資產(chǎn)評估第四章

資產(chǎn)評估第四章一.單項選擇題最佳使用是（）必須考慮的評估前提。［單選題］*地產(chǎn)（正確答案）房屋建筑物企業(yè)資產(chǎn)資產(chǎn)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是（）。［單選題］*地理位置和交通條件個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件（正確答案）容積率和覆蓋率特別利害關(guān)系和特殊動機(jī)假設(shè)開發(fā)法屬于一種（）。［單選題］*加和法積算法類比法倒算法（正確答案）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評估價值最有可能為（）元。［單選題］*850001263172369（正確答案）12369計算建筑期利息的工期應(yīng)按（）計算。［單選題］*合同工期額定工期（正確答案）協(xié)商工期實(shí)際工期待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為100%,從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是（）元。［單選題］*10480001910000（正確答案）148000019100000待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米,建筑面積200平方米,月租金3000元,土地還原利率為7%.建筑物還原利率為8%,評估時,建筑物的剩余使用年限為25年,取得租金收入的年總成本為7600元,評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元,運(yùn)用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是（）元。［單選題］*6166792500078995058041（正確答案）殘余估價法屬于（）中的一種具體方法。［單選題］*收益法成本法市場法（正確答案）功能價值法有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元／平方米，則樓面地價為（）元／平方米。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z10001500（正確答案）21002800若反映宗地地價水平，（）指標(biāo)更具說服力。［單選題］*建筑總價格/土地總面積土地總價格/土地總面積房地總價格/土地總面積土地總價格/建筑總面積（正確答案）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元。資本化率為7%,則該地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z205429633（正確答案）690待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費(fèi)用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于（）萬元。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z110618049（正確答案）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為（）元。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z100012000（正確答案）40002000某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元3個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近（）萬元。［單選題］*A.140157141（正確答案）148如果房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10％，那么土地的資本化率最接近于（）。［單選題］*9%12.5%7.5%（正確答案）5%被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于（）萬元。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z8687（正確答案）9085已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費(fèi)用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10%，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于（）萬元。［單選題］*506080（正確答案）10018.假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10%，該房地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。［單選題］*28（正確答案）322530被評估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年，假定折現(xiàn)率為8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于（）［單選題］*0.96590.9481.1521.054（正確答案）運(yùn)用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是（）。［單選題］*土地的非再生性土地位置固定性土地用途廣泛性（正確答案）土地利用永續(xù)性某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9％，二年期貸款利率為10％，三年期貸款利率為11％，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的1/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為（）元。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z51.7530.7589（正確答案）71.25某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為1200元／平方米，建筑物的年純收益為（）元。［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z86008800（正確答案）900012000某一宗2000平方米空地的預(yù)計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元／平方米，估計該建筑物的建筑費(fèi)用為1400元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6％，利息利潤為地價、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價的10％，該土地的價值接近于（）元／平方米。［單選題］*1728（正確答案）190015001000元在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費(fèi)用不包括（）。［單選題］*房地產(chǎn)稅金管理費(fèi)利息（正確答案）保險費(fèi)某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的（）［單選題］*A?供求原則替代原則最佳使用原則（正確答案）貢獻(xiàn)原則某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為（）［單選題］*A.100/115B.85/100C.115/100（正確答案）D.100/85某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近（）萬元［單選題］*A.400B.392（正確答案）C.402D.390某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（）萬元［單選題］*A.120B.80（正確答案）C.60D.100某宗土地為1000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（）［單選題］*建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米（正確答案）建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米30?某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預(yù)計以后各年的純收益按1%的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元［單選題］*TOC\o"1-5"\h\z77146116（正確答案）193二.多項選擇題影響地價的一般因素有（）。*行政因素（正確答案）區(qū)域因素社會因素（正確答案）經(jīng)濟(jì)因素（正確答案）人口因素（正確答案）影響地價的社會因素主要包括（）等幾個方面。*政治安定狀況（正確答案）社會治安程度（正確答案）稅收政策房地產(chǎn)投機(jī)（正確答案）E?交通管制影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有（）。*商業(yè)繁華程度（正確答案）環(huán)境優(yōu)劣度（正確答案）規(guī)劃限制（正確答案）公有設(shè)施完善度交通便捷度（正確答案）影響地價的個別因素主要有（）。*位置因素（正確答案）地形地質(zhì)因素（正確答案）面積因素（正確答案）地塊形狀因素（正確答案）土地利用因素（正確答案）市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有（）。*繁華程度（正確答案）交通狀況（正確答案）基礎(chǔ)設(shè)施狀況（正確答案）環(huán)境質(zhì)量（正確答案）土地使用年限評估建筑物需考慮的因素包括（）。*產(chǎn)權(quán)（正確答案）用途（正確答案）建筑結(jié)構(gòu)（正確答案）建成時間（正確答案）裝修質(zhì)量和水平（正確答案）建筑物應(yīng)在（）方面符合政府規(guī)定。*建筑結(jié)構(gòu)建筑用途（正確答案）容積率（正確答案）覆蓋率（正確答案）外形設(shè)計我國房地產(chǎn)評估的標(biāo)的物一般包括（）。*土地使用權(quán)（正確答案）土地所有權(quán)建筑物及其權(quán)益（正確答案）建筑物中的水暖設(shè)施（正確答案）建筑物中的辦公設(shè)備假設(shè)開發(fā)