(房地產(chǎn)市場分析)棗莊市德仁俊園房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫營銷

棗莊市德仁俊園房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫營銷何更穩(wěn)地搶占房地產(chǎn)市場成為擺在各房地產(chǎn)開發(fā)商面前的一個非常嚴峻的問題據(jù)棗莊市郵政局營銷人員調(diào)查東省最佳樓盤之一的德仁俊園的廣與其他房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，都是依靠、電視戶外廣告等大眾媒體但大量的廣告投放卻沒有帶來相應的宣傳效益。實施過程前期準銷人員在了解產(chǎn)市場的廣闊及數(shù)據(jù)營銷在宣傳上的巨大市場空間后經(jīng)過市場調(diào)查分析現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商對住房公積金名址庫非常感興趣經(jīng)過棗莊局的努力終于獲得棗莊市住房公積金名址庫然后對其進行了細化整理分類名址庫數(shù)量達到了6萬多條。市場開仁俊園是棗莊最大、檔次最住宅區(qū)一。2005年5月，棗莊優(yōu)秀的營銷人員，制務向其介紹數(shù)據(jù)庫營銷理念以針對性強妥投率高印刷精美、保密性強等優(yōu)勢并介紹郵政在住房公積金名址庫信息上的優(yōu)勢通過向客戶進行細致的介紹德仁房地專人來到商函中心進行詳細了解，并立即從中挑選了2萬多收入者名址信息，通過商業(yè)信函開展數(shù)據(jù)庫營銷。制作投遞莊局為這次營銷過程中展仁俊園房地產(chǎn)公司的企業(yè)形象專門為俊園設(shè)計印制了彩封派專人對商函制作程序把關(guān)棗莊局對投遞質(zhì)量進行了嚴格監(jiān)控妥投率達到了95%。營銷效果廣放后不久德仁俊期開盤前來看樓或者打電話咨詢的客戶中超過30%是通過郵政所投遞的商業(yè)信得到的信息，當月樓房銷售率就了10%，成為當月售房率同比最高的一次。效益分析及成果短期經(jīng)益分析德仁俊導對這次商函作投遞作給來的是繼續(xù)合作。2005年10園向從住房公址庫中選出的更高端的5000條名址寄去了每封.5元的賀卡型明信片。通過這2項業(yè)務，棗莊局就取得了近8萬元的收入。長期經(jīng)濟效益分析借助德仁俊園數(shù)據(jù)庫營銷的經(jīng)驗棗莊局繼續(xù)對房地產(chǎn)市場進開發(fā)，把目標鎖定到了棗莊個比較大的小區(qū)———開元花園。2005年8營銷人員帶和德仁俊園成功合作的案例，營銷人員詳細介紹，開立刻簽訂了寄遞5萬封開以住房公積金名址庫為基礎(chǔ)制作廣告型商業(yè)信函了數(shù)據(jù)庫營銷潮。鏈接:什么是數(shù)據(jù)苦營銷數(shù)據(jù)庫營銷是IT技術(shù)種應用，正如面含義那樣，它電子計算機存儲量本低的特性以全新方式儲存和使用客戶。應用客戶資料最常見的方式是直復營銷直復營銷從業(yè)者甚至把它當作數(shù)據(jù)庫營銷的惟式但如果直復銷僅僅是指一種運用某種廣誘發(fā)一定數(shù)量的購買行為的互動性營銷，據(jù)庫的一部分功能。斯坦·瑞普（StanRapp)（1989）為數(shù)據(jù)庫營銷所下的定：企業(yè)本的方式推進其客戶導向的營銷力數(shù)據(jù)庫營銷有分析客戶特征和購買習慣的能力可以用來創(chuàng)建各種目錄及與Acorn和Mosaic那樣的全球人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫相戶檔案庫因此計算機數(shù)據(jù)庫在尋找目和細分市場方面的精確度遠過簡單的郵購目錄或普通廣告。數(shù)據(jù)庫營銷還強調(diào)建立長期客重要意義這種關(guān)被對企業(yè)的長期戰(zhàn)計劃具有重大幫助數(shù)據(jù)庫營銷還可以計算機存儲戶資料支持企業(yè)與客戶之間的溝通從而使客戶和企業(yè)均從中獲益。數(shù)據(jù)庫營銷的基本作用（1）更加充分地了解顧客的需要。（2）為顧客提供更好的服務。顧客數(shù)據(jù)的資料是個性化營銷和顧客關(guān)系管理的重要基礎(chǔ)。（3）對顧客的價值進行評估。通過區(qū)分值顧客和一般顧客，對各類顧客采取相應的營銷策略。（4）了解顧客的價值。利用數(shù)據(jù)庫的資可以計算顧客生命周期的價值，以及顧客的價值周期。（5）分析顧客需求行為。根據(jù)顧客的歷料不僅可以預測需求趨勢，還可以評估需求傾向的改變。（6）市場調(diào)查和預測。數(shù)據(jù)庫為市場調(diào)供了豐富的資料，根據(jù)顧客的可以分析潛在的市場。與傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫營銷相比網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫營銷的獨特價值主在三個方面：動態(tài)更新、顧客主動加入、改善顧客關(guān)系。（1）動態(tài)更新在傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫營銷中無論是獲取新的顧客資料還是對顧客反應的跟蹤都需要較長的時間且反饋率通常較低收集到的饋信息還需要繁瑣的人工錄入因而數(shù)據(jù)庫的更新效率很低更新周期比較相應也比較答。數(shù)據(jù)庫營銷具有數(shù)據(jù)量大于修改、能實現(xiàn)動態(tài)數(shù)據(jù)更新便于遠程維護等優(yōu)點還可以實現(xiàn)顧客資的自我更新網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫的動態(tài)更新功能不僅節(jié)約了大量的時間和資金同時也更加精確地營銷定位，從而改善營銷效果。（2）顧客主動加入僅靠現(xiàn)有顧客資料的數(shù)據(jù)庫是不夠的除了對現(xiàn)有資料不斷更新維護之外還需要不斷挖掘潛在顧客的資料這項工作也是數(shù)據(jù)庫營銷策略的重要內(nèi)容在沒有借助互況下尋找潛在顧客的信息一般比較難要花很大代價利用有獎銷售或者免費使用等機會要求顧客填寫某種包含有的表格，不僅需要投資金和人力，而且又受地的限制，覆蓋的范圍非常有限。在網(wǎng)絡環(huán)境中顧客數(shù)據(jù)在增加要方便得多而且往往是顧客自愿加入網(wǎng)站的數(shù)據(jù)庫最新的調(diào)查表明為了獲得個性化服務或獲得有價值的信息，有超過50%的顧客愿意提供的部分個人信息，這對于網(wǎng)絡營銷人員來說無疑是一個好消息請求顧客加入數(shù)據(jù)庫的通常的做網(wǎng)站設(shè)置一些表格，在要求注冊為會員時填的要求是很挑剔的并非什么樣的表單都能引起顧客的注意和興趣顧客希望得到真正，但肯定不希望對個人利益造成損害，，需要從顧客的實際利益出發(fā)理地利用顧客的性來豐擴大顧客數(shù)據(jù)庫在某種意義上郵件列表可以認為是一種簡單的數(shù)據(jù)庫營銷，數(shù)據(jù)銷同樣要遵循自愿加入由退出的原則。（3）改善顧客關(guān)系顧客服務是一個企業(yè)能留住顧客的重要手段在電子商務領(lǐng)域客服務同樣是取得成功的最重要一個優(yōu)秀的顧客庫是網(wǎng)絡營銷取得成功的重要保證。在互聯(lián)網(wǎng)上，顧客希望得到更多個性化的服務比如顧客定制的信收方式收時間顧客的興趣愛好、購物習慣等等都是網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫的重要內(nèi)容據(jù)顧客個人需求提供針對性的服務是網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫營銷能此網(wǎng)絡數(shù)庫營銷是改善顧客關(guān)系最有效的工具。網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫由于其種種獨特功絡營銷中占據(jù)重要地位網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫營銷通常不是孤立的應當從網(wǎng)站規(guī)劃階段開始考慮列為網(wǎng)有著密切的關(guān)系顧客數(shù)據(jù)庫資料是服務和顧客關(guān)系管理的基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)庫立與管理一、日益重要的數(shù)據(jù)庫實照于計算機技術(shù)發(fā)展得十分迅速電腦在顧客數(shù)據(jù)庫的利用上貢獻很大。直復營銷是以目標顧客個人為以雙向溝通的方行信息傳遞的，因此，慎重標顧客群，有系統(tǒng)地搜集目標顧客個別，進而形成顧庫，并有效運用顧客數(shù)據(jù)，直復營銷成功的重要關(guān)鍵。數(shù)據(jù)庫形成的六個階段顧客數(shù)據(jù)庫從決定成立到向直復營銷人員提供信息大致上有六個階段：1、決定建立顧客數(shù)據(jù)庫2、顧客資料的搜集3、個別顧客資料卡的內(nèi)容填寫4、資料的整理及篩選5、智慧型信息的完成6、靈活使用顧客數(shù)據(jù)庫的信息。數(shù)據(jù)庫營銷的前景數(shù)據(jù)庫營銷縮業(yè)企業(yè)與顧客之間的距離于培養(yǎng)和識別顧和一”營銷創(chuàng)造了條件。1)以數(shù)據(jù)庫為的顧客管理關(guān)系營銷奠基礎(chǔ)。關(guān)系營銷強調(diào)與顧客之間建立好關(guān)系以獲取長期利益實踐商業(yè)企業(yè)是十分重要的數(shù)據(jù)庫營銷不僅受到沃爾瑪麥德龍等傳統(tǒng)企業(yè)的重視像亞馬遜樣的新型網(wǎng)上企業(yè)更是十分重視客戶管理比如當客戶向亞馬遜買一本書以后亞馬遜會自動記錄下顧客的電子郵箱地址圖書類別以后定期以電子郵件的形式向顧客推薦此類新書。這種方式極了亞馬遜網(wǎng)上銷售業(yè)務的增長。2)數(shù)據(jù)庫營銷使商業(yè)企業(yè)能夠更詳細地了解