某5A級(jí)寫字樓中心大廈物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)

某5A級(jí)寫字樓中心大廈物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)目錄1．0前言………（2）2.0術(shù)語3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓…（7）4.0物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理………（8）4．1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概………………（8）4.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義………………（8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求…（8）4.1.2.1高低壓配電房……（8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）…（8）4.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房…（9）4.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間………（9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房……（9）4.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房……（10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房………………（10）4.1.3.4排風(fēng)機(jī)房…（10）4.1.3.5露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)……………（10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間…………（11）4.1.4.1生活水泵房……………（11）4．1.4.2減壓閥房……（11）4.1.4.3水表房………（11）4.1.4.4樓層管井房……（12）4.1.4.5排污泵房………（12）4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間…（12）4.1.5.1消防中心………（12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間……（13）4.1.5.3樓層設(shè)備間……（13）4.1.5.4消防水泵房……（14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備…（14）4.1.6電梯設(shè)備間…（15）4.1.6.1電梯機(jī)房…………（15）4.1.6.2轎廂……………（15）4.1.7通信設(shè)備機(jī)房…（16）4.1.7.1通信總機(jī)房…（16）4.1.7.2通信管井房……………（17）4.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間…(18）4.1.8.1控制中心機(jī)房…（18）4.1.8.2樓層設(shè)備房…（19）4.2.1運(yùn)行管理的概念…（19）4.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：…（19）4.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求……（20）4.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)…………（21）2.4運(yùn)行情況分析………（21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)……（22）4.2.3.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)………（22）4.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求…（22）4.2.3.2.1、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)…………（22）4.2.3.2.2、運(yùn)行狀態(tài)記錄……（23）4.2.3.2.3、交接班記錄…………（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析……（23）4.2.4給排水系統(tǒng)…………（24）4.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)…………………（24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求……（24）4.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析………（25）4.2.5消防系統(tǒng)…………………（25）4.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)…………………（25）4.2.5.2消防中心記錄要求…（26）4.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析…………（27）4.2.6電梯及提升設(shè)備……（28）4.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：……………（28）4.2.6.2運(yùn)行情況分析………（29）4.2.7通信系統(tǒng)………………（30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)………（30）4.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)……（30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求…………（30）4.2.8.3運(yùn)行情況分析…………………（32）4.3設(shè)備臺(tái)帳……（32）4.3.1設(shè)備臺(tái)帳的概念…………………（32）4.3.2設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容………………（33）4.3.3設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定…………（33）4.3.4故障報(bào)告…………………（33）4.3.4.1故障報(bào)告的格式………………（33）4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔……（33）5.0系統(tǒng)保養(yǎng)……………（34）5．1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念………（34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目……（34）5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（34）5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………（34）5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……（35）5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目………………（36）5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（36）5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（37）5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（37）5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目………（38）5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……（39）5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（39）5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（39）5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……（39）5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng)……（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目………（40）5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……（40）5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……（41）5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（42）5.5.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目………（43）5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……（43）5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（43）5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（43）5.6.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（44）5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目…………（44）5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（44）5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（44）5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（45）5.7.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目……………（45）6.0外判項(xiàng)目6.1外判項(xiàng)目的定義6.2外判項(xiàng)目的考核6.2.1故障的認(rèn)定6.2.1.1故障率考核6.2.1.2電梯故障率的計(jì)算公式1．0術(shù)語：1．1.技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來區(qū)分責(zé)任人對該系統(tǒng)的安全、正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個(gè)方面理解；⑴責(zé)任人對自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的發(fā)展趨勢應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。⑵對涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見。⑶對所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。⑷對系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見。1.2系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體。本文內(nèi)所指的系統(tǒng)是特指物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)如“中央空調(diào)系統(tǒng)”、“供配電系統(tǒng)”、“消防系統(tǒng)”等。按上述系統(tǒng)的全部組成，從始端到末端，按一定的設(shè)定周期及不同專業(yè)的技術(shù)要求，對系統(tǒng)全部構(gòu)成節(jié)點(diǎn)為對象的保養(yǎng)工作。系統(tǒng)保養(yǎng)不是以排除故障為目的的操作行為，而是為延長設(shè)備壽命、確保設(shè)備正常運(yùn)行為目的的操作類型。1．3.運(yùn)行管理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)始地運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過對設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來實(shí)施對系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。1．4.保養(yǎng)的工藝要求：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過程中，對每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。1．5.維修：維修是在運(yùn)行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。1．6．檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不一定是故障狀態(tài)。1．7．監(jiān)測：通過人工或儀表等技術(shù)手段，對在運(yùn)行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過程。達(dá)到對設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。1．8．檢測：通過應(yīng)用技術(shù)的手段和對應(yīng)的儀表，對設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測量，以達(dá)到對被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。1．9．預(yù)測：通過對設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來的時(shí)間段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運(yùn)行的可靠程度的工作過程和結(jié)果。1．10．技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問題時(shí)，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問題的過程。2.0物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理2.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求2.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概念高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運(yùn)行后，必須具備一個(gè)適合的工作環(huán)境，從物業(yè)設(shè)備長壽運(yùn)行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行需要而提出對設(shè)備放置的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求2.1.2.1高低壓配電房門：外開，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝置、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐有漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無施工遺留痕跡。無明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。地板：可根據(jù)實(shí)際情況選以下一種處理方法；A.水泥地板全部有灰色地板漆。B.鋪防潮、防滑地磚。C.用阻燃夾板作地板。上述三種方式都要在距離配電柜50CM處用黃色油漆劃上10-15CM寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣膠墊。2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電不同。對穿過樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對整個(gè)配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在距離臺(tái)架20CM處應(yīng)有黃色的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象。對于水冷發(fā)電機(jī)組的臺(tái)架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過15CM。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在油門的獨(dú)立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放置在專用的臺(tái)架上。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確?；芈?，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房天花、墻身刷白，在對外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。主機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺(tái)架應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房設(shè)備房門應(yīng)外開，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)置排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁應(yīng)潔凈無塵。設(shè)備房內(nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)置作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。2.1.3.4排風(fēng)機(jī)房機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對于非鍍鋅機(jī)件）。風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.5露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。對風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠎?yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間2.1.4.1生活水泵房生活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝置。門扇為外開防火門。地面做好防滑、防水處理。水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。泵房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時(shí)的應(yīng)處狀態(tài)。水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。2.1.4.2減壓閥房減壓閥房的天花、墻身刷白，房內(nèi)不準(zhǔn)放置雜物，且照明良好，門扇為外開門，應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位置上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房內(nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放置任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放置障礙物。水表房內(nèi)所有閥門無漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。水表面板無積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房管井照明燈具完好。管井門為外開防火門，無破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)置不低于10CM的防水門坎。地面整潔，無雜物，管道支架上沒有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。集水井內(nèi)應(yīng)無廢膠袋、木塊等雜物?？刂齐娤湔麧崯o塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間2.1.5.1消防中心門：外開，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：潔白，無施工遺留的痕跡。無明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無垃圾，積塵。高臺(tái)板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無施工遺留痕跡，無施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放置一切與運(yùn)行設(shè)備無關(guān)的雜物。各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無生銹。照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。門：門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)（“BTM氣瓶間”）。墻身：潔白，無掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。地板：應(yīng)無施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無塵。天花：潔白，無蜘蛛網(wǎng)。氣瓶組：瓶體支架無積塵、無生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無剝落、生銹，對應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位置應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。照明：電源應(yīng)接入確?；芈罚瑧?yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明無故障。附屬設(shè)備：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無積塵，箱體完好，無生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無松動(dòng)，無泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無生銹，無脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。閘閥：明桿加黃油，無滲漏，無生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級(jí)閥門位置”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。管道：油漆無剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示?？刂葡洌簾o積塵，外表無缺陷，無生銹。功能標(biāo)識(shí)清楚，指示燈、電流表、壓力表無故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓等設(shè)備水泵接合器房:門：無破損，門鉸無松動(dòng)，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。水泵接合器：無滲漏、配件齊全，防腐油漆無剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。室外栓：防腐油漆無剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。2.1.6電梯設(shè)備間2.1.6.1電梯機(jī)房電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚?？刂乒?、主機(jī)周圍劃分黃色警戒線。門外開，并有鎖緊裝置，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。機(jī)房內(nèi)不應(yīng)存放無關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)置手提滅火裝置。機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10CM的永久性防水圍攔。主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，有黃色油漆，并在吊鉤所在的承重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位置，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動(dòng)方向與轎廂運(yùn)動(dòng)方向一致的標(biāo)識(shí)。電梯機(jī)房內(nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。當(dāng)同一機(jī)房內(nèi)設(shè)置有數(shù)臺(tái)曳引機(jī)時(shí)，各主開關(guān)與照明開關(guān)均應(yīng)設(shè)置標(biāo)明各開關(guān)所對應(yīng)的電梯編號(hào)及對應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。2.1.6.2轎廂轎廂照明正常，天花及地板清潔無破損。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話、對講機(jī)、CCTV監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識(shí)牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無雜物、無沙礫。2.1.7通信設(shè)備機(jī)房2.1.7.1通信總機(jī)房（1）通信交換機(jī)機(jī)房機(jī)房內(nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房內(nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁止吸煙”等標(biāo)示牌及“交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。室內(nèi)的墻身及天花板上，無滲漏水痕跡，無蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無滲水現(xiàn)象。機(jī)房內(nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機(jī)房內(nèi)不應(yīng)堆放無關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機(jī)房內(nèi)的電源室門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無滲漏水現(xiàn)象。電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機(jī)房內(nèi)的話務(wù)員室門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外開的防火門。室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。地面、墻身、天花、應(yīng)無滲水漏水的痕跡和無蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。2.1.7.2通信管井房門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過樓板的管線孔洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房內(nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對線的編號(hào)。井房內(nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配置有維修用插座。2.1.8樓宇自控（BA）系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間CCTV控制間宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜設(shè)置在設(shè)備管理部門合適的位置。2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）機(jī)房門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開，定期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無施工時(shí)期遺留的痕跡，并且無滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別用標(biāo)牌標(biāo)識(shí)標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號(hào)線、電源線應(yīng)整潔有序。墻身及天花無滲水、漏水的痕跡。室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。墻上應(yīng)懸掛BA自動(dòng)控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。UPS不間斷電源的電池表面清潔、無灰塵?，F(xiàn)場應(yīng)有有關(guān)電池電量的測量記錄。自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無浮塵。CCTV的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無灰塵，電源線、信號(hào)線整齊，并做好分類。室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放置無關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。3.2設(shè)備運(yùn)行管理3.2.1運(yùn)行管理的概念為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常運(yùn)行而設(shè)置具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過程中對數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來指導(dǎo)管理者和操作者的過程。3.2.2供配電系統(tǒng)3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)識(shí)牌。（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈恢蒙蠘?biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)禙9”“天河F4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。（4）對已經(jīng)送電的高壓開關(guān)及已退出運(yùn)行的高壓開關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號(hào)，并必須和竣工圖上的標(biāo)號(hào)相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。（6）在低壓配電柜的所有送電開關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開關(guān)的回路名稱。（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位置，扎上同一標(biāo)示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。（9）高低壓配電室及其他獨(dú)立的配電室內(nèi)的接地點(diǎn)應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點(diǎn)#號(hào)”的標(biāo)識(shí)。（10）對于高壓配電的直流操作電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。3.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求(1)運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄電壓（KV）、電流（A）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。低壓側(cè)受電端總開關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（V）電流（A）功率因素（COSφ），每天固定時(shí)間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)電能耗用統(tǒng)計(jì)表（附表）月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）××回路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表（附表）(3)交接班記錄與檢查當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無缺，各類儀表完好、指示正確。(2)各級(jí)開關(guān)工作正常，高低壓開關(guān)柜的前后門鎖完好無損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)償電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無損。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。(5)變壓器房干凈，無浮塵，變壓器無過載、超溫，設(shè)備房內(nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。3.2.2.4運(yùn)行情況分析每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年平均荷載（KW）、各臺(tái)變壓器的運(yùn)行時(shí)數(shù)（H）、總用電量、重點(diǎn)用電回路的用電總量（KWH）、全年低壓端平均線電壓（V）、全年平均氣溫（℃）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）(2)分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.3中央空調(diào)系統(tǒng)3.2.3.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識(shí)別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位置等必須懸掛警示牌(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號(hào)和功能的標(biāo)識(shí)牌（隸屬系統(tǒng)、型號(hào)、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求（一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（A）、電壓（V）、功率因數(shù)COSφ，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（℃）、壓力（MP）和流量（M2/H）等(2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（KWH）(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條件許可的情況時(shí)）(6)變頻系統(tǒng)的檢測變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對具有變頻系統(tǒng)部分）（二）運(yùn)行狀態(tài)記錄通過固定表格對如下情況進(jìn)行記錄：(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開停機(jī)時(shí)間(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)(4)對有變頻系統(tǒng)的檢測變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài)（三）交接班記錄(1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)間等）(3)運(yùn)行中遺留問題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級(jí)的指令、運(yùn)行調(diào)度情況等）(4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評價(jià)(5)簽名3.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析(1)能源統(tǒng)計(jì)分析空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。(2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成本核算）指單位能耗成本計(jì)算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析(4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室內(nèi)、外）對本年度的日、月、年的溫濕度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，為能源統(tǒng)計(jì)分析、運(yùn)行指標(biāo)分析提供基礎(chǔ)依據(jù)(5)負(fù)荷運(yùn)行統(tǒng)計(jì)與預(yù)測分析根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。(6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評價(jià)3.2.4給排水系統(tǒng)3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識(shí)牌。(2)水泵房內(nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識(shí)。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。(1)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括有無雜聲，有無漏水現(xiàn)象。(2)電氣檢查：所有水泵控制箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。電氣接線端口有無松脫。液位控制器是否正常工作(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)所示狀態(tài)。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位置。(5)用水量記錄：每月對用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對比（附用水記錄表）。(6)對以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1)全年用水量統(tǒng)計(jì)，各分表用水量統(tǒng)計(jì)，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。(3)對壓力管道壁的測厚要每年對比，作出管道壁厚度變化的趨勢分析。(4)對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)。(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.5消防系統(tǒng)3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底紅字的標(biāo)示牌。(2)BTM氣瓶間：門外應(yīng)有“BTM氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(4)濕式報(bào)警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級(jí)閥門位置”的標(biāo)示牌。(7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測區(qū)域”的標(biāo)示牌。(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位置上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請愛護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時(shí)使用”的標(biāo)示牌。(13)消防主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄：1、記錄探測器報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。2、記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安的時(shí)間與保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。3、記錄探測器的屏蔽時(shí)間、相應(yīng)的地址碼和解封的時(shí)間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測器申請表）。4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測的時(shí)間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。5、記錄工程人員維修的時(shí)間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄：記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)間，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場后信息反饋的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。記錄BTM氣體系統(tǒng)探測器報(bào)警的確切時(shí)間、相應(yīng)地點(diǎn)，通知保安到達(dá)現(xiàn)場信息反饋的時(shí)間，氣體放氣的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)間和相應(yīng)的地點(diǎn)。記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對消防系統(tǒng)進(jìn)行測試，具體測試項(xiàng)目如下：(1)報(bào)警主機(jī)正常工作與故障情況的對比記錄。電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。(2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測試（標(biāo)準(zhǔn)：220V、24V）。(3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測試、巡檢脈沖電壓測試，對地電阻測試。(4)聯(lián)動(dòng)柜控制設(shè)備樓層端子箱24V繼電器工作電源電壓測試。(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對地絕緣電阻測試。(6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測器總數(shù)的誤報(bào)率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測試。起泵、停泵的手/自動(dòng)測試。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測試。每年12月到次年1月由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評定運(yùn)行狀況。評定的內(nèi)容應(yīng)有：1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對比，評定系統(tǒng)的可靠性。2、根據(jù)所測的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。3、根據(jù)所測的絕緣電阻評定設(shè)備正常與否。4、根據(jù)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評定探測器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來評定探測器的正常與否。5、根據(jù)所測的水壓評定系統(tǒng)正常與否。6、根據(jù)各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手/自動(dòng)的檢測結(jié)果，評定系統(tǒng)正常與否。3.2.6電梯及提升設(shè)備3．2．6．1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號(hào)。轎廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對于外墻用的提升設(shè)備多于一臺(tái)的應(yīng)做好編號(hào)。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求：電梯設(shè)備以巡檢為主。（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：記錄每天巡檢電梯的運(yùn)行狀況，包括電梯運(yùn)行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對講、回降控制功能。（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格：電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表電梯保養(yǎng)停梯記錄表電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）當(dāng)班運(yùn)行人員要對其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.6.2運(yùn)行情況分析每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對大廈電梯本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：1.全年電梯運(yùn)行的故障率（%）故障率=故障停梯時(shí)間/必須確保正常運(yùn)行時(shí)間×100%2.分析該時(shí)段系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)3.分析該時(shí)段出現(xiàn)故障的主要原因4.對全年系統(tǒng)運(yùn)行的評價(jià)5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來年運(yùn)行管理的預(yù)測性意見。3.2.7通信系統(tǒng)3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：3.2.7.2設(shè)備運(yùn)行記錄要求3.2.7.3運(yùn)行情況分析電池組應(yīng)放置在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標(biāo)志牌。(2)在控制中心室內(nèi)的進(jìn)線線槽的適當(dāng)位置上應(yīng)標(biāo)明“CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)信號(hào)線”，“自動(dòng)控制信號(hào)線”、“電源線”等。(3)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的各個(gè)監(jiān)視器上要標(biāo)明樓層攝像槍的位置，如“大堂南，“21F/南”等。(4)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)的視頻信號(hào)線在出線口，在每路信號(hào)線上標(biāo)明攝像槍所處位置，如28F/中筒，31F/北面。(5)樓層的設(shè)備間及專用管井應(yīng)有明確的標(biāo)示牌。3.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及CCVT保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求。（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)記錄1、自控中心電腦，每年應(yīng)對自控系統(tǒng)所監(jiān)測的供配電系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)的電流、電壓、水溫等指標(biāo)，使用刻錄光盤進(jìn)行記錄備份。2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)，一般部位使用矩陣切換器每路信號(hào)，每3秒1次進(jìn)行切換顯示，重要監(jiān)測部位直接使用獨(dú)立的監(jiān)視器不間斷進(jìn)行監(jiān)視及錄像，一般部位通過分割器進(jìn)行每隔5秒進(jìn)行連續(xù)錄像。采用數(shù)字錄像的除外。3、自控系統(tǒng)監(jiān)測到的供配電及中央空調(diào)系統(tǒng)的有關(guān)數(shù)據(jù)交到相對應(yīng)系統(tǒng)部門進(jìn)行歸檔。4、CCTV系統(tǒng)監(jiān)控到的可疑人員的錄像資料使用光盤作備份或用打印機(jī)打印出來，交由保安部門處理。（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1、每月空調(diào)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì)2、每月每臺(tái)空調(diào)主機(jī)負(fù)載情況變化曲線表。3、每月自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)故障率統(tǒng)計(jì)表。（三）運(yùn)行記錄與備份1、自控系統(tǒng)當(dāng)班運(yùn)行人員要認(rèn)真做好運(yùn)行資料的記錄或在電腦上做備份，備份資料必須在兩種不同的物理記錄介質(zhì)上，例如備份資料與原始記錄在兩個(gè)不同的硬盤上，或者備份資料刻錄到光盤上，并在記錄簿上做好登記和簽名，每天由控制中心負(fù)責(zé)人對其運(yùn)行記錄各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核，再交給系統(tǒng)工程師及部門領(lǐng)導(dǎo)簽字后，歸檔。2、CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)當(dāng)班值班人員要認(rèn)真觀察每路攝像槍傳回的圖像是否清晰，并做好錄像備份，當(dāng)發(fā)現(xiàn)某部位有設(shè)備異常情況，應(yīng)立即通知維修人員和相關(guān)人員到現(xiàn)場，并做好文字記錄（故障記錄）簽名，對當(dāng)天各班的運(yùn)行記錄情況進(jìn)行檢查、簽名，每月集中交給系統(tǒng)工程師，對當(dāng)月該系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，各類統(tǒng)計(jì)表格等進(jìn)行審核，再交給部門負(fù)責(zé)人簽字，并交到資料管理人員歸檔。3、運(yùn)行故障報(bào)告當(dāng)自控系統(tǒng)CCTV保安監(jiān)控系統(tǒng)在運(yùn)行期間出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班運(yùn)行人員，應(yīng)在系統(tǒng)運(yùn)行故障報(bào)告單上填寫好故障的原因，并通知工程主管及維修人員到現(xiàn)場處理，無法及時(shí)解決的應(yīng)及時(shí)通知系統(tǒng)工程師協(xié)助維修人員排除故障，簽名后，最遲在故障發(fā)生后的第二天，將故障報(bào)告上交給系統(tǒng)工程師及部門負(fù)責(zé)人簽名、歸檔。3．2.8.3運(yùn)行情況分析每年的1月份，由該系統(tǒng)的系統(tǒng)工程對上年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告，該報(bào)告必須包含如下內(nèi)容：1、全年由自控系統(tǒng)控制的中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行的時(shí)間。2、全年自控系統(tǒng)及CCTV系統(tǒng)運(yùn)行的故障率。3、分析系統(tǒng)出故障的主要原因，及解決辦法。4、分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)。5、分析存在的問題及解決辦法。6、對全年系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行綜合的評價(jià)。7、根據(jù)該系統(tǒng)去年全年運(yùn)行情況，提出當(dāng)年運(yùn)行管理的意見，針對該系統(tǒng)存在的缺陷，提出可預(yù)見性的預(yù)防措施，以及系統(tǒng)升級(jí)的建議及意見。4.3設(shè)備檔案物業(yè)設(shè)施檔案由物業(yè)設(shè)施臺(tái)賬、物業(yè)設(shè)施年度綜合評價(jià)、維修記錄和附屬資料四部分組成。4.3.1設(shè)備臺(tái)帳的概念設(shè)備臺(tái)帳是設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料。臺(tái)帳全面、完整地反映了物業(yè)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和動(dòng)態(tài)變化情況，是設(shè)備運(yùn)行管理和系統(tǒng)保養(yǎng)工作結(jié)果的最完整記錄。4.3.2設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目內(nèi)容4.3.2．1設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)。包括設(shè)備類型、品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí)間、購買時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、聯(lián)系電話，原購買合同編號(hào)、購買合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。4.3.2．2運(yùn)行、維修及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄包括每月、每季度、每半年、每年的運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維修、換件、故障情況記錄和分析。在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對該設(shè)備的系統(tǒng)保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4.3.3物業(yè)設(shè)施系統(tǒng)的分類依據(jù)專業(yè)用途進(jìn)行分類：供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）、電梯系統(tǒng)、樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（簡稱樓宇自控系統(tǒng)）、通訊系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、音響視頻系統(tǒng)、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)等。4.3.3．1供配電系統(tǒng)：（1）供電子系統(tǒng)主要包括：變壓器、發(fā)電機(jī)、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）。（2）配電子系統(tǒng)主要包括：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）。（3）照明子系統(tǒng)戶外的燈具：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)?、航?biāo)燈等；（4）戶內(nèi)的燈具：大廳、過廊、樓梯、停車場、會(huì)議室舞臺(tái)燈光設(shè)備以及警示燈或臨時(shí)需求電光源等。4.3.3．2空調(diào)系統(tǒng)：（1）中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)）、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。（2）專用空調(diào)子系統(tǒng)主要包括：恒溫恒濕空調(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、配套電氣控制設(shè)備。（3）專用空氣處理系統(tǒng)主要包括：正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)、配套電氣控制設(shè)備。（4）采暖子系統(tǒng)：鍋爐、常壓熱水機(jī)組及其配套電氣控制設(shè)備。4.3.3．3給排水系統(tǒng)：（1）給水子系統(tǒng)升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；（2）給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；（3）管道。（4）排污子系統(tǒng)抽升設(shè)備：污水泵、雨水泵、配套電氣控制設(shè)備衛(wèi)生器具：大小便器、洗手盆、配套電氣控制設(shè)備排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）污水池、化糞池、隔油池及隔油井4.3.3．4消防系統(tǒng)：（1）報(bào)警系統(tǒng)：火災(zāi)報(bào)警控制器（主機(jī)）；火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）；網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)備模塊。手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕警鈴輔助指示裝置隔離器消防緊急電話電梯回降控制系統(tǒng)停非消防電裝置應(yīng)急廣播設(shè)備（2）滅火系統(tǒng)Ⅰ.自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)噴淋泵濕式報(bào)警閥水流指示器、檢修閥噴淋頭監(jiān)控閥壓力繼電器水力警鈴延遲器試驗(yàn)及泄漏裝置管網(wǎng)及閥門壓力表Ⅱ消火栓子系統(tǒng)消防水泵穩(wěn)壓泵氣壓罐消火栓接合器消防水箱管網(wǎng)及閥門壓力表Ⅲ氣體滅火容器瓶頭閥釋放閥噴嘴配管檢測控制器失重裝置泡沫滅火滅火器具粉末滅火器其他滅火器具Ⅳ防火分區(qū)風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）風(fēng)道送、排風(fēng)閥、余壓閥防火卷簾、防火門（含閉門器）防煙垂壁控制系統(tǒng)Ⅳ安全疏散系統(tǒng)疏散指示燈應(yīng)急照明4.3.3．5公共安全技術(shù)防范系統(tǒng)（簡稱安防系統(tǒng)）：Ⅰ傳輸系統(tǒng)：微波傳輸、遠(yuǎn)程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；Ⅱ控制設(shè)備：電子警察、攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像機(jī)、云臺(tái)、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機(jī)、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計(jì)算機(jī)、其它；Ⅲ對講系統(tǒng)；監(jiān)聽系統(tǒng)、對講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對講、其它；Ⅳ周邊器材；控制機(jī)柜、球罩、蓄電池、支架、保護(hù)器、其它；Ⅴ安防軟件；報(bào)警軟件、監(jiān)控軟件、其它；Ⅵ防盜報(bào)警系統(tǒng)：巡更系統(tǒng)、探頭、接警主機(jī)、門磁、報(bào)警主機(jī)、警號(hào)、防盜系統(tǒng)、感應(yīng)器、無線接收器、接警卡、無線發(fā)射器、玻璃破碎探測器、其它；Ⅶ門禁系統(tǒng)：磁卡、讀卡器、門禁機(jī)、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；Ⅷ其它產(chǎn)品：安全防護(hù)產(chǎn)品、珠寶柜臺(tái)、金庫保險(xiǎn)、其它。4.3.3．5電梯系統(tǒng)：I.乘客電梯II.載貨電梯III.客貨兩用電梯IV.病床電梯V.住宅電梯VI.服務(wù)電梯（雜物電梯）VII.特種電梯:觀光電梯、船用電梯、冷庫電梯、防爆電梯、戶外電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道VIII.其它提升設(shè)備（液壓升降平臺(tái)、高空作業(yè)車）IX.電氣控制系統(tǒng)4.3.3．7樓宇機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)（自控系統(tǒng)）：I.計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；II.傳感器、電動(dòng)（磁）閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)器件、及配套專用控制柜（箱）；III.家庭電器自動(dòng)化、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、防煤氣泄漏。4.3.3．8通訊系統(tǒng)：I.語音與傳真服務(wù)系統(tǒng)、II.電話信息服務(wù)系統(tǒng)、III.傳真信箱系統(tǒng)、IV.可視電話系統(tǒng)V.無線對講機(jī)、VI.無線電臺(tái)、天線、VII.移動(dòng)通訊設(shè)備、VIII.交換機(jī)、IX.電話機(jī)、X.通訊線纜、管井、XI.電源、XII.計(jì)費(fèi)系統(tǒng)。4.3.3．9計(jì)算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：I.綜合布線；II.計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；III.交換機(jī)、服務(wù)器、路由器、調(diào)制調(diào)解器、數(shù)據(jù)線纜、防火墻、軟件、UPS電源；IV.視頻系統(tǒng)，包括有線、開路、閉路電視及VOD點(diǎn)播系統(tǒng)；V.信息服務(wù)系統(tǒng)，包括網(wǎng)上購物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上證券交易、電子公告牌等系統(tǒng)。4.3.3．10視聽廣播會(huì)議系統(tǒng)：包括會(huì)議系統(tǒng)會(huì)議討論系統(tǒng)、會(huì)議同聲傳譯系統(tǒng)、會(huì)議表決系統(tǒng)。I.公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；II.周邊（調(diào)音臺(tái)、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺(tái)）；III.功放（專業(yè)功放、Hi-Fi功放、AV功放）；IV.音箱（專業(yè)音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；V.視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺(tái)、電子白板）；VI.音源（卡座、CD機(jī)、收音頭、MD機(jī)、DVD機(jī)、點(diǎn)歌機(jī)）；VII.輔助設(shè)備（機(jī)柜、話筒、耳機(jī)、線材）；VIII.同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元、翻譯軟件模塊、紅外發(fā)射主機(jī)、接收機(jī)、輻射機(jī)、系統(tǒng)主機(jī)（標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)型、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化型、加強(qiáng)型數(shù)字化型）、耳機(jī)、電纜、分路器)；4.3.3．11土木建筑設(shè)施系統(tǒng)：房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。4.3.4.2.物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳的格式和內(nèi)容⑴根據(jù)不同分類，物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳格式包括以下內(nèi)容：I.設(shè)備的規(guī)格型號(hào)；II.設(shè)備的名稱；III.制造單位；IV.出廠日期及編號(hào)；V.設(shè)備的技術(shù)規(guī)范；VI.安裝地點(diǎn)（部位）；VII.數(shù)量；VIII.特別備注等。(2)設(shè)備設(shè)施的檢修、系統(tǒng)保養(yǎng)、技術(shù)改造、變更等記錄要求做到詳盡、準(zhǔn)確，成為該設(shè)備最有價(jià)值的原始檔案，所以物業(yè)設(shè)施臺(tái)帳具體內(nèi)容至少包括5個(gè)方面：I.檢修記錄：包括設(shè)備計(jì)劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應(yīng)有檢修分析、工作記錄、結(jié)論報(bào)告等；II.系統(tǒng)保養(yǎng)記錄：包括設(shè)備定期切換、執(zhí)行系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目等；III.技術(shù)改造記錄：包括設(shè)備的技術(shù)改造、運(yùn)行方式的調(diào)整；IV.變更記錄：包括設(shè)備的損壞更換、技術(shù)替換、項(xiàng)目增減等；V.運(yùn)行記錄：包括調(diào)試記錄、投運(yùn)日期、運(yùn)行狀態(tài)、運(yùn)行周期、參數(shù)變化、事故記錄、缺陷登記等。4.3.3設(shè)備正常、故障、大修、更新的界定4．3．4設(shè)備正常4．3．5故障4．3．6大修4．3．7更新4.3.4故障報(bào)告4.3.4.1故障報(bào)告的格式故障報(bào)告表上應(yīng)有公司名稱、部門、故障報(bào)告人、故障表編號(hào)、事故（故障）發(fā)生時(shí)間（年月日并要精確到幾時(shí)幾分幾秒）；表格內(nèi)有現(xiàn)場人員名單、發(fā)生何種事故（故障）、事故（故障）原因解決方法恢復(fù)正常時(shí)間、報(bào)告上級(jí)情況、系統(tǒng)工程師處理意見、領(lǐng)導(dǎo)處理意見。4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔故障報(bào)告表是故障發(fā)生后的第二天以書面形式上交給檔案資料員處理，檔案資料員收到報(bào)告表后分發(fā)給系統(tǒng)工程師、領(lǐng)導(dǎo)批示處理意見，批好的故障表復(fù)印件發(fā)給發(fā)生故障部門。然后檔案室資料員是根據(jù)文件夾里的部門、時(shí)間、編號(hào)進(jìn)行歸檔工作。5.0系統(tǒng)保養(yǎng)5.1系統(tǒng)保養(yǎng)的概念按高層物業(yè)內(nèi)部不同的專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)要求，在設(shè)定周期的時(shí)間內(nèi)，對系統(tǒng)內(nèi)設(shè)備的基本單元進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)和清潔衛(wèi)生，確保每一個(gè)單元設(shè)備和系統(tǒng)處在良好的運(yùn)行狀態(tài)。5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目5.2.1.1檢查各樓層和機(jī)房應(yīng)急燈、疏散指示燈、樓梯燈、前室燈、電房照明。外廣場路燈。5.2.1.2檢查地下層排風(fēng)機(jī)和送風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況和機(jī)房照明。5.2.1.3發(fā)電機(jī)：機(jī)身清潔除塵、檢查各螺絲無松動(dòng)、有無漏水漏油、機(jī)油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄電池、啟動(dòng)機(jī)組運(yùn)行十分鐘、停機(jī)后檢查有無漏水漏油。5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。5.2.2.1各層配電母線槽接頭：檢測運(yùn)行溫度。5.2.2.2外立面泛光燈和外墻燈：檢查鎮(zhèn)流器、燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。5.2.2.3噴水池?zé)簦簷z查燈座、燈泡、控制開關(guān)和線路有無損壞、潛水泵運(yùn)行有無異響、更換密封不良燈座和老化電纜、開關(guān)箱清潔除塵。5.2.2.4公共大堂燈、招牌射燈和燈箱：檢查燈座、燈泡、光管、控制開關(guān)和線路有無損壞、開關(guān)箱清潔除塵。5.2.2.4清潔各層配電房：清潔母線槽表面：檢測運(yùn)行溫度。5.2.2.5高壓配電房：檢查清潔直流屏、電池。5.2.2.6地下層送風(fēng)機(jī)：檢查電機(jī)風(fēng)機(jī)軸承有無異響，軸承打黃油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備、控制箱清潔除塵。5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目5.2.3.1各層配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按紐、各接線有無損壞和過載過熱。動(dòng)力箱電纜T接口和母線插接箱接口，電源開關(guān)接口有無過載過熱。5．2.3.2低壓配電房電柜：檢測母排接口、電纜接口、開關(guān)接口運(yùn)行溫度、檢查電容器、避雷器瓷瓶、清掃電柜灰塵。5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目。5.2.4.1變壓器房：緊固各接口螺絲、檢查各接地線情況，清掃變壓器灰塵。5.2.4.2高壓配電房：配電柜除塵、檢查小車接口螺絲、開關(guān)觸頭、二次接線完好、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。5.2.4.3低壓配電房電柜：母排和電纜接口、電容器接口、避雷器瓷瓶連線、熔斷器接口、開關(guān)等接口除塵緊線、試驗(yàn)開關(guān)分合閘。5.2.4.4摟層配電房電源插接開關(guān)箱：除塵緊線。5.2.4.5各層其他功能的設(shè)備配電房電箱：檢查電源開關(guān)、接觸器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)、按鈕、各連線有無損壞和過載過熱、動(dòng)力箱T接口和總電源開關(guān)接口有無過載過熱、清掃電箱內(nèi)灰塵、接口除塵緊線。5.2.4.6高壓配電房：直流屏電池架除銹油漆。5.2.4.7發(fā)電機(jī)：控制電箱和開關(guān)電箱接口除塵緊線、機(jī)架除銹油漆、機(jī)座防震彈簧打黃油。5.2.4.8地下層送風(fēng)機(jī)：檢查調(diào)校風(fēng)機(jī)皮帶，控制箱接口和電支機(jī)接口緊線，測量電機(jī)運(yùn)行電流、設(shè)備除銹油漆。5.2.4.9建筑物外圍射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.10天面尖燈頂燈和射燈：鐵架、線管除銹油漆。5.2.4.11外圍噴水池?zé)簦洪_關(guān)箱緊線、消防接合器除銹油漆。5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目5.3.1.1消防栓泵和噴淋泵：手/自動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、記錄啟/停壓力、主備電源投入。5.3.1.2濕式報(bào)警閥：響水力警鈴、報(bào)警返回信號(hào)、記錄壓力。5.3.1.3加壓排煙風(fēng)機(jī)：手動(dòng)運(yùn)行、消防中心啟動(dòng)、返回信號(hào)、機(jī)前風(fēng)閥自動(dòng)開啟、主備電源投入。5.3.1.4減壓閥和雨淋閥：檢查記錄上端、下端壓力，調(diào)校偏差的下端壓力。5.3.1.5各層手動(dòng)報(bào)警按鈕和消防箱封條和配置：檢查報(bào)警按鈕玻璃、消防箱封條、無封條消防箱配置并補(bǔ)齊貼封條。5.3.1.6防火卷閘：手動(dòng)運(yùn)行下降上升、消防中心啟動(dòng)下降、下降返回信號(hào)、運(yùn)行狀況。5.3.1.7BTN氣體滅系統(tǒng)：檢查電源指示、系統(tǒng)運(yùn)行、氣瓶壓力。5.3.1.8消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜和廣播柜：自動(dòng)檢測、列表打印檢查和記錄被封閉煙感號(hào)碼和原因、測試按鈕燈和信號(hào)燈、測試嘜克風(fēng)、備用電源測試。5.3.1.9濾毒室人力風(fēng)機(jī)：人力和電動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目5.3.2.1消防栓泵和噴淋泵：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔水泵設(shè)備。主泵故障自動(dòng)轉(zhuǎn)換。5.3.2.2加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、機(jī)前風(fēng)閥加潤滑油、清潔風(fēng)機(jī)房和設(shè)備。5.3.2.3BTN氣體滅系統(tǒng)、減壓閥房和煤氣房：清潔BTN房和設(shè)備衛(wèi)生。5.3.2.4防火卷閘：控制電箱檢查和清潔除塵、卷閘電機(jī)清潔除塵、檢查運(yùn)行有無異響、調(diào)校限位位置。5.3.2.5濾毒室人力風(fēng)機(jī)：控制電箱檢查和清潔除塵、清潔機(jī)房和設(shè)備。5.3.2.6消防中心設(shè)備：控制柜檢查和清潔除塵、清潔設(shè)備衛(wèi)生。5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目5.3.3.1BTN氣體滅系統(tǒng)模擬測試：控制電箱清潔除塵、1區(qū)報(bào)警響警鐘、2區(qū)報(bào)警響警笛亮閃燈、延時(shí)燈亮及延時(shí)間啟動(dòng)、易熔片信號(hào)燈亮、瓶頭閥動(dòng)作、主機(jī)模擬盤顯示、消防中心顯示、備用電池手動(dòng)試驗(yàn)、煙感開路故障測試。5.3.3.2各層端子箱：控制電箱檢查和清潔除塵。5.3.3.3消防栓泵和噴淋泵、加壓排煙風(fēng)機(jī)和濾毒室人力風(fēng)機(jī)：軸承加潤滑油、打黃油、檢查軸承運(yùn)行有無異響。5.3.3.4設(shè)備層消防閘閥螺桿打黃油。5.3.3.5消防指令電梯回降：消防中心控制電梯已回降。5.3.3.6各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：消防中心控制打開、返回信號(hào)。5.3.3.7各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。5.3.3.8聯(lián)動(dòng)部分功能測試：各層停非消防電、報(bào)警按鈕、警鈴、消防電話和消防廣播。檢測備用電源。5.3.3.9消防栓試驗(yàn)、感煙、感溫探測器抽查測試：測試探測器、消防噴淋管末端排水。觀察消防中心返回信號(hào)。5.3.3.10消防管井：檢查管井管道、打掃衛(wèi)生。5.3.3.11自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的自檢，檢測市電、備用電情況。5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.3.4.1各層送風(fēng)排煙閥和防火閥：加油潤滑。

5.3.4.2各層消防栓箱：箱內(nèi)清潔除塵，卷盤排水試壓。水帶腐爛程度，接口、水槍、閘閥完好。

5.3.4.3消防栓泵和噴淋泵：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻，水泵密封處理。

5.3.4.4加壓排煙風(fēng)機(jī)：控制箱接線口緊線、電機(jī)緊線檢測運(yùn)行電流、檢測絕緣電阻、檢查調(diào)校皮帶。

5.3.4.5BTN氣體滅系統(tǒng)：控制箱接線口緊線。主機(jī)測試。檢查市電、備用電。

5.3.4.6防火卷閘：控制箱接線口緊線、卷閘電機(jī)接口緊線、調(diào)校鏈條加潤滑油。

5.3.4.7各層端子箱：控制電箱檢查線路、緊線。

5.3.4.8消防中心設(shè)備：控制柜檢查、緊線。檢查各種指示燈、按鈕。

5.3.4.9消防栓泵和噴淋泵、消防設(shè)備減壓閥：清洗Ｙ隔濾網(wǎng)。

5.4中控維護(hù)BAS、CCTV、綜合布線系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.1.1自控電腦：檢查打印機(jī)、UPS電源、網(wǎng)卡接口、線路、清潔除塵。

5.4.1.2模擬屏：檢查指示燈、穩(wěn)壓電源、點(diǎn)陣模塊線路、風(fēng)鳴器、清潔除塵。

5.4.1.3CCTV矩陣切換器：檢查線路接口、清潔除塵。

5.4.1.4NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器：檢查線路接口、清潔除塵。

5.4.1.5CCTV穩(wěn)壓電源：檢查電源線路接口、清潔除塵。

5.4.1.6四相分屏器：檢查線路接口、清潔除塵。

5.4.1.7監(jiān)視屏：檢查線路接口、清潔除塵。

5.4.1.8錄像機(jī)：檢查線路接口、清潔除塵。

5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.2.1電梯轎箱攝像頭：檢查線路接口、除塵、調(diào)校。

5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目

5.4.3.1監(jiān)控室設(shè)備：全面檢查和除塵緊線（電腦、模擬屏、CCTV矩陣切換器、NCU網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換器、CCTV穩(wěn)壓電源、四像分屏器、監(jiān)視屏、錄像機(jī)）。

5.4.3.2電梯轎箱監(jiān)控箱：檢查線路、除塵。

5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng)

5.4.4.1電腦：備份數(shù)據(jù)。

5.4.4.2各層紅外線報(bào)警感應(yīng)器：檢查線路；檢查距離、微波和紅外感應(yīng)力；清潔除塵。

5.4.4.3樓層的自動(dòng)控制箱：檢查各類開關(guān)、接觸器、繼電器、線路絕緣情況；緊線、清潔除塵。

5.4.4.4各樓層新風(fēng)機(jī)和風(fēng)柜機(jī)電動(dòng)閥：檢查電源線路、調(diào)校定位；檢修閥芯漏水。

5.4.4.5各樓層層間總閥：檢查線路、開關(guān)一次。

3.4.4.6各樓層DDC自控盤：檢查線路、接口、繼電器、基本模塊、擴(kuò)展模塊變壓器；清潔除塵。

5.4.4.7送風(fēng)和回水探頭；主機(jī)房進(jìn)