西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件

西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件本案之于城市發(fā)展的意義猶如：2004年綠地世紀城挺進西高新CBD，一座新城，世界為之矚目！2005年經(jīng)發(fā)地產(chǎn)開山之作白樺林居，領袖經(jīng)開區(qū)，開啟經(jīng)開區(qū)人居先河！2006年中海國際社區(qū)發(fā)力曲江，讓大多數(shù)人定居曲江，掀起曲江移民潮！2007年中新浐灞半島扛起浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)半壁江山！城市格局，高瞻遠矚本案之于城市發(fā)展的意義猶如：城市格局，高瞻遠矚世園板塊崛起◎2011年世界園藝博覽會◎灞河水系◎千畝桃花潭◎2萬畝國家級濕地公園廣運潭◎內(nèi)陸博鰲歐亞經(jīng)濟論壇◎F1摩托艇世界錦標賽◎豐富的土地儲備和放量◎2011年世界園藝博覽會◎灞河水系◎千畝桃花潭創(chuàng)意長安，天人合一城市與自然和諧共生綠色的西安，世界的選擇！創(chuàng)意長安，天人合一綠色的西安，世界的選擇！本案之于西安而言：西安的浦東（上海）西安的西溪（杭州）西安的濱海新區(qū)（天津）本案之于西安而言：西安的浦東（上海）本案之于世園板塊而言：西安未來發(fā)展的方向所在西安下一個高新、下一個曲江西安房地產(chǎn)運營的典范本案之于世園板塊而言：西安未來發(fā)展的方向所在聚焦本案：世園板塊的先行者開發(fā)商的開山大作區(qū)域城市化的戰(zhàn)略引擎“第一個吃螃蟹”的開發(fā)商/項目聚焦本案：世園板塊的先行者核心問題梳理城市熱點板塊（浐灞生態(tài)區(qū)）與新興板塊（世園板塊），如何引爆項目？如何依托會展經(jīng)濟（2011世園會）實現(xiàn)借勢造勢？無品牌知名度與美譽度的開發(fā)企業(yè)如何運作項目？如何塑造項目的價值體系？核心問題梳理城市熱點板塊（浐灞生態(tài)區(qū)）與新興板塊（世園板塊）回溯城市熱點板塊與新興板塊拓荒者的足跡，佇立在先行者的肩膀?qū)徱曧椖砍晒\作密碼。解密四大城系、四大力作的開發(fā)策略，管窺本案發(fā)展定位和引爆策略?；厮莩鞘袩狳c板塊與新興板塊拓荒者的足跡，佇立在先行者的肩膀?qū)徥袌龈窬治鞲咝麻_發(fā)區(qū)曲江旅游文化區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)漢長安城、大明宮歷史文化區(qū)城北經(jīng)開區(qū)板塊城市中心區(qū)曲江旅游文化板塊：借助文化旅游打造的西安最大的主題區(qū)域，目前已成為西安高尚生活區(qū)的代表，市場一路高歌猛進，成為人們最向往的區(qū)域。漢長安城、大明宮歷史文化板塊：經(jīng)區(qū)域重新定位，政府重點打造的新歷史旅游文化區(qū)，成為未來市場的熱門。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)板塊：受經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和市級行政中心遷移、地鐵二號線、火車北客站等的影響，已成為西安新一輪房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱點區(qū)域。西高新技術開發(fā)區(qū)板塊：西安CBD，目前西安房地產(chǎn)開發(fā)活躍的區(qū)域，西安開發(fā)量較大，人氣最旺。近期政府加大高新區(qū)國家級產(chǎn)業(yè)示范區(qū)建設力度。舊城區(qū)旅游商貿(mào)板塊：居住用地逐漸減少，商業(yè)市場日漸發(fā)達。受到交通影響，并不適宜居住，政府規(guī)劃也將此板塊向旅游商貿(mào)方向發(fā)展。浐灞生態(tài)區(qū)板塊：西安新興且唯一的綠色生態(tài)板塊，擁有全市面積最大的水資源，開發(fā)最晚，但最有開發(fā)潛力的板塊，是西安未來人居發(fā)展的方向。西安房地產(chǎn)市場格局西咸板塊：世紀大道沿線，大盤云集，近期大動作出現(xiàn)。人居發(fā)展方向人居發(fā)展方向世園板塊城市向東，生活向上市場格局西高新開發(fā)區(qū)曲江旅游文化區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)漢長安城、大明宮綠地世紀城一、理念牌：CBD概念+人居理念+建筑理念+景觀理念項目規(guī)模：總占地1160畝，總建筑面積120萬㎡項目區(qū)位：處西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)位（高新新區(qū)）打造團隊：澳洲考克斯集團、美國洛翰、貝爾高林國際（香港）、加拿大泛太、英國第一太平戴維斯項目定位：集會展、酒店、辦公和高檔住宅、商業(yè)街區(qū)、大型購物場所等于一體，具有城市屬性的大型綜合物業(yè)，是西安CBD的重要組成部分推廣定位：西安·120萬㎡首席國際親水社區(qū)主推廣語：建筑新城市文明·并且生活入市推廣語：一座新城，世界矚目！策略核心：板塊運營，借力CBD，主打中央商務區(qū)概念；企業(yè)品牌驅(qū)動項目品牌，以品牌反彈產(chǎn)品，解決企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌落地，實現(xiàn)雙管齊下。綠地世紀城一、理念牌：CBD概念+人居理念+建筑理念+景觀理白樺林居公園生活牌：市府牌+公園生活項目規(guī)模：總占地537畝，總建筑面積67萬㎡項目區(qū)位：經(jīng)開區(qū)東臨文景路、西靠明光路，南北介于鳳城八路和九路之間；市政配套：800畝城市運動公園、交大試驗中小學以及500米的文景商業(yè)街；五大組團：翠鳴園、沁園為小高層組團；果嶺、蘭溪為高層組團；陽光谷為花園洋房、小高層組團；項目定位：經(jīng)開區(qū)首席公園生活大盤策略核心：作為經(jīng)開區(qū)首席公園作品，借力市政公園配套，主打“公園生活概念”，毗鄰800畝城市運動公園，將“公園概念”發(fā)揮得淋漓盡致。以企業(yè)品牌（經(jīng)發(fā)地產(chǎn)）、教育資源（3000余平米的白樺林居幼兒園，交大經(jīng)發(fā)學校）、社區(qū)商業(yè)（文景路BLOCK商業(yè)街）為主訴求點，廣告訴求“生活化、情境化”，塑造成熟公園大盤形象。公園概念與公園生活貫徹始終。白樺林居活化、情境化”，塑造成熟公園大盤形象。公園概念與公園中海國際社區(qū)文化牌：品牌驅(qū)動策略+多元化產(chǎn)品組合策略+曲江文化品牌（板塊運營）項目規(guī)模：總占地1000畝，總建筑面積135萬㎡項目區(qū)位：西安曲江新區(qū)大唐芙蓉園北側(cè)產(chǎn)品概略：由觀園、熙岸、鉑宮三個子項目組成，涵蓋高層、小高層、疊加、聯(lián)排、雙拼。項目定位：千畝大盤，領居曲江主推廣語：讓大多數(shù)人定居曲江策略核心：地產(chǎn)大鱷中海地產(chǎn)曲江首席大作，入市之初以“中海地產(chǎn)，百億房企”強勢品牌策略，注巨資入駐曲江，百億造城；曲江作為陜西首席國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，已經(jīng)成為西安人居的標桿和名副其實的“富人區(qū)”，定居曲江是一種榮耀，依托曲江城市功能、文化定位，以多組團、豐富的產(chǎn)品體系，穩(wěn)健推進，塑造了西安國際化社區(qū)的典范。中海國際社區(qū)中新浐灞半島強勢自然景觀資源牌：水文章+規(guī)模牌+價格策略項目規(guī)模：總占地3854畝，總建筑面積305萬㎡項目區(qū)位：處浐灞生態(tài)區(qū)東湖路與浐河交匯處200米自然人文景觀：西臨浐河，東接灞河；浐河桃花島、2萬畝國家級濕地公園廣運潭、“內(nèi)陸博鰲”的歐亞經(jīng)濟論壇永久會址、世界知名酒店品牌凱賓斯基酒店、F1摩托艇2007年世界錦標賽等。項目定位：310萬平米國際水岸新城主推廣語：一個來了就不想離開的新城策略核心：一個項目帶動一個片區(qū)的典型代表，本案獨立支撐了浐灞生態(tài)區(qū)房地產(chǎn)的半壁江山，是CBE房地產(chǎn)發(fā)展的動力引擎和核心支柱。立足區(qū)域強勢自然人文景觀資源，主打水文章，以規(guī)模優(yōu)勢撼動古城，并輔助頗具誘惑力的價格策略，成功實現(xiàn)項目大賣。中新浐灞半島城市熱點板塊與新興板塊策劃（規(guī)劃）結(jié)論：一、區(qū)域?qū)傩裕簾狳c板塊、城市新區(qū)、新興板塊二、板塊描述：新興的、前瞻的、未來的、升值的；有待發(fā)展的、具備完善空間的、遠景完善，短期欠缺；潛力、預期等。三、切入點和發(fā)力點：1、理念牌：CBD概念+人居理念+建筑理念+景觀理念2、產(chǎn)品策略牌：偷面積（贈送面積）、活性空間、多功能房3、強勢自然景觀資源牌：水文章+規(guī)模牌+價格策略4、公園生活牌：市府牌+公園生活5、文化牌：品牌驅(qū)動策略+多元化產(chǎn)品組合策略+曲江文化品牌（板塊運營）6、異域風情牌：新加坡花園城市概念+板塊運營（自然景觀資源）+社區(qū)配套體系四、運作共性：內(nèi)外兼修+秀外慧中理念造勢+板塊運營+價值完善城市熱點板塊與新興板塊策劃（規(guī)劃）結(jié)論：三駕馬車浐灞508畝生態(tài)大盤驅(qū)動之三駕馬車，構建項目引爆策略。項目引爆點三駕馬車浐灞508畝生態(tài)大盤驅(qū)動之三駕馬車，構建項目引爆策略三駕馬車城市發(fā)展大趨勢、人居走向會展經(jīng)濟（2011世園會）強勢人文、自然景觀資源千畝桃花潭2萬畝國家級濕地公園廣運潭內(nèi)陸博鰲歐亞經(jīng)濟論壇F1摩托艇世界競標賽灞河水系創(chuàng)意園五洲園科技園體驗園長安園兩環(huán)兩軸五組團五大主題園藝五彩終南絲路花雨海外大觀灞上彩虹長安花谷三駕馬車城市發(fā)展大趨勢、人居走向會展經(jīng)濟強勢人文、自然景觀資

如何依托會展經(jīng)濟（2011世園會）實現(xiàn)借勢造勢？追尋世園會中國歷程，點評昆明房地產(chǎn)世博園板塊，直擊中國第一大盤“滇池衛(wèi)城”成功密碼。它山之石可以攻玉如何依托會展經(jīng)濟（2011世園會）實現(xiàn)借勢造勢？追尋“99昆明世博會之于云南的意義，不單是關乎一個邊疆省份能否代表國家成功舉辦一次國際性活動的問題，而是在于能否通過科學的策劃整合云南省與國際、國內(nèi)的各種相關資源要素，把世博會作為一個超級支點，用超絕的思路和經(jīng)營手法作杠桿，借助這次機會撬動云南這個經(jīng)濟板塊，在促成它的經(jīng)濟升級、轉(zhuǎn)型的同時，亦為中國中西部地區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展闖出一條令人耳目一新的超常規(guī)發(fā)展道路來。”“99昆明世博會之于云南的意義，不單是關乎一2011年世界園藝博覽會申辦成功，讓西安又一次成為舉世矚目的焦點。千年古都西安，將要成為世界園藝博覽會的嶄新平臺，世界園藝博覽會，給了西安走向世界的嶄新歷史機遇?！套忧兀ㄖ骷?，西安市文聯(lián)秘書長）對西安人（又豈止是對西安人）來說，2011是個值得期待的年頭，是時，世界園藝博覽會，將在這座歷史文化名城閃亮登場。2011，一個值得期待的年頭。2011年世界園藝博覽會，一次肯定將在西安的發(fā)展史上寫下濃墨重彩一筆的國際盛會！——商子雍（著名文化學者、西安市文聯(lián)副主席）2011年世界園藝博覽會申辦成功，讓西安又一次成為舉世矚目的滇池衛(wèi)城：坐擁山水駕馭生活開發(fā)商：昆明萬達房地產(chǎn)有限公司項目地址：西山區(qū)滇池國家旅游度假區(qū)紅塔東路12號產(chǎn)品類型：多層、別墅、電梯洋房物業(yè)類別：別墅、花園洋房銷售價格：電梯洋房起價5500元/平方米；主推戶型：110-140㎡電梯洋房，180和270㎡別墅入住時間：最新一期發(fā)售的滟瀾灣項目預計2010年11月份以前滇池衛(wèi)城總平圖滇池衛(wèi)城：坐擁山水駕馭生活滇池衛(wèi)城總平圖滇池衛(wèi)城位于滇池北岸興體路與紅塔東路交會口，坐擁滇池西山景觀優(yōu)越，交通便利，項目集旅游度假村、大型體育休閑設施、低密度產(chǎn)權式酒店和別墅于一體，是國際化的生態(tài)旅游居住城區(qū)。另外，項目還擁有18洞國際標準高爾夫球場，是昆明罕有的高爾夫景觀社區(qū)。滇池衛(wèi)城鳥瞰圖滇池衛(wèi)城位于滇池北岸興體路與紅塔東路交會口，坐擁滇池西山景觀西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件一、交通條件極為優(yōu)越豐富

雙向八車道的滇池路、廣福路，全線貫通的十里長街以及新昆洛路、新廣福路、官南大道、南二環(huán)、南三環(huán)等多條城市主干道交會于此，紅塔東路、昆洛路、環(huán)湖高速正在建設，南三環(huán)立交、南亞立交正在建設，四通八達的交通網(wǎng)絡讓生活得以在繁華與寧靜間輕松切換。二、擁有強勢的人文自然景觀資源六大省級機構遷入，不斷涌現(xiàn)的樓盤給滇池路區(qū)域帶來了巨大的人氣。目前滇池國家旅游度假區(qū)內(nèi)聚集著昆明最豐富的休閑度假資源，從西貢碼頭美食街、云南民族村、紅塔休育中心到西山、海埂公園。打造一場充滿閑適的休閑盛宴。暢銷DNA解密一、交通條件極為優(yōu)越豐富二、擁有強勢的人文自然景觀資源暢銷三、稀缺配套國際高爾夫社區(qū)

擁有國際標準的18洞、72桿、特色水域高爾夫；作為人居金字塔的巔峰，是上流社會身份的象征，是領袖階層悠然享受的世界級度假生活。滇池衛(wèi)城滟瀾灣外景圖依山傍水的社區(qū)生活本身成為一種極為稀缺的資源，而作為極品的山水高爾夫大城更是稀缺中的珍品。三、稀缺配套國際高爾夫社區(qū)滇池衛(wèi)城滟瀾灣外景圖依山傍水四、稀缺產(chǎn)品高性價比設計（注重產(chǎn)品創(chuàng)新）以橡尚組團為例：德國平衡建筑設計理念，強調(diào)建筑與生活的平衡；規(guī)劃產(chǎn)生層層變化的感覺，具有專屬的印象；采用點、線、面結(jié)合手法，創(chuàng)造出風景豐富的院落空間；強調(diào)德國產(chǎn)品的精工血統(tǒng)和人性化的和諧，講究人的生活品質(zhì)和活動空間；建筑美學同建筑的目的性、經(jīng)濟性與精美直接聯(lián)系，達到建筑形式和建筑功能的和諧結(jié)合。四、稀缺產(chǎn)品高性價比設計（注重產(chǎn)品創(chuàng)新）以尚層組團為例：首提超空間電梯洋房概念，極具現(xiàn)代立體感的簡約立體幾何構圖外立面，采用非對稱法則，營造色彩柔和、外觀時尚的建筑特征。戶型的靈活性及可改造性，戶戶均有大比率贈送面積。戶戶均帶有入戶花園，大部分戶型在入戶花園的基礎上以錯層式挑高露臺設計來提升空間的高度和廣度。以尚層組團為例：首提超空間電梯洋房概念，極具現(xiàn)代立體感的簡約90㎡左右的主力戶型，擁有2到3個挑高露臺，可盡享270度自然生態(tài)景觀。全贈送的大面積6米高錯層露臺，加上靈活多變的可改造內(nèi)陽臺，業(yè)主可根據(jù)需要，將內(nèi)陽臺加以改造，兩房變?nèi)?、三房變四房，改造后的產(chǎn)品與傳統(tǒng)的三房四房在功能上沒有任何區(qū)別，但使用空間卻大大提升。6米雙高客廳設計。挑高6米的雙高客廳，業(yè)主可根據(jù)需要，將客廳加以改造，一層變“雙層”，戶型實用面積瞬間增加，空間大得令人驚嘆。而使用面積變大就意味著在一定程度上拉低了房價，實惠來得實實在在，不論是自住還是投資都極具吸引力。換個角度來說，即使不改造，擁有六米高的超豪華客廳，在一般的大社區(qū)當中也是極為罕見。90㎡左右的主力戶型，擁有2到3個挑高露臺，可盡享270度自五、萬達集團強勢品牌號召力

昆明萬達房地產(chǎn)有限公司隸屬大連萬達集團，致力于開發(fā)“滇池衛(wèi)城”項目。大連萬達集團成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn)400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè)19個萬達廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到300萬平方米。五、萬達集團強勢品牌號召力滇池衛(wèi)城之于本案的啟示意義：一、優(yōu)越豐富的區(qū)位配套和自然人文資源（交通條件極為優(yōu)越豐富、擁有強勢的人文自然景觀資源），以優(yōu)質(zhì)板塊資源輻射周邊及城區(qū)。整合休閑度假、體驗旅游資源，打造復合地產(chǎn)。二、稀缺配套國際高爾夫社區(qū)，塑造項目差異性，實現(xiàn)項目運作的“三個一工程”（第一性、唯一性、專業(yè)性）。三、稀缺產(chǎn)品高性價比設計（注重產(chǎn)品創(chuàng)新），引導產(chǎn)品開發(fā)潮流（偷面積），開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，變“量入為出”為“量出為入”。四、整合資源，借力打力。比如萬達集團強勢品牌號召力的運用。滇池衛(wèi)城之于本案的啟示意義：一、優(yōu)越豐富的區(qū)位配套和自然人文

無品牌知名度與美譽度的開發(fā)企業(yè)如何運作項目？揚長避短，守正出奇，以國際的視野整合行業(yè)資源，借勢造勢，樹立項目高端形象。整合資源借勢造勢無品牌知名度與美譽度的開發(fā)企業(yè)如何運作項目？揚資源整合的切入點：建筑施工：中鐵建設、中天建筑等；建筑規(guī)劃：英國J&C、美國匡形國際、荷蘭OMA等；園林景觀：貝爾高林、土人景觀、易道、哈迪德等；物業(yè)管理：戴德梁行、加拿大高力國際、第一太平戴維斯等；智能家居：世界500強霍尼韋爾等；資源整合的切入點：

引進西安本土優(yōu)秀物業(yè)管理公司或國際物管行家，比如戴德梁行，高力物業(yè)（高力物業(yè)SUB尊享服務解決方案）、第一太平戴維斯，提供“全程式、一站式、尊崇式”國際標準的五星級物業(yè)管理服務。提供住宅管理及房屋銀行服務引進西安本土優(yōu)秀物業(yè)管理公司或國際物管行家，比如戴德梁行，如何塑造項目的價值體系？以整合業(yè)界優(yōu)質(zhì)資源和區(qū)位強勢自然人文景觀資源為發(fā)力點，以會展經(jīng)濟（2011世園會）為引爆點，實現(xiàn)項目價值的最大化。三一工程三老滿意如何塑造項目的價值體系？以整合業(yè)界優(yōu)質(zhì)資源和區(qū)位強勢自然人文三個一工程第一性唯一性專一性①打造浐灞生態(tài)區(qū)樣板性示范項目，世園板塊先河作品；②控制投資風險，實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化；③樹立并塑造企業(yè)品牌，開發(fā)商的開山大作；④實現(xiàn)項目近期、中期、遠期運作良性互動；三老滿意老頭子（政府）老板（開發(fā)商）老百姓（購房客戶）三個一工程第一性唯一性專一性①打造浐灞生態(tài)區(qū)樣板性示范項目，技術經(jīng)濟指標：規(guī)劃用地面積508畝容積率？總建筑面積？建筑高度？建筑日照間距？配套商業(yè)？土地價格？

已知要素決定此次匯報注定是一種思維的創(chuàng)意與策劃的構想。

建議容積率控制在3.2以內(nèi)，以實現(xiàn)產(chǎn)品豐富化和多元化，總體規(guī)劃、組團開發(fā)。技術經(jīng)濟指標：規(guī)劃用地面積508畝容積率？總建筑面積？建筑高蕭聲咽，秦娥夢斷秦樓月。秦樓月，年年柳色，霸陵傷別?！畎住稇浨囟稹穮⒉顭熈绷陿?，風物盡前朝。衰楊古柳，幾經(jīng)攀折，憔悴楚宮腰。夕陽閑淡秋光老，離思滿蘅皋。一曲《陽關》，斷腸聲盡，獨自憑欄橈?！馈渡倌暧巍飞巷L上水的風水寶地稀缺的自然人文資源蕭聲咽，參差煙柳灞陵橋，上風上水的風水寶地S（優(yōu)勢）CBE屬于政府重點發(fā)展板塊；CBE在西安市民心目中已經(jīng)有了非常高的認知度；擁有強勢的人文自然景觀資源（歐亞經(jīng)濟論壇永久會址、F1世界摩托艇賽事、灞河、廣運譚等）；本案已經(jīng)屬于浐灞熱點區(qū)域，周邊的“中新浐灞半島”已經(jīng)為本區(qū)域樹立良好的口碑。W（劣勢）毗鄰黃鄧村果園、水澆地，生活感知較差；區(qū)域未來競爭項目眾多，消費者可選余地較大；項目周邊生活配套較差；區(qū)域商業(yè)配套非常困乏；開發(fā)商首發(fā)作品，無強勢品牌支撐；O（機會）政府將繼續(xù)對CBE配套發(fā)展加大投入；2011年“世園會”的舉辦，會展經(jīng)濟的拉動，可借勢造勢；周邊市場存在著熱銷戶型的空白；本區(qū)域持續(xù)熱點，吸引了很多主城區(qū)消費人群購買；T（威脅）西安購房剛性需求逐漸稀釋，改善性居住需求逐漸成為主流；區(qū)域土地放量充足，未來潛在競爭激烈，伴隨市政配套完善，持續(xù)開發(fā)將吸引眾多購房者；項目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）項目SWOT分析項目背景與約束條件：認知程度逐漸提高的城市板塊，區(qū)域整體檔次較高；土地儲備豐富，開發(fā)潛力巨大，未來西安人居發(fā)展的主流方向；世園板塊的首發(fā)作品，企業(yè)的開山之作，肩負企業(yè)開疆拓土的重任；政府主導的城市新區(qū)，規(guī)劃配套設施有待于政府的持續(xù)投入；年度樓市表現(xiàn)高歌猛進，全線飄紅，單月成交量突破百萬平方米，均價突破5000元大關，部分板塊均價逼近6000元；◎主流板塊◎首發(fā)大作◎地塊控規(guī)政策導向性強◎市場企穩(wěn)向好項目背景與約束條件：認知程度逐漸提高的城市板塊，區(qū)域整體檔次作為缺少知名度與美譽度的新開發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢的同時，關鍵是打造好一期產(chǎn)品，引起市場關注。開發(fā)商憑借自身的雄厚實力，通過強強聯(lián)合，融合各方實力與經(jīng)驗，整合優(yōu)勢資源，不但要將本項目做成功，更重要的是要把項目品牌、企業(yè)品牌推向市場積極引進公交?？空军c，同時根據(jù)周邊缺少生活設施的情況，建議引進社區(qū)超市，也可以帶動沿街商鋪銷售。區(qū)域公共交通、配套欠發(fā)達，可到達性略差商業(yè)存在風險和難度針對浐灞商業(yè)銷售低迷的情況，前期住宅開發(fā)營銷形成市場熱點，同時根據(jù)周邊缺少生活設施的情況，建議引進社區(qū)超市，商鋪購買者主要是投資者，控制總價是順利回收商鋪資金的關鍵。劣勢和威脅的規(guī)避和彌補注重產(chǎn)品創(chuàng)新，實行差異化產(chǎn)品策略，增加客戶接受度庭院洋房、花園洋房、城市公寓、純板電梯瞰景小高層、寬HOUSE、SOHU、TOWNHOUSE、聯(lián)排別墅、疊加別墅等；綠地面積更大，建筑密度更低；樓間距更大，采光通風更好，私密性更強；視野更開闊，景觀更好；作為缺少知名度與美譽度的新開發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢的同時綜合來講，我們認為項目若要贏得成功，就要做好：第一是樹立精品意識，目前西安房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競爭激烈，突出自身強項，并在產(chǎn)品創(chuàng)新上需要有所突破，以此來炒作市場。第二要充分利用差異化競爭策略，產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務差異化，打造西安浐灞生態(tài)區(qū)第一樣板社區(qū)。第三考慮到之后社區(qū)商業(yè)的運作，項目前期開發(fā)和營銷必須形成市場熱點，積累足夠人氣，以住宅帶動商業(yè)。項目SWOT分析啟示綜合來講，我們認為項目若要贏得成功，就要做好：第一是樹立精品對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。圍繞市場，利潤最大化打造項目、企業(yè)雙品牌扎根CBE，理念超前針對客戶需求做產(chǎn)品整體開發(fā)理念保障現(xiàn)金流，逐步分解風險對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源區(qū)域整體形象定位項目區(qū)位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析熱點板塊、2011世園會CBE大水大綠、城市綠肺廣運潭、桃花潭歐亞經(jīng)濟論壇永久會址灞河濱河資源、F1摩托艇世界錦標賽未來西安人居發(fā)展的主流方向規(guī)模相對周邊地塊較大，具備規(guī)模優(yōu)勢周邊配套：生活配套相對稀缺，建議我們在配套建設上有針對性的予以解決。新城市核心生活配套滯后相信政府輿論主導注重生活品質(zhì)和享受，具有投資眼光追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活，熱衷休閑旅游度假關注社區(qū)環(huán)境和社區(qū)品質(zhì)觀光體驗旅游以中新浐灞半島為代表的國際化項目先入為主周邊資源共享，可復制性較強，需要在自身產(chǎn)品細節(jié)如園林景觀、戶型打造、智能家居等功能上提高項目附加值樣板社區(qū)新城市休閑體驗樣板社區(qū)區(qū)域整體形象定位項目區(qū)位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析熱關鍵詞：生態(tài)典范休閑生活體驗經(jīng)濟居住樣板新城市主義區(qū)域整體價值定位

——新城市-休閑生活樣板社區(qū)關鍵詞：區(qū)域整體價值定位

——新城市-休閑生區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位物業(yè)產(chǎn)品多層產(chǎn)品依然受到市場追捧，以庭院洋房、花園洋房為主，項目前期開盤時以多層產(chǎn)品打開市場局面；目前小高層產(chǎn)品逐步成為區(qū)域主流產(chǎn)品，以純板電梯瞰景小高層為主，更有項目推出了高層產(chǎn)品。區(qū)域項目競爭激烈已是事實，眾多開發(fā)商已經(jīng)認識到此問題，不論是恒大的恒大名都、恒大綠洲、中鐵置業(yè)的西岸國際花園，還是本地的東方羅馬花園，在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細節(jié)方面是下足了功夫。戶型產(chǎn)品隨著西安房地產(chǎn)發(fā)展和浐灞生態(tài)區(qū)的進一步成長，房價不斷上揚，在相對缺少客戶群外力支持（陜北購房客群）的情況下，西安本土需求成為主導力量，在經(jīng)歷過長時間地產(chǎn)發(fā)展調(diào)整，目前經(jīng)濟型總價相對較低的戶型熱銷也在情理之中，也符合目前西安區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點。浐灞生態(tài)區(qū)屬于西安未來中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費需求的物業(yè)類型，而高端物業(yè)類型別墅在此區(qū)域受到了消費者的認同，所以建議項目在中心景觀區(qū)可以聯(lián)排別墅、TOWNHOUSE、或者疊加別墅等高端產(chǎn)品，進一步拉高項目產(chǎn)品品質(zhì)。區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位物業(yè)產(chǎn)品多層產(chǎn)品依然受到市場追捧，以庭院區(qū)域客戶來源及演變分析在區(qū)域配套資源復制性強的特點下，完善內(nèi)在配套資源，明確客戶來源是本項目外圍定位的重要因素。交通到達性——消費者來源的可能性針對周邊配套設施稀缺的特點，本項目的引進大型超市，解決公交配套尤為關鍵。消費習慣——消費者潛在需求挖掘市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當前市場購房客戶來源于浐灞生態(tài)區(qū)、經(jīng)開區(qū)等區(qū)域客戶，對城市中心吸引較弱，形成明顯的區(qū)域分化，如何吸引城區(qū)客戶和陜北客群，解決其心中疑慮是關鍵?？蛻粞葑冾A測——當前的立意必須為未來的客戶演變做好準備目前周邊樓盤的本區(qū)客戶均占到了30—60%以上，隨著新城區(qū)配套的跟進和人氣的形成，主城區(qū)客戶的比例必將有所提升。區(qū)域客戶來源及演變分析在區(qū)域配套資源復制性強的特點下，完善內(nèi)項目客戶定位大趨勢：隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶的比例將逐步上升。西安市區(qū)（包括浐灞生態(tài)區(qū)）出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū)發(fā)展前景；私企業(yè)主、政府官員、銀行等金融機構職員、企事業(yè)單位公務員、醫(yī)院醫(yī)生、大學教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層；周邊郊區(qū)（以陜北客群、臨潼、銅川、渭南等為主）追求真正成熟的城市生活，以自住為主；周邊縣市中的私營業(yè)主、政府公務員、企業(yè)中高層管理人員及技術人員為主；項目客戶定位大趨勢：西安市區(qū)（包括浐灞生態(tài)區(qū)）出于改善生活質(zhì)目標客戶定位：城市中堅力量城市中堅階層

目標客戶定位：——全齡化客戶中的中堅客戶為主A類20-30歲B類30－40歲C類40－50歲D類50歲以上都市新銳型－年輕－時尚－進取望子成龍型－有一定年齡－有家庭、下一代－希望更安全的設施地位顯赫型－收入高、有地位－家庭結(jié)構完整－對于居住要求更高健康養(yǎng)老型－年齡較大－下一代已經(jīng)成熟－需要休閑的生活客戶類型——全齡化客戶中的中堅客戶為主A類B類C類D類都市新銳型望子閱歷豐富，視野開闊追求生活的品質(zhì)追求生活的私密追求生活的健康追求生活的享樂追求自我價值的實現(xiàn)具有超前的消費觀念含蓄內(nèi)斂，不事張揚需要特定的交際圈客戶精神特征閱歷豐富，視野開闊客戶精神特征案名建議主推案名灞上國際住區(qū)備選案名世園·唐宮世園國際城灞上世紀城案名建議總體定位：灞上先河生態(tài)城邦總體定位：推廣概念：世界濱河城鎮(zhèn)花園風尚國度推廣概念：生活方式定位：“西安后花園+城市綠肺”原生態(tài)世界級城鎮(zhèn)生活項目的目標是打造世園板塊的的居住精品，要成為西安新生活的典范，并且項目毗鄰優(yōu)質(zhì)的自然人文景觀資源，豐富的休閑旅游觀光資源和舉世矚目的世園會，必將以獨特的眼球優(yōu)勢和旅游資源影響進而提升本案的內(nèi)涵價值。生活方式定位：西安首倡原生態(tài)世界城鎮(zhèn)生活社區(qū)；國家級環(huán)保住宅建材標準；西安第一個采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)；西安第一個提倡合居生活標準的社區(qū)（子母戶型設計，考慮兩代人的和諧居住）；西安第一家國家級專家團隊擔任顧問團的高尚社區(qū)；西安第一個推出全裝修試點的高尚小區(qū)（可以推出一個全裝修組團）；西安第一個推出實屋樣板區(qū)的高尚小區(qū)；西安第一個推出教育長線VIP服務的學院住宅（名校教育顧問服務策略）；西安第一個推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務）；西安第一家提出住宅DIY的高尚小區(qū)（針對部分花園洋房產(chǎn)品，以客戶意見介入）（以上建議的實施在于充分考慮成本和效益，以及開發(fā)商的政府社會資源整合）十大世界城鎮(zhèn)生活標準：西安首倡原生態(tài)世界城鎮(zhèn)生活社區(qū)；十大世界城鎮(zhèn)生活標準：主推廣語世界如此，生活如此！備選推廣語：1、生活，與世界同步！2、世界選擇西安，西安青睞灞上！3、生活，以世界的姿態(tài)！4、世界的東方，東方的灞上！5、世界開啟生活，生活領先世界！主推廣語生態(tài)至尊

(規(guī)劃建議)生態(tài)至尊

(規(guī)劃建議)《雅典憲章》《馬丘比丘憲章》人與人之間的相互關系城市是一個動態(tài)系統(tǒng)建筑－人－環(huán)境城市開發(fā)與環(huán)境保護《華沙宣言》《環(huán)境與發(fā)展宣言》可持續(xù)發(fā)展《北京憲章》融合建筑、地景與城市規(guī)劃建筑文化的和而不同以人為本城市功能分區(qū)城市標準考量標準援引《雅典憲章》《馬丘比丘憲章》人與人之間的相互關系建筑－人－1、歐洲小鎮(zhèn)式城市結(jié)構

城市肌理城市尺度城市氣質(zhì)2、聯(lián)合國人居標準

文化活動豐富多樣建設規(guī)劃制度健全居民生活保障有力人均占有資源防治污染措施高效水資源利用合理城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)良道路交通設施完善標準援引1、歐洲小鎮(zhèn)式城市結(jié)構城市肌理2、聯(lián)合國人居標準文化活生態(tài)環(huán)境城市氣質(zhì)交通系統(tǒng)社區(qū)文化多元結(jié)構持續(xù)共生高科技標準本項目標準制定生態(tài)環(huán)境本項目標準制定堅持“以客戶需求為向?qū)А钡拈_發(fā)理念堅持“一次規(guī)劃，分期實施”的規(guī)劃理念堅持“跳出房產(chǎn)做房產(chǎn)”的產(chǎn)品創(chuàng)新1、理念創(chuàng)新全齡化的產(chǎn)品設計高標準的設備配置

2、產(chǎn)品升級3、文化先導4、本地風土人情規(guī)劃原則思考堅持“以客戶需求為向?qū)А钡拈_發(fā)理念1、理念創(chuàng)新全齡化的產(chǎn)總平面功能區(qū)布局建議總平面功能區(qū)布局建議高速路網(wǎng)聚集高速路網(wǎng)接駁社區(qū)交通社區(qū)巴士社會停車場公交樞紐站1、交通功能功能區(qū)建議高速路網(wǎng)聚集1、交通功能功能區(qū)建議2、景觀功能

生態(tài)綠地開放的濱水岸線中央生態(tài)中心功能區(qū)建議2、景觀功能生態(tài)綠地功能區(qū)建議3、旅游休閑功能

風情商業(yè)街游艇俱樂部體育公園休閑社區(qū)高爾夫功能區(qū)建議3、旅游休閑功能風情商業(yè)街功能區(qū)建議4、歷史文化功能

歷史文化中心雙語學校城市文化博物館華夏文化體驗中心功能區(qū)建議

4、歷史文化功能歷史文化中心功能區(qū)建議項目產(chǎn)品定位——規(guī)劃參考別墅級庭院洋房純板電梯花園洋房聯(lián)排別墅疊加別墅城市公寓SOHO項目產(chǎn)品定位——規(guī)劃參考別墅級庭院洋房純板電梯花園洋房聯(lián)排別項目產(chǎn)品定位——物業(yè)類型建議物業(yè)類型多層（庭院洋房）小高層（花園洋房）疊加別墅+聯(lián)排別墅+TOWNHOUSE配套商業(yè)體量（比例)約40%約45%約10%約5%物業(yè)目的一期熱銷物業(yè)，帶動人氣，回籠資金,形成口碑,降低投資風險一期輔推物業(yè)，利用容積率，增加可售建筑面積提升社區(qū)檔次和銷售價格,補充周邊市場階段性供應缺口更好地促進住宅銷售和人氣入住,同時形成銷售額項目產(chǎn)品定位——物業(yè)類型建議物業(yè)類型多層（庭院洋房）小高層（項目產(chǎn)品定位——風格示意一（新中式）項目產(chǎn)品定位——風格示意一（新中式）注重建筑天際線的營造，適合大型街區(qū)的整體性要求。風格示意二（現(xiàn)代簡約）參照南方樓盤簡約、明快現(xiàn)代風格，體現(xiàn)城市現(xiàn)代感注重建筑天際線的營造，適合大型街區(qū)的整體性要求。風格示意二（立面注重構件的處理，整體塊狀組合配合色彩鮮明線條勾勒。風格示意二（現(xiàn)代簡約）立面注重構件的處理，整體塊狀組合配合色彩鮮明線條勾勒。風格示大量凸窗、外陽臺的處理賦予建筑立面變化，幾何造型體現(xiàn)都市現(xiàn)代感風格示意二（現(xiàn)代簡約）大量凸窗、外陽臺的處理賦予建筑立面變化，幾何造型體現(xiàn)都市現(xiàn)代項目產(chǎn)品定位——鄰里商業(yè)街項目產(chǎn)品定位——鄰里商業(yè)街住宅部分從市場調(diào)研分析來看，無論是購房客群的接受程度還是去化速度，多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧，為拉動小區(qū)的整體銷售速度起到極大的促進作用；適當增加部分景觀7+1或6+1產(chǎn)品。住宅部分從市場調(diào)研分析來看，無論是購房客群的接受程度還是去低層公寓引導市場低層公寓引導市場西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件電梯多層、退臺式花園洋房電梯多層、退臺式花園洋房新中式風格：退臺式花園洋房新中式風格：退臺式花園洋房別墅級庭院洋房別墅級庭院洋房別墅級庭院洋房別墅級庭院洋房純板電梯花園洋房示意純板電梯花園洋房示意TOWNHOUSE聯(lián)排別墅TOWNHOUSE聯(lián)排別墅底層架空的泛會所空間文化藝術體驗的會所空間底層架空的泛會所空間文化藝術體驗的會所空間園林景觀設計建議

共享性是園林景觀設計所必須遵循的原則，在中庭、廣場、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設置可駐留的場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間?；久枋?/p>

總體環(huán)境規(guī)劃在強調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎上，體現(xiàn)相對的均好性，追求自然、樸實的風格。要兼顧平面和豎向變化，豐富空間層次，體現(xiàn)彼此內(nèi)在的關聯(lián)；要與建筑單體設計有機的結(jié)合起來，相互影響、相互滲透；要強調(diào)居住文化氛圍，強調(diào)居者的心靈感受和感官體驗。景觀布局

“三層景觀體驗”的立體景觀綠化：第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化第二層：組團中庭景觀綠化第三層：鄰里樓間景觀綠化首層：建筑首層可考慮架空3.5米，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。“三級一層”的景觀布局，使整個社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。園林景觀設計建議西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件山野風情

做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。使小區(qū)完全融入大自然，營造出獨特濃郁的城市內(nèi)的山野風情。流動水景

現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。運用現(xiàn)代創(chuàng)新設計手法賦予水的各種形式、姿態(tài)和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強調(diào)水的節(jié)奏，韻律感。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯落清涼景觀設于主要通道節(jié)點旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。園藝景觀與現(xiàn)代居住文明的和諧共融，方能映襯出西安新城生活的休閑寫意。居住在本小區(qū)，“體驗·山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與自然的交流。山野風情西安浐灞508畝生態(tài)大盤策劃構想課件產(chǎn)品設計建議：1、可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位置，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不是剪力墻），建立個性空間觀念。適應家庭結(jié)構生長性。2、緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。3、大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙馬桶、盆浴淋浴獨立設置、化妝