旅游案例-彝人古鎮(zhèn)

重點研究案例列表類型區(qū)域案例名稱概況參考要點旅游商業(yè)物業(yè)楚雄彝人古鎮(zhèn)距昆明市區(qū)約155公里占地約1740畝彝人名族特色及商業(yè)旅游中心大型古鎮(zhèn)旅游地產開發(fā)模式借鑒古鎮(zhèn)規(guī)劃及建筑特色借鑒楚雄—彝人古鎮(zhèn)工程案例研究工程概況區(qū)位位于原宋代大理國相國高明量在威楚（今楚雄）西北二里建的德江城舊址。古鎮(zhèn)西鄰龍川江，南面永安大道，緊鄰楚雄市開發(fā)區(qū)管委會，地處楚雄州政府政務中心旁。項目規(guī)模項目占地面積為1740畝，總建筑面積約100萬㎡，計劃投資25億元項目物業(yè)構成整體項目分為分9期開發(fā)。1-2期以商業(yè)為主，部分別墅（水墨藝墅）；3-7期除商鋪外包括大量多層及別墅住宅；8期為項目區(qū)域整體配套，包含醫(yī)院、幼兒園等多種業(yè)態(tài)；9期在彝人古鎮(zhèn)項目東側的太陽歷公園區(qū)域，將建成歡樂嘉年華、高爾夫球場、產權酒店等產品。發(fā)展商楚雄匯通房地產開發(fā)有限公司楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程概況3-7期1-2期彝人東區(qū)8期彝人古鎮(zhèn)是以民俗旅游商業(yè)與住宅聯(lián)動作為主要推動力的典型大型地產工程。楚雄——彝人古鎮(zhèn)旅游概況古鎮(zhèn)旅游區(qū)域古鎮(zhèn)旅游區(qū)域彝人古鎮(zhèn)是集商業(yè)、居住和文化旅游為一體的文化旅游地產工程，是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂〞的大型文化旅游地產工程。

彝族部落客棧區(qū)古鎮(zhèn)旅游區(qū)域內其他區(qū)塊均為商住兩用的商鋪，包括餐館、店鋪等。彝人古鎮(zhèn)前區(qū)主要景點有威楚大道楚雄——彝人古鎮(zhèn)旅游的開發(fā)利用彝人部落梅葛廣場桃花溪咪依魯廣場望江樓古戲臺火塘會廣場德運廣場威楚大道水源廣場……火把節(jié)（農歷六月二十四日或二十五日）插花節(jié)（農歷十月初八）賽裝節(jié)（正月十五）跳虎節(jié)（農歷正月初八至正月十五）開井節(jié)（農歷正月十五）彝人部落（長街宴，歌舞表演）……彝人古鎮(zhèn)的旅游資源開發(fā)主要集中于對彝族文化的具象陳列，對彝族文化的軟件抽象展示缺乏，利用率不高。文化旅游產品主要依托于彝族的幾大傳統(tǒng)節(jié)日，缺乏常態(tài)的具有互動性的旅游產品，對游客的吸引力堪憂，也會帶來旅游淡旺季游客量差異過大的問題。缺乏能夠延長游客停留時間的旅游工程，對商業(yè)工程的購置力支持缺乏，將影響相關商業(yè)的進一步擴張。游客流量不穩(wěn)定對依托于該工程而成的各商業(yè)工程必將帶來不利影響。彝人古鎮(zhèn)旅游開發(fā)主要將注意力集中于硬件局部的表現(xiàn)，軟件展示缺乏；同時缺乏常態(tài)的互動性旅游產品，影響客源的穩(wěn)定性。楚雄——彝人古鎮(zhèn)關鍵旅游工程每晚18:30至20：00——彝鄉(xiāng)宴

每晚20:30至22：00——左腳舞彝族風情街

彝族傳統(tǒng)民居

畢摩房

姑娘房

蘇尼房

六祖廣場

神柱廣場

馬幫群雕光湖水榭

阿普湖

小樹林

葫蘆廊

神山彝人部落是工程內唯一提供常態(tài)互動性旅游產品的局部。景點概況常態(tài)活動主要景點彝人部落位于楚雄經濟開發(fā)區(qū)彝人古鎮(zhèn)三期旅游景區(qū)，集中展示彝族原生態(tài)的市井文化、建筑文化、村落文化、服飾文化、歌舞文化和祭祀文化，注重游客參與性，將絢麗多姿的彝族文化推向更為廣闊的天地，也必將為美不勝收的彝人古鎮(zhèn)增添了一個讓廣闊游客流連忘返的快樂天堂。彝人部落楚雄——彝人古鎮(zhèn)旅游功能配套及客源與全國300余家旅行社協(xié)議合作在楚雄地方電視臺、云南省電視臺做廣告營銷參加北京、上海房交會市場推廣渠道餐飲配套住宿配套整個區(qū)域有90家商鋪為純餐飲經營餐飲主要消費人群為楚雄當地人，游客所占比例較少。古鎮(zhèn)內有專門的住宿區(qū)，有30家客棧，另有60家為商鋪與客棧共用的商鋪。古鎮(zhèn)內有一家5星級酒店在建平均每家客棧的客房數為35間客棧入住率淡季為60%，旺季為95%，平均入住率為80%。周末及節(jié)假日為古鎮(zhèn)旅游的旺季。工程客源以旅行社帶來的低端游客為主，成為零售局部的主力消費支持，餐飲區(qū)客源以本地客源為主。楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程開發(fā)順序

項目1-4期開發(fā)時序2005.42005.112007.12008.14期開工2010.12未定彝人東區(qū)開工8期開工2006.6完工1期開工2006.12完工2期開工2008.12完工3期開工2010.12完工時間概況重要時間節(jié)點總投資銷售物業(yè)景點第1期占地122畝總建8.1萬㎡2005年4月開工，7月開盤；2006年6月底完工，7月旅游區(qū)試營業(yè)，10月商鋪正式開業(yè)約1.6億元23個苑梅葛廣場、望江樓、古戲臺、火塘會、桃花溪、六座小橋等第2期占地121畝總建7.8萬㎡2005年11月開工；2006年11月底完工，2007年3月“燒烤街”開業(yè)，6月酒店開業(yè)約1.6億元28個苑，1間四星級酒店、5間小型客棧水源廣場、德運廣場、咪依魯廣場、三眼井等第3期占地200多畝2007年1月開工，10月開盤；2008年年底交付使用約2億元多個商業(yè)、多層住宅、別墅彝人部落、清明河等第4期-2008年4月開始認籌--威楚樓（彝王宮）、畢摩文化廣場、高氏相府、祖廟、廟會廣場等彝人古鎮(zhèn)前期是以開發(fā)旅游商業(yè)為主，輔以別墅、院落等住宅物業(yè)；中期主要開展住宅物業(yè)〔其中4期以商業(yè)為主〕，實現(xiàn)整體商住聯(lián)動。彝人古鎮(zhèn)各類產品配比情況工程商業(yè)物業(yè)配比產品層數區(qū)位面積區(qū)間比例純商鋪1-3/1-2/14期，項目中間50-400㎡10%商住型1-31-3期，項目中間188-300㎡，主力230-260㎡65%多層1-65-7期，東側80-150㎡15%別墅院落式1期，5-7期，西側230-900㎡10%雙拼/聯(lián)排/獨棟1期，5-7期，西側220-310㎡楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程產品狀況工程各類產品中，以商住型商鋪為主，各類產品分區(qū)合理，便于聯(lián)動；商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲及客棧住宿業(yè)態(tài)為主。多層住宅區(qū)商業(yè)區(qū)別墅區(qū)目前1-3期產品已經全部去化完畢，住宅類產品亦售罄，僅有4期的商鋪可銷售，目前去化率約為50%。工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例為：餐飲35%，客棧/酒店35%，娛樂10%，零售20%，各開發(fā)批次根本按照同樣比例復制。楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程客源分析彝人古鎮(zhèn)第一期客源來源地統(tǒng)計彝人古鎮(zhèn)第三期客源來源地統(tǒng)計古鎮(zhèn)首期開盤時，因地緣性關系，楚雄市區(qū)及周邊的客戶較多，約占總數80%以上。工程各類產品價格變化楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程價格分析彝人古鎮(zhèn)1-4期別墅產品價格變化（單位：人民幣元/㎡）彝人古鎮(zhèn)1-4期商鋪產品價格變化〔單位：人民幣元/㎡〕就別墅產品而言，2005年7月第一期開盤時，均價約在2700元/㎡，截止2021年4月第四期開盤時，別墅產品均價已到達4000元/㎡。漲幅約為50%。就商鋪物業(yè)而言，2005年7月第一期開盤時，均價約在3500元/㎡；現(xiàn)階段純商業(yè)產的銷售均價已達6500元/㎡，漲幅約為85%，局部商鋪已經實現(xiàn)100%的漲幅。古鎮(zhèn)知名度增加，經營管理公司經營能力加強，旅游商業(yè)的開展促進工程各類產品的市場價值在4期推出時有較大幅度的提升。純商業(yè)型，1F：80001-2F：6500楚雄——彝人古鎮(zhèn)工程營銷手段分析CRIC:領先的線上線下房地產信息及咨詢效勞供給商附件規(guī)劃按功能不同，平行布置，從西至東依次為：別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)、公寓區(qū)。在商業(yè)最大化的要求下最大限度做到居住圍繞商業(yè)布局，盡可能接近傳統(tǒng)古鎮(zhèn)商業(yè)中心的思想貫穿整個工程南北的道路形成古鎮(zhèn)的靈魂，中央區(qū)設置彝人廣場，水系圍繞而行，東側設置大型公園，規(guī)劃做到二心二軸四組團〔二心：彝人廣場及景觀公園；二軸：街區(qū)道路主軸、水系主軸；四組團：別墅區(qū)、商業(yè)街區(qū)、公寓區(qū)、商住混合區(qū)〕別墅區(qū)商業(yè)區(qū)公寓區(qū)商住混合區(qū)街區(qū)主軸景觀水系彝人廣場景觀公園楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析規(guī)劃分析山的借用彝人古鎮(zhèn)所選之址，平坦無山，而彝人的生活環(huán)境，沒有離開山的。工程西側為文殊山；南側觀音山。望江樓成為古鎮(zhèn)最高建筑，可遠眺二山，俯瞰古鎮(zhèn)全景，形成古鎮(zhèn)標志性建筑

規(guī)劃理念——山楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析水的借用古鎮(zhèn)之水分內水外水、動水靜水，上架小橋，營造“小橋流水人家〞的江南風情外水、動水為工程西側龍川江，自然氣勢內水、靜水那么是工程內的人工水，水面較淺水上設18座具有代表性的橋。

規(guī)劃理念——水楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析建筑風格以楚雄、武定等地彝族高規(guī)格古典民居為原型，博采大理、麗江、江南水鄉(xiāng)等古城和園林建筑之長，形成具有彝族風格的“古鎮(zhèn)〞。建筑風格采用漢式的明、清建筑為主體多數為兩樓一底四合院結構建筑分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析建筑單元、合院、街，構成了彝人古鎮(zhèn)的根本單元，尺度合理建筑單元街合院建筑分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析大量民族特點的元素的引用，改善了仿古建筑無法完全復制的硬傷就此來說，并非完全彝族建筑的彝人古鎮(zhèn)，在細節(jié)的處理上給人認同了其彝人古鎮(zhèn)的感覺彩繪門樓挑檐彩繪木質榫卯彩繪走廊彩繪彝族風格藻井懸牛頭封檐板建筑分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析水的運用增加了古鎮(zhèn)的韻味，但由于工程過大，沒有過多的引用水的概念，僅僅在局部形成了小橋流水的感覺，大多數區(qū)域無水系穿過，缺少景觀特點多處廣場的設置略顯空曠，缺少植被覆蓋，整個工程植被缺乏，綠化率極低，大局部為硬質鋪地景觀分析楚雄——彝人古鎮(zhèn)產品分析案例重點營造:以彝族特色為主題，江南水鄉(xiāng)風格的集商業(yè)住宅休閑娛樂為一體的大型旅游度假工程。案例特色：建筑及規(guī)劃尺度的有效把握，彝人彩繪、建筑細節(jié)的處理，水街及各功能廣場的設置盡可能的凸顯彝族特色案例缺陷：彝族特點不夠鮮明，僅靠外部細節(jié)的模仿達不到古鎮(zhèn)的效果；綠化率極低，建筑與景觀不協(xié)調。案例借鑒：打造具有民族特點的建筑