(86)-土地增值稅清算有時也需要“壯士斷腕”

土地增值稅清算有時也需要“壯士斷腕”摘要：企業(yè)辦稅人員或稅務(wù)師在設(shè)計清算方案時，比較常用的方法有：清算單位的選擇、開發(fā)成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇等。今天阿牛哥就結(jié)合一個親歷的案例，跟大家分享一個“壯士斷腕”的清算方案。稅情前言土地增值稅因其頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，又被戲稱為“土地爭執(zhí)稅”，甚至有人稱之為“妖稅”。之所以會引起如此多的爭議，主要原因不外乎兩點：稅率太高、計稅依據(jù)和扣除項目的認(rèn)定復(fù)雜。也正因為如此，企業(yè)辦稅人員和稅務(wù)師在進行土地增值稅清算時，往往會設(shè)計出多個清算方案，以求最低稅負(fù)。部分比較有經(jīng)驗的納稅人，甚至?xí)陧椖靠煲⒐ぶ熬吞崆斑M行預(yù)清算，預(yù)測土地增值稅稅負(fù)，以便有更多的時間和精力來應(yīng)對它。目前，企業(yè)辦稅人員或稅務(wù)師在設(shè)計清算方案時，比較常用的方法有：清算單位的選擇、開發(fā)成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇等。今天阿牛哥就結(jié)合一個親歷的案例，跟大家分享一個“壯士斷腕”的清算方案。清算方案A公司所開發(fā)的M項目可售面積240,000平方米(假設(shè)全部為普通住宅)，均已全部對外銷售，實現(xiàn)不含稅收入180,000萬元。取得土地使用權(quán)成本為46,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本69,000萬元。此時，增值額為30,500.00萬元(影響較小，暫不考慮稅金及附加的扣除)，增值率20.40%,應(yīng)納稅額9,150萬元，考慮企業(yè)得稅的影響，稅負(fù)為6,862.50萬元。面對這樣一個尷尬的增值率，A公司心有不甘。按照常用的方法：選擇多個清算單位清算，雖然開發(fā)時間比較早的清算單位增值率低于20%，但開發(fā)得比較晚的清算單位增值率特別高，適用稅率最高達(dá)到40%;由于產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一，成本分?jǐn)偡绞缴想y有作為;虛增成本嗎?更加不可取。這下可把A公司的老板給急壞了。面對如此困境，土地增值稅清算會議自然少不了。會議上，在財務(wù)人員介紹項目情況的時候“阿牛哥”注意到，M項目分三期開發(fā)，目前一期和二期A已經(jīng)竣工并交房，二期B和三期分別今年年底和下年第一季度末才交房，賬面顯示尚未抵扣的增值稅進項稅額約有3200萬元。對此，阿牛哥向A公司提出以下“壯士斷腕”式的稅收籌劃方案：1、提高小區(qū)品質(zhì)，對小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施如：綠化、智能化(攝像頭，原來沒有)等方面增加支出，適當(dāng)增加成本支出。2、放棄部分增值稅進項稅的抵扣權(quán)利，進行進項稅額轉(zhuǎn)出，增加開發(fā)成本。會議現(xiàn)場，對兩種方案分別進行了測算：1、工程部認(rèn)為，通過提高品質(zhì)，合理增加的成本金額，約300萬元。此時測算普通住宅的增值率為20.09%。就算適當(dāng)再合理增加成本，也是一個接近20%的增值率，容易被稅務(wù)審核時調(diào)減成本，使得增值率高于20%，不夠安全。2、對放棄部分增值稅進項稅的抵扣權(quán)利，A公司選擇放棄2,000萬元的進項稅額不予抵扣，此時增值率為18.34%，若要普通住宅增值率達(dá)到20%，需要調(diào)減約1500萬元的成本，比較安全。序號項目金額1應(yīng)稅收入180,000.002可售面積240,000.003取得土地使用權(quán)所支付的金額46,000.004房地產(chǎn)開發(fā)成本69,000.00

5放棄抵扣的進項稅額2,000.006扣除項目金額合計152,100.007增值額27,900.008增值率18.34%9應(yīng)交稅額

此時，其對A公司總的稅負(fù)影響如下：從測算結(jié)果看，稅負(fù)從6,862.50萬元，降低至1,500.00萬元，節(jié)稅5,362.50萬元。效果非常顯著。當(dāng)然，在實務(wù)過程中土地增值稅清算方案千千萬，“壯士斷腕”只是其中的一個，該方案也具有稅收籌劃方案的共同的局限性，即不