龍湖地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理與控制培訓(xùn)

工程項(xiàng)目管理與控制

工程管理中心2009年12月21日重慶龍湖內(nèi)部講座：一、項(xiàng)目概論

1.項(xiàng)目的定義（1）項(xiàng)目的本質(zhì)特征是一系列工作的組合是一種必須完成的、臨時(shí)性的、有限的任務(wù)過程具有特定的目標(biāo)必定在一定的約束條件下進(jìn)行必然消耗或占用一定的資源（2）項(xiàng)目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標(biāo)的一次性任務(wù)或事項(xiàng)。2、項(xiàng)目的必備條件

構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目，必須具備如下4項(xiàng)基本條件：（1）是一個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)整體；（2）具有明確的目標(biāo)；（3）具有明確的起點(diǎn)和終點(diǎn)；（4）具有資源條件的保障與制約。3、項(xiàng)目周期項(xiàng)目的周期是指項(xiàng)目從始至終的生命期，項(xiàng)目周期研究的是項(xiàng)目管理工作在時(shí)序上的安排。一般而言，投資項(xiàng)目周期可劃分為如下三個(gè)階段。（1）項(xiàng)目投資前期：從投資設(shè)想到投資實(shí)施前的一段時(shí)期。主要包括如下工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)查與投資機(jī)會(huì)研究；項(xiàng)目方案策劃；市場(chǎng)分析與項(xiàng)目可行性研究有；項(xiàng)目方案評(píng)估與決策然。

/（2）項(xiàng)目投資實(shí)施期：從項(xiàng)目開始投資到項(xiàng)目竣工完成，交付使用前的一段時(shí)期。其主要工作內(nèi)容有：項(xiàng)目融資；項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工任務(wù)的承發(fā)包；項(xiàng)目的管理與控制；項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣（市場(chǎng)營銷）

（3）項(xiàng)目經(jīng)營使用期：項(xiàng)目交付使用后的一段時(shí)期。其主要工作內(nèi)容因項(xiàng)目性質(zhì)不同而有很大區(qū)別。生產(chǎn)經(jīng)營（產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、推銷）；經(jīng)營管理（市場(chǎng)推廣、經(jīng)營）物業(yè)管理（服務(wù)、管理）4、項(xiàng)目策劃

（1）策劃：為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進(jìn)行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)并制定計(jì)劃與行動(dòng)方案的過程。策劃是一個(gè)過程；策劃是一個(gè)創(chuàng)造性的活動(dòng)；策劃是具有前瞻性的理性行為；策劃是對(duì)未來事件的系統(tǒng)安排；策劃是一門藝術(shù)。

（2）項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃是指以項(xiàng)目實(shí)施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項(xiàng)目構(gòu)思、項(xiàng)目創(chuàng)意、計(jì)劃編制、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)工作。項(xiàng)目策劃具備如下特征：立足于市場(chǎng)和環(huán)境分析；目的在于編制切實(shí)可行的項(xiàng)目實(shí)施方案；是以方案為核心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程；靈魂在于市場(chǎng)定位與賣點(diǎn)設(shè)計(jì)；生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思。

（3）項(xiàng)目策劃程序

捕捉、利用、創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)研究環(huán)境信息前提與假設(shè)項(xiàng)目構(gòu)思構(gòu)思篩選市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)資源調(diào)查、資源分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析消費(fèi)者分析市場(chǎng)狀況分析產(chǎn)品分析自有資源資本分析社會(huì)資源資本分析/構(gòu)思再篩選完善項(xiàng)目概念方案策劃市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)研究產(chǎn)品市場(chǎng)營銷策劃市場(chǎng)投資策略策劃市場(chǎng)營銷策劃二、項(xiàng)目管理

1、項(xiàng)目管理的定義

在項(xiàng)目活動(dòng)過程中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而運(yùn)用知識(shí)、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的策劃、計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。2、項(xiàng)目管理的內(nèi)涵（1）是一種管理方法體系。（2）是以項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為核心的管理活動(dòng)。（3）是團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。（4）貫穿于項(xiàng)目的全過程。（5）涉及項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)。項(xiàng)目管理的內(nèi)涵1（全過程、各環(huán)節(jié)）DM-

開發(fā)管理DevelopmentManagementPM–項(xiàng)目管理（建設(shè)管理）ProjectManajementFM–設(shè)施管理.物業(yè)管理FacilityManagement項(xiàng)目前期項(xiàng)目實(shí)施期準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目使用期運(yùn)營商FM開發(fā)商DMPM設(shè)計(jì)方PM承包商PM供應(yīng)商PM投資商DMPMFM項(xiàng)目管理的內(nèi)涵2（全過程、各環(huán)節(jié)）

施工階段設(shè)計(jì)階段工程建設(shè)監(jiān)理

項(xiàng)目管理

項(xiàng)目全壽命管理使用階段物業(yè)管理

項(xiàng)目建設(shè)的全過程管理決策階段項(xiàng)目前期策劃與管理項(xiàng)目管理的內(nèi)涵3（全過程、各環(huán)節(jié)）

項(xiàng)目構(gòu)思和設(shè)想決策—開始實(shí)施項(xiàng)目完成—開始運(yùn)營報(bào)廢—拆除運(yùn)營階段實(shí)施階段決策階段項(xiàng)目管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM保修期(1-2年)FMLMLM3、項(xiàng)目組織

（1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度。前者表現(xiàn)為組織的結(jié)構(gòu)，后者表現(xiàn)為約束和激勵(lì)組織成員的各種規(guī)章、制度。（2）項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式：項(xiàng)目要素相結(jié)合的形式和制度。取決于項(xiàng)目性質(zhì)、項(xiàng)目存在和運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境條件。常見的有如下幾種形式。職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營管理職能劃分部門，實(shí)施專業(yè)化管理的組織結(jié)構(gòu)形式。任何一個(gè)項(xiàng)目均可作為某職能部門的一部分（或一個(gè)下屬部門而存在）。項(xiàng)目式組織結(jié)構(gòu)：從公司職能部門中分離出來的、相對(duì)獨(dú)立的、以項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為主要目的組織形式。矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項(xiàng)目式的水平層次結(jié)構(gòu)。視項(xiàng)目具體的環(huán)境條件和項(xiàng)目自身的性質(zhì)，采用多種形式（強(qiáng)矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式）。混和式組織結(jié)構(gòu)：在同一公司、同一時(shí)期，同時(shí)存在職能式組織結(jié)構(gòu)形式的項(xiàng)目和項(xiàng)目式組織的項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式。4、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇主要影響因素：（1）不確定性（2）技術(shù)復(fù)雜程度（3）持續(xù)時(shí)間（4）規(guī)模（5）重要程度（6）客戶類型（7）時(shí)間限制性（8）對(duì)外依賴性（9）對(duì)內(nèi)依賴性幾種規(guī)律性的選擇原則：規(guī)模小、以技術(shù)為重點(diǎn)的項(xiàng)目：選擇職能式組織時(shí)間性強(qiáng)、要求反應(yīng)快的項(xiàng)目：選擇項(xiàng)目式組織時(shí)間長、規(guī)模大、復(fù)雜的項(xiàng)目：選擇項(xiàng)目式組織重要、影響大的項(xiàng)目：選擇項(xiàng)目式組織結(jié)構(gòu)技術(shù)相對(duì)復(fù)雜，需要多個(gè)部門予以支持的項(xiàng)目：選擇矩陣式組織結(jié)構(gòu)5、工程項(xiàng)目管理組織（1）項(xiàng)目小組和項(xiàng)目經(jīng)理部工程項(xiàng)目通常按項(xiàng)目的大小設(shè)立項(xiàng)目小組或項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目小組：中小工程項(xiàng)目的管理組織，由項(xiàng)目經(jīng)理、專業(yè)工程師（土建、機(jī)電等）、財(cái)務(wù)、行政、公共關(guān)系等職能管理人員構(gòu)成。項(xiàng)目經(jīng)理部：大型及特大型項(xiàng)目的管理組織，由項(xiàng)目經(jīng)理及各職能部門（計(jì)劃部、工程部、市場(chǎng)部、合同部、公共關(guān)系部等）構(gòu)成。/（2）項(xiàng)目經(jīng)理部組織設(shè)置的運(yùn)作任命項(xiàng)目經(jīng)理；明確項(xiàng)目任務(wù)、資源條件、期限、責(zé)任、權(quán)限；研究組織架構(gòu)、部門設(shè)置、權(quán)力及資源配置、管理與決策程序；職能分工、人員配置、責(zé)任及權(quán)限劃分、任務(wù)分配；信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)、溝通與交流渠道設(shè)計(jì)；制度建設(shè)、人員招聘、人員培訓(xùn)等；機(jī)構(gòu)試運(yùn)行、調(diào)整、優(yōu)化。（3）項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目管理的核心，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目經(jīng)理主要職責(zé)：對(duì)公司：保證項(xiàng)目目標(biāo)與公司目標(biāo)的一致性；恰當(dāng)?shù)乜刂婆c管理公司對(duì)項(xiàng)目配置的資源；及時(shí)有效的向公司領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況。對(duì)項(xiàng)目：為項(xiàng)目成員提供良好的工作條件和氛圍，對(duì)項(xiàng)目成員業(yè)績進(jìn)行考核與獎(jiǎng)懲；對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃、實(shí)施、控制與風(fēng)險(xiǎn)防范負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求：管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的個(gè)性、良好的人際關(guān)系；較強(qiáng)的技術(shù)背景、較豐富的閱歷與工作經(jīng)驗(yàn)；創(chuàng)造性的思維方法、靈活而機(jī)動(dòng)的處理復(fù)雜事務(wù)關(guān)系的能力；堅(jiān)忍不拔的個(gè)性、自信、敏感而富于熱情，精力充沛，待人寬厚而忠于職守。三、項(xiàng)目控制

1、控制（1）控制的基本概念對(duì)活動(dòng)過程進(jìn)行檢查、衡量、評(píng)估和糾正，以確保活動(dòng)目的得以實(shí)現(xiàn)的管理過程（2）控制過程計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的制定成效與實(shí)績的評(píng)價(jià)偏差的糾正

（3）有效控制確保計(jì)劃實(shí)施偏差及時(shí)糾正風(fēng)險(xiǎn)得以防范或避免

（4）控制技術(shù)預(yù)算控制技術(shù)統(tǒng)計(jì)控制技術(shù)審計(jì)控制技術(shù)檢查控制技術(shù)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)2、項(xiàng)目控制

項(xiàng)目控制的內(nèi)容（1）項(xiàng)目投資（成本）控制（2）項(xiàng)目進(jìn)度控制（3）項(xiàng)目質(zhì)量控制（4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制（5）項(xiàng)目合同控制項(xiàng)目控制的依據(jù)（1）文件資料：設(shè)計(jì)文件、預(yù)算文件、合同文件、計(jì)劃文件（2）統(tǒng)計(jì)資料、財(cái)務(wù)報(bào)表、問題報(bào)表、檢查記錄（3）法規(guī)文件項(xiàng)目控制程序（1）制定標(biāo)準(zhǔn)（2）收集信息（3）鑒別偏差（4）分析原因、制定措施（5）落實(shí)任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制

為什么項(xiàng)目成本往往會(huì)超出預(yù)算項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容與方法

項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容與方法項(xiàng)目控制系統(tǒng)的建設(shè)（一）為什么項(xiàng)目成本往往會(huì)超出預(yù)算

1、不準(zhǔn)確的成本估計(jì)*遺漏、缺項(xiàng)*單價(jià)不準(zhǔn)確*工程量不準(zhǔn)確

2、不規(guī)范的控制方法沒有控制標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)章制度沒有管理與控制程序沒有責(zé)任制沒有準(zhǔn)確而即時(shí)的信息

3、其他因素設(shè)計(jì)變更（規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、裝修）材料、設(shè)備變更施工工藝變更工期變更（天氣、工藝、組織、材料及設(shè)備）法律、法規(guī)（稅、費(fèi)、利率、其他）突發(fā)事件（三）項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容與方法

1、成本控制的依據(jù)項(xiàng)目成本估算（預(yù)算）工程進(jìn)度表現(xiàn)金流量表、累計(jì)費(fèi)用表資源消耗（占用）圖

2、成本控制的方法

（1）成本績效分析法用以確定項(xiàng)目成本費(fèi)用是否在預(yù)算之內(nèi)，工作績效是否與實(shí)際成本保持一致的分析方法。

利用4個(gè)相關(guān)成本指標(biāo)來計(jì)算成本績效∶

TBC：總預(yù)算成本（項(xiàng)目或子項(xiàng)目）

CBC：累計(jì)預(yù)算成本（從項(xiàng)目開始計(jì)）

CAC：累計(jì)實(shí)際成本（從項(xiàng)目開始計(jì)）

CEV：累計(jì)盈余量（從項(xiàng)目開始計(jì)）

盈余量：用以描述實(shí)際工作績效價(jià)值的指標(biāo)（CEV=實(shí)際工作量×單價(jià)=TBC×完工比率）

將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計(jì)費(fèi)用曲線），將會(huì)很直觀地觀察到項(xiàng)目（子項(xiàng)目）成本計(jì)劃執(zhí)行情況。

成本績效指數(shù)：用以描述成本效率的評(píng)價(jià)指標(biāo)，為累計(jì)盈余量與實(shí)際成本的比值。

CPI=CEV/CAC

上例：至報(bào)告期止（第8周）

CEV=54萬元

CAC=68萬元

則該項(xiàng)目至報(bào)告期的成本績效指數(shù)為CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，僅實(shí)現(xiàn)了0.79元的盈余量。

成本差異：累計(jì)盈余量與累計(jì)實(shí)際成本的差額。

CV=CEV-CAC該項(xiàng)目至報(bào)告期的成本差異為CV=54-68=-14，即工效值比實(shí)際成本少了14萬元。成本預(yù)測(cè)：按實(shí)際發(fā)生數(shù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目完工成本（FCAC）假定未完工部分將按目前的效率進(jìn)行，則該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)成本為：FCAC=TBC/CPI（總預(yù)算成本/成本績效指數(shù)）FCAC=100/0.79=126.582（萬元）超預(yù)算126.582-100=26.582（萬元）假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)行，則該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)成本為：

FCAC=CAC+（TBC-CEV）累計(jì)實(shí)際成本+（總預(yù)算成本-累計(jì)盈余量）

FCAC=68+（100-54）=114（萬元）超預(yù)算114-100=14（萬元）*按重估價(jià)所有未完工程成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，則該項(xiàng)目的預(yù)測(cè)成本為：

FCAC=CAC+重估剩余工程成本

/（2）掙值法（偏差分析法）：分析項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施與目標(biāo)期望值差異的方法。通過度量和計(jì)算已完成工作量的預(yù)算費(fèi)用、實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用判定計(jì)劃實(shí)施進(jìn)度和費(fèi)用偏差。

*

凈值按單位預(yù)算價(jià)格計(jì)算出來的實(shí)際完成工作量費(fèi)用之和（實(shí)際工程價(jià)值、即已完工程預(yù)算費(fèi)用）

BCWP=已完成工作量×預(yù)算定額（單價(jià)）（BCWP相當(dāng)于上述累計(jì)盈余量CEV）*偏差

CV（費(fèi)用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作實(shí)際費(fèi)用）（ACWP相當(dāng)于上述累計(jì)實(shí)際成本CAC）

SV（進(jìn)度偏差）=BCWP-BCWS（計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用CBC）（BCWS相當(dāng)于上述累計(jì)預(yù)算成本）*評(píng)價(jià)曲線將ACWP、BCWP、BCWS三條曲線繪在費(fèi)用曲線上

費(fèi)用（以實(shí)物工程量、工時(shí)或金額表示）計(jì)劃完竣工費(fèi)用差異成費(fèi)用ACWP

竣工進(jìn)度

BCWS

差異

BCWP