格力地產(chǎn)稅收籌劃-2022年1月17日

格力地產(chǎn)稅收籌劃一、企業(yè)基本情況1、格力地產(chǎn)(600185)是集房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)于一體的集團(tuán)化企業(yè)。自2009年成功上市，格力地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，在珠海、上海、重慶、西安、香港等地?fù)碛?0余家成員企業(yè)、40余項(xiàng)在建項(xiàng)目，業(yè)務(wù)范圍涉及房產(chǎn)、口岸、海洋、旅游、金融、教育、農(nóng)業(yè)、酒店等多元領(lǐng)域，是布局全國(guó)的優(yōu)秀城市綜合運(yùn)營(yíng)商。在穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，格力地產(chǎn)以現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，搶抓時(shí)機(jī)，主動(dòng)思變，以點(diǎn)帶面，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從珠海本土市場(chǎng)向國(guó)內(nèi)重點(diǎn)市場(chǎng)拓展，從房地產(chǎn)開發(fā)向相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)延伸，緊扣時(shí)代脈搏，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)融通的戰(zhàn)略新版圖。未來，格力地產(chǎn)將繼續(xù)依靠精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)布局、豐富的項(xiàng)目資源及靈活的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過資本和產(chǎn)業(yè)的有效聯(lián)動(dòng)，打造“大海洋、大金融、大健康”的產(chǎn)業(yè)集群，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，打造成中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商的領(lǐng)創(chuàng)者。2、稅率基本情況：企業(yè)所得稅：25%，個(gè)別子公司享受稅收優(yōu)惠稅率營(yíng)業(yè)稅：3%、5%增值稅：6%、11%、17%土地增值稅：按超率累計(jì)稅率30%-60%契稅：3%-5%二、稅負(fù)分析：（一）、格力地產(chǎn)近五年稅負(fù)率如下表：項(xiàng)目2015年2014年2013年2012年2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入254492146630215360162367133515企業(yè)所得稅41962918988731054914104企業(yè)所得稅稅負(fù)率16.49%6.27%4.12%6.50%10.56%土地增值稅140164353121421285213305土地增值稅稅負(fù)率5.51%2.97%5.64%7.92%9.97%營(yíng)業(yè)稅1272377531103783966692營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率5.00%5.29%5.12%5.17%5.01%城市建設(shè)維護(hù)稅949581794700542城市建設(shè)維護(hù)稅稅負(fù)率0.37%0.40%0.37%0.43%0.41%教育費(fèi)附加681405502500364教育費(fèi)附加稅負(fù)率0.27%0.28%0.23%0.31%0.27%增值稅99775747569682715441增值稅稅負(fù)率3.92%3.92%2.65%5.09%4.08%其他稅收219191361236112合計(jì)稅收8052728219394054150440560綜合稅負(fù)率31.64%19.25%18.30%25.56%30.38%各項(xiàng)稅負(fù)平均稅負(fù)柱狀圖：通過上表我們得出如下結(jié)論：1、主要稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、增值稅。2、企業(yè)所得稅平均稅負(fù)最高，且接近或等于法定稅負(fù)，其次企業(yè)所得稅、土地增值稅，這四項(xiàng)稅收為格力地產(chǎn)主要稅收來源。3、該公司平均稅負(fù)25.05%。4、所得稅為企業(yè)第一大稅種，同時(shí)營(yíng)改增后，增值稅會(huì)成為企業(yè)稅收的比重較大稅種。（二）、稅負(fù)折線圖從該圖表可以看出：1、該公司總體稅負(fù)波動(dòng)較大，先高后低，然后再升高，波動(dòng)原因主要是利潤(rùn)的波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)所得稅的波動(dòng)。2、營(yíng)業(yè)稅、增值稅變化趨勢(shì)最平穩(wěn)，企業(yè)所得稅波動(dòng)幅度最大。（三）、與其他房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)比較：與部分上市地產(chǎn)公司稅負(fù)比較公司名稱2015年2014年2013年2012年2011年均值華夏幸福17.33%17.37%17.21%17.50%15.90%17.06%格力地產(chǎn)31.64%19.25%18.30%25.56%30.38%25.03%中糧地產(chǎn)15.76%18.78%16.84%13.66%20.33%17.08%綠地控股9.69%7.81%14.63%10.15%15.61%11.58%萬通地產(chǎn)15.94%13.65%23.92%19.04%25.24%19.56%名流置業(yè)12.12%12.23%12.09%13.42%14.49%12.87%中天城投13.42%13.65%23.66%21.97%14.86%17.51%折線圖如下：各公司平均稅負(fù)柱狀圖如下：通過上述圖表，我們可以看出：1、格力地產(chǎn)稅負(fù)處于行業(yè)高水平。2、格力地產(chǎn)稅負(fù)波動(dòng)幅度最大。三、稅收籌劃營(yíng)改增制度下，增值稅將成為各公司的重點(diǎn)籌劃的稅種，本文重點(diǎn)也是對(duì)增值稅進(jìn)行稅收籌劃，同時(shí)兼顧企業(yè)所得稅稅收籌劃。因地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)非常清晰，故本文將按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)來展開。（一）、銷售環(huán)節(jié)1、梳理銷售業(yè)務(wù)，確定營(yíng)改增范圍要求格力地產(chǎn)各公司的稅務(wù)崗和業(yè)務(wù)人員協(xié)作的，需要將公司所有銷售業(yè)務(wù)按照稅務(wù)口徑從新梳理，核對(duì)規(guī)定，若全部需要改增還好，有些公司的老營(yíng)業(yè)稅業(yè)務(wù)，是部分需要改增，部分不改，這樣，必須區(qū)分清楚。梳理的結(jié)果，是形成表格或者說銷售業(yè)務(wù)稅種清單，列明業(yè)務(wù)名字、稅種、稅率、何種情況下可以減免稅，這張表對(duì)于企業(yè)日后簽訂銷售合同將會(huì)起到很大的作用。2、梳理銷售合同，處理涉稅條款銷售合同內(nèi)往往會(huì)涉及發(fā)票開具的條款，對(duì)于營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)前后、跨時(shí)點(diǎn)執(zhí)行的合同，企業(yè)需要與客戶就發(fā)票的開具問題進(jìn)行協(xié)商，包括何時(shí)開具、開具什么發(fā)票、原先合同約定的金額是否含稅等。最好能與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就以上問題進(jìn)行明確。這些問題看似很小，但其實(shí)很重要。因?yàn)?，從企業(yè)自身來說，發(fā)票開具的時(shí)點(diǎn)是在營(yíng)改增之前還是之后，會(huì)決定企業(yè)是交增營(yíng)業(yè)稅還是增值稅，如果交增值稅可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅又是多少，種種關(guān)系，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)自身的收入、稅負(fù)產(chǎn)生影響。從客戶的角度來說，如果客戶屬于增值稅一般納稅人，企業(yè)營(yíng)改增后他們拿到新的增值稅專用發(fā)票是可以抵扣的，那么合同原先約定的價(jià)格是否含增值稅就會(huì)影響到客戶成本或費(fèi)用的大??；甚至，原先客戶從你企業(yè)那取得的票不可抵扣，營(yíng)改增后可以抵扣了，直接影響他們的稅負(fù)，影響的是現(xiàn)金流，是真金白銀！對(duì)于客戶關(guān)系的維系，這點(diǎn)難道不重要嗎？3、修改銷售內(nèi)控流程，把控合同風(fēng)險(xiǎn)同理，營(yíng)改增后，企業(yè)也應(yīng)重新審核合同模板和合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)把控。在合同簽訂前，了解客戶的身份很重要，已經(jīng)營(yíng)改增了嗎？是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人？它們是否有抵扣進(jìn)項(xiàng)的需求？它們屬于增值稅免稅企業(yè)嗎？合同約定價(jià)格是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)對(duì)企業(yè)自身收入影響有多大？落實(shí)在實(shí)處，就是要在報(bào)價(jià)中考慮增值稅的問題。二、采購(gòu)環(huán)節(jié)1、梳理采購(gòu)業(yè)務(wù)，確定可抵扣范圍這塊也是要稅務(wù)崗和業(yè)務(wù)人員協(xié)作。首先要列出各種成本費(fèi)用明細(xì)，核對(duì)規(guī)定或者咨詢稅局，看哪些可以抵扣、可以抵扣的稅率是多少，一一記下，做成成本費(fèi)用、購(gòu)置資產(chǎn)、工程建設(shè)抵扣情況清單。需要注意的是，已有采購(gòu)業(yè)務(wù)要梳理，以前未發(fā)生、即將發(fā)生的采購(gòu)業(yè)務(wù)也要梳理，成熟穩(wěn)定的公司還好，新建企業(yè)這塊不大好做，只能隨著采購(gòu)業(yè)務(wù)類型的增加，實(shí)時(shí)判斷，經(jīng)常更新清單。2、梳理采購(gòu)合同，處理涉稅條款和之前的銷售合同一樣，對(duì)于跨時(shí)點(diǎn)采購(gòu)合同的涉稅條款，企業(yè)也應(yīng)該給予關(guān)注，甚至，更加關(guān)注！企業(yè)在營(yíng)改增之前，如果沒有做充分的準(zhǔn)備，營(yíng)改增后可能出現(xiàn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)很少的情況，假設(shè)此時(shí)并沒有過渡性的政策扶持，企業(yè)可能在這一時(shí)間段稅負(fù)激增，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流無疑是巨大的壓力。所以，對(duì)于跨時(shí)點(diǎn)的合同，企業(yè)也應(yīng)與供應(yīng)商盡快接洽，必要時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)發(fā)票開具種類、含稅價(jià)和不含稅價(jià)另行約定。3、修改采購(gòu)內(nèi)控流程，把控合同風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)改增會(huì)影響采購(gòu)計(jì)劃，因?yàn)橛辛丝傻挚圻M(jìn)項(xiàng)，采購(gòu)金額都會(huì)改變，同樣，批準(zhǔn)權(quán)限的級(jí)別也要改變，本來批的是買價(jià)，現(xiàn)在可能批的是含稅或者不含稅價(jià)，必須在公司內(nèi)部流程中描述清楚，否則會(huì)引起不必要的歧義。同時(shí)，做到對(duì)已有供應(yīng)商的清單進(jìn)行統(tǒng)一梳理，而不是招標(biāo)時(shí)臨時(shí)詢問稅務(wù)資格。三、財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)1、選擇申請(qǐng)何種納稅人如果公司此前并無增值稅業(yè)務(wù)，則需要考慮申請(qǐng)一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，這需要測(cè)算稅負(fù)并考慮公司核算力量，原則是：在自己能力之內(nèi)爭(zhēng)取最有利的。2、發(fā)票管理發(fā)票的管理，一方面涉及制度的修訂，修改后的發(fā)票管理制度應(yīng)包括發(fā)票的開具、收取、認(rèn)證、審核，明確責(zé)任人和限制時(shí)間。如果以前沒有接觸到增值稅發(fā)票開具、認(rèn)證工作的，企業(yè)最好能組織培訓(xùn)一下。另一方面，則涉及營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)前后的發(fā)票和賬務(wù)的處理。3、對(duì)一般會(huì)計(jì)流程進(jìn)行梳理和調(diào)整無論原來是否一般納稅人，會(huì)計(jì)科目都要增加，應(yīng)交稅費(fèi)的明細(xì)、營(yíng)業(yè)收入的明細(xì)都得改變，以符合稅款計(jì)繳和滿足公司管理的要求。有的公司，會(huì)計(jì)相關(guān)的IT系統(tǒng)非常復(fù)雜，改變?nèi)魏慰颇慷夹枰撟C，自然要早走內(nèi)控規(guī)定的流程，務(wù)必在營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)之前完成設(shè)置。而系統(tǒng)簡(jiǎn)單的公司，論證和審批流程也必須應(yīng)有盡有，這是重要內(nèi)控文檔，得留著備檢查的。增值稅核算的會(huì)計(jì)核算是和營(yíng)業(yè)稅不同的，需要重新設(shè)計(jì)計(jì)算表單，以及記賬分錄。系統(tǒng)復(fù)雜的公司，可能對(duì)模塊功能都要有所調(diào)整，這些改變，都需要有文檔留存?zhèn)洳椤?、重新進(jìn)行稅務(wù)籌劃有的公司，籌劃很大，復(fù)雜業(yè)務(wù)情況下為節(jié)稅專門開設(shè)專業(yè)公司的都有，增值稅情景下這些都可能改變，不排除影響公司的架構(gòu)，這架構(gòu)如有改動(dòng)，則所得稅會(huì)被一并影響，因