關(guān)于新增房產(chǎn)交易的稅收風(fēng)險(xiǎn)研究

關(guān)于新增房產(chǎn)交易的稅收風(fēng)險(xiǎn)研究

2005年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，中國(guó)先后出臺(tái)了新舊《房地產(chǎn)新政》和《住房貸款政策》以及相關(guān)配套措施，稅收監(jiān)督是最重要的。特別是，關(guān)于房地產(chǎn)交易政策和法規(guī)的變化引起了很多關(guān)注。新增二手房交易稅調(diào)控目的是打擊投機(jī)性炒房,控制房?jī)r(jià)持續(xù)飆升,從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。本文對(duì)這些交易稅實(shí)施效果及其原因進(jìn)行了分析,旨在為現(xiàn)行二手房稅收調(diào)控策略修改提供參考依據(jù)。一、房地產(chǎn)新政實(shí)施后，房地產(chǎn)交易稅的變化和監(jiān)管(一)實(shí)行差額、強(qiáng)制征收的稅收征收方式2005年以來(lái),針對(duì)二手房交易的稅收調(diào)控政策變化主要有:(1)開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,三者合計(jì)為稅基的5.5%,5年內(nèi)(2005年6月1日起為2年,2006年6月1日改為5年)轉(zhuǎn)讓的二手房按轉(zhuǎn)讓收入全額征收;5年以上的普通商品房免、非普通商品房差額征稅。2009年1月1日起暫時(shí)減免一年,普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征,不足2年差額征收;非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓差額征收,不足2年按轉(zhuǎn)讓收入全額征收。(2)2006年8月1日起個(gè)人所得稅由自主申報(bào)改為強(qiáng)制征收,能提供原始憑據(jù)的按轉(zhuǎn)讓收入減財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后余額的20%征收;不能提供原始憑據(jù)的,按轉(zhuǎn)讓收入的1%～3%征收,大部分城市采用1%。在實(shí)際執(zhí)行中,由于賣(mài)主普遍不能或不愿提供購(gòu)房的原始憑證,一般按交易價(jià)格的1%計(jì)繳個(gè)稅。(3)2006年年末以來(lái)一些城市相繼對(duì)不超過(guò)一定年限(5年或3年)轉(zhuǎn)讓的非普通商品房征收土地增值稅,稅率一般為0.5%或1%。(4)從2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征土地增值稅。按照規(guī)定新增加的二手房交易稅均由賣(mài)方承擔(dān)。(二)土地增值稅的占比按現(xiàn)行規(guī)定,如果未超過(guò)規(guī)定年限,普通商品房交易中賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅等5.5%、個(gè)稅1%及印花稅0.05%,稅金合計(jì)達(dá)到房?jī)r(jià)的6.55%(土地增值稅針對(duì)未超過(guò)5年的非普通商品房,涉及房屋不多,2008年11月1日新的免稅政策涉稅金額很小且實(shí)行時(shí)間很短,故忽略未計(jì)),而應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的只有契稅和印花稅,二者合計(jì)占房?jī)r(jià)1.55%,賣(mài)方是買(mǎi)方應(yīng)繳稅金的4.23倍。可見(jiàn),國(guó)家新推出的二手房交易稅主要是針對(duì)賣(mài)方的,稅收調(diào)控目的是打擊投機(jī)性炒房,控制房?jī)r(jià)持續(xù)飆升,從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。二、房地產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)分析(一)流轉(zhuǎn)稅增加,房地產(chǎn)價(jià)格上漲二手房市場(chǎng)與增量房地產(chǎn)市場(chǎng)比,雖房屋較舊、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量相對(duì)較差,但其面積一般比較小、總體價(jià)位較低、區(qū)位好、交通便利、風(fēng)險(xiǎn)小,在一些城市,特別是發(fā)展相對(duì)較早的城市,已經(jīng)發(fā)展為與增量房地產(chǎn)市場(chǎng)相匹敵的部分。以北京二手房成交量為例,從2000年的1100套到2005年的7.018萬(wàn)套,短短6年間,增長(zhǎng)了63倍;即便在市場(chǎng)交易基數(shù)擴(kuò)大后,2004年和2005年也分別保持了64%和23%的增長(zhǎng)幅度(孫一冰,2007)。二手房交易增加營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等流轉(zhuǎn)稅后,涉稅二手房交易中賣(mài)主得到的收入是買(mǎi)主支付的金額與相關(guān)稅金的差額,如果房?jī)r(jià)不變,賣(mài)主得到的收入將減少。在住房供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)看漲的情況下,多數(shù)賣(mài)主持房待售,涉及營(yíng)業(yè)稅的二手房供應(yīng)量減少。如2006年8月,北京市宣武區(qū)成交的二手房中5年以上的占52%,而同年10月,這一比例達(dá)到71%。在我國(guó),有營(yíng)業(yè)稅的二手房占二手房房源的絕大部分,這部分房源供應(yīng)量減少,直接造成二手房市場(chǎng)供應(yīng)總量減少。從2006年后半年的數(shù)字來(lái)看,始終保持高速增長(zhǎng)的二手房成交量首次遭遇“寒流”,深圳、上海等地的二手房交易量較2005年均有下降,“我愛(ài)我家”在2006年12月預(yù)測(cè)北京二手房交易量全年漲幅僅為8%,創(chuàng)歷史最低(姜陣劍、荊海鷗,2006)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示,2006年上海二手住宅成交量比2005年減少13.9%。由此可見(jiàn),二手房流轉(zhuǎn)稅稅賦加大后,二手房交易量增幅普遍下降,縮小了二手房市場(chǎng)總量,抑制了二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展,這與我國(guó)多年來(lái)一直鼓勵(lì)與扶持二手房市場(chǎng)的初衷背道而馳。(二)新建商品房坐地東南角型二手房市場(chǎng)供應(yīng)總量減少使房源更加緊張,供求失衡更加嚴(yán)重,涉稅二手房賣(mài)主直接把有關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)主頭上,免稅二手房賣(mài)主也隨之加價(jià),二手房?jī)r(jià)格普遍上漲;二手房?jī)r(jià)格直逼新房,迫使買(mǎi)主轉(zhuǎn)向增量商品房,新建商品房坐地漲價(jià)(見(jiàn)表-1)。盡管新房漲價(jià)因素很多,但短短幾天漲幅如此之大,特別是2006年8月以前持續(xù)下跌的上海房?jī)r(jià)這時(shí)也突然上漲,不能不承認(rèn)個(gè)稅調(diào)控政策起到了決定性作用?？梢?jiàn),新增二手房交易流轉(zhuǎn)稅通過(guò)縮小二手房供應(yīng)總量,惡化了供求關(guān)系,提高了二手房房?jī)r(jià),并通過(guò)二手房和新房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)造成房?jī)r(jià)整體上漲,從而形成房?jī)r(jià)上漲的惡性循環(huán)。2007年房?jī)r(jià)瘋漲,不少城市連續(xù)幾個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲達(dá)兩位數(shù),導(dǎo)致2007年年末房?jī)r(jià)超過(guò)了人們承受的極限,同時(shí)受連續(xù)6次加息等宏觀調(diào)控政策的影響,2008年二手房市場(chǎng)需求疲軟,有價(jià)無(wú)市,房屋中介公司經(jīng)營(yíng)難以為繼。(三)稅收負(fù)擔(dān)降低新增加稅種均是流轉(zhuǎn)稅,具有易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn),由于我國(guó)二手房市場(chǎng)房源緊張,在北京供需比例大概是1∶7,新的流轉(zhuǎn)稅政策又進(jìn)一步減少了二手房房源,實(shí)際上二手房交易中新增的流轉(zhuǎn)稅均由買(mǎi)主承擔(dān),購(gòu)房成本大大增加。為了降低納稅負(fù)擔(dān),在房地產(chǎn)中介公司的撮合下,普遍采用黑白合同等方式避稅,即房屋成交按實(shí)際成交價(jià),而繳納各種稅款按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價(jià)。這樣,購(gòu)房人雖暫時(shí)降低了購(gòu)房成本,但一旦被查出,不但要補(bǔ)交稅款還要承擔(dān)高額罰款,且國(guó)家二手房交易相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)均處于變動(dòng)之中,一旦自己購(gòu)買(mǎi)的房屋需要出售,購(gòu)入時(shí)的低房?jī)r(jià)和出售時(shí)的高房?jī)r(jià)之差可能需要繳納更多稅款,購(gòu)房人目前和未來(lái)的納稅風(fēng)險(xiǎn)都很高。而對(duì)于賣(mài)房人來(lái)說(shuō),二手房交易的稅金完全轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人,只要達(dá)到自己預(yù)期的收益水平即可拋售,二手房交易稅金對(duì)其影響很小。三、房地產(chǎn)交易稅監(jiān)督管理失敗的原因(一)從供需結(jié)構(gòu)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的賣(mài)方市場(chǎng)特征政府對(duì)房?jī)r(jià)干預(yù)只能是短期行為,從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和長(zhǎng)期來(lái)看,作為一種商品,其價(jià)格最終由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況看,需求旺盛和供給不足是我國(guó)今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房地市場(chǎng)的基本特征。住房需求來(lái)自五個(gè)方面:(1)2007年年末,我國(guó)城鎮(zhèn)化水平為44.9%,處于城市化加速發(fā)展時(shí)期,城市化過(guò)程中新增城市人口帶來(lái)了剛性需求;(2)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)及居民收入增加導(dǎo)致的改善性需求;(3)低利率加通貨膨脹導(dǎo)致的存款負(fù)利率造成的投資、投機(jī)性需求;(4)舊城改造、房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性需求;(5)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的外資投資性需求。住房需求以城市人口增長(zhǎng)和居民收入增加為基本動(dòng)力,因此,以上五個(gè)方面需求中以(1)和(2)為主。而我國(guó)人多地少、土地資源稀缺的基本國(guó)情及貨幣緊縮政策決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模難以滿(mǎn)足需要,而存量二手房數(shù)量有限,且大部分是購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)5年的。因此,從供求關(guān)系看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的賣(mài)方市場(chǎng)特征。二手房市場(chǎng)房源本來(lái)就很有限,新的稅收政策又使得二手房供求失衡更加嚴(yán)重,房?jī)r(jià)越調(diào)控反而越高。2008年年末以來(lái),二手房?jī)r(jià)格下降主要受房?jī)r(jià)過(guò)高、保障性住房力度加大等國(guó)家宏觀調(diào)控政策,以及次貸危機(jī)影響我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等因素綜合影響和二手房需求量下降所致,而不是流轉(zhuǎn)稅調(diào)控起作用的結(jié)果。2008年年末國(guó)家出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策刺激住房需求,如二手房交易暫免土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅征繳期限由5年改為2年等,也說(shuō)明房?jī)r(jià)下降是需求不足的結(jié)果。(二)住房?jī)r(jià)格不適宜或可保有待售根據(jù)稅賦的相對(duì)轉(zhuǎn)嫁理論,決定商品課稅轉(zhuǎn)嫁與歸宿的關(guān)鍵因素是課稅商品的供求彈性,彈性小者將負(fù)擔(dān)更多的稅收(高鴻業(yè),2005)。從居民的思想觀念看,我國(guó)自古以來(lái)?yè)碛幸惶鬃约鹤》康乃枷胂喈?dāng)普遍;從我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化發(fā)展和城市人口的增長(zhǎng)速度看,住房消費(fèi)需求旺盛;從住房的商品屬性看,住房是生活必需品、不易替代品和耐用消費(fèi)品。因此,需求量大且彈性小。而我國(guó)的二手房持有者,除少量投機(jī)者外,多擁有兩套以上住房,價(jià)格不合適或預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲可保有待售,供給的彈性很大。因此,在國(guó)家既沒(méi)有系統(tǒng)配套措施控制高房?jī)r(jià),也沒(méi)有可能大幅度增加二手房房源的情況下,賣(mài)家屯積居奇或加價(jià)出售,流轉(zhuǎn)稅輕易地轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人頭上,二手房?jī)r(jià)格上漲。(三)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)嫁稅收優(yōu)惠政策我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于居民負(fù)擔(dān)能力,價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)速度,很大程度上是房地產(chǎn)公司捂房惜售和投資人炒房的結(jié)果。我國(guó)二手房稅收政策著力于流轉(zhuǎn)稅,而流轉(zhuǎn)稅具有易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn),在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)的情況下,可以輕易地轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人,這也是稅收新政實(shí)施后房?jī)r(jià)仍然持續(xù)快速上漲的主要原因。要控制炒房,稅收著力點(diǎn)應(yīng)該由“重流轉(zhuǎn)”向“重保有”轉(zhuǎn)變,加大第三套及以上住房持有成本,按其面積大小每年征收高額物業(yè)稅,使炒房人房?jī)r(jià)上漲收益低于持有成本,迫使其手中空置二手房進(jìn)入市場(chǎng),從而改善供求關(guān)系。四、完善房地產(chǎn)稅收監(jiān)督管理策略(一)物業(yè)稅調(diào)控模式我國(guó)針對(duì)居民個(gè)人的房產(chǎn)稅收基本上都在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),而在房屋保有環(huán)節(jié)稅負(fù)很少。流轉(zhuǎn)稅具有易轉(zhuǎn)嫁的特性,而房屋保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅,具有不易轉(zhuǎn)嫁的特點(diǎn)。建議在條件成熟時(shí)盡快推出合理的物業(yè)稅制度,加大住房持有成本,減少投資、投機(jī)收益,同時(shí)考慮到我國(guó)居民整體收入水平不高的實(shí)際情況,應(yīng)該讓大多數(shù)居民養(yǎng)得起房。物業(yè)稅設(shè)計(jì)可以考慮家庭第一套住房免稅或少收稅,第二套住房適度收稅,第三套及以上住房課重稅,使第三套及以上住房房?jī)r(jià)上漲收益低于持有成本。這樣一方面可以減少新的炒房者進(jìn)入,另一方面使多套房屋持有者拋售,增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)量,改善供求關(guān)系。目前,政府、學(xué)術(shù)界及公眾對(duì)物業(yè)稅調(diào)控作用期待較高,但考慮到物業(yè)稅出臺(tái)涉及面廣、部門(mén)多、稅種協(xié)調(diào)及征收難度大等許多復(fù)雜的因素,條件不成熟切不可倉(cāng)促出臺(tái),以免造成大多數(shù)人既買(mǎi)不起房、也養(yǎng)不起房的尷尬局面。因此,物業(yè)稅從研究、制定到實(shí)施需要較長(zhǎng)時(shí)間,近期可考慮出臺(tái)暫行規(guī)定,僅規(guī)定第三套及以上住房保有環(huán)節(jié)征稅方案,待系統(tǒng)的物業(yè)稅實(shí)施時(shí)廢止。(二)房的普通商品房如前分析,新增的二手房交易營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)過(guò)大于功,建議二手房流轉(zhuǎn)稅征收重點(diǎn)均放在非普通商品房,而對(duì)普通商品房,特別是國(guó)家在房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整中重點(diǎn)鼓勵(lì)的90平米以下的普通商品房,不論其何時(shí)出售都應(yīng)該免稅。這樣一方面可降低非普通商品房需求量,以配合國(guó)家住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策;另一方面可滿(mǎn)足居民改善住房條件的需求,增加二手房市場(chǎng)供應(yīng)量,促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康發(fā)展,從而達(dá)到改善住房結(jié)構(gòu)和供求關(guān)系,穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。(三)從短期、中期和長(zhǎng)期目標(biāo)角度謀劃“房地產(chǎn)市場(chǎng)”房?jī)r(jià)是事關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活和社會(huì)和諧的大事,其影響因素多而復(fù)雜,如房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、稅收政策、土地政策、金融政策及心理預(yù)期等,涉及房管、土地、稅務(wù)、計(jì)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)。稅收只是影響房?jī)r(jià)的因素之一,稅收政策應(yīng)與其它調(diào)控措施有機(jī)配合,如需要土地部門(mén)制定合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃和收取適度的土地出讓金、信貸部門(mén)制定合適的信貸政策等。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)政策,具有明顯的短期性特征,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)、系統(tǒng)的規(guī)劃。要使我國(guó)房?jī)r(jià)真正向理性回歸,需要相關(guān)職能部門(mén)通力協(xié)作,有針對(duì)性地把房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目標(biāo)分解為短期、中期和長(zhǎng)期目標(biāo),并對(duì)癥下藥。短期目標(biāo)是把我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位為消費(fèi)品而非投資品市場(chǎng),盡快制定一戶(hù)一房的相關(guān)政策及配套措施和嚴(yán)格限制外國(guó)投資者進(jìn)入我國(guó)房