關(guān)于買賣合同的內(nèi)容與形式

關(guān)于買賣合同的內(nèi)容與形式

許多人在寫合同的時(shí)候總是會(huì)遇到許多的問題，在合同屋這些優(yōu)質(zhì)合同范本里可以找到令自己滿足的合同范本，那么什么樣的合同格式才是最標(biāo)準(zhǔn)的呢？下面是我為大家整理的關(guān)于買賣合同的內(nèi)容與形式，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

（一）買賣合同的主要內(nèi)容

依據(jù)《合同法》的規(guī)定，并結(jié)合實(shí)踐，買賣合同主要包括下列條款：

（１）當(dāng)事人的名稱或者姓名、居處（或者地址）。出賣人、買受人是單位的，應(yīng)當(dāng)寫明單位的全稱、地址和法定代表人的姓名；是個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)寫明個(gè)人姓名、居處。此外，有聯(lián)系電話的，還應(yīng)寫明電話號(hào)碼。在涉外買賣合同中，還應(yīng)當(dāng)寫明當(dāng)事人的國籍。

（２）買賣標(biāo)的物（貨物）的基本狀況，主要是標(biāo)的物的名稱、種類或者品種、規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)、花色等。這些是一種物與其他物區(qū)分的標(biāo)記。只有在某項(xiàng)買賣合同中將買賣的標(biāo)的物的詳細(xì)名稱、品種、規(guī)格、等級(jí)、花色等寫清晰，才不會(huì)引起誤會(huì)，產(chǎn)生分歧。不在合同中將買賣標(biāo)的物商品的基本狀況規(guī)定清晰，要正確履行合同就難以得到保證，簡單產(chǎn)生糾紛。

須要指出的是，對(duì)于機(jī)電等配套產(chǎn)品，不僅要寫明主機(jī)（主物）的名稱、品種、型號(hào)、規(guī)格、等級(jí)和花色，必要時(shí)還應(yīng)當(dāng)寫明隨主機(jī)的輔機(jī)、配件（附物）的名稱、品種、型號(hào)、規(guī)格、等級(jí)、花色等內(nèi)容。

假如買受人一次購買出賣人不同種類或規(guī)格的商品，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分別寫明每一種類或者規(guī)格商品的基本狀況。

（３）標(biāo)的物的數(shù)量和計(jì)量方法。買賣的標(biāo)的物數(shù)量是衡量當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)多少或者大小的一個(gè)尺度，假如沒有規(guī)定數(shù)量，一旦發(fā)生糾紛就很難分清雙的責(zé)任。因此，雙方當(dāng)事人必需對(duì)買賣的標(biāo)的物的詳細(xì)數(shù)量及計(jì)量單位在合同中作出明確規(guī)定。

（４）標(biāo)的物的質(zhì)量要求。不同的物品，其質(zhì)量要求也不一樣。同一物品，其檔次或者等級(jí)不同，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也不相同。因此，雙方當(dāng)事人應(yīng)在買賣合同中規(guī)定出賣物執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和其他質(zhì)量要求。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定約定質(zhì)量保證期。

（５）標(biāo)的物的包裝方式。在貨物買賣中，特殊是從較遠(yuǎn)的地方購買物品時(shí)，往往須要對(duì)該物進(jìn)行包裝。包裝，一般由出賣人負(fù)責(zé)。對(duì)買賣的物品進(jìn)行包裝是為了保證該物運(yùn)輸平安和保管平安，使該物平安地送給買受人或者買受人指定的其他收貨人。包裝方式包含著對(duì)包裝技術(shù)和包裝物器的質(zhì)量要求。詳細(xì)的包裝的方式，由雙方當(dāng)事人依據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)等狀況來商定。當(dāng)然，不須要特地進(jìn)行包裝的物品，僅裸裝即可。

（６）價(jià)款的數(shù)額及支付期限、地點(diǎn)和方式。對(duì)于買賣的物品價(jià)格，除國家規(guī)定必需執(zhí)行國家定價(jià)（或者指導(dǎo)價(jià)，下同）的以外，由當(dāng)事人協(xié)協(xié)商定。目前，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物價(jià)放開，執(zhí)行國家定價(jià)的產(chǎn)品很少，絕大多數(shù)產(chǎn)品的價(jià)格由市場供求法則自由確定。因此，實(shí)踐中，除了極少數(shù)外，其他一切產(chǎn)品的價(jià)格都由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商。在雙方商定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，除了考慮生產(chǎn)成本外，還須要考慮市場行情、買受人所購產(chǎn)品的數(shù)量等因素，如買受人一次所購產(chǎn)品數(shù)量較大，價(jià)格就應(yīng)相對(duì)低一些。一次買賣的產(chǎn)品數(shù)量較多，既要寫明產(chǎn)品的單價(jià)，也要寫明全部產(chǎn)品的總價(jià)款。

對(duì)于已運(yùn)用過的舊貨，應(yīng)依據(jù)運(yùn)用期限進(jìn)行合理的折價(jià)，并根據(jù)市場行情來確定出賣價(jià)格。

除了即時(shí)清結(jié)的外，須要雙方在買賣合同中對(duì)買受人向出賣人支付貨款的詳細(xì)期限、地點(diǎn)作出規(guī)定。買受人可以在出賣人交貨前支付一部分貨款（預(yù)付款），待交完貨后一次或者分期支付其余款額，也可以在接貨后某時(shí)間一次性付清；至于支付貨款的地點(diǎn)，一般是出賣人所在地，也可以是買受人所在地，還可以是第三人所在地，這些由雙方依據(jù)詳細(xì)狀況選擇。

（７）交貨的期限、地點(diǎn)和方式。這里所說交貨（交付）是指出賣人在買賣合同簽訂后根據(jù)合同約定將標(biāo)的物交付給買受人。交貨期限，是指出賣人向買受人履行交付出賣物的期間，一般以年、季度、月、旬、周、日、時(shí)計(jì)算。出賣人可以在合同簽訂后馬上交貨，也可以在合同簽訂后某一期限內(nèi)交貨；標(biāo)的物數(shù)量多的，出賣人可以一次性交付，也可以分批交貨。交貨地點(diǎn)，可以是出賣人所在地，還可以是買受人所在地，也可以是運(yùn)輸部門（須要經(jīng)過運(yùn)輸經(jīng)營者運(yùn)輸?shù)模┧诘氐绕渌攸c(diǎn)。交貨方式，主要包括買受人到出賣人所在地自己提貨、出賣人送貨到買受人所在地和通過運(yùn)輸經(jīng)營者運(yùn)輸或者通過郵電單位郵寄交付等，雙方當(dāng)事人選擇哪一種方式，由雙方協(xié)商。至于出賣人交貨的詳細(xì)時(shí)間、地點(diǎn)和方式，由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

（８）運(yùn)輸方式的要求及運(yùn)雜費(fèi)用的支付。運(yùn)輸方式包括鐵路、馬路、水路（含海上和內(nèi)河運(yùn)輸在內(nèi)）和航空運(yùn)輸，雙方可自由協(xié)商確定。運(yùn)輸?shù)馁M(fèi)用是由買受人還是由出賣人擔(dān)當(dāng)，須要雙方在合同中明確約定。

（９）驗(yàn)收或者檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、方式、日期。這里所說的驗(yàn)收，是指買受人在接受出賣人交付的貨物時(shí)，對(duì)標(biāo)的物數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)、接收的行為。買受人驗(yàn)收標(biāo)的物的時(shí)間、地點(diǎn)一般與出賣人交貨的時(shí)間、地點(diǎn)一樣。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的驗(yàn)收、檢疫方法，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

須要指出的是，買賣雙方當(dāng)事人可依據(jù)須要商定檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)。對(duì)貨物質(zhì)量的檢驗(yàn)，尤其是在雙方對(duì)質(zhì)量有異議時(shí)，須要由特地的產(chǎn)品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)來檢驗(yàn)。在國際（涉外）買賣中，貨物進(jìn)出口一般須要由進(jìn)出口商品檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)或者動(dòng)植物免疫檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗(yàn)。

（１０）結(jié)算方式。結(jié)算方式是對(duì)合同規(guī)定的價(jià)款以及實(shí)際支付的運(yùn)雜費(fèi)和其他費(fèi)用的清結(jié)。這些貨款和費(fèi)用的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)《中國人民銀行結(jié)算方法》關(guān)于異地結(jié)算、同城結(jié)算等的規(guī)定辦理。當(dāng)事人雙方應(yīng)在合同中規(guī)定開戶銀行、帳號(hào)名稱和帳號(hào)。除國家允許運(yùn)用現(xiàn)金履行義務(wù)的外，必需通過銀行轉(zhuǎn)帳或者運(yùn)用票據(jù)結(jié)算。

用托收承付方式的，合同中應(yīng)當(dāng)注明驗(yàn)單付款或驗(yàn)貨付款。依據(jù)《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》規(guī)定，國內(nèi)工礦產(chǎn)品購銷驗(yàn)貨付款的承付期限一般為１０天，從運(yùn)輸部門向收貨（付款）單位發(fā)出提貨通知的次日起算。凡收、付雙方在合同中商定縮短或延長驗(yàn)貨期限的，應(yīng)當(dāng)在托收憑證上寫明，銀行從其規(guī)定。

另外，還應(yīng)規(guī)定結(jié)算的貨幣種類。在國內(nèi)買賣中，當(dāng)事人應(yīng)以人民幣結(jié)算，只有在少數(shù)狀況下，符合國家規(guī)定條件的，方可用外幣按國家規(guī)定的匯率折合成人民幣結(jié)算。在涉外買賣（進(jìn)出口貿(mào)易）中，一般以外幣結(jié)算。

（１１）合同運(yùn)用的文字及其效力。在涉外買賣中，可以依據(jù)須要規(guī)定買賣合同所運(yùn)用的文字及其效力。不同文字的合同條文，在對(duì)同一事項(xiàng)的認(rèn)定、理解上有時(shí)會(huì)產(chǎn)生不同的說明，從而產(chǎn)生合同糾紛。因此，當(dāng)事人可以對(duì)運(yùn)用的文字效力進(jìn)行規(guī)定。除涉外買賣合同外，在國內(nèi)同民族地區(qū)的單位、個(gè)人買賣時(shí)也可運(yùn)用該少數(shù)民族的文字。

（１２）違約責(zé)任。這是指當(dāng)事人雙方在合同中規(guī)定任何一方違反合同規(guī)定或者不根據(jù)合同規(guī)定履行時(shí)應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)闹Ц哆`約金、賠償金及其計(jì)算方法等違約責(zé)任。當(dāng)事人也可以在合同中訂明對(duì)產(chǎn)品實(shí)行包修、包退、包換的條件。違約金的比例由當(dāng)事人雙方根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在訂立合同時(shí)協(xié)商確定。

（１３）解決合同爭議的方法。合同糾紛的解決方法包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟，當(dāng)事人應(yīng)在合同、特殊是涉外買賣合同中加以明確。

（１４）其他條款。如對(duì)買賣合同的擔(dān)保、公證、貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、變更或者解除合同的條件、涉外買賣合同中法律的適用等內(nèi)容，只要經(jīng)過雙方協(xié)商同意，都可以成為合同的條款?？傊?，雙方在協(xié)商買賣合同內(nèi)容時(shí)，任何一方提出有關(guān)要求，對(duì)方同意接受的，都可成為合同的內(nèi)容。

須要指出的是，上述各項(xiàng)條款在實(shí)踐中并不是全部買賣合同都必需具備的，有的買賣合同可以缺少上述一個(gè)或者幾個(gè)條款（但不得因此而影響買賣合同的成立、性質(zhì)）。

合同簽訂后，須要辦理有關(guān)審批等手續(xù)的，當(dāng)事人應(yīng)持合同辦理這些手續(xù)。

（二）買賣合同的形式

買賣合同形式有兩類：一為口頭形式，二為書面形式。

延長閱讀

承攬合同與買賣合同的區(qū)分解析

承攬合同與買賣合同相比，有肯定的相像之處。在承攬合同中，承攬人要將完成的工作成果交付給定作人，定作人為此支付酬勞，而買賣合同則以財(cái)產(chǎn)全部權(quán)的轉(zhuǎn)移為目的，出賣人也應(yīng)將出賣標(biāo)的物交付給買受人，買受人取得標(biāo)的物之全部權(quán)，并向出賣人支付價(jià)金。但二者還是不同的，其區(qū)分主要在于以下兒點(diǎn)：

一、主要區(qū)分

1、合同目的不同。

在買賣合同中，買受人要取得的是出賣物的全部權(quán)，在取得出賣物的全部權(quán)之前，買受人對(duì)標(biāo)的物并無任何權(quán)利。而在承攬合同中，定作人要取得的主要是承攬人的工作，雖然承攬人最終也須要將工作成果交付給定作人，但該工作成果的交付不肯定都是全部權(quán)的轉(zhuǎn)移。因?yàn)樵诔袛埡贤?，有時(shí)材料完全由定作人供應(yīng)，承攬人只負(fù)責(zé)加工，在這種狀況下至多只能說是占有權(quán)的移轉(zhuǎn)，不能說是全部權(quán)的移轉(zhuǎn)。如在買賣合同中，買方交付款項(xiàng)后取得衣物之全部權(quán)；而在定作人供應(yīng)布料，由承攬人加工成衣服的定作合同中，承攬人將做好的衣服交付給定作人的，就不能說是將衣服的全部權(quán)移轉(zhuǎn)給定作人，因?yàn)槌袛埲嗽瓉砭蜎]有取得衣服的全部權(quán)。

2、合同對(duì)標(biāo)的物不同。

買賣合同的標(biāo)的物是雙方當(dāng)事人約定的特定的標(biāo)的物，但這一標(biāo)的物的特定性僅在于，雙方當(dāng)事人通過約定而使其特定，這種特定性之物可以為特定物，也可以為種類物，如買賣合同雙方可以約定，出賣人賣給買受人101公斤汽油，則只要出賣人交付給買受人101公斤合格的汽油即可，汽油作為標(biāo)的物在交付之前不特定，也無需特定。同樣出賣人與買受人也可以約定，就出賣人全部的特定的101公斤汽油成立買賣合同，則此101公斤汽油則成為特定物，出賣人負(fù)有將此特定的101公斤汽油交付給買受人的義務(wù)。可見買賣合同標(biāo)的物的特定在于雙方當(dāng)事人的共同約定或指定。而承攬合同的標(biāo)的物的特定性則在于，承攬合同中承攬人只能以自己的設(shè)備、技術(shù)，更主要的是自己的工作，對(duì)特定的材料進(jìn)行加工，然后將工作成果交付給定作人，工作成果本身并不肯定具有特定性，特定性在于

工作成果中融入的承攬人特有的技能等，因此，承攬人以自己的工作對(duì)特定材料進(jìn)行加工這一過程本身，才對(duì)承攬合同具有確定性意義。所以，承攬合同標(biāo)的物的特定性在于其標(biāo)的物，即工作成果必需是承攬人自己通過工作完成的，而不能是其他人的工作成果。

同時(shí)，承攬合同的標(biāo)的物只能是將來物，不行能是現(xiàn)存之物，而買合同的標(biāo)的物即可以是現(xiàn)存物，也可以是將來物。

3、買賣合同的標(biāo)的物必需交付，而承攬合同中則并不肯定必需要求承攬人將工作成果交付給定作人。

買賣合同中買受人既然以取得出賣物的全部權(quán)為目的，則出賣物的交付為買賣合同的必要內(nèi)容，但在承攬合同中，雖然要求一般狀況下，承攬人也必需將工作成果交付給定作人，否則承攬人不能懇求定作人為其工作支付酬勞。但是對(duì)于約定如承攬人完成工作成果，定作人給付較高酬勞的，如承攬人雖然付出了工作卻未取得約定工作成果，則定作人僅支付較低酬勞，在后一種狀況下，也應(yīng)認(rèn)為仍是承攬合同。而且這種承攬合同在現(xiàn)實(shí)中還大量存在著。

4、標(biāo)的物交付前全部權(quán)的歸屬不同。

在承攬合同中，工作成果的全部權(quán)在交付前一般應(yīng)歸定作人全部，這一點(diǎn)從《合同法》和《物權(quán)法》規(guī)定的留置權(quán)中也可以得到印證；而在買賣合同中，除當(dāng)事人另人約定或者法律另有規(guī)定外，在交付前標(biāo)的物的全部權(quán)歸賣方全部。

5、當(dāng)事人雙方的人身信任程度不同。

承攬合同是具有人身信任關(guān)系的合同，故法律特殊要求承攬合同的承攬人必需自己完成主要工作成果；而買賣合同雙方的人身信任關(guān)系較低，一般狀況下，買方所關(guān)切的只是貨物本身的性狀，而不關(guān)切其生產(chǎn)者是誰，法律也不禁止出賣人將應(yīng)當(dāng)交付的標(biāo)的物全部或者部分交由他人生產(chǎn)。

6、合同解除的條件不同。

依據(jù)法律規(guī)定，承攬合同的定作人享有解除權(quán)，可以隨時(shí)解除合同；而在買賣合同中，除具備雙方約定或者法定的解除條件時(shí)，是不允許隨意解除合同的。

7、承攬合同的定作人有權(quán)監(jiān)督和檢查承攬人的工作，而買賣合同的買受人則無此權(quán)利。

在承攬合同中，為了保證承攬人以自己的工作完成承攬任務(wù)，在不對(duì)其工作

構(gòu)成影響和阻礙的狀況下，定作人有權(quán)對(duì)其工作狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督，承攬人對(duì)此不能拒絕。同時(shí)，定作人如發(fā)覺承攬人未根據(jù)約定進(jìn)行工作的，可以要求其停止違約行為并懇求損害賠償；而買賣合同的交付一般都是同時(shí)履行，買受人不能事先對(duì)對(duì)方的生產(chǎn)實(shí)力等狀況進(jìn)行檢查。即使在買賣合同約定義務(wù)的履行有先后依次時(shí)，后依次義務(wù)人也不得對(duì)先義務(wù)人的生產(chǎn)等進(jìn)行檢查。先依次義務(wù)人同樣不能檢查后依次義務(wù)人的狀況，而只能就其可能有不能履行合同義務(wù)的狀況時(shí)，提出先訴抗辯。

8、對(duì)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任負(fù)擔(dān)不同。

在承攬合同中，承攬人在將工作成果交付給定作人之前，對(duì)于工作過程中標(biāo)的物的意外毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)要由自己負(fù)擔(dān)，而且因工作標(biāo)的物給他人造成侵害的，承攬人一般也要擔(dān)當(dāng)責(zé)任而在買賣合同中，雖然一般說也是標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任在交付給買受人之前，由出賣人擔(dān)當(dāng)。但是，當(dāng)事人也可以約定自合同成立之日起，就標(biāo)的物所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和責(zé)任由買受人負(fù)擔(dān)，這一點(diǎn)在買賣合同采指示交付等方式時(shí)，更是較為常見的。

9、一方違約時(shí)的救濟(jì)方式不同。

在承攬合同中，定作人解除合同后，承攬只能要求定作人賠償損失，而不能要求接著履行；而在買賣合同中，除特定情形外，一方違約時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人都可以要求其接著履行。

有的理論認(rèn)為兩者最大的區(qū)分是承攬合同中定作人限制整個(gè)加工過程的程度。比如合同法規(guī)定定作人對(duì)承攬人的工作有監(jiān)督、檢查權(quán)，定作人有單方變更定作方案的權(quán)利，有單方要求承攬人停止加工行為的權(quán)利，承攬方未經(jīng)許可不得留存技術(shù)資料和復(fù)制品等。

二、區(qū)分買賣合同和承攬合同的詳細(xì)方式方法。

現(xiàn)實(shí)中的案件事實(shí)是多種多樣的，如何適用這一標(biāo)準(zhǔn)處理詳細(xì)案件仍須進(jìn)一步探討，否則即便駕馭了區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)也無任何好處。在實(shí)務(wù)中應(yīng)針對(duì)不憐憫況做如下處理：

第一，在審查一份合同時(shí)，應(yīng)首先審查該合同有無意在強(qiáng)調(diào)標(biāo)的物的接受人（詳細(xì)合同中可能寫作購買人或承攬人）對(duì)生產(chǎn)進(jìn)行限制的內(nèi)容。比如審查合同有沒有約定標(biāo)的物接受人享有材料選材或者生產(chǎn)過程的監(jiān)督檢查權(quán)、是不是享有

單方設(shè)計(jì)變更權(quán)或終止定作權(quán)。這些約定不肯定全部具備，但是必需能顯示出定作人對(duì)生產(chǎn)過程的必要限制，假如沒有體現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)過程的限制，應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。反之則認(rèn)定為承攬合同。

其次，標(biāo)的物的特定性一般不應(yīng)作為兩類合同的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，只能作為最終的協(xié)助參考標(biāo)準(zhǔn)。但不是實(shí)質(zhì)區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。但須要指出的是，即使標(biāo)的物是特定的，但假如合同沒有體現(xiàn)定作方的任何生產(chǎn)限制權(quán)（比如合同雖然約定由定作人供應(yīng)圖紙，但合同沒有約定或明確排斥了定作人的監(jiān)督權(quán)和隨意解除權(quán)，則可以視為雙方只有買賣特定物的合意，并無承攬的合意），也不能認(rèn)定是承攬合同。

第三、在前述兩種狀況仍不能確定合同性質(zhì)時(shí)，如何處理？，那要看合同的性質(zhì)和內(nèi)容，并加以區(qū)分對(duì)待：因?yàn)橘I賣合同更具有一般性，而承攬合同相對(duì)來說屬于一種“特別”合同，因?yàn)橘I賣合同的規(guī)定基本上都適用承攬合同，而承攬合同的不肯定是用于買賣合同，既然該合同不具備承攬合同的特別要件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買賣合同來來處理，這樣更為簡便易行。

承攬合同和買賣合同的這些區(qū)分在實(shí)踐中有重要意義，在起訴前正確推斷合同的性質(zhì)對(duì)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)程度有很大影響，最高人民法院在關(guān)于民事訴訟法的適用說明中，明確將承攬合同的加工地作為承攬合同的履行地以及訴訟管轄地，。希望大家能夠重視兩者間的這些區(qū)分。

關(guān)于建材的買賣合同樣板

依據(jù)(中華人民共和國合同法)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在同等、自愿、公開、誠懇信用的基礎(chǔ)上就建材買賣事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條所購建材基本狀況

單位：元/

建材名稱

產(chǎn)地

品牌

規(guī)格型號(hào)

材質(zhì)

批次

數(shù)量

價(jià)格

總價(jià)

備注

合計(jì)人民幣(大寫)萬仟佰拾元角分(小寫)：￥元

其次條質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

第三條交貨：交貨方式為(賣方送貨/買方取貨)

交貨時(shí)間：

交貨地點(diǎn)：

第四條驗(yàn)收：對(duì)于建材產(chǎn)品的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、材質(zhì)等與

約定不符或有其他質(zhì)量問題的，買方異議期為賣方交貨后日內(nèi)，異議經(jīng)核實(shí)賣方應(yīng)無條件補(bǔ)足或換貨。

第五條付款方式剛好間：雙方約定以第種方式支付價(jià)款。

(一)簽定合同時(shí)，買方支付(定金/預(yù)付款)元(定金不得超過總價(jià)款的20%)，貨到驗(yàn)收后一次性支付余款；

(二)

第六條違約責(zé)任：

(一)賣方違約責(zé)任：

1、建材產(chǎn)品經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)或合同約定質(zhì)

量標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無條件換、退貨，或賠償買方由此受到的損失。

2、賣方延遲交貨的，每日應(yīng)向買方支付延遲部分價(jià)款%的違約金；延遲交貨日的，除支付違約金外，買方還有權(quán)解除合同，賣方已收取定金、預(yù)付款或價(jià)款應(yīng)全部返還，但買方在不收取違約金的狀況下，有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。

(二)買方違約責(zé)任：

1、買方延遲提貨的，每日應(yīng)向賣方支付延遲部分價(jià)款%的違約金；

2、買方無正值理由單方面解除合同的，應(yīng)賠償由此給賣方造成的損失，已支付定金的無權(quán)要求返還。

第七條爭議解決方式：本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)

商或向市場主辦單位、消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解解決，也可以向工商行政管理機(jī)關(guān)提出申訴；協(xié)商、調(diào)解、申訴解決不成的，應(yīng)向

人民法院提起訴訟，或根據(jù)另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

第八條其他約定事項(xiàng)：

第九條對(duì)本合同的變更或補(bǔ)充不合理地減輕或免除賣方應(yīng)

擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任的，仍以本合同為準(zhǔn)。

第十條本合同未定事項(xiàng)，雙方可協(xié)商簽定補(bǔ)充協(xié)議。

買方(章)：賣方(章)：

居處：居處：

聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：

托付代理人：法定代表人：

托付代理人：

簽訂時(shí)間：簽訂地點(diǎn)：

關(guān)于買賣的合同

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：_________________________________________________________

注冊(cè)地址：_______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：_________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________

郵政編碼：_______________________________________________________

托付代理人：____________________地址：_________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________

托付代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________

注冊(cè)地址：______________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________

郵政編碼：______________________________________________________

買受人：_______________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】_____________________

地址：__________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【托付代理人】【】姓名：____________________國籍：____________

地址：________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：__________________________

依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在同等、自愿、協(xié)商一樣的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

出賣人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為___________的地塊的土地運(yùn)用權(quán)?！就恋剡\(yùn)用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地運(yùn)用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地運(yùn)用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為___________，施工許可證號(hào)為___________。

____________________________________________________________________。

其次條商品房銷售依據(jù)

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為___________。

____________________________________________________________________。

第三條買受人所購商品房的基本狀況

買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。

該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二)。

____________________________________________________________________。

____________________________________________________________________。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

由于商品房的用途為一般住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述第1種方式計(jì)算該商品房價(jià)款；商品房的用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：

1、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米______元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、______________________________________________________________。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理

依據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

(1)_____________________________________________________________；

(2)_____________________________________________________________；

(3)____________________________________________________________；

(4)____________________________________________________________；

2、依據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按以下原則處理：

(1)套內(nèi)建筑面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

(2)套內(nèi)建筑面積誤差比肯定值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按____________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人擔(dān)當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同約定套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；肯定值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積-合同約定套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積誤差比＝_______________________________________________101%

合同約定套內(nèi)建筑面積



因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

3、依據(jù)本合同第四條按建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按以下原則處理：

(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比肯定值均在3%以內(nèi)(含3%)的，依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價(jià)款；

(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比肯定值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人擔(dān)當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比肯定值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；肯定值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

面積誤差比＝_____________________________________101%

合同約定面積

因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第六條付款方式及期限

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款________________________________________________。

2、分期付款__________________________________________________。

3、其他方式_________________________________________________。

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之其次天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同接著履行；

(2)逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人情愿接著履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同接著履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之其次天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；實(shí)行分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

2.__________________________________________________________________。

第八條交付期限

出賣人應(yīng)當(dāng)在________年____月____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種、第2種和第____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人運(yùn)用：

1.該商品房取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表。

2.該商品房取得面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。

4.該商品房取得商品住宅交付運(yùn)用批準(zhǔn)文件。

5._________________________________________________________________。

但如遇下列特別緣由，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：

1、遭受不行抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

2、_______________________________________________________________；

3、________________________________________________________________。

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任

除本合同第八條規(guī)定的特別狀況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人運(yùn)用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)

(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最終交付期限的其次天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之_____的違約金，合同接著履行；

(2)逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求接著履行合同的，合同接著履行，自本合同第八條規(guī)定的最終交付期限的其次天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之______(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。

2、_________________________________________________________________。

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或運(yùn)用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

(2)______________________________________________________________；

(3)______________________________________________________________；

(4)______________________________________________________________；

(5)______________________________________________________________；

(6)______________________________________________________________；

(7)______________________________________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

____________________________________________________________________。

第十一條交接

商品房達(dá)到交付運(yùn)用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人擔(dān)當(dāng)。

由于買受人緣由，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________。

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人緣由，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人擔(dān)當(dāng)全部責(zé)任。___________________。

第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任

出賣人交付運(yùn)用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人根據(jù)下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

2._________________________________________________________________。

3._________________________________________________________________。

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾

出賣人承諾與該商品房正常運(yùn)用干脆關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到運(yùn)用條件：

1.___________________________________________________________________；

2.___________________________________________________________________；

3.___________________________________________________________________；

4.__________________________________________________________________；

5.___________________________________________________________________。

假如在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到運(yùn)用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.___________________________________________________________________；

2.___________________________________________________________________；

3.___________________________________________________________________。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付運(yùn)用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人供應(yīng)的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的______%賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的______%向買受人支付違約金。

3.__________________________________________________________________。

第十六條保修責(zé)任

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付運(yùn)用之日起，根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式具體約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不行抗力或者非出賣人緣由造成的損壞，出賣人不擔(dān)當(dāng)責(zé)任，但可幫助修理，修理費(fèi)用由購買人擔(dān)當(dāng)。

____________________________________________________________________。

第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面運(yùn)用權(quán)___________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面運(yùn)用權(quán)_________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_______________________________________；

4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_______________________________________；

5、______________________________________________________________；

6、______________________________________________________________。

第十八條買受人的房屋僅作__________________運(yùn)用，買受人運(yùn)用期間不得擅自變更該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在運(yùn)用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e擔(dān)當(dāng)義務(wù)。

出賣人不得擅自變更與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的運(yùn)用性質(zhì)。______。

第十九條前期物業(yè)服務(wù)

本物業(yè)由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)前期物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量等見附件四；前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為__________/月.平方米(建筑面積)，由物業(yè)管理企業(yè)按年(半年、季)收取。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、__________、__________、__________。

出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的約定供應(yīng)物業(yè)服務(wù)。

其次十條物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約

買受人已具體閱讀本合同附件四有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時(shí)公約，買受人同意由出賣人依法選聘物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)前期物業(yè)服務(wù)，同意根據(jù)本合同第十九條約定的價(jià)格和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；并同意遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

其次十一條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

其次十二條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件五)。

其次十三條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

其次十四條本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有狀況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

其次十五條本合同自雙方簽訂之日起生效。

其次十六條商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向________申請(qǐng)登記備案。

出賣人(簽章)：買受人(簽章)：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【托付代理人】：【托付代理人】：

(簽章)(簽章)

______年______月______日______年______月______日

簽于簽于

附件一：房屋平面圖

附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

8.陽臺(tái)：

9.電梯：

10.其他：

附件四：物業(yè)服務(wù)(本附件內(nèi)容應(yīng)與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一樣)

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

三、其他約定

附件五：合同補(bǔ)充協(xié)議

房屋買賣合同的成立與生效介紹

案情介紹

本案訟爭房屋是第一被告甲和其次被告乙兩夫婦共同共有房屋。2000年8月甲、乙托付本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書》。該《協(xié)議書》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價(jià)額為30萬元人民幣；2000年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于2000年9月22日前把房款30萬元交齊；2000年8月30日下午二時(shí)成交，甲不得將房屋再賣給別人?！秴f(xié)議書》簽訂后，丙沒有依約于2000年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒有交納中介費(fèi)。2000年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。

審判結(jié)果一審法院認(rèn)為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對(duì)人丙有理由信任甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見代理，《協(xié)議書》有效。由于原告沒有依約于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而接著托付中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒有依約將房屋售予，應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約賠償責(zé)任的懇求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，即使原告有損失，也應(yīng)由其自行擔(dān)當(dāng)。為此，判決駁回原告的訴訟懇求。

二審法院認(rèn)為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書面同意，其合同依法應(yīng)為無效。為此，判決駁回上訴，維持原判。

評(píng)析關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。

一、《協(xié)議書》的性質(zhì)

本案的《協(xié)議書》是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在當(dāng)事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應(yīng)為成立?！逗贤ā返?2條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和居處；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者酬勞；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法?！边@里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意味著合同必需具備的“主要條款”?！爸饕獥l款”說曾被規(guī)定在《經(jīng)濟(jì)合同法》第12條第1款，在實(shí)踐中一些地方的法院也會(huì)據(jù)此認(rèn)定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點(diǎn)并不正確。我國現(xiàn)行法，究其實(shí)旨，系采國際通行作法，將無效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍之內(nèi)。

筆者認(rèn)為，關(guān)于合同條款的探討，主要是針對(duì)合同是否成立的問題。從上述“主要條款”的角度動(dòng)身，合同是否應(yīng)當(dāng)有一個(gè)“必備條款”的問題呢？這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的及其數(shù)量是合同的必備條款。否則，連誰是交易人都不清晰，就無法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的擔(dān)當(dāng)，發(fā)生糾紛也難以解決；沒有標(biāo)的和數(shù)量，合同根本不行能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項(xiàng)作如何約定，并不涉及到條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，因而也不確定合同效力。假如已經(jīng)具備必備條款，則應(yīng)認(rèn)定其為合同，而非預(yù)約；此點(diǎn)為兩者的基本區(qū)分。在本案中，《協(xié)議書》的內(nèi)容，可逐項(xiàng)分析如下：

第一，當(dāng)事人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為實(shí)力，即不涉及其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。因此，《協(xié)議書》的當(dāng)事人已經(jīng)具備。

其次，標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭房屋。因此，《協(xié)議書》的標(biāo)的和數(shù)量均已明確?；诖硕c(diǎn)，房屋買賣合同已經(jīng)成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采納的格式合同形式，因而不能認(rèn)為是房屋買賣合同，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。

第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書》還約定有下列條款：交易價(jià)款為30萬元人民幣，由買受人丙于2000年9月22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給別人；詳細(xì)交易時(shí)間為2000年9月5日。這些條款均不影響房屋買賣合同的成立。

二、《協(xié)議書》的效力

合同效力的取得，不是來源于當(dāng)事人的約定，而是由法律所給予的，反映出法律對(duì)該約定的價(jià)值推斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備肯定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力。《合同法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！痹撘?guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必需具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果，則非合同當(dāng)事人意志所能確定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的愛護(hù)?！逗贤ā返?條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應(yīng)當(dāng)理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為實(shí)力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項(xiàng)而言，《協(xié)議書》均已具備；就第三項(xiàng)而言，《協(xié)議書》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個(gè)方面：

第一，是否經(jīng)登記?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！币罁?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買賣合同必需經(jīng)過登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區(qū)分于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必需具備地方規(guī)章中規(guī)定采納的格式合同形式的緣由，也是為什么雙方約定其詳細(xì)交易時(shí)間的緣由。但是，對(duì)于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同，在當(dāng)事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。

其次，共有人是否同意。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認(rèn)為《協(xié)議書》為無效合同。但是，同樣從這個(gè)角度

動(dòng)身，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應(yīng)屬無權(quán)處分；無權(quán)處分所訂立的合同并非當(dāng)然無效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！庇纱丝梢?，未經(jīng)其他共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當(dāng)然無效，實(shí)屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對(duì)此點(diǎn)的關(guān)注，知其考慮未及周詳。這里說的是特別合同程序?qū)贤ЯΦ挠绊懙膯栴}。

在第一個(gè)問題上，《合同法》第44條第2款所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的”合同，類型繁多，不一而足。其中，有的合同從其形式上的確須要辦理上述手續(xù)方可生效的，是其合同程序的一個(gè)內(nèi)容，例如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必需經(jīng)過有關(guān)部門審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學(xué)理上稱之為抵押權(quán)登記。房地產(chǎn)買賣合同的登記手續(xù)。亦同此理。

在其次種狀況下，假如合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當(dāng)事人的效力呢？從上述規(guī)定來看，應(yīng)采否定說，即合同應(yīng)在當(dāng)事人之間為不生效。如就本案而言

，《協(xié)議書》不生效（區(qū)分于無效）。但是這樣一來，實(shí)踐中許多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當(dāng)事人而造成應(yīng)受愛護(hù)的利益未獲愛護(hù)，必定會(huì)助長不誠懇交易的風(fēng)氣，對(duì)社會(huì)造成的損失（包括經(jīng)濟(jì)損失和文化損失）將無法估計(jì)。在采否定說的前提下，只有締約過失責(zé)任可以救濟(jì)受損失方，這是不能全面愛護(hù)其利益的。因此，應(yīng)采確定說，在此狀況下的合同不以物權(quán)變動(dòng)的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權(quán)法草案建議稿》第7條規(guī)定：“以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的緣由行為，自合法成立之時(shí)生效。在不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果時(shí)，有過錯(cuò)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。”1故對(duì)本案的《協(xié)議書》效力的確定，應(yīng)以此為依據(jù)。一、二審的判決理由避開了這個(gè)問題，不知道是否有意識(shí)的。

對(duì)其次個(gè)問題的探討，則牽涉到對(duì)案情的進(jìn)一步分析，尤其是對(duì)當(dāng)事人行為的說明。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認(rèn)為，甲的行為構(gòu)成表見代理，故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買賣的中介公司掛牌，對(duì)其共同共有的訟爭房屋進(jìn)行出售。其次，作為第一被告甲是其次被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權(quán)登記人；再次，《協(xié)議書》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認(rèn)為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此，雖然乙沒有在《協(xié)議書》上簽名或者提出書面同意，但甲的表見代理成立，故《協(xié)議書》應(yīng)為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書面同意，認(rèn)定《協(xié)議書》無效。

筆者認(rèn)為，在本案中，并不是甲的行為構(gòu)成表見代理，而是乙的行為構(gòu)成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見代理的爭辯，在我國由來已久。筆者采區(qū)分說，認(rèn)為表見代理為擬制之有權(quán)代理，“視為同意”為推定之有權(quán)代理之間。在表見代理，《合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由信任行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！痹凇耙暈橥狻?，《民法通則》第66條第1款第3句規(guī)定：“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意?！眱烧叩膮^(qū)分主要在于其中之價(jià)值推斷不同，表見代理系以善意第三人的值得愛護(hù)、保障交易平安動(dòng)身，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過失狀況：“視為同意”則系以被代理人的不值得愛護(hù)動(dòng)身，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必需考慮被代理人的過失狀況，而不考慮相對(duì)人的過失狀況。

在本案中，一審判決一方面確認(rèn)，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲協(xié)商買賣事宜時(shí)，乙也在場。因此，乙對(duì)訟爭房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認(rèn)為，乙所辯稱之《協(xié)議書》訂立時(shí)其表示堅(jiān)決反對(duì)，但沒有供應(yīng)有關(guān)證據(jù)予以；即認(rèn)定乙對(duì)甲與丙訂立《協(xié)議書》，當(dāng)時(shí)并無實(shí)行任何明示阻擋的行為，因而不存在其明知而表