商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)解析總結計劃

商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析－十三參數(shù)使用重點（一）SWOT分析方法簡介在房地產(chǎn)分析報告中經(jīng)常有到SWOT分析，在十三參數(shù)法使用以前，先對當前常用的SWOT分析法作簡單介紹。1.SWOT分析是公司戰(zhàn)略研究中一種常用的分析工具，被寬泛運用在公司戰(zhàn)略管理、市場研究及競爭敵手分析等領域中。2.SWOT分析的原理。SWOT分析有其形成的基礎。依據(jù)公司競爭戰(zhàn)略的圓滿見解，戰(zhàn)略應是一個公司“能夠做的”（即組織的強處和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的時機和威迫）之間的有機組合。3.SWOT分析的過程。好的SWOT分析的前提是正確鑒識出所要做的項目的優(yōu)勢、劣勢、時機與威迫要素。而談論某種要素的利害與否，能否預示著時機或威迫，取決于公司的生計環(huán)境。SWOT的實例應用某某大廈策劃報告中SWOT分析事例優(yōu)勢：◆項目所在旭日區(qū)是北京當前經(jīng)濟最為發(fā)達的地域◆地域內(nèi)涉外商務氣氛濃烈，具備優(yōu)異的商業(yè)遠景◆項目所在的地點具備深沉的商業(yè)文化底蘊以及國際出名度◆政府地域改造方案，有益于提高地域整體形象及項目物業(yè)質(zhì)量◆項目緊鄰79家涉外使館，能夠成為固定的高開銷客群◆項目已為現(xiàn)房狀態(tài)，能夠提早入市，搶占市場先機◆緊鄰項目北側的范思哲酒店及外資銀行總部，將給本項目帶來大批的暗藏高端開銷人群◆項目主體建筑外立面具備相當?shù)膫€性化色彩，能夠同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成◆具備較為充分的泊車位數(shù)目劣勢：◆項目地點不在骨干道，交通不便，不利于車輛的進出◆因為當前地域處于整體改造階段，本案搶先入市，將面對周邊環(huán)境紛亂的場面（施工攪亂大，不利于聚客）◆項目單層面積偏小，總規(guī)模偏小，缺乏規(guī)模效應◆項目各平層死角多，設計上存在難度，使用率低◆項目地域整體酒吧文化衰敗，造成原開銷集體的流失◆興隆的客流量但是表此刻夜生活上，缺乏白日的客流呼吁力◆項目幾次易主，幾次更名但都實行失敗，造成必定負面影響◆要求的銷售和回款周期短，易造成實行難度，不易達成預期見效時機：◆項目地域整體改造較好◆因為周邊使館地域，有可能會有大批的涉外客源進入◆緊鄰范思哲酒店，能夠帶來大批的高開銷人群◆項目固然先期定位不夠正確，但經(jīng)過必定的實行已經(jīng)具備了相當?shù)氖袌龀雒?，將成為本案后期實行的有益要素◆項目所在地域是北京時髦文化的前沿，具備豐厚的文化底蘊，項目可借助這一氣氛威迫：◆政府信貸政策的縮短以及利率的上浮，控制商業(yè)項目銷售◆周邊成功市場對投資者和品牌商戶采納的靠攏效應和手段會以致本案商戶流失2003~2004年北京市整體商業(yè)銷售狀況火爆趨于平庸，投資人缺乏足夠的信心◆產(chǎn)權式商店受政策和媒體兩重打壓，以致投資人對此思疑頗多◆產(chǎn)權式商店失敗事例好多，市場負面影響較大◆將來的競爭格局不清楚，暗藏競爭敵手威迫較大（二）十三參數(shù)使用方法重點時機性、進度性、地段性、規(guī)模性、硬件性、布局性、競爭與兼容性、人氣性、堅固性、資源性、商圈分析、人口分析、人性。這13項參數(shù)的重點概括以下：◆人性是全部的基礎，也是最可變的，任何好的項目假如人不好，怎么努力也是難以達到預期的見效的，因此“人和”是最重要的?！魰r機性與進度性是限制參數(shù)，它決定是不是切入點的時機，它是項目的最前提的條件，它決定了項目的“節(jié)氣”?！舻囟涡浴⑸倘ι虡I(yè)分析、商圈人口分析、人氣都是“地利”，是項目的地緣屬性，是固定的，也是靜態(tài)可分析的?！粢?guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團隊和履行操作能力對技術面的把控，它有改變“地利”的作用?！魣怨绦耘c資源性是對后期營運和管理進行觀察的屬性。◆競爭與兼容性是對“地利”各參數(shù)作利害分析的綜合評判。◆地段性與規(guī)模性比較，規(guī)模性大于地段性?！粢?guī)模達到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進度性打破?！舻囟涡耘c資源性比較，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因子的狀況下大于地段性；而在正常狀況下，地段性則大于資源性?！羧魏螌傩灾校邕`犯進度性，其余屬性的作用將減少?！舻囟涡?、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強，其次在同質(zhì)下的布局性，此后是地段性，布局性有時與地段性同樣重要。◆就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由商業(yè)的支撐關系（即商圈分析與人口分析計算出支撐）所決定的，對硬件性需求不是特別顯然。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是十三參數(shù)分析的核心。◆資源性強的行業(yè)，其市場兼容性就差。參數(shù)分析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實質(zhì)狀況中，應依據(jù)市場需要靈巧運用，不停專注意會、交融貫穿。在市場領域，好多狀況下，運用參數(shù)分析方法比運用SWOT分析法優(yōu)勝。詳細在實質(zhì)分析中，既不能夠僵直使用SWOT分析方法，也不能夠機械使用十三參數(shù)分析方法，二者要有機地聯(lián)合使用，這也是技術分析人員應當全面詳細地考慮的。（三）十三參數(shù)法分析事例（因各項目的特別性，十三參數(shù)分析的重視點也不同樣，此事例僅為節(jié)選部分。）◆時機性：當前因為全世界能源緊張，國內(nèi)煤炭大幅度漲價，而某市正是我國煤炭資源最為豐富的城市之一，生產(chǎn)的無煙煤質(zhì)量高，質(zhì)量好，煤炭漲價的利好，將有效帶動整個城市經(jīng)濟的提高。此刻正是某市城市化進度飛快提高的階段，人民收入將大幅度增加，也創(chuàng)辦出了一批比較富饒的階層?，F(xiàn)階段某市缺乏資本的開釋渠道，濱河世紀城的熱賣就充分說了然這一點，這也給本項目能夠以較高的價錢、較大的體量實現(xiàn)產(chǎn)權銷售供給了社會支持背景。◆行業(yè)進度性：某市核心商圈中的主流業(yè)態(tài)是服飾行業(yè)，但當前整體服飾市場正處于初級發(fā)展階段，或許規(guī)模小，硬件差、品位低、無管理，或許是一種由本來的商場轉(zhuǎn)型過來的市場。缺乏真實符合服飾行業(yè)發(fā)展，具備必定的規(guī)模、有圓滿的硬件設備，有符合商戶需求的管理舉措，同時經(jīng)營的產(chǎn)品以中檔產(chǎn)品為主。因此，某市實質(zhì)需要一個符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體?！舻囟涡裕悍譃榈鼐墝傩院蜕虡I(yè)屬性：從地段的地緣屬性來看：本項目所處地段，是由城市的歷史淵源自覺形成的核心商圈的龍頭地點。項目周邊有14條公交線路，是市里搭車或互換的必經(jīng)之路。項目臨桃河橋，是城市骨干道泉中路和桃河路的交匯地點，建成后，依靠特其余地理地點，能夠成為城市的標記性建筑。其余，跟著某市最大的商業(yè)項目濱河世紀城的開發(fā)，本項目將處于將來商圈和現(xiàn)有商圈的交匯地點，成為中心中的重心。而本案四周對街，1萬多平方米的占地面積，決定了項目其能夠具備必定的展現(xiàn)功能。從地段的商業(yè)屬性來看：本項目所處地點具備三重屬性，其一是小百貨，其二是機電五金類，其三是服飾類。因為項目周邊現(xiàn)存小百貨多以低端業(yè)態(tài)為主，與項目自己定位不符，因此不作為重點考慮業(yè)態(tài)，只選擇此中品位較高的音像、文化等作為引進業(yè)態(tài)。而機電五金類業(yè)態(tài)相關于整體城市需求而言已經(jīng)飽和，加之周邊現(xiàn)有的五金機電商業(yè)整體租金較低，其余該種業(yè)態(tài)對地點要求比較獨到，其余業(yè)態(tài)的兼容性也比較差，因此，在本案中不作為主要業(yè)態(tài)引進，只考慮在臨泉中路外側門臉中部署一部分。而服飾是此刻商圈中最核心的業(yè)態(tài)，租金水平也比較高，能夠支撐項目的整體定位和租金售價水平，因此，服飾是本項目主要的商業(yè)屬性?！粢?guī)模性：某市市場類商業(yè)固然整體供給面積較大，但單位市場規(guī)模偏小，現(xiàn)有市場中，還沒有單位使用面積過萬平米的。同時每個市場內(nèi)都是高中低檔商品混淆，既不利于經(jīng)營，也不利于管理。因此，本案在建設中，不單需從單體使用面積中大于此刻全部的市場，并且規(guī)劃中就防范高中低檔混淆的現(xiàn)象，在差別化中追求規(guī)?；６莘e率低的商業(yè)形式，如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)，從整體量上比較偏少，沒法形成規(guī)模化，故不合適本項目?！舨季中裕含F(xiàn)有市場整體布局特別紛亂，服務業(yè)態(tài)和購物業(yè)態(tài)混淆，沒有進行功能分區(qū)和經(jīng)營管理。銷售的產(chǎn)品中，也是高中低檔混淆。在市場布局中，開放性攤位和關閉性攤位混淆，同時缺乏必需的形象展現(xiàn)規(guī)劃，如在興隆農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)，農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品和服飾類產(chǎn)品擱置在一同，不三不四。市場的發(fā)展趨向是需要一個擁有圓滿的功能分區(qū)，業(yè)態(tài)分區(qū)，展現(xiàn)分區(qū)規(guī)劃的市場?！羧藲猓罕景钢苓吅诵纳倘?，就當祖先氣而言，沒法同核心商圈抗衡，因核心商圈屬自覺形成，人氣由來已久。其余本案現(xiàn)有的大批人流是來自于地塊現(xiàn)狀的長途車站，當項目興建波及的長途車站喬遷后，人流就會出現(xiàn)大幅度的減少。因此，在對本項目做交通規(guī)劃時，要特別注意這一點。可經(jīng)過做人流的駐留設計來解決這一問題。◆硬件性：現(xiàn)有市場中，電梯平常只有上行而無下行，給開銷者購物帶來了必定的不便。其余從市場的整體硬件設備看，沒有消防通道存在消防隱患，洗手間設置極不合理，在商店規(guī)劃時，也沒有考慮人流過多時的行路問題，應預留通道狹小等。這些要素都在必定程度上限制了商業(yè)的發(fā)展。其余，現(xiàn)有市場中缺乏足夠的開發(fā)、經(jīng)營理念，不符合商業(yè)的要求。同時根本也沒有任何配套服務，不論是物業(yè)服務仍是經(jīng)營管理，都特別缺乏。因此，此刻急需在硬件配置和軟件服務上都能夠有效填補現(xiàn)有市場的不足?！魣怨绦裕喉椖康膱怨绦杂呻p方面表現(xiàn)，一是建筑物自己的堅固性。本項目作為新興建筑，一旦興建達成，在短時間內(nèi)不會波及拆遷問題，因此能夠形成堅固的商業(yè)天氣。二是市場中管理層的堅固性。本項目的開發(fā)商是某省最大的開發(fā)公司，有多年的開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，因此能夠保證項目的連續(xù)堅固發(fā)展。◆資源性：主要指招商中間的商戶資源，在這方面，本項目不具備優(yōu)勢，但一方面能夠經(jīng)過踴躍引進外來商戶資源解決，如北京商戶和石家莊、太原商戶；另一方面能夠調(diào)換當?shù)匦袠I(yè)組織力量，經(jīng)過行業(yè)組織發(fā)動商戶進駐。◆競爭與兼容性：兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性，經(jīng)過前面對項目地段商業(yè)屬性的分析，本項目已經(jīng)確定了以服飾為主要業(yè)態(tài)的思想，同時吸納了一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài)，摒棄了同服飾、小百貨等沒法兼容的五金機電類業(yè)態(tài)。其余，本項目中固然規(guī)劃有餐飲等服務業(yè)態(tài)，但經(jīng)過設置獨立的建筑形式和設備與市場類商業(yè)有效地域隔。從競爭性講，本項目當前的主要競爭來自于興隆商圈和桃河北岸的濱河世紀城商業(yè)。在與興隆商圈中市場類商業(yè)競爭時，整體規(guī)劃方面要充發(fā)散揮本項目在建筑設計以及硬件設備和配套服務方面的優(yōu)勢，在產(chǎn)品中則應當突出其產(chǎn)品的特點。在與濱河世紀城的投資者進行競爭時，則要經(jīng)過項目的自己優(yōu)勢和必定的促銷手段進行競爭?！羧丝冢阂驗轫椖恐苓叧鞘械闹饕傻廊新泛吞液勇罚瑫r項目地內(nèi)有市內(nèi)最大的公交車站?？奎c，因此每日經(jīng)過這一地點的車流量大概要超出600輛次/小時，頂峰期每小時人流量能夠達到1200人次。其余，在上下班時，也有大批的人群經(jīng)由此地搭車或換乘?！羯倘Γ含F(xiàn)有商圈中，有效商戶數(shù)目為2105個，有效商業(yè)面積為61000m2，說明其存在足夠的商業(yè)支撐。其余，經(jīng)過抵消費者的實地訪談得悉，開銷者關于本項目所處商圈地點特別認可，有超出2/3的開銷者月均開銷次數(shù)超出3次，單次開銷額度在百元以上，有足夠的商業(yè)開銷力?！羧诵裕涸谠缙谝?guī)劃時，就引進先進的建設規(guī)劃理念，同時配合優(yōu)異的管理團隊和管理手段為商戶經(jīng)營供給了便利條件。同時本項目投資方還擁有足夠的管理知識和管理團隊經(jīng)驗，能夠為本案商戶經(jīng)營供給有力的支持和幫助。2010年念書節(jié)活動方案一、活動目的：書是人類的朋友，書是人類進步的階梯！為了拓寬學生的知識面，經(jīng)過張開“和書交朋友，旅游知識大海洋”系列念書活動，激發(fā)學生念書的興趣，讓每一個學生都想念書、愛念書、會念書，從小養(yǎng)成熱愛書本，博學多才的好習慣，并在念書實踐活動中陶冶情操，獲得真知，建立理想！二、活動目標：、經(jīng)過活動，建立起以學校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。、經(jīng)過活動，在校園內(nèi)形成熱愛念書的優(yōu)異民風。、經(jīng)過活動，使學生養(yǎng)成博學多才的好習慣。4、經(jīng)過活動，促使學生知識更新、思想活躍、綜合實踐能力的提高。三、活動實行的計劃、做好念書登記簿1）每個學生聯(lián)合個人實質(zhì)，準備一本念書登記簿，詳細格式可讓學生依據(jù)自己愛好來設計、裝修，使其生動開朗、各具特點，此中要有念書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心得意會等