房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告QS公司擬對(duì)外投資涉及的QS公司房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書湖宇評(píng)報(bào)字[2008]第A001號(hào)湖北省宇宙資產(chǎn)評(píng)估有限公司報(bào)告提交日期：二〇〇八年七月二十一日黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書目錄第一部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書聲明...............................................................................................2第二部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要...............................................................................................3第三部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文...............................................................................................5一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者........................................................5二、評(píng)估目的....................................................................................................................6三、評(píng)估對(duì)象和范圍.......................................................................................................6四、價(jià)值類型....................................................................................................................7五、評(píng)估基準(zhǔn)日...............................................................................................................7六、評(píng)估原則....................................................................................................................7七、評(píng)估假設(shè)和限制條件.............................................................................................7八、評(píng)估依據(jù).....................................................................................................................8九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況....................................................................................10十、評(píng)估方法..................................................................................................................11十一、評(píng)估結(jié)論..................................................................................................................13十二、評(píng)估結(jié)論有關(guān)說明.................................................................................................13十三、特別事項(xiàng)說明.........................................................................................................14十四、評(píng)估報(bào)告的使用限制.............................................................................................15十五、評(píng)估報(bào)告提出日期.................................................................................................16第四部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件.............................................................................................171黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書第一部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書聲明1、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、我們遵循資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)法律、法規(guī)、準(zhǔn)則、規(guī)范和行業(yè)指導(dǎo)意見等進(jìn)行分析、估算、判斷和推論，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。3、本評(píng)估報(bào)告中陳述的事項(xiàng)是我們根據(jù)在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實(shí)，基于在評(píng)估過程中收集的資料進(jìn)行描述，是客觀、真實(shí)的。提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。4、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們基于公平原則下的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，沒有以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論，但受到報(bào)告中已載明的評(píng)估假設(shè)和限制條件的限制。5、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估報(bào)告中已披露可能存在利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情形。6、本評(píng)估報(bào)告和所披露的評(píng)估結(jié)論是相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，但僅限于報(bào)告中載明的評(píng)估報(bào)告使用者于評(píng)估報(bào)告所載明的評(píng)估目的和用途下，于評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和評(píng)估報(bào)告的使用限制，并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。7、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)相關(guān)權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬的真實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。8、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利益關(guān)系，也與委托方或評(píng)估目的所涉及經(jīng)濟(jì)行為的相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。2黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書第二部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要依據(jù)QS公司與我公司簽訂的業(yè)務(wù)約定書的要求，QS公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)其涉及的QS公司的相關(guān)房地產(chǎn)于20xx年7月1日審計(jì)后進(jìn)行評(píng)估，為其提供公允價(jià)值參考依據(jù)。湖北省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受QS公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定或公允的方法和程序及我們認(rèn)為必要的其他程序，對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)清查所涉及的QS公司的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年7月1日的價(jià)值作出了公允評(píng)估。本次資產(chǎn)評(píng)估以持續(xù)經(jīng)營和公開市場原則為前提，并結(jié)合委估資產(chǎn)的實(shí)際情況，主要采用成本法進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估。在評(píng)估過程中，QS公司對(duì)指定評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的勘察核實(shí)，對(duì)QS公司房地產(chǎn)提供的法律性文件、財(cái)務(wù)記錄等相關(guān)資料進(jìn)行了必要的驗(yàn)證審核，實(shí)施了必要的資產(chǎn)及負(fù)債評(píng)估程序。經(jīng)評(píng)估，截至評(píng)估基準(zhǔn)日止，本次評(píng)估目的涉及的QS公司的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢嘿Y產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：20xx年7月1日資產(chǎn)占有單位名稱：QS公司單位：人民幣元本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年7月1日起，至20xx年7月1日止。3黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書本報(bào)告專為委托人為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的以及報(bào)送國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門而作。評(píng)估報(bào)告使用權(quán)歸委托人所有。未經(jīng)委托人及湖北省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司書面同意，任何人不得向他人提供此報(bào)告或者報(bào)告中的任何部分，也不得公開本報(bào)告書。除依據(jù)法律需公開的情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。法定代表人：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：4湖北省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○八年七月二十一日黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書第三部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文恒信評(píng)報(bào)字(2008)第A001號(hào)依據(jù)QS公司與我公司簽訂的業(yè)務(wù)約定書的要求，QS公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)其涉及的QS公司一宗房地產(chǎn)20xx年7月1日審計(jì)后進(jìn)行評(píng)估，為其提供公允價(jià)值參考依據(jù)。湖北省恒信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受QS公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估法定或公允的方法和程序及我們認(rèn)為必要的其他程序，對(duì)進(jìn)行資產(chǎn)整合所涉及的QS公司的房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日20xx年7月1日的價(jià)值作出了公允評(píng)估。一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者（一）委托方：QS公司（二）產(chǎn)權(quán)持有者:QS公司地址：湖北省十堰市車城西路180號(hào)法定代表人：李明房地產(chǎn)基本概況：該宗房地產(chǎn)屬經(jīng)營用房地產(chǎn)。依據(jù)十堰市土地管理局20xx年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為4000元／㎡。該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對(duì)近幾年十堰市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為5000元／畝，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。依據(jù)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1300元／㎡（40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99。地上建筑物的概況如下名為紅三樓，位于張灣區(qū)車城西路西側(cè)，北面與宏偉商場營業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，20xx年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)十堰房字第200605765號(hào)，一至三層水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，5黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。(三)其他評(píng)估報(bào)告使用者：根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，不存在除委托方和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的依據(jù)QS公司與我公司簽訂的業(yè)務(wù)約定書的要求，QS公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)涉及的QS公司20xx年7月1日的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為其提供公允價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估范圍及對(duì)象本次資產(chǎn)評(píng)估的范圍為QS公司的一宗經(jīng)營用房地產(chǎn),至評(píng)估基準(zhǔn)日止，對(duì)QS公司一塊宗地和一幢房屋進(jìn)行評(píng)估,納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍是一致的。四、價(jià)值類型和定義根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉庫采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本次資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是20xx年7月1日，是由委托方及產(chǎn)權(quán)持有者根據(jù)工作時(shí)間計(jì)劃共同確定的。本次評(píng)估的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日的有效價(jià)格或執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估原則1、遵循了真實(shí)性、科學(xué)性、可行性的工作原則；2、遵循預(yù)期收益原則，根據(jù)對(duì)待估資產(chǎn)的未來效用或獲利能力來確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；3、遵循供求原則，充分考慮和依據(jù)供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的影響來確定待估資產(chǎn)價(jià)值；4、遵循貢獻(xiàn)原則，根據(jù)待估資產(chǎn)對(duì)其他相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)缺少待估資產(chǎn)時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；6黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書5、遵循替代原則，充分考慮與待估資產(chǎn)存在替代性的類似資產(chǎn)的價(jià)格來確定其價(jià)值；6、遵循合法原則，以待估資產(chǎn)的合法使用、合法處分為前提來確定其價(jià)值；7、遵循最高最佳使用原則，以待估資產(chǎn)的最高最佳使用為前提來確定其價(jià)值；8、遵循估價(jià)日期原則，以評(píng)估基準(zhǔn)日的市場條件為基礎(chǔ)來確定待估資產(chǎn)價(jià)值；9、評(píng)估操作恪守獨(dú)立、客觀、公正、實(shí)事求是的原則，維護(hù)評(píng)估目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為關(guān)聯(lián)各方的合法權(quán)益。七、評(píng)估假設(shè)及限定條件(一)本評(píng)估遵循持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)，即被評(píng)估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等繼續(xù)使用，并相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。(二)由委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評(píng)估相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)資料是形成本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)所提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。(三)本評(píng)估報(bào)告沒有考慮將來可能出現(xiàn)的因拍賣、變賣抵(質(zhì))押物對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，以及國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。(四)在執(zhí)行本次評(píng)估程序過程中，對(duì)資產(chǎn)的法律權(quán)屬，評(píng)估師進(jìn)行了必要的、獨(dú)立的核實(shí)工作，但并不表示評(píng)估師對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了意見。評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的只是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見。(五)本評(píng)估報(bào)告僅供業(yè)務(wù)約定書中明確的報(bào)告使用人黑龍江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院使用，不得被任何第三方使用或依賴。本公司對(duì)任何個(gè)人或單位違反此條款的不當(dāng)使用不承擔(dān)任何責(zé)任。(六)本評(píng)估沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力等對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。(七)對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)、或有事項(xiàng)或其他事項(xiàng)，如資產(chǎn)占有單位等有關(guān)方應(yīng)評(píng)估人員要求提供而未提供，而評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。7黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書八、評(píng)估依據(jù)（一）行為依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。（二）主要法律法規(guī)1、中華人民共和國用（2003）字第157號(hào)、第158號(hào)2、十堰市房字第200205765號(hào)、第200205766號(hào)、第200205855號(hào)、第9900103號(hào)（三）法規(guī)依據(jù)1、財(cái)政部財(cái)企[2004]20號(hào)批準(zhǔn)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》；2、中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—房地產(chǎn)》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》。（四）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1．產(chǎn)權(quán)證及會(huì)計(jì)憑證；（五）取價(jià)依據(jù)及參考標(biāo)準(zhǔn)1、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》；2、市場詢價(jià)及網(wǎng)上詢價(jià)；3、資產(chǎn)現(xiàn)場鑒定及其它有關(guān)資料。九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況整個(gè)評(píng)估工作共分五個(gè)階段進(jìn)行。(一)前期準(zhǔn)備階段：1、明確此次評(píng)估的目的、對(duì)象、范圍及評(píng)估基準(zhǔn)日；2、簽訂委托業(yè)務(wù)約定書；3、依據(jù)初步調(diào)查了解的情況，擬定了評(píng)估的總體方案和現(xiàn)場實(shí)施方案。(二)資產(chǎn)清查核實(shí)階段：1、根據(jù)評(píng)估需要，協(xié)助并指導(dǎo)委托方進(jìn)行資產(chǎn)清查，填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；8黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書2、根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，核對(duì)待估資產(chǎn)與實(shí)際狀況是否相符；3、聽取產(chǎn)權(quán)持有者有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)狀況（包括歷史和現(xiàn)狀）的介紹；4、對(duì)產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表進(jìn)行征詢、核查，并與財(cái)務(wù)賬表記錄進(jìn)行核對(duì)；5、核實(shí)產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)的有關(guān)資料及搜集產(chǎn)權(quán)證明文件；6、進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)物核實(shí)，對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看，作出記錄，向資產(chǎn)管理人員了解資產(chǎn)的經(jīng)營、管理狀況。(三)評(píng)定估算階段：1、根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇制定具體的評(píng)估方法；2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、購建協(xié)議等有關(guān)資料；3、收集價(jià)格信息資料，開展市場調(diào)研詢價(jià)工作；4、對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，作出評(píng)定估算，并初步匯算出評(píng)估價(jià)值。(四)評(píng)估匯總階段：根據(jù)評(píng)估小組對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無錯(cuò)、漏、重評(píng)的情況，進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。(五)提交報(bào)告階段：評(píng)估小組組織討論并分析評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告，組織審查評(píng)估報(bào)告，匯集工作底稿。最后，向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。十、評(píng)估方法本次評(píng)估是為QS公司擬進(jìn)行對(duì)外投資的經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的,根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的和委估資產(chǎn)類型，采用不同的評(píng)估方法，對(duì)QS公司商業(yè)經(jīng)營用的房屋建筑物采用市場比較法，對(duì)儲(chǔ)運(yùn)部倉庫采用重置成本法，對(duì)土地使用權(quán)采用重置成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。1、委估物簡介該宗土地位于W市XX大道1542號(hào)，北臨XX大道，東靠XX路，西面、北面均緊臨商場其他建筑物，地號(hào)Ｅ－03－17－08－02,無償劃撥，面積7,349.79㎡，屬商業(yè)三類9黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書用地，七通一平，地處XX區(qū)商業(yè)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，周邊環(huán)境良好。2、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法公式：待評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估值＝基準(zhǔn)地價(jià)×?xí)r間因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×剩余使用年限修正數(shù)×容積率修正系數(shù)（1）基準(zhǔn)地價(jià)：依據(jù)十堰市土地管理局20xx年7月制定的商服用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖和評(píng)估規(guī)則的規(guī)定，該塊屬叁級(jí)地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)為4,000元／㎡。（2）時(shí)間因素修正系數(shù)：通過對(duì)宗地所在區(qū)域20xx年以來地價(jià)變化的調(diào)查分析，從20xx年起至今，委估宗地所在區(qū)域地價(jià)上漲10%，即時(shí)間因素修正系數(shù)為1.10。（3）個(gè)別因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)＝6.6÷7＝0.94（4）剩余年限修正系數(shù)：該地屬無償劃撥，取修正系數(shù)為1。（5）容積率修正系數(shù)：該宗地容積率較高，取修正系數(shù)為1.36。（6）土地單價(jià)評(píng)估值＝4,000×1.10×0.94×1×1.36＝5624.96元／㎡（7）土地總價(jià)評(píng)估值＝土地面積×5624.96＝XXX元10黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書3、重置成本法公式：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地出讓金（1）土地取得費(fèi)：Ａ.土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)：該宗地所處區(qū)域耕地以蔬菜種植為主，通過對(duì)近幾年W市前三年蔬菜畝產(chǎn)值調(diào)查，目前年產(chǎn)值為5000元／畝，按照土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍計(jì)算，即5000×30＝150,000元／畝。Ｂ.青苗補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)《土地管理法》和W征字（1995）001號(hào)文件規(guī)定，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季補(bǔ)償，即2,000元／畝。Ｃ.土地管理費(fèi)：依照W價(jià)房地字（1995）44號(hào)，按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)收取2.8％的土地管理費(fèi)。土地管理費(fèi)＝（150000＋2000）×2.8％＝4256元／畝Ｄ.耕地占用稅：依照W政（1987）98號(hào)文件規(guī)定，取耕地占用稅為10元／㎡（6,667元／畝）。Ｅ.新菜地開發(fā)基金：依照W政（1994）30號(hào)文件規(guī)定，取新菜地開發(fā)基金為60,000元／畝。Ｆ.不可預(yù)見費(fèi)：依照十堰市價(jià)房地字（1996）403號(hào)文件規(guī)定，按征地費(fèi)用的2％計(jì)取不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)＝（150,000＋1,500＋60,000）×2%＝4240元／畝G.土地取得費(fèi)＝150,000＋2,000＋6,667＋60,000＋4,256＋4,240＝227,163元／畝＝340.57元／㎡（2）土地開發(fā)費(fèi)Ａ.城市基礎(chǔ)設(shè)施100元／㎡Ｂ.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)25元／㎡Ｃ.公共消防設(shè)施配套費(fèi)4元／㎡11黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書Ｄ.人防易地建設(shè)費(fèi)15元／㎡Ｅ.城市規(guī)劃管理費(fèi)1元／㎡土地開發(fā)費(fèi)＝100＋25＋4＋15＋1＝145元／㎡（3）投資利息：土地開發(fā)期為2年，利率取6.5％土地取得費(fèi)利息＝340.57×［（1＋6.5％）2－1］＝45.71元／㎡土地開發(fā)利息＝145×［（1＋6.5％）－1］＝9.4元／㎡投資利息＝45.71＋9.4＝55.11元／㎡（4）投資利潤：根據(jù)待估宗地所在區(qū)位，取投資利潤22％。投資利潤＝（340.57＋145）×22％＝106.83元／㎡（5）土地出讓金：依據(jù)W政（2004）39號(hào)規(guī)定，該宗地屬商業(yè)三級(jí)地段，其出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1,300元／㎡（40年），考慮該地容積率較高，取容積率修正系數(shù)2.99；則土地出讓金＝1,300×2.99＝3,887元／㎡（6）土地單價(jià)評(píng)估值＝340.57＋145＋55.11＋106.83＋3887＝4534.51元／㎡（7）土地總價(jià)評(píng)估值＝土地面積M×4,534.51＝4534.51M元4、委估宗地綜合評(píng)估值評(píng)估值＝（重置成本法評(píng)估值＋基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評(píng)估值）÷2＝4534.51M+5624.96M）÷2＝5079.735M元（二）關(guān)于紅三樓的評(píng)估說明1、委估物的概況紅三樓位于XX區(qū)XX路西側(cè)，北面與XX商場營業(yè)大樓相鄰，框架六層，總建筑面積7590.36㎡，20xx年建成并投入使用，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)十堰房字第200605765號(hào)，一至三層12黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書水磨石樓面，四至五層地面磚樓面，外墻鋁塑幕墻，頂棚吊頂，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)。2、評(píng)估方法紅三樓現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營，采用市場比較法評(píng)估（1）比較案例取自20xx年7月8日W晨報(bào)6月份商務(wù)樓價(jià)格信息表（2）因素比較修正系數(shù)（3）比準(zhǔn)價(jià)格Ａ：5200×（100／95）×（100／98）×（100／98）×（100／103）×（100／99）×（100／120）×（100／98）×（100／70）（100／110）＝6172元／㎡Ｂ：5,000×（100／90）×（100／99）×（100／100）×（100／102）×（100／99）×（100／120）×（100／99）×（100／68）（100／120）＝5，733元／㎡Ｃ：5600×（100／105）×（100／97）×（100／97）×（100／102）×（100／98）13黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書×（100／130）×（100／97）×（100／80）×（100／125）＝4497元／㎡（4）評(píng)估單價(jià)的確定評(píng)估單價(jià)＝（6172＋5733＋4497）÷3＝5452元／㎡（5）綜合整體土地容積率，設(shè)定容積率為3分?jǐn)偟牡貎r(jià)＝土地單價(jià)÷容積率＝5452÷3＝1,817元／㎡（6）不含地價(jià)的評(píng)估單價(jià)＝5452-1817＝3635元／㎡（7）評(píng)估總價(jià)的確定評(píng)估總價(jià)＝7,590.36×3635＝27590958.6元（三）各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值詳見評(píng)估明細(xì)表二、結(jié)論分析委估資產(chǎn)為國有資產(chǎn)，由于歷史原因，委估資產(chǎn)原有賬面成本不祥或未入賬，故本次評(píng)估無法結(jié)合委估資產(chǎn)原有賬面成本進(jìn)行結(jié)論分析。十一、評(píng)估結(jié)論房地產(chǎn)評(píng)估值單位：元十二、評(píng)估結(jié)論有關(guān)說明1、本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估對(duì)象及涉及資產(chǎn)交易時(shí)可能需支付的各種交易稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等開支。2、本評(píng)估結(jié)論未考慮流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。3、本評(píng)估結(jié)論在一定程度上依據(jù)了委托方和其他關(guān)聯(lián)方提供的關(guān)于評(píng)估對(duì)象的信息資料，資料的真實(shí)性及完整性會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。評(píng)估人員假定這些信息資料均14黑龍江龍工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬進(jìn)行資產(chǎn)清查涉及的黑龍江職業(yè)技術(shù)學(xué)院機(jī)械設(shè)備資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書為可信，對(duì)其真實(shí)性不做任何保證。4、使用本評(píng)估結(jié)論需特別注意本報(bào)告所述之“評(píng)估假設(shè)與限制條件”、“特別事項(xiàng)說明”及“評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”。十三、特別事項(xiàng)說明以下為在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于)以下：（一）由委托方和產(chǎn)權(quán)持有者管理層及其有關(guān)人員提供的與評(píng)估相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、全面性負(fù)責(zé)。（二）本公司對(duì)委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)文件等資料進(jìn)行獨(dú)立審查，但不對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，也不作為對(duì)其資產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的界定。（三）評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。（四）關(guān)于可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕