福建省基準(zhǔn)地價修編工作方案

福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作方案福建省國土資源廳二○一一年二月福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作方案一、修編的必要性（一）基準(zhǔn)地價管理規(guī)定的規(guī)定。目前本省絕大多數(shù)縣、市、區(qū)現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價編制的基準(zhǔn)日是1月1日，至今已經(jīng)超過三年。國土資源部《有關(guān)整頓和規(guī)范土地市場秩序的告知》（國土資發(fā)〔〕174號）規(guī)定：“基準(zhǔn)地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進(jìn)行調(diào)整”；《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價確定及公布暫行措施》第十五條也規(guī)定：“基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價應(yīng)當(dāng)每兩年調(diào)整公布一次。當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，導(dǎo)致土地市場價格重大變化時，應(yīng)適時進(jìn)行調(diào)整，并及時向社會公布”。（二）滿足有關(guān)地價法律政策調(diào)整的需要。近年來，國家和福建省的地價政策法律發(fā)生了較大的變化，重要有：一是《中華人民共和國物權(quán)法》明確了地下空間建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)置，有必要研究編制地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價；二是《土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況分類原則》（國標(biāo)GB/T21010-）和《福建省國土資源廳有關(guān)深入規(guī)范土地用途分類管理的告知》（閩國土資綜〔〕225號），對土地用途做了深入的規(guī)范和細(xì)分，有必要據(jù)此對基準(zhǔn)地價的土地用途進(jìn)行規(guī)范和細(xì)化，如將商服等差異性明顯的土地用途，細(xì)分為批發(fā)零售、商務(wù)金融、住宿餐飲和其他商服等二級類土地用途制定不一樣的基準(zhǔn)地價，區(qū)別不可分割發(fā)售的大型商場、超市和可以分割發(fā)售的零售店面的基準(zhǔn)地價，有必要增長制定社會經(jīng)濟(jì)生活中新出現(xiàn)的土地用途的基準(zhǔn)地價，以滿足土地運(yùn)用管理的需要；三是工業(yè)用地最低價原則和工業(yè)用地政策發(fā)生了變化，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅等影響地價的稅費(fèi)原則也進(jìn)行了調(diào)整，本來的基準(zhǔn)地價規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)土地法律政策規(guī)定調(diào)整的需要；四是國家公布了《都市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T1009-），《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-)也正在進(jìn)行修改，基準(zhǔn)地價的編制技術(shù)不停完善，基準(zhǔn)地價必須滿足地價法律政策和技術(shù)更新的規(guī)定。（三）適應(yīng)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展和土地運(yùn)用總體規(guī)劃等規(guī)劃調(diào)整的需要。三年來，伴隨國家一系列加緊海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的政策措施和國家“十二五”規(guī)劃的編制實(shí)行，經(jīng)濟(jì)社會獲得較大的發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)面貌發(fā)生了較大的變化，此外土地運(yùn)用總體規(guī)劃等有關(guān)規(guī)劃也進(jìn)行了調(diào)整，不一樣用途、不一樣區(qū)域的地價水平發(fā)生了較大的變化。綜上所述，必須組織開展對現(xiàn)行基準(zhǔn)地價成果的更新，以保證基準(zhǔn)地價成果的科學(xué)性、合理性、現(xiàn)勢性和實(shí)用性，以滿足土地運(yùn)用管理和其他經(jīng)濟(jì)社會活動的需要。二、修編工作范圍本次基準(zhǔn)地價修編的工作范圍原則上各市、縣、區(qū)為土地運(yùn)用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，可結(jié)合都市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建成狀況進(jìn)行合適增減；各開發(fā)區(qū)為有權(quán)人民政府同意的用地范圍，各開發(fā)區(qū)可作為組團(tuán)納入城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行統(tǒng)一修編，也可單獨(dú)進(jìn)行修編。有關(guān)市、縣、區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況需要調(diào)整確定基準(zhǔn)地價修編工作范圍的，必須闡明理由并明確界定范圍。三、修編工作根據(jù)1、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》(GB/T18507-)2、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-)3、《都市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》（TD/T1009-）4、《國務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》（國發(fā)〔〕31號）5、《有關(guān)公布實(shí)行<全國工業(yè)用地出讓最低價原則>的告知》（國土資發(fā)〔〕307號）6、《土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況分類原則》（國標(biāo)GB/T21010-）7、《國土資源部有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的告知》（國土資發(fā)〔〕34號）8、《福建省國土資源廳有關(guān)深入規(guī)范土地用途分類管理的告知》（閩國土資綜〔〕225號）四、修編工作原則（一）合法性原則?；鶞?zhǔn)地價修編必須以基準(zhǔn)地價評估時點(diǎn)有效的土地法律、政策和規(guī)范性文獻(xiàn)為根據(jù)，基準(zhǔn)地價修編采用的數(shù)據(jù)、措施、案例必須符合法律、政策、規(guī)范性文獻(xiàn)和行業(yè)原則、規(guī)范的規(guī)定。（二）客觀性原則?；鶞?zhǔn)地價修編體現(xiàn)土地的客觀收益或者價格，是特定土地內(nèi)涵條件下的區(qū)域平均價格。不得人為干預(yù)基準(zhǔn)地價修編成果。（三）實(shí)用性原則?；鶞?zhǔn)地價修編必須充足發(fā)揮基準(zhǔn)地價的作用，強(qiáng)化基準(zhǔn)地價的應(yīng)用研究，處理土地運(yùn)用管理中碰到的實(shí)際問題。（四）銜接性原則。基準(zhǔn)地價修編必須注意和以往基準(zhǔn)地價成果和地價法律、政策等的銜接，重視延續(xù)性，分析存在的差異，提出銜接的措施。五、修編工作內(nèi)容（一）基準(zhǔn)地價修編前期研究內(nèi)容1、上一輪基準(zhǔn)地價和三年來同類市場成交地價的比較分析。各市、縣、區(qū)應(yīng)當(dāng)對三年來的土地市場成交價格和上一輪基準(zhǔn)地價成果進(jìn)行比較分析，在將實(shí)際成交價格統(tǒng)一修正到上一輪的基準(zhǔn)地價價格內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，比較分析基準(zhǔn)地價和實(shí)際成交價格的差異；2、三年來影響地價的法律、政策規(guī)定分析。搜集、分析影響本市、縣、區(qū)地價的法律、政策和其他規(guī)范性文獻(xiàn)，并對其影響地價的程度進(jìn)行分析；3、三年來影響地價的土地條件、規(guī)劃和建設(shè)條件分析。分析土地供求、土地運(yùn)用規(guī)劃、都市規(guī)劃、都市建設(shè)和都市區(qū)域功能等變化對地價的影響；4、上一輪基準(zhǔn)地價編制和實(shí)行過程中的重要局限性分析，對新一輪基準(zhǔn)地價編制的意見和提議分析。（二）基準(zhǔn)地價修編重要內(nèi)容本次基準(zhǔn)地價的修編的重要內(nèi)容包括城鎮(zhèn)土地級別的調(diào)整和基準(zhǔn)地價的修訂兩部分。各地要根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r變化的實(shí)際狀況，對土地級別和基準(zhǔn)地價進(jìn)行全面修訂，尤其是在土地級別內(nèi)細(xì)分地價區(qū)段，對差異性明顯的用途進(jìn)行細(xì)分，規(guī)范和增長土地用途，增長地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價。重要內(nèi)容包括如下：1、確定基準(zhǔn)地價修編的范圍；2、確定基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵；3、確定基準(zhǔn)地價的土地級別；4、確定基準(zhǔn)地價的地價區(qū)段；5、測算和確定基準(zhǔn)地價；6、建立基準(zhǔn)地價修正體系；7、制定基準(zhǔn)地價應(yīng)用方案。（三）基準(zhǔn)地價有關(guān)專題研究1、基準(zhǔn)地價修編和劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算成果銜接專題研究。已經(jīng)完畢劃撥土地使用權(quán)價格和土地增值收益率測算工作的地方，應(yīng)提出基準(zhǔn)地價修編成果和劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算成果的銜接意見，在基準(zhǔn)地價修編成果中提出劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率、土地出讓金的測算措施和測算原則；尚未開展劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算工作的地方，在基準(zhǔn)地價修編過程中同步開展劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算工作，并開展基準(zhǔn)地價修編和劃撥土地使用權(quán)價格、土地增值收益率測算成果銜接專題研究。2、基準(zhǔn)地價修編和都市地價動態(tài)監(jiān)測成果銜接專題研究。已經(jīng)開展都市地價動態(tài)監(jiān)測成果研究的地方，應(yīng)提出基準(zhǔn)地價修編成果和都市地價動態(tài)監(jiān)測成果的銜接意見，在基準(zhǔn)地價修編工作中建立區(qū)段基準(zhǔn)地價和監(jiān)測點(diǎn)地價，編制地價指數(shù)，提出基準(zhǔn)地價適時動態(tài)更新措施，此后每年度根據(jù)地價動態(tài)監(jiān)測成果對基準(zhǔn)地價成果進(jìn)行適時更新；尚未開展都市地價動態(tài)監(jiān)測工作的地方，在基準(zhǔn)地價修編工作中同步開展都市地價動態(tài)監(jiān)測工作，并開展基準(zhǔn)地價修編和都市地價動態(tài)監(jiān)測成果銜接專題研究。五、修編工作成果（一）基準(zhǔn)地價修編工作匯報和技術(shù)匯報（二）基準(zhǔn)地價圖和基準(zhǔn)地價表（三）土地級別圖和地價區(qū)段圖（四）監(jiān)測點(diǎn)地價圖和監(jiān)測點(diǎn)地價信息（五）基準(zhǔn)地價應(yīng)用闡明六、修編組織分工為加強(qiáng)對本次基準(zhǔn)地價修編工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，福建省國土資源廳成立以分管副廳長為組長的修編工作領(lǐng)導(dǎo)小組，修編工作辦公室掛靠在土地運(yùn)用處，土地運(yùn)用到處長擔(dān)任修編工作辦公室主任，部分技術(shù)工作委托福建大地評估征詢有限企業(yè)承擔(dān)；各設(shè)區(qū)市和各縣（市、區(qū)）應(yīng)當(dāng)成立由國土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、房產(chǎn)、財政、記錄等有關(guān)部門參與的領(lǐng)導(dǎo)小組，修編工作辦公室設(shè)在國土資源局，以切實(shí)加強(qiáng)對修編工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，保證修編工作經(jīng)費(fèi)的貫徹和修編資料搜集的全面。各設(shè)區(qū)市國土資源局可根據(jù)實(shí)際需要，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)當(dāng)?shù)貐^(qū)的技術(shù)指導(dǎo)和分析平衡匯總工作，各縣（市、區(qū)）可根據(jù)實(shí)際需要，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)基準(zhǔn)地價修編的詳細(xì)工作。福建省國土資源廳負(fù)責(zé)本次基準(zhǔn)地價修編工作的總體布署，制定工作方案，提出重要技術(shù)原則，對各地基準(zhǔn)地價修編工作進(jìn)行檢查、督促和指導(dǎo)，組織開展對設(shè)區(qū)市和重點(diǎn)縣（市）的基準(zhǔn)地價修編成果的驗(yàn)收，開展對設(shè)區(qū)市中心城區(qū)的基準(zhǔn)地價成果的比較平衡和匯總分析工作；各設(shè)區(qū)市國土資源局負(fù)責(zé)組織開展當(dāng)?shù)貐^(qū)的基準(zhǔn)地價修編工作，對當(dāng)?shù)貐^(qū)基準(zhǔn)地價修編工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查，參與對當(dāng)?shù)貐^(qū)各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價修編成果的驗(yàn)收，開展對當(dāng)?shù)貐^(qū)各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)基準(zhǔn)地價修編成果的比較平衡，匯總分析上報當(dāng)?shù)貐^(qū)基準(zhǔn)地價修編成果；各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)按照省廳的工作布署和技術(shù)規(guī)定，組織開展基準(zhǔn)地價修編詳細(xì)工作，負(fù)責(zé)基準(zhǔn)地價修編成果的申請驗(yàn)收和上報當(dāng)?shù)卣夤脊ぷ鳌Ｆ?、修編工作時間安排（一）準(zhǔn)備階段（4月1日前）1、成立福建省基準(zhǔn)地價修編工作領(lǐng)導(dǎo)小組和修編工作辦公室；2、制定福建省基準(zhǔn)地價修編工作方案和技術(shù)方案；3、公布開展基準(zhǔn)地價修編工作的告知，布署開展基準(zhǔn)地價修編工作；4、各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)成立修編工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室，確定作業(yè)技術(shù)單位，簽訂委托協(xié)議，貫徹工作經(jīng)費(fèi)。（二）修編工作開展階段（7月1日前）1、前期研究。按照本方案中前期研究修編工作內(nèi)容，開展對本次基準(zhǔn)地價修編的前期研究，通過研究確定本次基準(zhǔn)地價修編的原則、重點(diǎn)和方向；2、資料調(diào)查搜集。公布基準(zhǔn)地價修編資料調(diào)查搜集告知，組織開展資料調(diào)查搜集工作，整頓、篩選、確定搜集的資料；3、土地級別、地價區(qū)段和地價監(jiān)測點(diǎn)確定；4、基準(zhǔn)地價測算和確定，基準(zhǔn)地價修正體系建立；5、基準(zhǔn)地價修編和地價動態(tài)監(jiān)測、劃撥土地使用權(quán)測算和土地增值收益率測算等工作的銜接研究；6、基準(zhǔn)地價應(yīng)用方案研究確定；7、基準(zhǔn)地價有關(guān)文本、圖件和數(shù)據(jù)庫編制。（三）論證和聽證階段（8月1日前）各縣（市、區(qū)）對基準(zhǔn)地價修編工作成果組織開展論證和聽證，根據(jù)論證和聽證意見修改完善基準(zhǔn)地價修編工作成果。（四）平衡和驗(yàn)收階段（10月1日前）福建省國土資源廳和設(shè)區(qū)市國土資源局組織開展對基準(zhǔn)地價修編工作成果的平衡和驗(yàn)收。（五）同意和公布實(shí)行階段（12月31日前）各縣（市、區(qū)）、各開發(fā)區(qū)根據(jù)平衡和驗(yàn)收意見，深入修改完善基準(zhǔn)地價修編工作成果，報經(jīng)人民政府同意后公布實(shí)行。八、修編工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算鑒于本次是對土地級別和基準(zhǔn)地價進(jìn)行全面修編，增長了前期研究和有