(86)-土地增值稅清算有時(shí)也需要“壯士斷腕”

土地增值稅清算有時(shí)也需要“壯士斷腕”摘要：企業(yè)辦稅人員或稅務(wù)師在設(shè)計(jì)清算方案時(shí)，比較常用的方法有：清算單位的選擇、開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇等。今天阿牛哥就結(jié)合一個(gè)親歷的案例，跟大家分享一個(gè)“壯士斷腕”的清算方案。稅情前言土地增值稅因其頻頻在稅企之間引發(fā)爭(zhēng)議，又被戲稱為“土地爭(zhēng)執(zhí)稅”，甚至有人稱之為“妖稅”。之所以會(huì)引起如此多的爭(zhēng)議，主要原因不外乎兩點(diǎn)：稅率太高、計(jì)稅依據(jù)和扣除項(xiàng)目的認(rèn)定復(fù)雜。也正因?yàn)槿绱?，企業(yè)辦稅人員和稅務(wù)師在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，往往會(huì)設(shè)計(jì)出多個(gè)清算方案，以求最低稅負(fù)。部分比較有經(jīng)驗(yàn)的納稅人，甚至?xí)陧?xiàng)目快要竣工之前就提前進(jìn)行預(yù)清算，預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，以便有更多的時(shí)間和精力來(lái)應(yīng)對(duì)它。目前，企業(yè)辦稅人員或稅務(wù)師在設(shè)計(jì)清算方案時(shí)，比較常用的方法有：清算單位的選擇、開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇等。今天阿牛哥就結(jié)合一個(gè)親歷的案例，跟大家分享一個(gè)“壯士斷腕”的清算方案。清算方案A公司所開(kāi)發(fā)的M項(xiàng)目可售面積240,000平方米(假設(shè)全部為普通住宅)，均已全部對(duì)外銷售，實(shí)現(xiàn)不含稅收入180,000萬(wàn)元。取得土地使用權(quán)成本為46,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本69,000萬(wàn)元。此時(shí)，增值額為30,500.00萬(wàn)元(影響較小，暫不考慮稅金及附加的扣除)，增值率20.40%,應(yīng)納稅額9,150萬(wàn)元，考慮企業(yè)得稅的影響，稅負(fù)為6,862.50萬(wàn)元。面對(duì)這樣一個(gè)尷尬的增值率，A公司心有不甘。按照常用的方法：選擇多個(gè)清算單位清算，雖然開(kāi)發(fā)時(shí)間比較早的清算單位增值率低于20%，但開(kāi)發(fā)得比較晚的清算單位增值率特別高，適用稅率最高達(dá)到40%;由于產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一，成本分?jǐn)偡绞缴想y有作為;虛增成本嗎?更加不可取。這下可把A公司的老板給急壞了。面對(duì)如此困境，土地增值稅清算會(huì)議自然少不了。會(huì)議上，在財(cái)務(wù)人員介紹項(xiàng)目情況的時(shí)候“阿牛哥”注意到，M項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，目前一期和二期A已經(jīng)竣工并交房，二期B和三期分別今年年底和下年第一季度末才交房，賬面顯示尚未抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額約有3200萬(wàn)元。對(duì)此，阿牛哥向A公司提出以下“壯士斷腕”式的稅收籌劃方案：1、提高小區(qū)品質(zhì)，對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施如：綠化、智能化(攝像頭，原來(lái)沒(méi)有)等方面增加支出，適當(dāng)增加成本支出。2、放棄部分增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣權(quán)利，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，增加開(kāi)發(fā)成本。會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)兩種方案分別進(jìn)行了測(cè)算：1、工程部認(rèn)為，通過(guò)提高品質(zhì)，合理增加的成本金額，約300萬(wàn)元。此時(shí)測(cè)算普通住宅的增值率為20.09%。就算適當(dāng)再合理增加成本，也是一個(gè)接近20%的增值率，容易被稅務(wù)審核時(shí)調(diào)減成本，使得增值率高于20%，不夠安全。2、對(duì)放棄部分增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣權(quán)利，A公司選擇放棄2,000萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額不予抵扣，此時(shí)增值率為18.34%，若要普通住宅增值率達(dá)到20%，需要調(diào)減約1500萬(wàn)元的成本，比較安全。序號(hào)項(xiàng)目金額1應(yīng)稅收入180,000.002可售面積240,000.003取得土地使用權(quán)所支付的金額46,000.004房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本69,000.00

5放棄抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額2,000.006扣除項(xiàng)目金額合計(jì)152,100.007增值額27,900.008增值率18.34%9應(yīng)交稅額

此時(shí)，其對(duì)A公司總的稅負(fù)影響如下：從測(cè)算結(jié)果看，稅負(fù)從6,862.50萬(wàn)元，降低至1,500.00萬(wàn)元，節(jié)稅5,362.50萬(wàn)元。效果非常顯著。當(dāng)然，在實(shí)務(wù)過(guò)程中土地增值稅清算方案千千萬(wàn)，“壯士斷腕”只是其中的一個(gè)，該方案也具有稅收籌劃方案的共同的局限性，即不