筑面積1095.99萬㎡，同比下降25.42%。1-8月全國300城成交樓面均價為2524/9.93%;平均溢價率為5.51%，較去年同期下降0.77個百分點;商業(yè)/辦公用地出讓金達2719.449.87%。8月,300城成交樓面均價為元0.73%,同比下跌8.63%;平均溢價率為3.48%,較上月基本持平,較去年同期增長0.44個百分點商業(yè)辦公用地出讓金達282.21億元，環(huán)比下降8.4%,同比下降32.64%。無錫8月成交262億元、溫州成交121億元，另外有珠三角城市東莞成交155億元、佛山78億元。其中東莞南城街道東莞國際商務區(qū)地塊成交價超過56億元，由華潤置地競得。另外有金華、溫州、佛山等城市地塊進入榜單。成交單價地塊中，金華市北苑街道地塊一成交均價25320/平米，成為8月份成交單價最高地塊，受讓單位是浙江漢禹置業(yè)有限公司，金華另有2宗地塊位于前十。7中指研究院兩集中供地截止到8月3122個重點集中供地城市已有3個城市完成出讓活動，另有14濟南、重慶、合肥、南京、成都、沈陽已經(jīng)完成二次公告，將集中在9月、10月開始第二次集中供地，此前公告此次供地延期，主要是受8月10日自然資源局的內(nèi)部會議指導，對集中供地做出4個方面的調(diào)整：1.商品住宅用地競買企業(yè)應當具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；2.建立購地資金來源審查制度，加強購地和融資的監(jiān)管；溢價率上限15%，且不得通過提高起拍價調(diào)整溢價率；4.變相抬高地價。杭州是最多參與5宗，深圳最多參與3宗，南京最多參與不超過總數(shù)的30%。（四）中指研究院家居事業(yè)部副總監(jiān)張寧：大數(shù)據(jù)解讀地產(chǎn)精裝修家居配套1.房地產(chǎn)精裝修市場精裝修市場自2016年開始擴容，因素為政策推廣（外因）和開發(fā)商提價（內(nèi)因），2021年政策繼續(xù)推動。從整體規(guī)模來看，2021年上半年在調(diào)控政策趨緊的環(huán)境下，精裝修開發(fā)規(guī)模小幅下滑，但精裝修滲透率增長至接近40%。根據(jù)中指地產(chǎn)家居的數(shù)據(jù)顯示，年共監(jiān)測新開盤樓盤351953671260從項目規(guī)模來看，2020年，精裝修規(guī)模為395.85萬套，毛坯為866.64萬套，精裝修滲透率達到31%。2021年上半年，共檢測新開盤精裝修樓盤1428個，項目規(guī)模150.7萬套，同比下降30%，精裝率達到39.3%，2020年上半年精裝率為左右，項目個數(shù)8中指研究院1841個，項目套數(shù)為218.2萬套。分季度來看，202172778.32701為72.39萬套。第一季度杭州精裝修住宅開發(fā)量領跑全國，達到了6.09萬套；第二季度武漢實現(xiàn)反超，開發(fā)規(guī)模為4.8萬套。2020的精裝修項目集中開工，項目數(shù)量和規(guī)模大幅度提升。因此，2021年一季度精裝修項目個數(shù)同比增長103.6%80.2%下降52.8%，項目開發(fā)規(guī)模同比下降58.6%。2021年上半年，全國精裝修樓盤售價為1萬-2萬的區(qū)間的項目規(guī)模最大，達到了67.945%20212萬-5萬以上的類別2萬3-44萬-5萬以上項目個數(shù)分別同比增長6.17%、31.67%、5.08%，項目開發(fā)規(guī)模分別同比增長、13.79%、6.32%。從裝修類型來看，上半年全國精裝修項目以中低檔裝修為主。2021年上半年，配套持正增長。61.4%別為63.96萬套和46.9973.6%城市分別為杭州、武漢、廣州、南京、佛山，五大城市精裝修住宅開發(fā)量均突破6萬套，TOP20規(guī)模均超過2萬套。從具體開發(fā)商主要來看，萬科、恒大精裝修項目開發(fā)規(guī)模超過10萬，分別為12.78萬套、10開發(fā)規(guī)模超過57.23萬套、6.02萬套。融創(chuàng)、中海的精裝修項目開發(fā)規(guī)模為超過2萬套，分別為萬套、2.28萬套9中指研究院2.精裝修市場部品趨勢總結(jié)中指院地產(chǎn)家居將主要的家居、家裝、家電部品歸為6大主品類，分別為智能家居、舒適系統(tǒng)、廚房部品、衛(wèi)浴部品、家具部品、建材部品，主品類下設子品類。2021年上能家居，配套率分別為99.42%、91.16%、73.38%、56.56%、32