資產(chǎn)評估實務(一)林地資源資產(chǎn)評估知識點

林地資源財產(chǎn)評估五、林地資源財產(chǎn)評估（一）林地資源財產(chǎn)評估林地花費價法（1）含義也稱為成本價法，是將獲得林地所需要的花費和把林地保持到此刻狀態(tài)所需要花費的本利之和來估量林地評估值的方法。（2）合用范圍林地購入后經(jīng)改進使之合適于林業(yè)用途的林地評估。（3）林地花費由三種花費組成購買林地及其余為獲得林地所需的花費。林地獲得后，為造成適于林木培養(yǎng)而投入林地的改進花費。從投入上述花費時開始到評估基準日為止的年間花費的利息（包含通貨膨脹）。購買土地和林地的保持或改進的花費一般按購買或支付的原價錢，不用重置值，此時計算利息采納的利率為正常的商業(yè)利率，它包含通貨膨脹率在內。如林地的購買費和各年的林地改進費均采納基準日的重置值，則其利率用不含通貨膨脹的利率。該法在一般的土地財產(chǎn)評估中較常使用，而在林地財產(chǎn)中，因為林地購入后僅保持、改進而不進行經(jīng)營的狀況很少，因此該法在林地財產(chǎn)評估頂用的較少。（4）計算公式市場成交價比較法1）基來源理評估時應選用三個及以上與擬評估的林地條件相近似的參照交易事例,并從評估資料、評估參數(shù)指標等的代表性、適合性、正確性方面，客觀剖析參照交易事例，對各估量結果進行剖析判斷后，可采納簡單算術均勻法、加權算術均勻法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、綜合剖析法等方法確立評估結果，并在評估報告中表露所采納的方法和原因。（2）簡單算術均勻法計算公式式中，E—評估值；G—參照事例的單位面積林地交易價錢；iS—擬評估林地面積；K—林地質量調整系數(shù)；iK —物價指數(shù)調整系數(shù)；biN—參照交易事例個數(shù)。（3）林地立地質量（或立地條件種類）差別修正系數(shù)Ki。立地等級差別修正系數(shù)往常按地位指數(shù)級、地位級或立地種類確立，往常采納該地域交易林地的立地等級主伐時的積蓄展望產(chǎn)量與被評估林地立地等級展望主伐時產(chǎn)量來進行修正。地利等級差別修正系數(shù)地利等級是林地采、集、運生產(chǎn)條件的反應，一般用采、集、運的生產(chǎn)成原來確立。地利等級調整系數(shù)可按現(xiàn)實林分與參照林分在主伐時立木價（以木材市場價倒算法求算獲得）的比值來計算。其余因子的修正當很難用公式表現(xiàn)出來，只好按其實質狀況進行評分，將綜合的評分值確立一個訂正值的量化指標。3.林地希望價法1）基來源理與假定林地希望價法以實現(xiàn)永續(xù)利用為前提，并假定每個輪伐期林地上的利潤同樣，支出也相【教材例5-8】某村集體擬出讓一塊面積為5公頃的采伐跡地，依據(jù)立地條件可創(chuàng)造杉木，經(jīng)營目標定為一般杉木小徑材，其主伐年紀為21年，該地域一般杉木小徑材的標準參照林分主伐時的均勻積蓄為225立方米/公頃，林齡13年進行間伐，間伐時生產(chǎn)綜合材12立方米/公頃相關技術經(jīng)濟指標以下所示，請計算該林地財產(chǎn)評估值。（1）營林生產(chǎn)成本。第一年，造林、撫養(yǎng)費7050元/公頃；第二年，撫養(yǎng)費1800元/公頃；第三年，撫養(yǎng)費1800元/公頃。從第一年起每年均派管護花費為150元/公頃。（2）木材銷售價錢：杉原木1150元/立方米；杉綜合材：主伐木1000元/立方米，間伐木950元/立方米。（3）木材經(jīng)營成本。伐區(qū)設計費：主伐按積蓄7元/立方米，間伐按出材量20元/立方米。檢尺費：按出材量9元/立方米。直接采伐成本：按出材量計，主伐180元/立方米，間伐200元/立方米。短途運輸成本：按出材量計，20元/立方米。銷售花費：銷售價的1%。管理費：銷售價的3%。不行預示費：銷售價的2%。（4） 稅費。依據(jù)當?shù)卣?，?jīng)營限時一個齡級以上，采伐時免收增值稅。（5）木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤：直接木材生產(chǎn)成本的 15%。（6） 投資利潤率：8%。（7）出材率：杉原木出材率為20%，杉綜合出材率為50%。（8）主伐年紀：一般杉木小徑材主伐年紀為 21年?！疽蟆繎昧值叵Ｍ麅r法評估該林地財產(chǎn)評估值『正確答案』主伐時積蓄量M=225（立方米/公頃）主伐時杉原木凈利潤A1=W1-C廠F1=1150—7*0.2—9—180—20—1150X（1%+3%+2%）-180X15%=810（元/立方米）主伐時杉綜合材凈利潤A=W—C—F2222=1000—7*0.5—9—180—20—1000X（1%+3%+2%）—180X15%=690（元/立方米）間伐時杉綜合材凈利潤A=W—C—Faaaa=950—20—9—200—20—950X（1%+3%+2%）—200X15%=614（元/立方米）主伐凈利潤A=M?(f?A+f?A)=225X(X810+X690)u1122=114075(元/公頃)由此可計算每公頃林地評估值4.年金資本化法(1)基來源理以實現(xiàn)叢林永續(xù)利用為前提，且林地每年有穩(wěn)固的利潤，按合適的投資利潤率求出林地資產(chǎn)價值的方法。(2)計算公式式中，E—林地評估值；A—年均勻地租；P—投資利潤率?！咀⒁狻吭诖_立年均勻地租時應用最近幾年的均勻值，并盡可能將通貨膨脹要素從均勻地租中扣除，在確立投資利潤率時也應將通貨膨脹率扣除。5.使用權有限時林地評估方法(1)林地希望價法(2)年金資本化法式中，E—林地使用權為n年的評估值;nA—年均勻利潤；n—林地使用權限時；P—投資利潤率。【教材例5-9】某村有128畝雜木林地欲轉讓50年的使用期，投資利潤率為6%，試評估其林地使用權價錢。當?shù)亓值厥褂脵嘟灰谆钴S，可找到近似交易事例，采納市場成交價比較法評估林地年使用費，再用有限時年金資本化法評估林地使用費現(xiàn)值。在鄰村找到三個參照事例，基本狀況以下：參照事例一：林地面積約200畝，屬于雜木林地。租借開始五年內，每年每畝租金為人民幣50元，五年后每年遞加5%，租金按年繳納。租借限時為50年，用于發(fā)展生態(tài)旅行等。參照事例二：林地面積約150畝，屬于雜木林地。承包開始五年內，每年每畝承包金為人民幣80元，五年后每年遞加5%，承包金按年繳納。承包限時為50年，用于發(fā)展生態(tài)參觀農業(yè)及休閑旅行等。參照事例三：林地面積約100畝，屬于雜木林地。承包開始五年內，每年每畝承包金為人民幣80元，五年后每年遞加5%，承包金按年繳納。承包限時為50年，用于發(fā)展生態(tài)參觀農業(yè)及休閑旅行等。參照事例每畝年均林地使用費按下式計算：式中，A—參照事例將來第i年預期利潤額；n—利潤年限；P—投資利潤率。i經(jīng)計算，各事例每畝年均林地使用費： A=99.8元，A=159.7元，A=159.7元。1 2 3依據(jù)三個事例計算的年均林地使用費均勻值為 139.7元/畝，該林地50年使用權評估值（次性支付現(xiàn)值總數(shù)）為（二）異齡林林地1.比率系數(shù)法（1）基來源理將用周期利潤資本化法計算的異齡林的利潤現(xiàn)值按規(guī)定（商定或當?shù)貐擦纸?jīng)營的習慣）比例分為林地價值和林木價值兩部分。（2）比率系數(shù)K確實定比率系數(shù)法是將用周期利潤資本化法計算的異齡林的利潤現(xiàn)值按規(guī)定（商定或當?shù)貐擦纸?jīng)營的習慣）比率分為林地價值和林木價值兩部分。該方法的重點問題是確立異齡林的利潤現(xiàn)值和確立林價與地價的比率系數(shù)。比率系數(shù)確實定，一定考慮以下幾個要素：①當?shù)貐擦纸?jīng)營實踐中習慣性的林價中山價（地租）所占份額。②林地的立地條件種類或地位指數(shù)級。③林地的地利系數(shù)。依據(jù)上述三個因子綜合確立其比率系數(shù)為式中，K—當?shù)鼐鶆虻牧謨r中地租習慣比率；0