江蘇自考房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)重點

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)重點第一章房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營1、（P1）開發(fā)是指生產(chǎn)者或經(jīng)營者對森林、土地、水力等自然資源進行整理或改造以達到一定的經(jīng)濟或社會目的的行為。（選擇題）2、（P3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性決定了房地產(chǎn)開發(fā)的地域性。（選擇題）3、（P4）與老城區(qū)相比，新城區(qū)在地理位置上表現(xiàn)出的劣勢有哪些？（簡答題）地處城市外圍，商業(yè)配套、文教設(shè)施、道路交通基礎(chǔ)設(shè)施不完善，人口密度小，生活氣息不濃，顯然不適合進行商業(yè)中心、寫字樓、餐飲娛樂等項目的開發(fā)，同時由于征用農(nóng)地，審批難度大，給排水、電、氣、電訊等配套市政設(shè)施均需開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)，加大了建設(shè)成本，增長了開發(fā)建設(shè)周期。4、（P4）新城區(qū)與舊城區(qū)相比，優(yōu)勢有哪些？（簡答題）遠離城市中心，新城區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美、四周寬敞空曠，這對住宅小區(qū)的開發(fā)有利；同時，新城區(qū)由于地廣人稀，拆遷難度小，拆遷成本小，規(guī)劃約束條件少，這些都使得新城區(qū)的建設(shè)成本較之舊城區(qū)改造成本大大降低。在如今土地資源日益短缺的背景下，能獲得政府的批準(zhǔn)與支持進行新城區(qū)開發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是十分具有吸引力的。5、（P5）廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營活動范圍貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通、消費的全部過程。（選擇題）6、（P6）一般商品的交換對象范圍不受限制，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的交易則要受到各種各樣的限制。（判斷改錯）7、（P4）房地產(chǎn)經(jīng)營供求關(guān)系調(diào)整緩慢性體現(xiàn)在哪些方面？（簡答題）從宏觀的角度出發(fā)，政府要綜合考慮社會效益、環(huán)境效益，采取某些手段對房地產(chǎn)經(jīng)營進行調(diào)控，因此，在房地產(chǎn)市場中，價格機制、競爭機制對房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系調(diào)節(jié)，遠不如對一般商品的作用明顯。從供應(yīng)角度看，房地產(chǎn)經(jīng)營的供應(yīng)彈性小。我國房地產(chǎn)市場政府壟斷的市場，這使得市場規(guī)律對土地供求關(guān)系的影響已經(jīng)大大降低。也使得土地的獲得、招投標(biāo)手續(xù)繁雜、牽涉到的部門多，房地產(chǎn)經(jīng)營者通常在短期內(nèi)很難增大其市場供應(yīng)量。從需求角度看，房地產(chǎn)經(jīng)營的需求彈性小。盡管房地產(chǎn)商品的需求具有廣泛性和多樣性，但其需求彈性較小，房地產(chǎn)的使用期限要超過任何耐用消費品，不會也不可能用后即棄。就個人和家庭來說，多年甚至一生都沒有購置房地產(chǎn)的能力和需求。所以房地產(chǎn)市場的需求增長十分緩慢，只有隨著人口的增長、經(jīng)濟發(fā)展水平的足部提高、居民收入水平的提高，房地產(chǎn)需求量才會逐步增大。8、（P8）房地產(chǎn)開發(fā)是一種以經(jīng)營為核心的經(jīng)濟行為。（判斷改錯）9、（P9）在國外，可行性研究包括兩個內(nèi)容：一是在獲得土地之前的初步可行性研究；二是獲得土地之后的融資可行性研究。在我國可行性研究是合二為一的，既研究項目本身的可行性，也研究項目融資的可行性，在順序上它可以與取得土地使用權(quán)階段相互調(diào)換。（判斷改錯）10、（P12）簡述現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體系（簡答題）我國的房地產(chǎn)金融體系目前正處于正常的發(fā)展階段，已形成了一個以中國人民銀行為領(lǐng)導(dǎo)，以建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主體，其他商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部和地方性住房儲蓄銀行為輔助，住房合作社、信托投資公司、各類保險公司等為補充的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。11、（P13）房屋租賃與房屋銷售不同之處在于：房屋銷售實現(xiàn)的是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，而房屋的租賃實現(xiàn)的是一定期限內(nèi)使用權(quán)的轉(zhuǎn)換。（判斷改錯）12、（P16）下列關(guān)于房地產(chǎn)成片開發(fā)的說法，哪些是正確的（AC）A房地產(chǎn)成片開發(fā)不僅要進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)，還應(yīng)進行相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)B新區(qū)開發(fā)與舊城區(qū)開發(fā)最大的不同在于建設(shè)成本與建設(shè)難度C隨著城市建設(shè)的發(fā)展，舊城區(qū)改造已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)開發(fā)中的熱點問題D與新區(qū)開發(fā)相比，舊城區(qū)開發(fā)的風(fēng)險更大第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本理論1、（P21）房地產(chǎn)投資決策必須堅持以定量分析為主的原則，然而定量分析又依賴于定性分析，只有建立在科學(xué)的定性分析基礎(chǔ)上的定量分析，才使最可靠的。因此，房地產(chǎn)投資決策，必須堅持定量分析與定性分析相結(jié)合的原則。（判斷改錯）2、（P21）確定型決策（名詞解釋）確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進行的決策，決策者確知需要解決的問題、環(huán)境條件、未來結(jié)果，在決策過程中只要比較各種備選方案的可知執(zhí)行結(jié)果，就能做出精確估計的決策。3、（P21）風(fēng)險型決策（名詞解釋）風(fēng)險型決策也稱隨機決策，即決策方案未來自然狀態(tài)不能預(yù)先確定，可能存在若干狀態(tài)。在不同狀態(tài)下，每個備選方案會有不同的執(zhí)行結(jié)果，不管哪個備選方案都有一定的風(fēng)險，但每種自然狀態(tài)發(fā)生可以從統(tǒng)計結(jié)果得到一個客觀的概率。4、（P21）風(fēng)險型決策的基本思路（簡答題）根據(jù)已知條件下直接有的或計算出來的狀態(tài)收益值或損失值及概率，計算出狀態(tài)期望值，然后累計狀態(tài)期望值得到方案期望值，即可能出現(xiàn)的所有自然狀態(tài)方案的期望值，最有根據(jù)方案期望值的大小來取舍。5、（P22）不確定型決策（名詞解釋）不確定型決策是指決策者對未來可能發(fā)生的情況雖有所了解，但又無法確定或估計其自然狀態(tài)發(fā)生概率的情況而作出的決策。6、（P22）不確定型決策采用某種方法（準(zhǔn)則）進行決策（案例分析）村人口流向城市、內(nèi)地人口流向沿海、不發(fā)達地區(qū)人口流向發(fā)達地區(qū)的現(xiàn)象日趨加劇，并有不斷擴大的趨勢。其次，城市人口增長速度明顯加快。再次，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村居民中的職工人數(shù)迅速增加。6、（P69）房地產(chǎn)市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段和過度建設(shè)階段。（判斷改錯）7、（P76）企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S+O=機會點（選擇題）8、（P76）企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+T=可規(guī)避風(fēng)險點（選擇題）9、（P76）企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W+O=可借力機會點（選擇題）10、（P77）企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=風(fēng)險點（威脅點）（選擇題）11、（P77）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容為出租或出售，房地產(chǎn)周期的高峰期為最佳時機購買或開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)選擇房地產(chǎn)周期低谷期的后期階段為宜。（選擇題）12、（P79）目前我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，住宅投資的安全性較高（選擇題）13、（P79）土地投資由于數(shù)額巨大，風(fēng)險性比一般的房地產(chǎn)投資要大很多（判斷改錯）14、（P79）高檔住宅由于價格高，收益相對也大，但面臨的風(fēng)險更大。（判斷改錯）15、（P80）風(fēng)險一般指自然界或社會所發(fā)生的災(zāi)害或意外事故，其顯著特點是不確定性（選擇題）第5章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取1、（P81）土地市場具有壟斷性的是哪種市場？（一級市場或稱為出讓市場）（選擇題）2、（P86）土地使用權(quán)出讓具有很強的計劃性（選擇題）3、（P86）國家出讓土地使用權(quán)后，土地仍然國家所有，仍然是國家的領(lǐng)土，因此，土地使用者不得拒絕或阻攔國家主權(quán)的行使。（判斷改錯）4、（P87）《城鎮(zhèn)國有土體使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)怵然最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。（選擇題）5、（P87）國土資源部第71好部令規(guī)定，土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式（選擇題）6、（P88）表5-1招標(biāo)、拍賣和掛牌交易比較（填表，案例分析）類別交易方式招標(biāo)拍賣掛牌交易底價是否公開不公開不公開公開底價由誰確定招標(biāo)委員會拍賣委員會委托人是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會設(shè)立拍賣委員會不需要報價方式填寫投標(biāo)書舉牌交易中心電腦報價報價次數(shù)一次報價機會可多次報價可多次報價競買（投）人數(shù)≧3≧2≧1公告發(fā)布地點在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報紙刊登在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報紙刊登一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布公告期限——拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方委托機構(gòu)委托機構(gòu)委托機構(gòu)7、（P94）劃撥土地轉(zhuǎn)讓行為是否存在問題？（簡答題）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除特殊情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。如果要轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾a交土地使用權(quán)出讓金，然后簽訂土地使用權(quán)出讓合同、領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書及出具地上建筑物和附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明，同時，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)之后方可轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。8、（P95）農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于村農(nóng)民集體所有（選擇題）9、我國當(dāng)前土地征用存在的問題及對策（簡答題）問題：有些地方政府通過修改土地利用總體規(guī)劃，化整為零，把土地審批權(quán)下放到地方政府，出現(xiàn)低標(biāo)準(zhǔn)土地補償、拖欠征地補償費等侵犯農(nóng)民利益的現(xiàn)象。對策：加大土地違法案件的查處力度；進行土地產(chǎn)權(quán)制度改革，保護農(nóng)村集體土地所有權(quán)，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。10、（P98）安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金（名詞解釋）安置補助費是指為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口生活，國家所給予的生活補助。新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費用，這項費用支付給地方財政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。11、（P100）貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（名詞解釋）貨幣補償是指拆遷人將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。12、（P101）臨時建筑、違章建筑的拆遷補償（簡答題）臨時建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期限內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當(dāng)補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑堅決不予補償。13、（P101）城市房屋拆遷補償對象時被拆遷房屋及附屬物的所有人；城市房屋拆遷安置對象是被拆除房屋的使用人。（選擇題）14、（P102）被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。（判斷改錯）15、（P102）競標(biāo)團隊的主要工作（簡答題）認(rèn)真研究公告信息和相關(guān)文件，討論本開發(fā)企業(yè)是否符合相關(guān)條件以及是否具有開發(fā)能力；進行現(xiàn)場勘察，了解地塊具體位置、地塊開發(fā)程度、地塊周邊情況、地塊片區(qū)市場情況等去、內(nèi)容；研討地塊擬開發(fā)的物業(yè)形態(tài)、政策和工程技術(shù)的可行性，預(yù)測樓盤的銷售或經(jīng)營情況，以對地塊價格進行準(zhǔn)確測算；初三地塊價格，便于編制標(biāo)書或參與拍賣叫價；預(yù)測競標(biāo)風(fēng)險，主要包括保證金風(fēng)險、攀比風(fēng)險、尋租損失風(fēng)險等，并提出可行的措施方案。16、（P103）地價測算的常用方法是假設(shè)開發(fā)法（選擇題）17、（P103）假設(shè)開發(fā)法（名詞解釋）假設(shè)開發(fā)法是指求取評估地塊未來開發(fā)完成后的價格，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤后，所得剩余為評估地塊價格的方法。第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究1、（P110）投資機會研究階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。（選擇題）2、（P110）初步可行性研究階段審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟狀況、項目地址及周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。（選擇題）3、（P110）大型復(fù)雜的工程，詳細可行性研究所需費用約占投資的0.2%-1%（選擇題）4、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用（簡答題）（1）有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向；（2）有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代；（3）有助于項目投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃；（4）有助于項目投資者實施正確的價格策略；（5）有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟效益；5、（P116）專題性市場調(diào)查優(yōu)缺點（簡答題）優(yōu)點：具有組織適時靈活方便、所需人力有限、對調(diào)研人員的要求相對較低缺點：提供信息具有某種局限性、市場調(diào)研主體無法僅憑此對市場全面了解。6、（P116）綜合性市場調(diào)查優(yōu)缺點（簡答題）優(yōu)點：涉及市場各個方面，提供信息能全面地反映市場的全貌，有助于市場調(diào)研主體正確了解和把握市場的基本狀況。缺點：市場調(diào)研組織實施困難，不但需要投入相當(dāng)多的人力物力，費時費錢，而且對調(diào)研人員的要求也相對較高。7、（P117）回答的是“可以做什么”即“投石問路”的調(diào)查是探測性調(diào)查（選擇題）8、（P117）回答的是“為什么”的調(diào)查是因果調(diào)查（選擇題）9、（P118）晚上觀察小區(qū)住戶的亮燈數(shù)量，由此得到較為準(zhǔn)確的入住率，這種調(diào)查方法是直接觀察法（選擇題）10、屬于市場調(diào)查方法中的觀察法的是行為記錄法、痕跡觀察法、親自經(jīng)歷法、直接觀察法（選擇題）11、（P128）前期工程費用包括：開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。（選擇題）12、（P129）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程。（判斷改錯）13、（P129）以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資屬于單元估算法（選擇題）14、（P129）以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法屬于單位指標(biāo)估算法（選擇題）15、（P130）工程監(jiān)理費屬于其他費用估算。（選擇題）16、（P131）在財務(wù)評價前，必須進行財務(wù)預(yù)測。就是先要收集、估計和測算一系列財務(wù)數(shù)據(jù)，作為財務(wù)評價所需的基本數(shù)據(jù)。（判斷改錯）17、（P132）現(xiàn)金流量表反映項目計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，分析項目財務(wù)盈利能力。（判斷改錯，注意張冠李戴）18、（P136）資金來源與運用表反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，判斷適宜的借款及償還計劃，為編制資產(chǎn)負債表提供依據(jù)。（選擇題）19、（P137）反映清償能力和資本結(jié)構(gòu)的是資產(chǎn)負債表（選擇題）20、（P137）表6-6填表（案例分析）評價內(nèi)容基本報表評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部資金）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值率動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率償債能力分析資金來源與運用表借款償還期資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債率流動比率速動比率外匯平衡分析財務(wù)外匯平衡表21、（P138）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)有哪些？（簡答題）（1）投資回收期（2）投資利潤率（3）投資利稅率（4）資本金利潤率（5）償債借款期（6）資產(chǎn)負債率（7）流動比率（8）速動比率22、（P140）速動比率反映項目流動資產(chǎn)中可以立即用于償付流動負債的能力（判斷改錯）23、（P140）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo)有哪些？（簡答題）（1）財務(wù)凈現(xiàn)值（2）財務(wù)凈現(xiàn)值率（3）財務(wù)內(nèi)部收益率（4）動態(tài)投資回收期24、（P140）當(dāng)FNPV≧0時，表面該項目獲利能力達到或超過貼現(xiàn)率要求的投資收益水平，應(yīng)認(rèn)為該項目在經(jīng)濟上是可取的，反之則不可取。（案例計算）施工單位報的總價一樣，但付款方式不一樣，分析哪家報價對開發(fā)企業(yè)有利。（案例分析，提示可用凈現(xiàn)值計算比較）25、（P140）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算公式小的計算（選擇題）26、（P140）財務(wù)內(nèi)部收益率中插值法的計算公式，簡單計算（選擇題）27、（P141）動態(tài)投資回收期長于靜態(tài)投資回收期（二者之間的關(guān)系，選擇題）28、（P141）動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期相比的優(yōu)缺點。（簡答題）優(yōu)點：考慮了現(xiàn)金收支的時間因素，能真正反映資金的回收時間。缺點：只強調(diào)投入資金的回收快慢，忽視了投入資本的而盈利能力，沒有考慮投資回收以后的收益情況，計算也比價麻煩。第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)備1、（P152）安全性按風(fēng)險程度大小分為A、B、C、D四級，D級表示風(fēng)險極大（選擇題）2、（P153）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在正確適當(dāng)合理的籌集時機和規(guī)模條件下，選擇AAA級標(biāo)準(zhǔn)的籌資方案為最佳籌資決策方案。（選擇題）3、（P153）銀行是房地產(chǎn)開發(fā)項目最主要的資金來源。（選擇題）4、（P154）房地產(chǎn)開發(fā)資金成本（名詞解釋）房地產(chǎn)開發(fā)資金成本是投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價，資金成本由資金籌措成本和資金使用成本兩部分組成。5、（P156）例7-1和例7-2的第一小問（選擇題）例7-1某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款200萬元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，所得稅稅率33%，籌資費用忽略不計，試計算該筆長期借款的資金成本率。公式中：f1——籌資費用率即籌資費用與籌資總額之比T——所得稅稅率K1=10.8%×（1-33%）=7.236%例7-2某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行總面值為500萬元的10年期債券，票面利率為8%，發(fā)行費率為5%，發(fā)行價格為550萬元，公司所得稅稅率為33%，試計算該公司債券的資金成本。公式中：fb——債券籌資費用率即籌資費用與籌資總額之比Ib——債券年利息率；B——債券籌資額；Rb——債券利率6、（P160）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的邊際資金成本（名詞解釋）邊際資金成本是指企業(yè)在新增加一個單位的資本而需要負擔(dān)的成本。邊際資金成本分為資本成分的邊際成本和加權(quán)平均邊際資金成本。7、（P166）人口凈密度指每公頃居住用地上所容納的居住人數(shù)，它與平均每人住宅建筑面積有關(guān)，在相同住宅建筑密度條件下，平均每人住宅建筑密度超高，則人口密度相對降低。（判斷改錯）8、（P166）容積率（名詞解釋）（又稱建筑面積密度）指每公頃開發(fā)小區(qū)用地上建造的建筑面積。9、（P166）用地面積一定，決定可建設(shè)的建筑面積大小的是容積率技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（選擇題）10、（P166）綠化覆蓋率（名詞解釋）綠化覆蓋率指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建筑用地面積的比率（%）。11、（P167）綜合評分法（兩個案例）12、（P168）用層次分析法評價開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案的基本思路（簡答題）按照評價問題中各類因素之間的隸屬關(guān)系把它們排成從高到低的若干層次，建立不同層次之間的相互關(guān)系。根據(jù)對同一層次元素相對重要性比較結(jié)果，決定層次各元素重要性的先后次序，以此作為決策的依據(jù)。13、（P171）房地產(chǎn)開發(fā)項目報建（名詞解釋）是指在原規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計單位提供各單體建筑的設(shè)計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入設(shè)計，使其達到施工要求，并提交有關(guān)部門審批的過程。14、（P172）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（名詞解釋）建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。15、（P177）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招投標(biāo)的程序（案例分析）（招投標(biāo)過程是否存在問題，或者這樣做是否正確）16、（P179）評標(biāo)小組的成員組成情況（案例分析）評標(biāo)小組由開發(fā)企業(yè)依法組建，開發(fā)項目評標(biāo)由評標(biāo)小組負責(zé)。評標(biāo)小組成員來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二，。評標(biāo)小組的專家一般由開發(fā)企業(yè)從有關(guān)部門提供的專家名冊或招標(biāo)代理機構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專業(yè)的專家名單中隨機抽取確定，評標(biāo)小組成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。（重點加粗部分）17、（P180）開標(biāo)由房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。（選擇題）18、（P180）定標(biāo)（名詞解釋）開發(fā)企業(yè)對投標(biāo)者進行全面審查、評比、分析，最后選定中標(biāo)者的過程叫做定標(biāo)。19、（P183）通過對投標(biāo)單位的能力、業(yè)績、財務(wù)狀況、信譽、投標(biāo)價格、工期質(zhì)量、施工方案等內(nèi)容進行定性分析和比較，進行評議后選擇投標(biāo)單位在各指標(biāo)都較為優(yōu)良為中標(biāo)單位，也可以用表決的方式確定中標(biāo)單位的評標(biāo)方法為定性評議法。（選擇題）20、（P183）將評審各種指標(biāo)和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件內(nèi)規(guī)定，開標(biāo)后按評標(biāo)程序，根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)，由評委對各投標(biāo)單位的標(biāo)書進行評分，最后以總得分最高的投標(biāo)單位為中標(biāo)單位的評標(biāo)方法是綜合評分法（選擇題）21、（P183）評委會首先通過對各投標(biāo)書的審查淘汰技術(shù)防范不滿足基本要求的投標(biāo)書，然后對基本合格的標(biāo)書按預(yù)定的方法將某些評審要素按一定規(guī)則折算為評審價格，加到該標(biāo)書的標(biāo)價上形成評標(biāo)價以評標(biāo)價最低的標(biāo)書為最優(yōu)（不是投標(biāo)報價最低）的評標(biāo)方法是評標(biāo)價法。（選擇題）注意：19、20、21還有可能出現(xiàn)案例分析，采用某種評標(biāo)方法選擇中標(biāo)單位是否正確22、（P183）項目法人一般通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。（選擇題）23、（P184）監(jiān)理任務(wù)大綱是監(jiān)理投標(biāo)單位制定監(jiān)理規(guī)劃、確定監(jiān)理報價的依據(jù)。（判斷改錯）第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目實施1、（P184）開發(fā)項目平行承發(fā)包管理的優(yōu)缺點（簡答題）（1）優(yōu)點：有利于開發(fā)商只會各個承包單位，通過項目之間進度、投資等建設(shè)目標(biāo)完成狀況的比對實施獎懲策略。（2）缺點：由于參與單位過多，開發(fā)商組織協(xié)調(diào)工作量2、（P184）總承包委托建設(shè)管理優(yōu)缺點（簡答題）優(yōu)點：開發(fā)商只需面對一家總承包單位，而各分包商之間的作業(yè)面協(xié)調(diào)、任務(wù)協(xié)調(diào)等工作由總承包商來做，開發(fā)商組織管理工作量較小。缺點：一旦總承包單位和開發(fā)商發(fā)生不可調(diào)和的矛盾，對開發(fā)項目的建設(shè)將會帶來很大的影響。3、（P191）進度管理（名詞解釋）進度管理是指以進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同措施，確保項目工期目標(biāo)得以實現(xiàn)。4、（P191）開發(fā)項目建設(shè)總進度計劃是指依據(jù)設(shè)計文件對開發(fā)項目從動工到竣工驗收的全過程統(tǒng)一部署，是總進度規(guī)劃的細化和完善。（判斷改錯）5、（P193）網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系，可以通過參數(shù)計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督。（選擇題）6、（P194）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理（名詞解釋）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟、技術(shù)和合同措施將成本控制在計劃范圍之內(nèi)，并尋求最大限度的投資節(jié)約。7、（P194）投資計劃表的主要內(nèi)容有哪些？（簡答題）（1）工程分項編碼；（2）工程內(nèi)容；（3）計量單位；（4）工程數(shù)量；（5）計劃綜合單價；（6）工程發(fā)生的起止時間。8、（P195）工程預(yù)付款是建設(shè)工程施工合同訂立后開發(fā)企業(yè)在承包商正式動工前7天應(yīng)支付的用于施工準(zhǔn)備和采購材料、構(gòu)件的流動資金。（判斷改錯）9、（P196）分析投資是利用會計核算、業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)計核算的資料，對投資的支出過程和影響因素進行分析，尋求成本降低的途徑，為實現(xiàn)成本目標(biāo)創(chuàng)立良好的條件。（判斷改錯）10、（P196）因素分析法（案例分析）11、（P198）主要質(zhì)量控制要點（簡答題）（1）審核施工組織設(shè)計（2）對原材料的檢驗（3）對工程中的配套設(shè)備進行檢驗（4）控制混凝土質(zhì)量（5）隱蔽工程驗收12、（P199）在安全健康環(huán)境管理中，開發(fā)商的主要任務(wù)有哪些？（簡答題）開發(fā)商應(yīng)向承包商提供安全生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境和安全施工措施的所需費用，及時將安全施工措施和拆除工程的有關(guān)資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案，不得任意壓縮施工工期，明示或暗示承包人采用不符合安全生產(chǎn)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（簡答題）開發(fā)商應(yīng)向承包商提供安全生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境和安全施工措施的所需費用（選擇題）12、（P199）在安全健康環(huán)境管理中，施工企業(yè)的主要任務(wù)有哪些？（簡答題）施工企業(yè)應(yīng)在施工前編制詳細的施工技術(shù)要求和安全方案，施工現(xiàn)場根據(jù)不同的施工階段采取相應(yīng)的安全措施，城區(qū)內(nèi)施工應(yīng)由封閉圍欄措施，對毗鄰的建筑物、構(gòu)筑物和地下管線采取相應(yīng)的措施，對于施工起重機械、腳手架、自升模板等的安全、拆卸工程應(yīng)由相應(yīng)的資質(zhì)單位承擔(dān)并經(jīng)驗收后方能投入使用，為現(xiàn)場作業(yè)人員提供必要的安全措施和進行安全教育。13、（P200）對于承包商來說，文明施工的主要內(nèi)容有哪些？（簡答題）施工現(xiàn)場的公式標(biāo)志；施工現(xiàn)場的總平面布置整齊有序，材料機具設(shè)備堆置合理；施工現(xiàn)場用電符合安全操作規(guī)范；施工機械經(jīng)檢查合格，不侵占場內(nèi)道路；施工道路通暢、排水系統(tǒng)良好、建筑垃圾堆放合理并能夠及時消除；勞動保護器具、勞保設(shè)施經(jīng)常檢查，保證安全有效；職工生活設(shè)施符合衛(wèi)生要求；消防設(shè)施運行良好。14、（P200）環(huán)境管理的主要內(nèi)容（簡答題）施工垃圾及時清除，高大建筑物的建筑垃圾應(yīng)有專門的處理方法；施工道路定期灑水，防止揚塵，車輛開出工地不帶泥沙；對細微粒物的運輸與儲存要注意密封和遮蓋；不在現(xiàn)場燃燒產(chǎn)生有毒、有害氣體的物質(zhì)，如工藝必須，則應(yīng)有相應(yīng)的處理裝置；拆除建筑物時，注意灑水；施工廢水、污水必須經(jīng)沉淀池沉淀后排放；儲備油料等液體物質(zhì)時，應(yīng)做好地面的防滲措施；食堂的污水排放應(yīng)有隔油池；工地的臨時廁所應(yīng)有防止?jié)B漏措施；從噪聲源、傳播過程和保護三個方面削減噪聲危害；機械作業(yè)的晝夜噪聲不高于85分貝，夜間噪聲不高于55分貝；建筑垃圾和廢棄建筑材料包裝物以及生活垃圾應(yīng)堅持回收利用和減量處理。15、（P200）機械作業(yè)的晝夜噪聲不高于85分貝，夜間噪聲不高于55分貝（選擇題）16、（P201）合同管理（案例分析）重點考察甲方分別與監(jiān)理單位，施工單位簽訂合同，簽合同的先后順序17、（P204）開發(fā)商確定水準(zhǔn)點與坐標(biāo)控制點，以書面形式交給承包商，并進行現(xiàn)場交驗。（判斷改錯）18、（P208）工程索賠（名詞解釋）工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯，而是應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊蟆?9、（P208）工程索賠對并非自己的過錯，而是應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊?。（判斷改錯）20、（P208）索賠是單方面行為，對對方尚未形成約束力，這種索賠要求能否最終得到實現(xiàn)，必須要通過雙方確認(rèn)后才能實現(xiàn)。（判斷改錯）21、工程索賠（案例分析）22、（P215）房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收（名詞解釋）房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收是指建設(shè)單位在單位工程驗收和專業(yè)驗收的基礎(chǔ)上邀請有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目中涉及公共安全和公眾利益的內(nèi)容及公共設(shè)施配套建設(shè)等情況的核定。23、（P216）依據(jù)我國施工合同范本和相關(guān)法律的規(guī)定，竣工工程應(yīng)滿足：完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容（選擇題）24、（P216）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收7個工作日前將驗收時間、地點及驗收組名單書面通知負責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。（選擇題）25、開發(fā)商收到承包商提交的竣工驗收報告后28天內(nèi)不組織驗收，或者驗收后14天內(nèi)無修改意見的，視為驗收報告被認(rèn)可。（選擇題）26、（P217）住宅工程質(zhì)量分戶驗收（名詞解釋）住宅工程質(zhì)量分戶驗收，是指住宅工程在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進行工程竣工驗收時，對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收何婷后出具工程質(zhì)量竣工驗收記錄。第九章房地產(chǎn)營銷管理1、（P229）物價水平、利率、匯率及政策因素與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系（簡答題）從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。而利率除了影響房地產(chǎn)開發(fā)投資利息外，對需求者購房的負擔(dān)也產(chǎn)生影響，還對影響需求者對房地產(chǎn)預(yù)期價值的判斷。政策因素則通過利率、稅種和稅率等工具以及消費者預(yù)期來對房地產(chǎn)供需施加影響，從而影響房地產(chǎn)價格。2、（P231）房地產(chǎn)價格定制的程序（簡答題）確定定價目標(biāo)、測算開發(fā)經(jīng)營成本、估測目標(biāo)市場需求、分析競爭者、選定定價法并進行測算、確定銷售價格。3、（P232）房地產(chǎn)價格制定的目標(biāo)（簡答題）實現(xiàn)預(yù)期投資利潤率；項目或當(dāng)期利潤最大化；適應(yīng)市場競爭；樹立企業(yè)品牌；提高市場占有率；求得生存。4、（P234）成本加成定價法、目標(biāo)利潤定價法、變動成本定價法、需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法。（名詞解釋）成本加成定價法又稱完全成本定價法，是以成本為中心的傳統(tǒng)定價方法，即在單位成本的基礎(chǔ)上，再加上一定比率的加成來制定房地產(chǎn)的價格，即價格=成本+利率+稅金；單價=單位成本（1+成本利潤率）/(1-稅率)目標(biāo)利潤定價法又稱投資收益頂級發(fā)，是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總成本和計劃的總銷售量，再加上按投資收益率確定的目標(biāo)利潤來進行定價的方法。即單價=（總成本+目標(biāo)利潤+稅金）/預(yù)計銷售面積，目標(biāo)利潤=投資總額（1+投資收益率）變動成本定價法又稱編輯貢獻定價法，是企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的變動成本為基礎(chǔ)來確定產(chǎn)品銷售價格的方法，即預(yù)計單價=單位變動成本+單位邊際貢獻需求導(dǎo)向定價法是房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求為基礎(chǔ)，根據(jù)消費者需求強度和對價格的心理反應(yīng)的不同來制定產(chǎn)品價格的一種方法。競爭導(dǎo)向法是房地產(chǎn)企業(yè)以競爭商品的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)同類房地產(chǎn)的市場競