物業(yè)管理行業(yè)營改增培訓(xùn)課件

長沙物業(yè)管理行業(yè)營改增培訓(xùn)信永中和稅務(wù)師事務(wù)所成都分所2016年4月25日信永中和稅務(wù)師事務(wù)所長沙分所一什么是“營改增”二“營改增”政策要點(diǎn)三物業(yè)管理行業(yè)“營改增”及問題匯總四增值稅日常管理目錄目錄一什么是“營改增”目錄什么是“營改增”？什么是“營改增”“營改增”是將原來征收營業(yè)稅的經(jīng)營行為改為征收增值稅。此項(xiàng)稅制改革工程是根據(jù)黨的十七屆五中全會(huì)精神，按照“十二五”計(jì)劃確定的稅制改革目標(biāo)。流轉(zhuǎn)稅轉(zhuǎn)變營業(yè)稅增值稅什么是“營改增”我國稅制——復(fù)合稅制營業(yè)稅和增值稅是我國流轉(zhuǎn)稅制中最為重要的兩個(gè)稅種資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅什么是“營改增”

2015年，全國實(shí)現(xiàn)稅收收入12.5萬億

其中，三大流轉(zhuǎn)稅占比48%增值稅收入3.1萬億，占比25%營業(yè)稅收入1.9萬億，占比15%流轉(zhuǎn)稅改變流轉(zhuǎn)稅在全部稅收收入中占據(jù)重要位置什么是“營改增”什么是營業(yè)稅？應(yīng)交營業(yè)稅=營業(yè)收入*稅率存在“道道征稅、重復(fù)征稅”的缺點(diǎn)適用營業(yè)稅的行業(yè)＆監(jiān)管機(jī)關(guān)量營業(yè)稅的計(jì)算公式營業(yè)稅的定義是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營業(yè)稅是一個(gè)極具中國特色的古老的稅種，“道道征稅”的特點(diǎn)對保證財(cái)政收入方面作用明顯。在商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)社會(huì)中，營業(yè)稅具有無可比擬的優(yōu)勢。對服務(wù)征收，地稅征收，地方收入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)什么是“營改增”什么是增值稅？應(yīng)交增值稅=應(yīng)稅增值額*稅率=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅：增值稅納稅人銷售貨物和應(yīng)稅勞務(wù)，按照銷售額和適用稅率計(jì)算并向購買方收取的增值稅額進(jìn)項(xiàng)稅：納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)所支付或承擔(dān)的增值稅額適用增值稅的行業(yè)＆監(jiān)管機(jī)關(guān)相關(guān)考量增值稅的計(jì)算公式增值稅的定義是對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物等的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是從西歐等國家引進(jìn)的，是上世紀(jì)90年代逐漸開始成為我國的流轉(zhuǎn)稅種，適應(yīng)分工細(xì)化和交易頻繁的市場經(jīng)濟(jì)條件。對貨物征收國稅征收75:25分享稅為什么要“營改增”——稅種特性比較1.增值稅避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅的弊端營業(yè)稅（簡便起見，假設(shè)稅率為5%）環(huán)節(jié)進(jìn)價(jià)銷售額增值額本環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額101051055.252105168638.4316831514715.75合計(jì)27358831529.40增值稅（簡便起見，假設(shè)稅率為5%）環(huán)節(jié)進(jìn)價(jià)銷售額增值額本環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額101001005.002100160603.0031603001407.00合計(jì)26056030015.00增值稅更具先進(jìn)性的地方：1）不重復(fù)征稅，符合稅收中性原則；2）上下游企業(yè)（買賣雙方）形成有機(jī)的扣稅鏈條；為什么要“營改增”——宏觀角度2.營改增有利于國家加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整營業(yè)稅制鼓勵(lì)大而全，增值稅制鼓勵(lì)專業(yè)化分工和外包，增值稅有利于企業(yè)專注于核心競爭力和專業(yè)優(yōu)勢營改增有利于社會(huì)專業(yè)化分工，促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)融合營改增有利于專業(yè)化經(jīng)營能從根本上解決服務(wù)業(yè)出口退稅不充分的問題，使我國服務(wù)出口能完全不含稅價(jià)格進(jìn)入國際市場；確保中國的國際競爭力（世界上170多個(gè)國家和地區(qū)對貨物和勞務(wù)統(tǒng)一征收增值稅）營改增有利于提升我國服務(wù)業(yè)的國際競爭力為什么要“營改增”——微觀角度3.營改增有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力全國范圍

·截至2015年6月底，全國納入“營改增”試點(diǎn)的納稅人共計(jì)509萬戶。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年試點(diǎn)到2015年底，“營改增”已經(jīng)累計(jì)減稅5000多億元。

李克強(qiáng)在3月5日政府工作報(bào)告中表示，營改增后所有行業(yè)稅負(fù)只減不增?！び蓄A(yù)測稱，2016年，已納入“營改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計(jì)有2000億元，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)減稅規(guī)?；蚪咏?000億元，2016年“營改增”減稅總規(guī)模接近6000億元。如果企業(yè)進(jìn)行有效管理，企業(yè)的增值稅稅負(fù)有較大下降空間；以中國電信業(yè)為例。營改增前：實(shí)際稅負(fù)是收入的3%左右；營改增后—2014年：在2014年稅負(fù)增加到5%左右；—2015年：通過有效管理，特別是對進(jìn)項(xiàng)稅的管理，加之4G

投資帶來大量的進(jìn)項(xiàng)稅，稅負(fù)大幅降低到在1-2%之間企業(yè)舉例我國“營改增”的發(fā)展歷程北京TibetJiangxiFujian天津安徽上海浙江福建廣東湖北江蘇上海：財(cái)稅[2011]111號(hào)2011年11月6日2012年1月1日45天

全國：財(cái)稅[2013]37號(hào)2013年5月24日2013年8月1日66天鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)：財(cái)稅[2013]106號(hào)2013年12月12日2014年月1日1日18天電信業(yè)：財(cái)稅[2014]43號(hào)2014年4月29日2014年6月1日32天從政策公布到正式實(shí)施時(shí)間較短01四大行業(yè)涉及營業(yè)稅1.67萬億，占營業(yè)稅67%;比重建筑安裝業(yè)生活服務(wù)業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)02復(fù)雜各具特點(diǎn)，涉及自然人較多，業(yè)務(wù)復(fù)雜性較大。03管理管理影響較為突出—“營改增”實(shí)施難度“營改增”背景簡述04其他無可借鑒先例；營-增，征收管理差異巨大；……2015年金融業(yè)營業(yè)稅占比23.6%，4561億元；地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅占比31.6%，6014億元；建筑業(yè)營業(yè)稅占比26.6%，5136億元。四大行業(yè)營改增難度大

二“營改增”政策要點(diǎn)目錄財(cái)稅(2016)36號(hào)政策解析–文件要點(diǎn)及主要內(nèi)容（一）納稅人與扣繳義務(wù)人（二）一般納稅人與小規(guī)模納稅人（三）征稅范圍稅目分類非營業(yè)活動(dòng)不征收增值稅項(xiàng)目視同銷售（九）建筑服務(wù)特殊規(guī)定（十）銷售不動(dòng)產(chǎn)特殊規(guī)定（十一）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃特殊規(guī)定（十二）稅收減免的處理（十三）征收管理過渡政策（十四）增值稅優(yōu)惠政策（十五）跨境應(yīng)稅行為文件要點(diǎn)：（包括4個(gè)附件）--附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：納稅人、應(yīng)稅服務(wù)范圍、稅率、稅額等增值稅要素；--附件2《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》：試點(diǎn)納稅人、原增值稅納稅人在營改增試點(diǎn)期間的相關(guān)政策；--附件3《試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》：營改增試點(diǎn)期間優(yōu)惠政策；--附件4《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》：適用零稅率或免稅的跨境應(yīng)稅行為。主要內(nèi)容（四）稅率與征收率（五）計(jì)稅方法（六）應(yīng)納稅額計(jì)算銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額（七）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（八）納稅義務(wù)發(fā)生地點(diǎn)財(cái)稅(2016)36號(hào)政策解析–文件要點(diǎn)及主要內(nèi)容文件要點(diǎn)：--《關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)政策及征收管理問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕25號(hào)）

；--《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)）；--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2061553/content.html--關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2062130/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2061911/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2062196/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2062250/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2083645/content.html--

/n810219/n810744/n2048831/n2059355/c2084155/content.html--

關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）納稅人與扣繳義務(wù)人定義：在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。

境內(nèi)的界定：在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)；所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。納稅人：1.企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位；2.個(gè)體工商戶、其他個(gè)人；3.承包人、發(fā)包人；4.在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為的境外單位和個(gè)人?？劾U義務(wù)人：境內(nèi)購買方一般納稅人與小規(guī)模納稅人增值稅根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，分別管理納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人生產(chǎn)加工修理修配銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)批發(fā)零售內(nèi)部管理大于50萬大于80萬大于500萬小于50萬小于80萬小于500萬會(huì)計(jì)核算健全 無法準(zhǔn)確核算注：上述金額為連續(xù)12個(gè)月的不含稅銷售額征稅范圍-銷售服務(wù)

銷售服務(wù)，是指提供交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。工程服務(wù)安裝服務(wù)修繕服務(wù)裝飾服務(wù)其他建筑服務(wù)貸款服務(wù)直接收費(fèi)金融服務(wù)保險(xiǎn)服務(wù)金融商品轉(zhuǎn)讓交通運(yùn)輸服務(wù)陸路運(yùn)輸服務(wù)水路運(yùn)輸服務(wù)航空運(yùn)輸服務(wù)管道運(yùn)輸服務(wù)郵政服務(wù)郵政普遍服務(wù)郵政特殊服務(wù)其他郵政服務(wù)電信服務(wù)基礎(chǔ)電信服務(wù)增值電信服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)研發(fā)和技術(shù)服務(wù)信息技術(shù)服務(wù)文化創(chuàng)意服務(wù)物流輔助服務(wù)租賃服務(wù)鑒證咨詢服務(wù)廣播影視服務(wù)商務(wù)輔助服務(wù)其他現(xiàn)代服務(wù)文化體育服務(wù)教育醫(yī)療服務(wù)旅游娛樂服務(wù)餐飲住宿服務(wù)居民日常服務(wù)生活服務(wù)建筑服務(wù)金融服務(wù)生活服務(wù)征稅范圍—銷售無形資產(chǎn)

銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。征稅范圍—銷售不動(dòng)產(chǎn)

銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，適用稅率11%。稅率與征收率36號(hào)文對部分服務(wù)（如銷售或出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)）規(guī)定了過渡期政策，一般納稅人可以選擇使用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為5%。納稅人類型應(yīng)稅行為適用稅率或征收率增值稅一般納稅人有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)17%交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售土地使用權(quán)11%增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、除有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)外的現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)6%財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的應(yīng)稅行為0%增值稅小規(guī)模納稅人所有應(yīng)稅行為3%或5%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）計(jì)稅方式一般計(jì)稅方法簡易計(jì)稅方法定義一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額。計(jì)算方式應(yīng)納增值稅=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)納增值稅=銷售額×征收率進(jìn)項(xiàng)抵扣當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額適用范圍一般納稅人（1）小規(guī)模納稅人（2）有特殊規(guī)定可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)稅收入一般納稅人選擇簡易征收的項(xiàng)目發(fā)票開具36個(gè)月內(nèi)不得變更進(jìn)項(xiàng)不得

抵扣具有可選

擇性進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)稅方式—適用一般計(jì)稅方法

銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)

＝

銷售額（不含增值稅）

×

稅率稅額7

增值稅應(yīng)

納稅額進(jìn)項(xiàng)稅額

購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服

務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或

者負(fù)擔(dān)的增值稅額。銷售額

=

含稅銷售額

÷（1

+

稅率）含稅銷售額

=

全部價(jià)款

+

價(jià)外費(fèi)用銷項(xiàng)稅額—兼營、混合銷售行為兼營試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼營行為適用方式兼有不同稅率從高適用稅率兼有不同征收率從高適用征收率兼有不同稅率和征收率從高適用稅率兼營免稅、減稅項(xiàng)目分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。納稅人適用稅目從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶（包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)）按照銷售貨物繳納增值稅其他單位和個(gè)體工商戶按照銷售服務(wù)繳納增值稅混合銷售一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。36號(hào)文附件2第十六條同時(shí)規(guī)定，“試點(diǎn)納稅人銷售電信服務(wù)時(shí)，附帶贈(zèng)送用戶識(shí)別卡、電信終端等貨物或者電信服務(wù)的，應(yīng)將其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行分別核算，按各自適用的稅率計(jì)算繳納增值稅?！保ㄑ赜昧恕蛾P(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅(2016)43號(hào)第四條規(guī)定）應(yīng)納稅額計(jì)算—進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。下列進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票上注明的增值稅額繳款書上注明的增值稅額票面金額×13%完稅憑證上注明的增值稅額進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票）海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票境外單位或個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)解繳稅款的相關(guān)完稅憑證國家稅務(wù)總局公告2015年第99號(hào)：貨運(yùn)專票最遲可使用至2016年6月30日，7月1日起停止使用?！盃I改增”政策要點(diǎn)——進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問題增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣憑證種類相關(guān)考量增值稅發(fā)票–專用發(fā)票票樣

（可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅）專用發(fā)票字樣可抵扣稅額增值稅發(fā)票–普通發(fā)票票樣（不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅）無專用發(fā)票字樣稅額不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額—不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在106號(hào)文原有規(guī)定的基礎(chǔ)之上，36號(hào)文刪除了“非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目”的概念，新增了如下不得抵扣進(jìn)項(xiàng)的項(xiàng)目：非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。（新增：因違反法律法規(guī)造成不動(dòng)產(chǎn)被依法拆除）購進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般應(yīng)稅行為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式收到預(yù)收款的當(dāng)天金融商品轉(zhuǎn)讓金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天發(fā)生視同銷售情形服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天增值稅扣繳義務(wù)納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生地點(diǎn)納稅人納稅義務(wù)發(fā)生地點(diǎn)固定業(yè)戶一般情況機(jī)構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？偡謾C(jī)構(gòu)不在同一縣（市），但在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）范圍內(nèi)經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)財(cái)政廳(局)和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。非固定業(yè)戶向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。其他個(gè)人（新增）向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？劾U義務(wù)人向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。

三物業(yè)管理行業(yè)”營改增”及問題匯總目錄

???無過渡政策一般納稅人：一般計(jì)稅方法，適用稅率為6%小規(guī)模納稅人：簡易計(jì)稅方法，征收率為3%銷項(xiàng)稅方面的注意事項(xiàng)

物業(yè)公司代收代付的下列款項(xiàng)可不計(jì)入價(jià)外費(fèi)用：進(jìn)項(xiàng)稅方面的建議物業(yè)管理服務(wù)營改增行業(yè)特性問題1代收水費(fèi)的問題。未明確2發(fā)票的管理開票工作量大3臨時(shí)停車費(fèi)的開票問題定額發(fā)票4代收水電費(fèi)項(xiàng)目取得發(fā)票抬頭的問題未明確5物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的過程中，也向業(yè)主提供其他服務(wù)或產(chǎn)品銷售稅率問題屬于兼營，需分開核算物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的問題匯總行業(yè)特性問題（續(xù)）5物業(yè)公司受全體業(yè)主委托經(jīng)營共用部位稅率問題按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營納稅7物業(yè)公司承租不動(dòng)產(chǎn)后再次出租，是執(zhí)行簡易計(jì)算辦法征收還是一般計(jì)稅辦法征收？根據(jù)承租的時(shí)間分別對待8物業(yè)費(fèi)付款人不是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)發(fā)票對誰開不明確9提前繳納物業(yè)費(fèi)的問題看合同中是否明確約定了付款日期10開發(fā)商將地下車庫免費(fèi)給物業(yè)公司用于出租，收入給物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)怎么納稅？開發(fā)公司與物業(yè)公司都需繳稅物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的問題匯總行業(yè)特性問題（續(xù)）11物業(yè)公司食堂采購的糧油等農(nóng)產(chǎn)品，取得了增值稅專用發(fā)票，是否可以進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？不可以12實(shí)際的采購、外包業(yè)務(wù)是4月份的，但取得發(fā)票和付款是在5月份，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？不可以13收取5月份之前的欠費(fèi)，是否需要交增值稅？交營業(yè)稅14每月物管費(fèi)怎么納稅？當(dāng)期確認(rèn)繳納15預(yù)交1年物管費(fèi)送一桶菜籽油，怎么納稅？視同銷售物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的問題匯總共性問題1營改增之后，作為純地稅納稅人，原有的開票設(shè)備是否還能夠使用?如不能使用應(yīng)如何辦理?不可以2物業(yè)公司如果兼有國地稅業(yè)務(wù)，已經(jīng)是一般納稅人，也有國稅的發(fā)票，是否還要辦理營改增手續(xù)?不需要3地稅發(fā)票使用期限2016年6月30日4已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票的，營改增后如何開票開增值稅普通發(fā)票5分支機(jī)構(gòu)是否需要辦理營改增手續(xù)?需要辦理物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的問題匯總共性問題（續(xù)）6納稅人適用6%的稅率，購進(jìn)適用17%稅率的貨物或者11%稅率的服務(wù)，能抵扣嗎?能夠7試點(diǎn)納稅人取得的增值稅扣稅憑證的抵扣期限如何規(guī)定的?180天內(nèi)認(rèn)證，當(dāng)期認(rèn)證當(dāng)期抵扣8營改增后，增值稅一般納稅人購買不動(dòng)產(chǎn)也能抵扣嗎?能購9小規(guī)模納稅人能否開具增值稅專用發(fā)票?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開10營改增后，試點(diǎn)納稅人需要在地稅部門繳納增值稅嗎?分情況而定物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的問題匯總共性問題（續(xù)）11哪些試點(diǎn)納稅人適用按季申報(bào)的規(guī)定?小規(guī)模納稅人、銀行、財(cái)務(wù)公司等12試點(diǎn)納稅人發(fā)生哪些行為不得開具增值稅專用發(fā)票?消費(fèi)者個(gè)人、免稅項(xiàng)目物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的問題匯總

五增值稅日常管理目錄“營改增”對公司的影響——涉及所有業(yè)務(wù)涉及公司所有業(yè)務(wù)…業(yè)務(wù)投資業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)涉及…業(yè)務(wù)……“營改增”對公司的影響——采購及報(bào)銷加強(qiáng)對采購及報(bào)銷的管理水平直接影響到公司稅負(fù)水平資產(chǎn)采購費(fèi)用報(bào)銷直接影響公司增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣程度采購及報(bào)銷與公司經(jīng)營每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一位員工密切相關(guān)

公司進(jìn)項(xiàng)稅2大塊“營改增”對公司的影響——采購及報(bào)銷（續(xù)）采購及報(bào)銷的管理要素包括以下4個(gè)方面“營改增”對公司的影響——采購及報(bào)銷（續(xù)）1.采購及報(bào)銷的管理要素——采購模式1）采購模式要滿足增值稅“三流合一”要求業(yè)務(wù)流（合同簽訂）資金流（資金結(jié)算）發(fā)票流（發(fā)票開具抬頭及賬務(wù)處理）發(fā)生的層級統(tǒng)一2）結(jié)合公司實(shí)際情況，采購模式的轉(zhuǎn)變統(tǒng)談統(tǒng)簽?zāi)Ｊ?/p>

統(tǒng)談分簽?zāi)Ｊ讲少徏百M(fèi)用報(bào)銷盡可能匹配到最終確定的增值稅納稅層級（分支公司），采購成本才能夠更為充分抵扣銷項(xiàng)端稅負(fù)“營改增”對公司的影響——采購及報(bào)銷（續(xù)）2.采購及報(bào)銷的管理要素——供應(yīng)商的選擇供應(yīng)商優(yōu)先選擇一般納稅人，只有一般納稅人才能開具專用發(fā)票用于抵扣。除非小規(guī)模納稅人的報(bào)價(jià)足夠低（需要有相應(yīng)的比價(jià)體系）“營改增”對公司的影響——采購及報(bào)銷（續(xù)）3.采購及報(bào)銷的管理要素——發(fā)票取得1）盡可能取得增值稅專用發(fā)票需要我公司向?qū)Ψ教峁┮韵滦畔ⅲ汗久Q、納稅人識(shí)別號(hào)、稅務(wù)登記地址、開戶銀行、銀行賬號(hào)2）盡可能早地完成發(fā)票報(bào)銷根據(jù)現(xiàn)有稅法規(guī)定，納稅人收到專用發(fā)票后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證時(shí)限為自專票開票日期起180天內(nèi)180天自專用發(fā)票開票日期起算超過180天后就不能認(rèn)證，發(fā)票上的稅款就成為購買方的成本發(fā)票認(rèn)證方式稅局大廳掃描認(rèn)證在家掃描儀認(rèn)證納稅A、B級無需認(rèn)證“營改增”對公司的影響——采購及報(bào)銷（續(xù)）4.采購及報(bào)銷的管理要素——合同中涉稅條款的約定1）合同中約定價(jià)格含稅不含稅2）對方提供專票的義務(wù)條款、時(shí)限要求以及違約條款等3）跨境業(yè)務(wù)，需明確服務(wù)發(fā)生的地點(diǎn)在境內(nèi)還是境外“營改增”對公司的影響——財(cái)務(wù)管理對財(cái)務(wù)管理的影響主要包括以下3個(gè)方面“營改增”對公司的影響——財(cái)務(wù)管理（續(xù)）3.對公司財(cái)務(wù)核算方面的影響1）核算模式調(diào)整2）對報(bào)表體系和會(huì)計(jì)科目設(shè)置產(chǎn)生變化會(huì)計(jì)科目增設(shè)：所有收入、支出的會(huì)計(jì)核算因價(jià)稅分離更加復(fù)雜，根據(jù)增值稅核算規(guī)定，需要修改會(huì)計(jì)核算科目，增設(shè)部分明細(xì)科目報(bào)表格式調(diào)整：報(bào)表反映增值稅相關(guān)信息。核算層級需要與納稅層級相匹配，滿足銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅的匹配問題

如果以省級分公司為獨(dú)立納稅人，需要考慮銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的匹配，某

些收入、費(fèi)用需要重構(gòu)（如：信息技術(shù)服務(wù)、代理集團(tuán)業(yè)務(wù)等）3）財(cái)務(wù)報(bào)銷流程需要細(xì)化財(cái)務(wù)報(bào)銷流程需要細(xì)化，應(yīng)滿足新的計(jì)稅、核算要求

增值稅會(huì)計(jì)核算–示例

應(yīng)交稅費(fèi)

–

應(yīng)交增值稅

–

銷項(xiàng)稅額

記錄企業(yè)銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)以及提供應(yīng)稅勞務(wù)的增值銷項(xiàng)稅額示例

–

取得物業(yè)收入：

某增值稅一般納稅人2016年5月取得當(dāng)月物業(yè)費(fèi)收入50萬元。開具增值稅發(fā)票。

會(huì)計(jì)處理？借：銀行存款

50萬

貸：主營業(yè)務(wù)收入47.17萬

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額

2.83萬

增值稅會(huì)計(jì)核算–示例

應(yīng)交稅費(fèi)

–

應(yīng)交增值稅

–

進(jìn)項(xiàng)稅額

記錄企業(yè)購入貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)以及接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅進(jìn)稅額

注意：

(1)

企業(yè)購入貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)以及接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；

(2)

退回所購貨物應(yīng)沖銷進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。示例

–

購買不動(dòng)產(chǎn)：

某增值稅一般納稅人2016年8月購入一棟寫字樓用于出租，含稅價(jià)值為1110萬元。會(huì)計(jì)處理？借：固定資產(chǎn)

1000萬借：應(yīng)交稅費(fèi)

–

應(yīng)交增值稅

–

進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)

66萬

借：應(yīng)交稅費(fèi)

–待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

44萬貸：銀行存款

1110萬

增值稅會(huì)計(jì)核算–示例

應(yīng)交稅費(fèi)

–

待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

記錄企業(yè)購入貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)以及接受應(yīng)稅勞務(wù)取得抵扣憑證，但當(dāng)期不能抵扣留待后期抵扣的情形。示例

–

不動(dòng)產(chǎn)購買滿一年后：

該增值稅一般納稅人2017年9月的會(huì)計(jì)處理？借：應(yīng)交稅費(fèi)

–

應(yīng)交增值稅

–

進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)

44萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)

–待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

44萬

增值稅會(huì)計(jì)核算–示例

應(yīng)交稅費(fèi)

–

應(yīng)交增值稅

–

進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出

記錄企業(yè)購入貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、不動(dòng)產(chǎn)、服務(wù)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。注意（在購進(jìn)時(shí)已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅）：示例：

該增值稅納稅人因違法法律法規(guī)，該持有的寫字樓于2017年7月被依法沒收。假設(shè)截止至2017年7月，該寫字樓的賬面凈值為900萬。借：待處理財(cái)產(chǎn)損益

801萬借：應(yīng)交稅費(fèi)

–