資產(chǎn)評估計(jì)算題考試類似原題及解析

資產(chǎn)評估計(jì)算題考試原題及解析(南財(cái)2014年絕密文件)使用年限法(P69)被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為多少？解: 該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=5/8=62.5%實(shí)際已使用年限=5X62.5%=3.125(年)總使用年限=3.125+5=8.125(年)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=(500000—2000)X3.125/8.125=191538.46(元)功能性貶值(P71)某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現(xiàn)率為l0%。根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。解：(1)計(jì)算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本：(6-3)X6000=18000(元)估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額：18000X(1-25%)=13500(元)將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額:13500X(P/A,10%,3)=13500X2.4869=33573(元)經(jīng)濟(jì)性貶值(P72)例2－12某電視機(jī)生產(chǎn)廠家,其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺,由于市場競爭加劇,該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減,企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷,電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6。(續(xù))如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量,就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺,經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量,售價(jià)需降至1900元/臺,即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算,該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年,企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%,試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。解： (1)經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(70000/100000)0.6]X100%=19%(2)經(jīng)濟(jì)性貶值=(100X10)X(1-25%)X(P/A,10,3)=1000X0.75X2.4869=1865.175(萬元)例2－13某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年,目前狀態(tài)良好,觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%,在生產(chǎn)技術(shù)方面,此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場競爭激烈,目

前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價(jià)值。解: 計(jì)算過程如下：(1)更新重置成本=1000000元實(shí)體性貶值=1000000X15%=150000(元)(3)功能性貶值=0經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(750/1000)0.7]X100%=18.2%經(jīng)濟(jì)性貶值=(1000000-150000)X18.2%=154700(元)資產(chǎn)評估價(jià)值=1000000-150000-154700=695300(元)市盈率倍數(shù)法(P79)企業(yè)評估價(jià)值=被評估企業(yè)相同口徑收益額X參照物(企業(yè))市盈率例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，貝I」：該企業(yè)的評估價(jià)值=1000X20=20000(萬元)收益法(P82)例1：有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到3500元/平方米，假定資本化率為10%，貝該宗房地產(chǎn)的單價(jià)為多少？解：房地產(chǎn)單價(jià)=300X2.4869+3500X0.7513=3375.62元例2：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：現(xiàn)值總額=現(xiàn)值總額=12 15 13 11 14 14+++++(1+10%丿(1+10%)2 (1+10)3 (1+10%)4 (1+10%)5 10%(1+10%)5=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209=49.2442計(jì)算中的折現(xiàn)系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化化處理，即：14/(10%)=140(萬元)最后，確定該企業(yè)評估值企業(yè)評估價(jià)值=49.2442+140X0.6209=136.17(萬元)2)50年的收益評價(jià)過程：評估價(jià)值=121513111414+++++(1+10%)(1+10%)2(1+10)3(1+10%)4(1+10%)510%(1+10%)5*[1-1/(1+0.1)人(50-5)]=49.2442+140X0.6209X(1-0.0137)=49.2442+85.7351=134.98(萬元)總體而言：

成本法適合評估勞動(dòng)創(chuàng)造的可復(fù)制資產(chǎn)、專用資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn)；收益法適合評估資源性資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)；市場法適合評估具有一定通用性，能夠在公開市場上出售的資產(chǎn)。房地產(chǎn)收益法(P246)房地產(chǎn)收益年限「人、(土地使用年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命

示例31815有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價(jià)格。1815""十^^十7十 41+10%(1+10%)2(1+10%)3(1+10%)420 25 1+(i+io%)5+k^xq+io%)5L(l+io%嚴(yán)=2161(萬元)/由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)格口公式1土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值=建筑物重置成本-年折舊X已使用年限口公式2土地價(jià)格=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）八 土地資本化率建筑物純收益=建筑物價(jià)值X建筑物資本化率建筑物重置價(jià)-殘值

耐用年限

建筑物重置價(jià)X（1-殘值率）

耐用年限這里計(jì)算年折舊的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：年折舊本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年折舊的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年折舊，而且需要考慮殘值。＞單獨(dú)評估建筑物價(jià)格公式一：建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格■土地價(jià)格公式二：建筑物價(jià)格房地產(chǎn)純收益■土地純收益

建筑物資本化率公式二：建筑物價(jià)格房地產(chǎn)純收益■土地純收益

建筑物資本化率某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元／平方米。以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金損失費(fèi)為年租金總收入的4％，預(yù)計(jì)年房屋空置導(dǎo)致的租金損失為年預(yù)期租金總收入的5％，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為0.42萬元/年，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元／年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12％。要求：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)的評估值。解：（1）年租金總收入=70000*（1-5%）=66500（2）年出租費(fèi)用 =70000*12%=8400+4200+3000=15600（3）年純收益=66500-15600=50900（4）房地產(chǎn)的評估值=50900/12%*（1-1/（1+12%）10）=287595.18無形資產(chǎn)的價(jià)值特點(diǎn)（P153）如果從成本耗費(fèi)角度評估資產(chǎn)價(jià)值，無形資產(chǎn)價(jià)值由個(gè)別生產(chǎn)者在個(gè)別勞動(dòng)中所耗費(fèi)的實(shí)際勞動(dòng)時(shí)間來計(jì)量；而有形資產(chǎn)價(jià)值是由凝結(jié)在其中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來決定。無形資產(chǎn)價(jià)值主要以效用為基礎(chǔ)，而有形資產(chǎn)價(jià)值較多地以生產(chǎn)費(fèi)用為基礎(chǔ)非對稱性（弱對應(yīng)性）例：甲企業(yè)將H注冊商標(biāo)使用權(quán)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。合同約定，使用期限為5年。甲企業(yè)從乙企業(yè)新增凈利潤中提成20％作為許可使用費(fèi)。試估算該商標(biāo)在使用期間的商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)值。（1）預(yù)測使用期間內(nèi)的新增凈利潤由于H牌產(chǎn)品銷路好、信譽(yù)高，乙企業(yè)預(yù)測第一年將生產(chǎn)40萬臺、第二年將生產(chǎn)50萬臺、第三年將生產(chǎn)60萬臺、第四年將生產(chǎn)70萬臺、第五年將生產(chǎn)80萬臺。預(yù)計(jì)每臺可新增凈利潤10元，那么這五年中各年新增凈利潤為：第一年：10X400,000=4,000,000元第二年：10X500,000=5,000,000元第三年：10X600,000=6,000,000元第四年：10X700,000=7,000,000元第五年：10X800,000=8,000,000元（2）計(jì)算新增凈利潤的現(xiàn)值。假定折現(xiàn)率為15%，則乙企業(yè)使用H注冊商標(biāo)后的新增凈利潤現(xiàn)值為:年份新增利潤額（元）折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)值（元）第一年4,000,0000.86963,478,261第二年5,000,0000.75613,780,718第三年6,000,0000.65753,945,097第四年7,000,0000.57184,002,273第五年&000,0000.49723,977,414合計(jì)30,000,00019,183,763(3)計(jì)算H注冊商標(biāo)5年使用權(quán)的價(jià)值為：19,183,763X20%=3,836,753元例：某企業(yè)將擁有的一項(xiàng)專利權(quán)許可甲企業(yè)使用，特委托評估公司進(jìn)行評估。評估人員了解到以下情況：雙方協(xié)商的合作期暫定為4年；確定的利潤分成率為30％。未來4年，甲企業(yè)的產(chǎn)品銷量分別是9萬件、10萬件、12萬件、12萬件，每件售價(jià)和成本費(fèi)用分別是100元和70元。據(jù)技術(shù)所屬行業(yè)和市場情況，評估人員確定的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為15％；企業(yè)適用的所得稅率為25％；銀行利率為5％。要求：計(jì)算專利權(quán)各年的收益計(jì)算專利權(quán)使用權(quán)的評估價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果以萬元為單位，保留兩位小數(shù))(1)專利權(quán)各年的收益：第一年=9X(100-70)X(1-25%)X30%=60.75萬元第二年=10X(100-70)X(1-25%)X30%=67.5萬元第三年=12X(100-70)X(1-25%)X30%=81萬元第四年=12X(100-70)X(1-25%)X30%=81萬元⑵專利權(quán)的評估價(jià)值=60.75X0.8333+67.5X0.6944+81X0.5787+81X0.4823=183.44萬元企業(yè)價(jià)值評估市場法? 市盈率乘數(shù)法■市盈率是上市公司每股股票價(jià)格與其每股收益額之比?！鍪杏食藬?shù)法是利用市盈率作為基本參考依據(jù)，經(jīng)對上市公司與被估企業(yè)的相關(guān)因素進(jìn)行對比分析后得出被估企業(yè)價(jià)值的方法。■利用上市公司的市盈率作為乘數(shù)評估企業(yè)價(jià)值，還必須做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以剔除被評估企業(yè)與上市公司間的差異。?例題某企業(yè)擬進(jìn)行整體資產(chǎn)評估，評估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。評估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司，分別計(jì)算了可比公司2004年的市盈率。被評估企業(yè)2004年的凈收益為5,000萬元，采用市