廣元房地產(chǎn)市場市調(diào)報告

泰瑞鑫集團策劃部2015年7月2015年廣元房地產(chǎn)市場調(diào)研報告報告體系廣元區(qū)域位置廣元與其周邊城市經(jīng)濟比廣元房地產(chǎn)綜述主要商圈、樓盤信息簡述廣元區(qū)域位置廣元簡介：廣元，地處四川盆地周北部山區(qū)、嘉陵江上游、川陜甘三省結(jié)合部，是中國歷史上唯一的女皇帝——武則天的誕生地，是川陜革命根據(jù)地的重要組成部分。1985年建立省轄地級市，轄3個市轄區(qū)、4個縣。廣元市是少數(shù)民族散雜聚居區(qū)，是四川省宗教工作的重點地區(qū)。有回族、藏族、彝族等32個少數(shù)民族成分，少數(shù)民族10000余人。廣元也是四川省旅游資源最富集的地區(qū)之一，被評為“國家優(yōu)秀旅游城市”。國家發(fā)改委批準廣元市為第二批國家低碳城市試點市，廣元由此成為四川省唯一一個納入此項試點城市。區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通總面積：16313.78平方公里轄區(qū)：利州區(qū)、昭化區(qū)、朝天區(qū)、旺蒼縣、青川縣、劍閣縣、蒼溪縣人口：316.2萬（2013戶籍人口）人口密度51.59人/平方公里利州區(qū)面積1535平方公里，人口50萬經(jīng)濟狀況：廣元市經(jīng)濟發(fā)展較快，2013年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）518.75億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為6.80%、60.35%和32.85%，分別拉動經(jīng)濟增長0.71、6.34和3.45個百分點。區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通廣元市轄3個市轄區(qū)（利州區(qū)、昭化區(qū)、朝天區(qū)）和4縣（蒼溪、旺蒼、劍閣、青川）。政府駐地：廣元市利州區(qū)人民路北段24號。行政區(qū)面積（K㎡）人口（萬）轄區(qū)利州區(qū)153550轄8個街道、7個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)昭化區(qū)143526轄9個鎮(zhèn)、19個鄉(xiāng)朝天區(qū)1618246個鎮(zhèn)、19個鄉(xiāng)旺蒼縣29765115個鎮(zhèn)、20個鄉(xiāng)青川縣3216259個鎮(zhèn)、25個鄉(xiāng)、2個民族鄉(xiāng)劍閣縣32047023個鎮(zhèn)、34個鄉(xiāng)蒼溪縣23308024個鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通文化遺址：劍門古蜀道始鑿于春秋戰(zhàn)國前，為古代交流中原的主要通道，是金牛道上歷史文化最厚重、自然風光最優(yōu)美而又最艱險的地段。三國文化：廣元三國文化底蘊豐厚，是三國文化匯聚之地，全是三國遺址上百處。女皇文化：以紀念武則天為核心，廣元保留了延續(xù)近1000年的“正月二十三、婦女游河灣”，即女兒節(jié)習俗，形成了獨特的地方女性特色文化景觀。紅色文化：文化旅游景點有：省級愛國主義教育基地、國防教育基地、省級文物保護單位，以紅軍石刻標語為核心的全面展示紅軍在廣元戰(zhàn)斗歷程的廣元紅軍文化園。同時還有在紅四方面軍征戰(zhàn)史上具有重大意義的黃貓埡戰(zhàn)斗遺址、紅軍攻克劍門關遺址、太公紅軍山遺址群區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通行政區(qū)域歷史文化城市交通編號名稱走向通車時間項目進度G5京昆高速綿陽—廣元2002年已通車G5京昆高速廣元—川陜界2011年已通車G75蘭海高速南充—廣元2012年已通車G5G75廣元繞城繞城高速2014年已通車S16萬廣高速廣元—巴中2010年已通車S18廣平高速廣元—平武——九寨溝2017年在建G108國道北京—昆明途徑利州等區(qū)已通車G202國道蘭州—重慶途徑青川等縣已通車區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通區(qū)域地理行政區(qū)域歷史文化城市交通廣元鐵路交通：寶成鐵路、廣元至萬州鐵路廣巴段已通。達巴段在建，達萬段已通。寶成鐵路復線。在建蘭渝鐵路，西成高速鐵路。廣元港口：廣元港，四川第三大港口。建設已基本完畢。預計2015年前可以進500至1000噸左右的貨輪。廣元航空：廣元盤龍機場（2000年竣工，2004年停航，2009年復航，4C級，2014年前會擴建成為4D級），廣元已經(jīng)開通了北京、杭州、廣州、深圳四條航班。廣元與其周邊城市經(jīng)濟比廣元2014年經(jīng)濟發(fā)展簡述廣元與其周邊城市經(jīng)濟比較小結(jié)廣元2014年經(jīng)濟發(fā)展簡述全市生產(chǎn)總值（GDP）566.19億元，比上年增長9.2%，增速分別比全國、全省快1.8，0.7個百分點。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值98.57億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值269.94億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值197.68億元，增長11.5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為8.5%、48.8%和42.7%，分別拉動經(jīng)濟增長0.78、4.49和3.93個百分點。由表可知：廣元市國內(nèi)生產(chǎn)總值在不斷攀升，但受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的影響，增速明顯放緩。由表可知：廣元市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從09—14年不斷上漲，已接近50%漲幅，城鎮(zhèn)人口生活水平得到較大提升。由表可知：廣元市的社會消費品零售總額呈現(xiàn)最年增長勢頭，表明該區(qū)消費能力十足，但同樣受經(jīng)濟形勢影響，增速逐漸放緩。由表可知：廣元市社會固定投資從09—14年逐年增加，從而表明該市的投資潛力巨大。廣元與其周邊城市經(jīng)濟比較名稱地域面積人口GDP產(chǎn)值人均可支配收入支柱產(chǎn)業(yè)廣元16314316萬566.19億20547天然氣、紡織、有色金屬巴中12325328.4萬415.94億20887旅游業(yè)、礦產(chǎn)綿陽20281543.4萬1579億25341旅游業(yè)、科技、電子南充12494759.64萬1432億21223石油化工、輕紡達州16591548.56萬1347億20939天然氣、鋼鐵、紡織小結(jié)綜上所述：廣元市經(jīng)濟發(fā)展相對迅速，市場發(fā)展良好，整體呈現(xiàn)出經(jīng)濟增長穩(wěn)中有進、結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯、人民生活持續(xù)改善的全新面貌；在川東北五市中廣元市直接排名前三，緊隨南充、達州兩市，從而成為四川重要的經(jīng)濟增長極。廣元房地產(chǎn)市場綜述廣元房地產(chǎn)發(fā)展特點廣元房地產(chǎn)需關注主要問題小結(jié)(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長2015上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資40.01億元，同比增長2.8%，是全省12個房地產(chǎn)開發(fā)投資增長市州之一。上年半房地產(chǎn)增速除1-3月略降（-0.7%）外，其余各月累計投資同比均保持了小幅增長態(tài)勢（1-2月14.3%，1-4月1.1%，1-5月6.5%）。分縣區(qū)看，除青川外的6個縣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均有開發(fā)投資。其中,昭化、朝天區(qū)實現(xiàn)了零的突破；旺蒼、蒼溪和劍閣縣增勢強勁，同比分別增長546.1%、419.8%和31.6%，3個縣占全市總量的29.3%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長16.1個百分點；利州房地產(chǎn)開發(fā)投資受新開工面積大幅減少（-65.0%）影響，投資下降14.2%,占比由去年的81.8%下降至今年的68.3%，下降了13.5個百分點市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)(二)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大施工項目增多、規(guī)模增大。上半年，全市在建的500萬元以上房地產(chǎn)開發(fā)項目130個，同比增長28.7%；其中億元項目85個，增長46.6%。在建項目平均投資規(guī)模3.2億元，增長45.8%。商品房施工面積平穩(wěn)增長。上半年,全市商品房施工面積942.21萬平方米，同比增長56.0%。其中，住宅606.91萬平方米，增長66.1%；辦公樓用房14.90萬平方米，增長62.2%；商業(yè)營業(yè)用房184.42萬平方米，增長31.9%；其它房屋135.98萬平方米，增長51.6%。竣工房屋面積大幅增長。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工項目19個，同比增加15個。全市商品房竣工面積99.13萬平方米，增長191.2%，其中，住宅60.29萬平方米，增長154.1%。市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)(三)商品房銷售穩(wěn)步增長上半年，全市商品房銷售面積43.0萬平方米，同比增長19.1%，高于全省平均增速14.8個百分點。中等戶型銷售火熱。上半年，全市住宅銷售面積36.28萬平方米，增長17.0%，占商品房銷售總面積的84.4%。其中，90平方米以下小戶型住宅銷售面積增長39.6%，占商品房銷售總面積的31.3%；90-144平方米中等戶型住宅銷售增長3.7%，占商品房銷售總面積的50.4%；144平方米以上大戶型的住宅銷售面積增長151.7%，占商品房銷售總面積的2.7%。市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)期房銷售好于現(xiàn)房。上半年，全市現(xiàn)房銷售面積6.07萬平方米，下降40.6%,占商品房銷售總面積的14.1%；期房銷售面積36.93萬平方米，增長42.6%，占商品房銷售總面積的85.9%。期房銷售面積占比高于現(xiàn)房71.8個百分點，增速高于現(xiàn)房83.2個百分點?？h區(qū)間商品房銷售“冰火兩重天”。上半年，分縣區(qū)來看，利州區(qū)商品房銷售34.69萬平方米，同比增長37.4%，占全市商品房銷售總面積的80.7%；旺蒼縣商品房銷售2.47萬平方米，增長11.1%，占比5.7%；其余各縣區(qū)共計實現(xiàn)商品房銷售5.84萬平方米，下降32.5%，占比13.6%，劍閣縣、朝天區(qū)和蒼溪縣商品房銷售面積分別下降40.3%、25.0%和23.5%。市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)(四)資金保障進一步加強上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金47.91億元，同比增長23.5%，增速比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高20.7個百分點。從資金構(gòu)成來看，國內(nèi)貸款2.94億元，下降20.6%；自籌資金28.34億元，增長37.8%；其他資金16.64億元，增長14.4%。在其他資金中，定金及預收款5.35億元，下降45.3%；個人按揭貸款5.5億元，增長39.5%。（五）房地產(chǎn)稅收降幅收窄上半年，全市房地產(chǎn)稅收3.72億元，下降15.7%，降幅比1-3月收窄23.9個百分點，比1-5月收窄9.1個百分點。其中，國稅收入0.02億元，下降93.7%；地稅收入3.7億元，下降10.6%。房產(chǎn)稅收占全市稅收的13.2%，比1-3月提高2.2個百分點。市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)（一）待售面積小幅增加，消化庫存壓力依然較大雖然當前我市商品房銷售呈現(xiàn)回暖趨勢，但消化庫存壓力依然較大。6月末，全市商品房待售面積58.15萬平方米，同比增長3.0%。按待售時間來看，待售1年以內(nèi)的面積31.29萬平方米，下降7.7%；待售1-3年的面積25.02萬平方米，增長22.5%；待售3年以上的面積1.83萬平方米，下降13.5%。按用途分，住宅待售面積23.73萬平方米，下降17.1%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積16.69萬平方米，增長7.4%；辦公樓及其它待售面積17.72萬平方米，增長44.44%。待售1年以內(nèi)和3年以上的壓力減小，1-3年以上的壓力增大。住宅類消化庫存壓力有所緩解，非住宅類消化庫壓力進一步加大。市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)發(fā)展特點關注問題政策簡析（二）土地購置面積和房屋新開工面積大幅下降上半年，全市土地購置面積13.13萬平米，同比下降46.6%，本年土地成交價款2.49億元，下降57.5%。全市新開工面積104.58萬平米，下降16.2%，其中，住宅新開工面積78.29萬平方米，增長56.4%；商業(yè)營業(yè)用房12.69萬平方米，下降77.0%；辦公樓及其它房屋13.6萬平方米，下降30.9%。土地購置和新開工面積等先行指標回落，將對房地產(chǎn)未來發(fā)展帶來負面影響。小結(jié)市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)為促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，全力推進我市經(jīng)濟穩(wěn)增長，6月5日，市政府出臺《廣元市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展35條措施》：一、對農(nóng)村居民、城鎮(zhèn)低收入家庭及高校畢業(yè)5年內(nèi)的大學生購房實行財政補助，其中7月1日至2016年6月30日購買的每平米補助100元，2016年7月1日至2017年6月30日購買每平米補助50元。二、房屋交易契稅在現(xiàn)行稅率標準基礎上統(tǒng)一下調(diào)25%；在政府組織的房展會期間購買的，在現(xiàn)有稅率基礎上下調(diào)50%。三、一次繳納6個月公積金即可辦理公積金貸款購房；使用住房公積金貸款購買首套房，最低首付款比例為20%，再次購買普通自住房最低首付款30%；凡市內(nèi)公積金繳存職工裝修自住房最高發(fā)放40萬元裝修貸款。四、以拍賣方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在付清首付款的前提下，在未辦理國有土地使用證前，可按不超過實際繳納土地價款比例的80%確定預售房屋面積比例，辦理預售許可。市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)市場綜述發(fā)展特點關注問題政策簡析小結(jié)綜上所述：廣元房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)不斷開發(fā)趨勢，全市除青川外的六個縣區(qū)均有房地產(chǎn)開發(fā)，以“旺蒼、蒼溪、劍閣”為主，占全市總量的29.3%；在銷售方面，整體以利州區(qū)為主，占全市總量的80.7%，但庫存量依舊居高不下，庫存高達58.15萬方，其中住宅23.73萬、商業(yè)16.69萬，消化壓力巨大；在戶型方面，對于中等戶型該區(qū)客戶喜愛有加，90—144㎡占銷售面積50.4%，90㎡以下占銷售面積的31.3%。主要商圈、樓盤信息簡述主要商圈分析周邊主要樓盤綜述各樓盤信息簡述調(diào)研小結(jié)主要商圈分析廣元城市多山，建成地區(qū)均沿嘉陵江、南河分布，嘉陵與南河片區(qū)均為老區(qū)，趨于現(xiàn)狀較為老舊，東壩片區(qū)（包含萬源新區(qū)）為城市新城區(qū)，整體面貌呈現(xiàn)較好，下西片區(qū)目前是工業(yè)區(qū)及棚戶區(qū)。隨著城市向東規(guī)劃落地及爭取行政部門東遷，城市呈現(xiàn)向東發(fā)展趨勢。極核商圈老城中央商圈依托最繁華的老城商業(yè)區(qū)，打造永隆百貨商場、溫州商場以及在建的城市之鑫購物廣場，成為川東北最具影響力的商貿(mào)中心。腹心地區(qū)兩江口商圈打造有摩爾天成商場、摩爾天成大酒店、正在改造升級的城南市場、國際商貿(mào)城等，實施錯位發(fā)展，與老城區(qū)優(yōu)勢互補。咽喉部位利州廣場商圈打造有雙羽鳳凰城、百利城、金橄欖廣場構(gòu)成利州商圈。黃金口岸萬源商圈打造以萬源湖商業(yè)綜合體及萬達廣場為核心的萬源商圈。老城中央商圈兩江口商圈利州商圈萬源商圈永隆百貨項目地址廣元北街核心商業(yè)區(qū)營業(yè)面積50000㎡（廣元第一座綜合體商業(yè)項目）業(yè)態(tài)分布負1日用超市、1—4F精品百貨、5F休閑廣場、7—13F商務酒店經(jīng)營方式純租賃商品定位中高端經(jīng)營優(yōu)勢第一座綜合體，傳統(tǒng)百貨綜述適合一般化傳統(tǒng)消費項目地址廣元中區(qū)老城區(qū)兩江口商圈營業(yè)面積50000㎡業(yè)態(tài)分布負1超市、1F精品館、2F女裝快餐、3F童趣館、4F—5F美食影院健身經(jīng)營方式純租賃商品定位體驗式商圈、衣食住行玩樂經(jīng)營優(yōu)勢新廣場體驗感十足綜述精品中高端時尚消費城南時代廣場項目地址廣元中區(qū)利州商圈營業(yè)面積250000㎡業(yè)態(tài)分布負1—3百貨、4F餐飲、5F—6F休閑咖啡西餐KTV經(jīng)營方式純租賃保底+扣點商品定位中高端經(jīng)營優(yōu)勢與皇澤寺、鳳凰樓等文化經(jīng)典遙相呼應的商業(yè)景點百利城萬達廣場項目地址廣元市萬源新區(qū)南河5號、6號橋之間營業(yè)面積20000㎡業(yè)態(tài)分布萬達影城、萬達百貨、大歌星KTV大玩家超樂場經(jīng)營方式+扣點+租賃商品定位中高端經(jīng)營優(yōu)勢第三代城市綜合體、萬達品牌效應綜述精品中高端時尚消費周邊樓盤綜述樓盤開盤時間建筑類型占地面積建筑面積容積率面積區(qū)間目前均價萬達廣場2013年10月高層、超高層120533㎡627000㎡478——148㎡4600元/㎡碧水云天2013年高層7099㎡42993㎡4.5658——109㎡4000元/㎡恒業(yè)·哈曼頓2013年高層55470㎡238738㎡3.578——100㎡4300元/㎡baby·嘉年華2013年商鋪4000㎡20—50㎡10000元/㎡濱利陽光2014年高層江景58058㎡120451㎡2.0138—273㎡6300元/㎡福源金都2014年高層1000㎡20000㎡3.144300元/㎡萬源樓盤項目綜述萬達廣場物業(yè)類別：綜合體、商住結(jié)合項目特色：江景地產(chǎn)建筑類別：板塔結(jié)合、高層、超高層綠化率：10%交房時間：2016年3月（預計）物業(yè)費：1.8元/㎡/月開發(fā)商：廣元萬達廣場投資有限公司占地面積：120533平方米建筑面積：627000平方米均價：4600元/㎡主力戶型物業(yè)類別：住宅、商鋪項目特色：建筑類別：板塔結(jié)合、高層綠化率：20%交房時間：物業(yè)費：1.4元/㎡/月開發(fā)商：廣元宏圖建設有限公司占地面積：7900平方米建筑面積：42993平方米均價：4000元/㎡宏圖·碧水云天主力戶型恒業(yè)·哈曼頓物業(yè)類別：住宅、商鋪項目特色：建筑類別：板塔結(jié)合、高層綠化率