商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)解析總結(jié)計(jì)劃

商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析－十三參數(shù)使用重點(diǎn)（一）SWOT分析方法簡介在房地產(chǎn)分析報(bào)告中經(jīng)常有到SWOT分析，在十三參數(shù)法使用以前，先對(duì)當(dāng)前常用的SWOT分析法作簡單介紹。1.SWOT分析是公司戰(zhàn)略研究中一種常用的分析工具，被寬泛運(yùn)用在公司戰(zhàn)略管理、市場研究及競爭敵手分析等領(lǐng)域中。2.SWOT分析的原理。SWOT分析有其形成的基礎(chǔ)。依據(jù)公司競爭戰(zhàn)略的圓滿見解，戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)公司“能夠做的”（即組織的強(qiáng)處和弱項(xiàng)）和“可能做的”（即環(huán)境的時(shí)機(jī)和威迫）之間的有機(jī)組合。3.SWOT分析的過程。好的SWOT分析的前提是正確鑒識(shí)出所要做的項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、時(shí)機(jī)與威迫要素。而談?wù)撃撤N要素的利害與否，能否預(yù)示著時(shí)機(jī)或威迫，取決于公司的生計(jì)環(huán)境。SWOT的實(shí)例應(yīng)用某某大廈策劃報(bào)告中SWOT分析事例優(yōu)勢：◆項(xiàng)目所在旭日區(qū)是北京當(dāng)前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地域◆地域內(nèi)涉外商務(wù)氣氛濃烈，具備優(yōu)異的商業(yè)遠(yuǎn)景◆項(xiàng)目所在的地點(diǎn)具備深沉的商業(yè)文化底蘊(yùn)以及國際出名度◆政府地域改造方案，有益于提高地域整體形象及項(xiàng)目物業(yè)質(zhì)量◆項(xiàng)目緊鄰79家涉外使館，能夠成為固定的高開銷客群◆項(xiàng)目已為現(xiàn)房狀態(tài)，能夠提早入市，搶占市場先機(jī)◆緊鄰項(xiàng)目北側(cè)的范思哲酒店及外資銀行總部，將給本項(xiàng)目帶來大批的暗藏高端開銷人群◆項(xiàng)目主體建筑外立面具備相當(dāng)?shù)膫€(gè)性化色彩，能夠同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成◆具備較為充分的泊車位數(shù)目劣勢：◆項(xiàng)目地點(diǎn)不在骨干道，交通不便，不利于車輛的進(jìn)出◆因?yàn)楫?dāng)前地域處于整體改造階段，本案搶先入市，將面對(duì)周邊環(huán)境紛亂的場面（施工攪亂大，不利于聚客）◆項(xiàng)目單層面積偏小，總規(guī)模偏小，缺乏規(guī)模效應(yīng)◆項(xiàng)目各平層死角多，設(shè)計(jì)上存在難度，使用率低◆項(xiàng)目地域整體酒吧文化衰敗，造成原開銷集體的流失◆興隆的客流量但是表此刻夜生活上，缺乏白日的客流呼吁力◆項(xiàng)目幾次易主，幾次更名但都實(shí)行失敗，造成必定負(fù)面影響◆要求的銷售和回款周期短，易造成實(shí)行難度，不易達(dá)成預(yù)期見效時(shí)機(jī)：◆項(xiàng)目地域整體改造較好◆因?yàn)橹苓吺桂^地域，有可能會(huì)有大批的涉外客源進(jìn)入◆緊鄰范思哲酒店，能夠帶來大批的高開銷人群◆項(xiàng)目固然先期定位不夠正確，但經(jīng)過必定的實(shí)行已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)氖袌龀雒?，將成為本案后期?shí)行的有益要素◆項(xiàng)目所在地域是北京時(shí)髦文化的前沿，具備豐厚的文化底蘊(yùn)，項(xiàng)目可借助這一氣氛威迫：◆政府信貸政策的縮短以及利率的上浮，控制商業(yè)項(xiàng)目銷售◆周邊成功市場對(duì)投資者和品牌商戶采納的靠攏效應(yīng)和手段會(huì)以致本案商戶流失2003~2004年北京市整體商業(yè)銷售狀況火爆趨于平庸，投資人缺乏足夠的信心◆產(chǎn)權(quán)式商店受政策和媒體兩重打壓，以致投資人對(duì)此思疑頗多◆產(chǎn)權(quán)式商店失敗事例好多，市場負(fù)面影響較大◆將來的競爭格局不清楚，暗藏競爭敵手威迫較大（二）十三參數(shù)使用方法重點(diǎn)時(shí)機(jī)性、進(jìn)度性、地段性、規(guī)模性、硬件性、布局性、競爭與兼容性、人氣性、堅(jiān)固性、資源性、商圈分析、人口分析、人性。這13項(xiàng)參數(shù)的重點(diǎn)概括以下：◆人性是全部的基礎(chǔ)，也是最可變的，任何好的項(xiàng)目假如人不好，怎么努力也是難以達(dá)到預(yù)期的見效的，因此“人和”是最重要的?！魰r(shí)機(jī)性與進(jìn)度性是限制參數(shù)，它決定是不是切入點(diǎn)的時(shí)機(jī)，它是項(xiàng)目的最前提的條件，它決定了項(xiàng)目的“節(jié)氣”?！舻囟涡?、商圈商業(yè)分析、商圈人口分析、人氣都是“地利”，是項(xiàng)目的地緣屬性，是固定的，也是靜態(tài)可分析的。◆規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和履行操作能力對(duì)技術(shù)面的把控，它有改變“地利”的作用。◆堅(jiān)固性與資源性是對(duì)后期營運(yùn)和管理進(jìn)行觀察的屬性?！舾偁幣c兼容性是對(duì)“地利”各參數(shù)作利害分析的綜合評(píng)判?！舻囟涡耘c規(guī)模性比較，規(guī)模性大于地段性。◆規(guī)模達(dá)到壟斷后，下一個(gè)階段就由行業(yè)進(jìn)度性打破?！舻囟涡耘c資源性比較，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因子的狀況下大于地段性；而在正常狀況下，地段性則大于資源性。◆任何屬性中，如違犯進(jìn)度性，其余屬性的作用將減少?！舻囟涡?、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強(qiáng)，其次在同質(zhì)下的布局性，此后是地段性，布局性有時(shí)與地段性同樣重要?！艟陀布耘c地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析計(jì)算出支撐）所決定的，對(duì)硬件性需求不是特別顯然。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析是十三參數(shù)分析的核心?！糍Y源性強(qiáng)的行業(yè)，其市場兼容性就差。參數(shù)分析是一項(xiàng)充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實(shí)質(zhì)狀況中，應(yīng)依據(jù)市場需要靈巧運(yùn)用，不停專注意會(huì)、交融貫穿。在市場領(lǐng)域，好多狀況下，運(yùn)用參數(shù)分析方法比運(yùn)用SWOT分析法優(yōu)勝。詳細(xì)在實(shí)質(zhì)分析中，既不能夠僵直使用SWOT分析方法，也不能夠機(jī)械使用十三參數(shù)分析方法，二者要有機(jī)地聯(lián)合使用，這也是技術(shù)分析人員應(yīng)當(dāng)全面詳細(xì)地考慮的。（三）十三參數(shù)法分析事例（因各項(xiàng)目的特別性，十三參數(shù)分析的重視點(diǎn)也不同樣，此事例僅為節(jié)選部分。）◆時(shí)機(jī)性：當(dāng)前因?yàn)槿澜缒茉淳o張，國內(nèi)煤炭大幅度漲價(jià)，而某市正是我國煤炭資源最為豐富的城市之一，生產(chǎn)的無煙煤質(zhì)量高，質(zhì)量好，煤炭漲價(jià)的利好，將有效帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的提高。此刻正是某市城市化進(jìn)度飛快提高的階段，人民收入將大幅度增加，也創(chuàng)辦出了一批比較富饒的階層?，F(xiàn)階段某市缺乏資本的開釋渠道，濱河世紀(jì)城的熱賣就充分說了然這一點(diǎn)，這也給本項(xiàng)目能夠以較高的價(jià)錢、較大的體量實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售供給了社會(huì)支持背景。◆行業(yè)進(jìn)度性：某市核心商圈中的主流業(yè)態(tài)是服飾行業(yè)，但當(dāng)前整體服飾市場正處于初級(jí)發(fā)展階段，或許規(guī)模小，硬件差、品位低、無管理，或許是一種由本來的商場轉(zhuǎn)型過來的市場。缺乏真實(shí)符合服飾行業(yè)發(fā)展，具備必定的規(guī)模、有圓滿的硬件設(shè)備，有符合商戶需求的管理舉措，同時(shí)經(jīng)營的產(chǎn)品以中檔產(chǎn)品為主。因此，某市實(shí)質(zhì)需要一個(gè)符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體?！舻囟涡裕悍譃榈鼐墝傩院蜕虡I(yè)屬性：從地段的地緣屬性來看：本項(xiàng)目所處地段，是由城市的歷史淵源自覺形成的核心商圈的龍頭地點(diǎn)。項(xiàng)目周邊有14條公交線路，是市里搭車或互換的必經(jīng)之路。項(xiàng)目臨桃河橋，是城市骨干道泉中路和桃河路的交匯地點(diǎn)，建成后，依靠特其余地理地點(diǎn)，能夠成為城市的標(biāo)記性建筑。其余，跟著某市最大的商業(yè)項(xiàng)目濱河世紀(jì)城的開發(fā)，本項(xiàng)目將處于將來商圈和現(xiàn)有商圈的交匯地點(diǎn)，成為中心中的重心。而本案四周對(duì)街，1萬多平方米的占地面積，決定了項(xiàng)目其能夠具備必定的展現(xiàn)功能。從地段的商業(yè)屬性來看：本項(xiàng)目所處地點(diǎn)具備三重屬性，其一是小百貨，其二是機(jī)電五金類，其三是服飾類。因?yàn)轫?xiàng)目周邊現(xiàn)存小百貨多以低端業(yè)態(tài)為主，與項(xiàng)目自己定位不符，因此不作為重點(diǎn)考慮業(yè)態(tài)，只選擇此中品位較高的音像、文化等作為引進(jìn)業(yè)態(tài)。而機(jī)電五金類業(yè)態(tài)相關(guān)于整體城市需求而言已經(jīng)飽和，加之周邊現(xiàn)有的五金機(jī)電商業(yè)整體租金較低，其余該種業(yè)態(tài)對(duì)地點(diǎn)要求比較獨(dú)到，其余業(yè)態(tài)的兼容性也比較差，因此，在本案中不作為主要業(yè)態(tài)引進(jìn)，只考慮在臨泉中路外側(cè)門臉中部署一部分。而服飾是此刻商圈中最核心的業(yè)態(tài)，租金水平也比較高，能夠支撐項(xiàng)目的整體定位和租金售價(jià)水平，因此，服飾是本項(xiàng)目主要的商業(yè)屬性?！粢?guī)模性：某市市場類商業(yè)固然整體供給面積較大，但單位市場規(guī)模偏小，現(xiàn)有市場中，還沒有單位使用面積過萬平米的。同時(shí)每個(gè)市場內(nèi)都是高中低檔商品混淆，既不利于經(jīng)營，也不利于管理。因此，本案在建設(shè)中，不單需從單體使用面積中大于此刻全部的市場，并且規(guī)劃中就防范高中低檔混淆的現(xiàn)象，在差別化中追求規(guī)?；６莘e率低的商業(yè)形式，如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)，從整體量上比較偏少，沒法形成規(guī)?；?，故不合適本項(xiàng)目?！舨季中裕含F(xiàn)有市場整體布局特別紛亂，服務(wù)業(yè)態(tài)和購物業(yè)態(tài)混淆，沒有進(jìn)行功能分區(qū)和經(jīng)營管理。銷售的產(chǎn)品中，也是高中低檔混淆。在市場布局中，開放性攤位和關(guān)閉性攤位混淆，同時(shí)缺乏必需的形象展現(xiàn)規(guī)劃，如在興隆農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)，農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品和服飾類產(chǎn)品擱置在一同，不三不四。市場的發(fā)展趨向是需要一個(gè)擁有圓滿的功能分區(qū)，業(yè)態(tài)分區(qū)，展現(xiàn)分區(qū)規(guī)劃的市場?！羧藲猓罕景钢苓吅诵纳倘?，就當(dāng)祖先氣而言，沒法同核心商圈抗衡，因核心商圈屬自覺形成，人氣由來已久。其余本案現(xiàn)有的大批人流是來自于地塊現(xiàn)狀的長途車站，當(dāng)項(xiàng)目興建波及的長途車站喬遷后，人流就會(huì)出現(xiàn)大幅度的減少。因此，在對(duì)本項(xiàng)目做交通規(guī)劃時(shí)，要特別注意這一點(diǎn)?？山?jīng)過做人流的駐留設(shè)計(jì)來解決這一問題。◆硬件性：現(xiàn)有市場中，電梯平常只有上行而無下行，給開銷者購物帶來了必定的不便。其余從市場的整體硬件設(shè)備看，沒有消防通道存在消防隱患，洗手間設(shè)置極不合理，在商店規(guī)劃時(shí)，也沒有考慮人流過多時(shí)的行路問題，應(yīng)預(yù)留通道狹小等。這些要素都在必定程度上限制了商業(yè)的發(fā)展。其余，現(xiàn)有市場中缺乏足夠的開發(fā)、經(jīng)營理念，不符合商業(yè)的要求。同時(shí)根本也沒有任何配套服務(wù)，不論是物業(yè)服務(wù)仍是經(jīng)營管理，都特別缺乏。因此，此刻急需在硬件配置和軟件服務(wù)上都能夠有效填補(bǔ)現(xiàn)有市場的不足?！魣?jiān)固性：項(xiàng)目的堅(jiān)固性由雙方面表現(xiàn)，一是建筑物自己的堅(jiān)固性。本項(xiàng)目作為新興建筑，一旦興建達(dá)成，在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)波及拆遷問題，因此能夠形成堅(jiān)固的商業(yè)天氣。二是市場中管理層的堅(jiān)固性。本項(xiàng)目的開發(fā)商是某省最大的開發(fā)公司，有多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此能夠保證項(xiàng)目的連續(xù)堅(jiān)固發(fā)展。◆資源性：主要指招商中間的商戶資源，在這方面，本項(xiàng)目不具備優(yōu)勢，但一方面能夠經(jīng)過踴躍引進(jìn)外來商戶資源解決，如北京商戶和石家莊、太原商戶；另一方面能夠調(diào)換當(dāng)?shù)匦袠I(yè)組織力量，經(jīng)過行業(yè)組織發(fā)動(dòng)商戶進(jìn)駐?！舾偁幣c兼容性：兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性，經(jīng)過前面對(duì)項(xiàng)目地段商業(yè)屬性的分析，本項(xiàng)目已經(jīng)確定了以服飾為主要業(yè)態(tài)的思想，同時(shí)吸納了一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài)，摒棄了同服飾、小百貨等沒法兼容的五金機(jī)電類業(yè)態(tài)。其余，本項(xiàng)目中固然規(guī)劃有餐飲等服務(wù)業(yè)態(tài)，但經(jīng)過設(shè)置獨(dú)立的建筑形式和設(shè)備與市場類商業(yè)有效地域隔。從競爭性講，本項(xiàng)目當(dāng)前的主要競爭來自于興隆商圈和桃河北岸的濱河世紀(jì)城商業(yè)。在與興隆商圈中市場類商業(yè)競爭時(shí)，整體規(guī)劃方面要充發(fā)散揮本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)以及硬件設(shè)備和配套服務(wù)方面的優(yōu)勢，在產(chǎn)品中則應(yīng)當(dāng)突出其產(chǎn)品的特點(diǎn)。在與濱河世紀(jì)城的投資者進(jìn)行競爭時(shí)，則要經(jīng)過項(xiàng)目的自己優(yōu)勢和必定的促銷手段進(jìn)行競爭?！羧丝冢阂?yàn)轫?xiàng)目周邊城市的主要干道泉中路和桃河路，同時(shí)項(xiàng)目地內(nèi)有市內(nèi)最大的公交車站?？奎c(diǎn)，因此每日經(jīng)過這一地點(diǎn)的車流量大概要超出600輛次/小時(shí)，頂峰期每小時(shí)人流量能夠達(dá)到1200人次。其余，在上下班時(shí)，也有大批的人群經(jīng)由此地搭車或換乘?！羯倘Γ含F(xiàn)有商圈中，有效商戶數(shù)目為2105個(gè)，有效商業(yè)面積為61000m2，說明其存在足夠的商業(yè)支撐。其余，經(jīng)過抵消費(fèi)者的實(shí)地訪談得悉，開銷者關(guān)于本項(xiàng)目所處商圈地點(diǎn)特別認(rèn)可，有超出2/3的開銷者月均開銷次數(shù)超出3次，單次開銷額度在百元以上，有足夠的商業(yè)開銷力?！羧诵裕涸谠缙谝?guī)劃時(shí)，就引進(jìn)先進(jìn)的建設(shè)規(guī)劃理念，同時(shí)配合優(yōu)異的管理團(tuán)隊(duì)和管理手段為商戶經(jīng)營供給了便利條件。同時(shí)本項(xiàng)目投資方還擁有足夠的管理知識(shí)和管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)楸景干虘艚?jīng)營供給有力的支持和幫助。2010年念書節(jié)活動(dòng)方案一、活動(dòng)目的：書是人類的朋友，書是人類進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識(shí)面，經(jīng)過張開“和書交朋友，旅游知識(shí)大海洋”系列念書活動(dòng)，激發(fā)學(xué)生念書的興趣，讓每一個(gè)學(xué)生都想念書、愛念書、會(huì)念書，從小養(yǎng)成熱愛書本，博學(xué)多才的好習(xí)慣，并在念書實(shí)踐活動(dòng)中陶冶情操，獲得真知，建立理想！二、活動(dòng)目標(biāo)：、經(jīng)過活動(dòng)，建立起以學(xué)校班級(jí)、個(gè)人為主的班級(jí)圖書角和個(gè)人小書庫。、經(jīng)過活動(dòng)，在校園內(nèi)形成熱愛念書的優(yōu)異民風(fēng)。、經(jīng)過活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博學(xué)多才的好習(xí)慣。4、經(jīng)過活動(dòng)，促使學(xué)生知識(shí)更新、思想活躍、綜合實(shí)踐能力的提高。三、活動(dòng)實(shí)行的計(jì)劃、做好念書登記簿1）每個(gè)學(xué)生聯(lián)合個(gè)人實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)備一本念書登記簿，詳細(xì)格式可讓學(xué)生依據(jù)自己愛好來設(shè)計(jì)、裝修，使其生動(dòng)開朗、各具特點(diǎn)，此中要有念書的內(nèi)容、容量、實(shí)現(xiàn)時(shí)間、好詞佳句集錦、心得意會(huì)等