房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入

張海民2021年7月房地產(chǎn)企業(yè)開展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入第一局部透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略1、重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)二線城市成交量和成交金額均略有下跌，一線城市成交量大幅減少，但銷售價(jià)格高位持穩(wěn)。二線城市中?？?、武漢、太原表現(xiàn)較為突出。一線城市應(yīng)聲而跌，深圳、上海、杭州成交量那么在去年的20%以下。城市2009年2010年上半年成交比例城市2009年2010年上半年成交比例成交面積（萬平米）成交總額（萬元）成交面積（萬平米）成交總額（萬元）成交面積（萬平米）成交總額（萬元）成交面積（萬平米）成交總額（萬元）成交面積（萬平米）成交總額（萬元）成交面積（萬平米）成交總額（萬元）?？?31.341178816136.86102874859.2%87.3%廈門408.833580760119.39135626829.2%37.9%武漢1091.645964733492.72318585645.1%53.4%沈陽1504.067276397492.77262602032.8%36.1%太原240.331221245114.8365004947.8%53.2%長(zhǎng)沙1315.485427335386.53195398429.4%36.0%貴陽687.202593325299.06127042243.5%49.0%寧波451.744600335101.72157811322.5%34.3%鄭州995.074551237437.49222940644.0%49.0%長(zhǎng)春607.372708372163.3191843526.9%33.9%重慶2382.6010320524930.08501303439.0%48.6%南昌430.131997891122.0465859028.4%33.0%合肥1105.144852374404.04234761536.6%48.4%蘭州99.2648096227.7415523727.9%32.3%大連835.896111350334.81286195540.1%46.8%成都2823.9417112856878.31537111531.1%31.4%西安1091.645276670.71540.68235401749.5%44.6%南京1149.678772646253.95255910722.1%29.2%常州663.883021066261.29134642539.4%44.6%揚(yáng)州253.26134903659.7638246623.6%28.4%廣州914.048771348347.95390352538.1%44.5%南寧707.343445898157.5395721422.3%27.8%無錫642.713970323217.45167690433.8%42.2%深圳636.539802265124.68272064619.6%27.8%青島648.845549852.32271.552318001.6341.9%41.8%上海1886.1229541210359.60781518319.1%26.5%濟(jì)南293.60164700596.0168404032.7%41.5%蘇州937.546855433181.94168988619.4%24.7%天津1329.679858520434.21392784232.7%39.8%杭州647.57940706393.68197468014.5%21.0%北京2031.3029104422554.001119893027.3%38.5%

2、上市公司銷售業(yè)績(jī)企業(yè)名稱2009年2010上年半年成交比例銷售面積（萬平方米）銷售金額（億元）銷售面積（萬平方米）銷售金額（億元）銷售面積（萬平方米）銷售金額（億元）恒大地產(chǎn)56430333421059.2%69.2%中海地產(chǎn)47747822228146.6%58.8%萬科地產(chǎn)66463432036848.2%58.0%龍湖地產(chǎn)1881837410539.3%57.1%碧桂園47523224213250.9%56.9%富力地產(chǎn)23324210813046.4%53.8%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)144143607241.7%50.3%世茂房地產(chǎn)25022510111340.3%50.3%保利地產(chǎn)52743426721850.7%50.1%雅居樂27922610310536.9%46.5%綠城中國(guó)35951311019430.6%37.8%復(fù)地集團(tuán)116109334028.1%36.4%金地集團(tuán)188210485425.6%25.5%各大房企乘2021年銷售強(qiáng)勢(shì)慣性，在2021年上半年并沒有減緩銷售速度。以恒大、中海、萬科為首，均銷售金額超過去年總量的58%以上，共有9家超過去年的50%。3、典型上市公司銷售業(yè)績(jī)城市分布企業(yè)名稱2009年銷售金額占比2010年上半年銷售金額占比一線二線三、四線城市一線二線三、四線城市萬科地產(chǎn)41%36%24%36%40%24%保利地產(chǎn)52%35%13%36%51%14%龍湖地產(chǎn)52%48%0%68%27%5%綠城中國(guó)10%48%41%19%45%35%中海地產(chǎn)28%39%33%32%36%32%萬科、保利2021年上半年在一線城市銷售占比下滑，二線城市銷售占比上升，三、四線占比維持不變；龍湖、綠城、中海2021年上半年在一線銷售占比上升，二線銷售占比下滑，三線略有上升；以上五家，除綠城中國(guó)外，其余均在2021年上半年銷售金額超過09年全年的50%。4、土地市場(chǎng)成交情況相比09年以來地王頻繁刷新，2021年第二季度確實(shí)風(fēng)光不再，但是土地成交量卻維持比08年高出許多的成交量，各房企的拿地?zé)崆椴]有因調(diào)控而減弱。2021年春節(jié)后，各地土地成交相對(duì)政府供給相對(duì)低迷，甚至出現(xiàn)頻繁的底價(jià)中標(biāo)或者溢價(jià)不高中標(biāo)5、上市公司新增土地供給企業(yè)名稱20092010年上半年比例新增建筑面積(萬平方米）成交總價(jià)（億元）新增建筑面積(萬平方米）成交總價(jià)（億元）新增建筑面積(萬平方米）成交總價(jià)（億元）恒大地產(chǎn)82.0519.51872.0552.661062.8%269.9%世茂房地產(chǎn)350.9976.72550.0877.63156.7%101.2%富力地產(chǎn)280.71130.45301.0970.5107.3%54.0%萬科地產(chǎn)1241.37318.031209.65228.8797.4%72.0%仁恒置地56.6745.7440.1859.370.9%129.6%保利地產(chǎn)1257.31383.88656.37209.5752.2%54.6%綠城中國(guó)536.37354.08265.19115.0449.4%32.5%碧桂園440.65118.73184.95.6442.0%4.8%招商地產(chǎn)112.152.1441.4923.9637.0%46.0%華潤(rùn)置地422.09209.94136.0325.1532.2%12.0%龍湖地產(chǎn)988.13153.29295.3897.8529.9%63.8%綠地集團(tuán)695.73270.77165.4778.8223.8%29.1%首創(chuàng)置業(yè)134.2910.2729.389.2621.9%90.2%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)222.1882.8935.7364.4116.1%77.7%福建融僑343.0957.5851.515.4515.0%26.8%中海地產(chǎn)1049.83286.44153.34110.5914.6%38.6%金地集團(tuán)405.36187.0655.3410.6913.7%5.7%雅居樂533.74166.3564.7912.7912.1%7.7%合計(jì)9152.662923.875107.961268.1855.8%43.4%6、典型上市公司新增土地城市分布企業(yè)名稱2009年新增建筑面積(萬平方米）2010年上半年新增建筑面積(萬平方米）一線二線三、四線城市一線二線三、四線城市萬科地產(chǎn)12%64%24%4%47%49%保利地產(chǎn)23%43%34%8%66%26%碧桂園37%0%63%0%100%0%中海地產(chǎn)3%70%27%23%42%35%恒大地產(chǎn)0%100%0%0%94%6%龍湖地產(chǎn)4%68%28%21%40%39%世茂房地產(chǎn)7%93%0%17%77%6%綠城中國(guó)8%49%43%5%46%49%各房企拿地?zé)崆椴粶p，尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。中海、龍湖加大一線及三四線城市投入，以到達(dá)在各線城市的均衡布局。恒大、碧桂園幾乎全部投入在二線城市，保利也繼續(xù)加大二線城市的投入比例。萬科那么繼續(xù)向三四線城市滲透。7、初步結(jié)論：2021年，銷售市場(chǎng)“冰火兩重天〞，一季度過度高漲，二季度跌入低谷，但總體房企的銷售還算過得去。08、09年各房企在二線及三四線城市加快布局初顯成效，為房企在2021年上半年奉獻(xiàn)了不少的銷售量。尤其是主要布局的二線城市的恒大地產(chǎn)，銷售金額210億，是去年的69.2%。土地市場(chǎng)并未見大幅滑落，僅僅是上半年拿地?zé)崆闆]有09年下半年高漲，地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象在二季度蕩然無存，隨之而來的是底價(jià)中標(biāo)與低溢價(jià)中標(biāo)，房企拿地本錢相比照前期要低。各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局，加快在各自優(yōu)勢(shì)區(qū)域獲取土地，尤其二線及三四線城市。第二局部析視房調(diào)尋時(shí)機(jī)對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)，曾有概括為：“三分之一宏觀經(jīng)濟(jì)問題，三分之一金融問題，三分之一房地產(chǎn)自身問題〞。在2021年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)可以描述為“一季度防過熱，三季度防過冷〞的非常狀態(tài)。這對(duì)房地產(chǎn)影響的復(fù)雜性將提高，但是越是復(fù)雜越有時(shí)機(jī)，往往“亂世出英雄〞，關(guān)鍵是如何從中尋找時(shí)機(jī)點(diǎn)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計(jì)包含的內(nèi)需過冷和外需過旺信息，將引導(dǎo)決策層反思側(cè)重內(nèi)需刺激政策。在刺激內(nèi)需的政策中，前期政府審批的區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)化將成為重點(diǎn)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)符合內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的開展方向和大趨勢(shì)，但產(chǎn)業(yè)升級(jí)更多指向了供給層面。短期內(nèi)在需求缺乏的背景下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將更加倚重內(nèi)需方向。從中長(zhǎng)期看，如果內(nèi)地經(jīng)濟(jì)在城市化、城鎮(zhèn)化根底啟動(dòng)內(nèi)需的舉措得以實(shí)施，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期趨勢(shì)增長(zhǎng)率仍將保持在10%的水平，并且對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大帶動(dòng)。附：國(guó)務(wù)院正加速批準(zhǔn)國(guó)內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃2008年1月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃廣西2008年3月天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案天津2009年1月珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要廣東2009年2月國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見重慶2009年4月上海建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心上海2009年5月建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū)福建2009年5月成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案四川2009年6月江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃江蘇2009年6月關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃陜西、甘肅2009年7月遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃遼寧2009年8月橫琴總體發(fā)展規(guī)劃廣東2009年9月促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南2009年11月圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要吉林2009年12月黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃山東2010年1月皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃安徽2010年2月湘潭市城市總體規(guī)劃湖南2010年3月沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)遼寧2010年3月武漢市城市總體規(guī)劃武漢2010年5月重慶兩江新區(qū)重慶2010年5月深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化方案深圳2010年5月長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃上海江蘇浙江2010年6月廈門經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)到全市廈門2010年6月海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要海南待批成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃成都、重慶待批京津唐地區(qū)及環(huán)渤海五省區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃北京、天津、河北、山西、山東、遼寧、內(nèi)蒙古2、房調(diào)政策：放松或早于預(yù)期早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，以1-2年的年度為周期。自2021年以來，房地產(chǎn)受政策影響以半年為短周期波動(dòng)，突顯了政策、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。2021年4月中旬前的“遏制房?jī)r(jià)過快上漲〞的調(diào)控，力度相比以往更加嚴(yán)厲。出臺(tái)了信貸、限購(gòu)等一系列臨時(shí)性措施，并探討“征收房產(chǎn)稅〞等制度性改革。從取向看，有利于抑制當(dāng)前流動(dòng)性環(huán)境下，過快上漲的資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，預(yù)計(jì)在當(dāng)前成交量深調(diào)根底下，2021年3季度房?jī)r(jià)將根本完成實(shí)質(zhì)性調(diào)整。在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)壓力和房地產(chǎn)調(diào)整后，預(yù)計(jì)房調(diào)政策放松的階段，將早于預(yù)期。3、對(duì)房調(diào)政策的未來判斷在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下，加強(qiáng)了決策層對(duì)房調(diào)政策的關(guān)注。但在前期既定調(diào)控思路下，部委政策仍在細(xì)化和強(qiáng)化中，預(yù)計(jì)在三季度政策對(duì)市場(chǎng)的影響將繼續(xù)。在現(xiàn)出臺(tái)政策下，造成的市場(chǎng)壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的根底。在政策不出現(xiàn)回暖下，2021年三季度房?jī)r(jià)將調(diào)整。本次房調(diào)以“遏制房?jī)r(jià)過快上漲〞為著重點(diǎn)，并重點(diǎn)關(guān)注民生。穩(wěn)定仍是政策核心之一。在三季度之后，預(yù)計(jì)政策即便不出現(xiàn)名義上的回暖，但出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的可能性大。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上，目前皆呈現(xiàn)“高舉輕落〞的局面。4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時(shí)性措施，面臨退出問題。房地產(chǎn)制度建設(shè)將承擔(dān)“接力棒〞角色，包括土地供給、稅收等制度完善，其長(zhǎng)效影響大。當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏〞傾向，長(zhǎng)期而言政策對(duì)房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正常化趨勢(shì)。同時(shí)，政策可持續(xù)性仍可能出現(xiàn)調(diào)整，進(jìn)而影響市場(chǎng)波動(dòng)?，F(xiàn)狀核心結(jié)果未來4、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的未來判斷目前成交縮量與價(jià)風(fēng)格整探底，需求表現(xiàn)對(duì)應(yīng)常態(tài)需求顯著收縮。伴隨未來房?jī)r(jià)的下調(diào)，需求反彈將較快。供給缺乏局面仍在繼續(xù)，由于需求萎縮導(dǎo)致一二線城市的成交量上升在平均13個(gè)月左右，但對(duì)應(yīng)正常消化周期，仍偏緊。市場(chǎng)供小于求的局面，沒有改變。房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制，價(jià)格保持在高位。預(yù)計(jì)在政策短期未出現(xiàn)放松下，價(jià)風(fēng)格整仍將繼續(xù)。但市場(chǎng)各方對(duì)價(jià)格下調(diào)預(yù)期收窄，10%—20%的調(diào)幅將促使市場(chǎng)恢復(fù)。房地產(chǎn)本輪調(diào)整，預(yù)計(jì)是一個(gè)“小彎道〞，市場(chǎng)比較難以完成一個(gè)完整周期的調(diào)整。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格背離價(jià)值，仍將維持。2021年房地產(chǎn)投資、新開工量、土地購(gòu)置保持增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在后市對(duì)供給缺乏局面小有緩解。住宅長(zhǎng)期需求空間巨大，對(duì)應(yīng)房企開展空間良好。平衡點(diǎn)5、土地政策調(diào)整的影響從當(dāng)前政策思路看，增加供給，限制土地價(jià)格，將使土地重置本錢出現(xiàn)變化，主要顯現(xiàn)在今年招拍掛土地成交、溢價(jià)幅度已大幅滑落。從房企投資的角度，地價(jià)水平在未來預(yù)計(jì)將進(jìn)入良性階段。從地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響角度，以及房地產(chǎn)資本的時(shí)機(jī)本錢角度，在地價(jià)和供給出現(xiàn)實(shí)質(zhì)調(diào)整之后對(duì)本次市場(chǎng)調(diào)整中的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將產(chǎn)生影響，使價(jià)格合理回歸。6、2021年土地供給方案影響深遠(yuǎn)2021年4月，國(guó)土部公布的住宅用地供給方案高達(dá)18萬公頃，相當(dāng)于過去3年實(shí)際完成供給的總量。其中，更有77%是用于中小套型商品房和保障性住房建設(shè)。2021年，全國(guó)住宅用地供給方案10萬公頃，最終完成了7.65萬公頃。即便2021年最終實(shí)際供給量與方案存在一定差距，也將遠(yuǎn)超2021年住宅用地供給。7月4日，在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)后，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史對(duì)房?jī)r(jià)的表態(tài)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，再過一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨一個(gè)全面調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，但下降到什么程度不好說。〞國(guó)土部參與房地產(chǎn)調(diào)控的最直接手段就是調(diào)節(jié)土地供給數(shù)量。7、房調(diào)情況下，房企的時(shí)機(jī)從主要供給釋放區(qū)域看，城市近遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地為供給主體。同時(shí)，城市外圍土地的釋放，也為舊城改造提供了空間。城市內(nèi)外土地同時(shí)釋放的局面，符合政府的思維定位，并在目前一線城市中表達(dá)明顯。土地對(duì)應(yīng)產(chǎn)品類型趨勢(shì)：城市綜合體；類似香港和日本的高容積率、高密度的中小戶型住宅產(chǎn)品；大規(guī)模城郊結(jié)合體的住宅。供給與需求熱點(diǎn)：圍繞核心城市的城市群、城市帶的土地市場(chǎng)；一二線的遠(yuǎn)郊市場(chǎng)；在三四線城市的城市新區(qū)。與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的土地獲取策略，將越來越為行業(yè)所倚重。具有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)的工程，房?jī)r(jià)地價(jià)比可控制在5%-20%之間，優(yōu)勢(shì)突出。在土地供給上，短周期內(nèi)，早前嚴(yán)格用地指標(biāo)限制的局面將有所改善。而另一反面政府土地整理能力缺乏。在土地供給指標(biāo)增加的背景下，從房企主動(dòng)參與土地開發(fā)的策略值得關(guān)注，關(guān)注大盤與造城模式的商業(yè)模式。住宅市場(chǎng)雙軌制成為趨勢(shì)，保障房土地供給比重成為住宅市場(chǎng)不可無視的組成局部，企業(yè)介入具有政策、投資價(jià)值、策略性等多重意義。8、土地增值稅：短期加強(qiáng)，長(zhǎng)期影響大土地增值稅清算細(xì)那么如果嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于毛利率40%以上工程的利潤(rùn)影響應(yīng)該在20%以上。假設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅對(duì)房企影響顯著，將使房地產(chǎn)行業(yè)向社會(huì)平均利潤(rùn)行業(yè)演化。在土地增值稅趨嚴(yán)背景下，在房企產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)上，持有型物業(yè)不受影響，將推動(dòng)當(dāng)前房企關(guān)注“租售并舉〞的潮流。圖表：不同毛利率假設(shè)下的土地增值稅清繳計(jì)算結(jié)果（單位：元）12345678910毛利率30.0%33.3%36.4%41.7%50.0%53.3%65.0%68.2%76.7%80.0%預(yù)繳1%金額1.01.11.11.21.41.52.02.23.03.5清算影響稅前利潤(rùn)19%24%26%34%37%43%47%清算土增稅占房?jī)r(jià)6%9%10%17%20%27%30%附：房企對(duì)持有物業(yè)的執(zhí)行規(guī)劃企業(yè)業(yè)態(tài)組合執(zhí)行規(guī)劃華潤(rùn)租售并舉5、6年以后，在資產(chǎn)的比例方面，占比可能會(huì)達(dá)到40%左右保利向租售并舉轉(zhuǎn)變未來3-5年，持有性物業(yè)投資比例到全部投資的30%金地租售并舉2010年計(jì)劃20%資金投向商業(yè)項(xiàng)目萬科規(guī)劃中的租售并舉2010年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃目標(biāo)持有型比例20%中海租售并舉凱德租售并舉，分平臺(tái)運(yùn)做仁恒向租售并舉轉(zhuǎn)變龍湖向租售并舉轉(zhuǎn)變5-7年持有約200萬平方米投資性物業(yè)；土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)提升至15%綠城社區(qū)配套未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為綠城的關(guān)注重心，自持商業(yè)面積預(yù)計(jì)將占到20%左右的比例。綠地租售并舉，輕資產(chǎn)商用物業(yè)開發(fā)比例全國(guó)超過30％，這一比例將繼續(xù)提升世茂租售并舉，分平臺(tái)運(yùn)做目前公司自持物業(yè)面積達(dá)到21.2萬平方米，2010-2012年自持物業(yè)面積將分別增加26、22、51萬平方米遠(yuǎn)洋規(guī)劃中持有型高達(dá)50%住宅與持有型物業(yè)的比例長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)是5:5，三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)8.5：1.5萬達(dá)租售并舉，綜合體SOHO中國(guó)規(guī)劃中租售并舉

金隅租售并舉，集團(tuán)注入品牌房企通行做法：每年利潤(rùn)的5%-15%結(jié)轉(zhuǎn)到持有型物業(yè)上9、房調(diào)形式下的房企戰(zhàn)略調(diào)整前三年，各房企在如何做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略問題上，基于對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開展不均衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，均傾向于戰(zhàn)略上的“城市布局〞，劃分出一線、二線、三線城市，然后研究城市進(jìn)入，進(jìn)行“跑馬圈地〞。金融危機(jī)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)09年的高歌猛進(jìn)使各大房企在城市布局戰(zhàn)略上大顯身手。隨著2021年政府深層次的調(diào)控政策出臺(tái)，從土地政策、金融手段、稅收政策等方面出手，使房企不得不重新思考戰(zhàn)略問題，從“城市布局〞向把握政策變化時(shí)機(jī)的縱深開展的“城市深度進(jìn)入〞戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。第三局部城市深度進(jìn)入1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略萬科地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略保利地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略富力地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略碧桂園1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略金地地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略恒大地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已根本完成階段性城市布局戰(zhàn)略綠城地產(chǎn)2、領(lǐng)先房企2021年土地儲(chǔ)藏策略公司名稱土地儲(chǔ)備策略萬科A盤活市場(chǎng)存量土地，以主流住宅用地為主，積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)度假物業(yè)保利地產(chǎn)適度向二三線城市輻射，把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)會(huì)，適度拓展養(yǎng)老地產(chǎn)金地一線城市副中心和軌道交通連接的外延區(qū)域；二線城市把握工業(yè)化進(jìn)程帶來的區(qū)域機(jī)會(huì)；三線城市看重未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的上升空間SOHO中國(guó)在2010年，SOHO中國(guó)主要的市場(chǎng)應(yīng)該是在上海，在上海的投資比例應(yīng)該超過北京中海外2010年將進(jìn)入3、4個(gè)新城市并新增土儲(chǔ)不少于600萬平米遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年將堅(jiān)持深耕環(huán)渤海，拓展長(zhǎng)江三角，尤其是上海，并將在海南以及成都、重慶等西南部城市物色項(xiàng)目合生創(chuàng)展北京、上海、廣州3個(gè)城市為核心的三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，加大對(duì)環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)一線城市住宅物業(yè)的投入富力地產(chǎn)廣州、北京、天津等一線城市發(fā)展大型項(xiàng)目，在海南等二線城市挖掘潛力項(xiàng)目。在廣州將以舊改項(xiàng)目為主，土地支出計(jì)劃70～80億元合景泰富2010年重點(diǎn)在廣州、北京、成都、蘇州、上海和海南實(shí)行發(fā)展計(jì)劃碧桂園2010年用于新增土地的支出計(jì)劃50億元

首開股份在北京新增一至兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目北辰實(shí)業(yè)2010年土地支出計(jì)劃20億元，將采取聯(lián)合或者項(xiàng)目收購(gòu)的方式拿地龍湖采取區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，增加?xùn)|部城市的布局，在重慶、北京、成都、上海具有優(yōu)勢(shì)的城市深入耕耘，保持優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大份額恒大立足主要省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)地區(qū)及區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)。堅(jiān)持高端、中高端、旅游地產(chǎn)1:7:2的配置比例世茂2010年新增土地支出50億元，二線城市泡沫比較少，潛力很大綠城土地儲(chǔ)備重點(diǎn)還是在長(zhǎng)三角區(qū)域招商地產(chǎn)加大區(qū)外開發(fā)力度，實(shí)現(xiàn)珠三角、長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海同步發(fā)展，擇機(jī)進(jìn)入二、三線城市，考慮進(jìn)入新城市3、領(lǐng)先