2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》深度自測卷2

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問答題（共5題，共5分）

1.由于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，李某擁有的三間瓦房，一個豆腐作坊，還有相應(yīng)的300平方米大院列入征收范圍內(nèi)，李某擁有土地契約，但沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，請問如何處理未經(jīng)登記的房地產(chǎn)，由于李某剛重新裝修了三間瓦房，因此李某的裝修費用是否可以找征收人進行補償？李某的大院屬于自己違章擴建的，李某要求給予補償?shù)囊笫欠窈侠恚?/p>

2.甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：

1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點？

2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？

3.指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤

本次估價背景情況如下：

估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

估價的假設(shè)條件

價值時點2022年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。

本報告假定估價對象在合法前提下，按設(shè)計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。

本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

估價對象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價值時點起為40年。

估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

委托人擁有估價對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。

任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

我們于2022年6月25日至26日對估價對象進行了實地查勘，不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查看的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。

注冊房地產(chǎn)估價師在進行實地查勘時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持其正常的使用壽命。

估價的限制條件

本次估價目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對其他目的負責(zé)，超出此范圍使用報告，本估價機構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

估價結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的財產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費用對其抵押價值的影響。

根據(jù)xx市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價報告應(yīng)用有效期為半年，及即自本報告價值時點其半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進行評估。

本報告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。本報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

4.某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

1、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。

2、針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。

5.下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

封面（略）

致估價委托人函

××有限公司：

承蒙委托，我公司對貴司委托之房地產(chǎn)進行評估，價值時點為二0一九年三月二十日，估價目的為核定資產(chǎn)提供價值參考意見。根據(jù)貴司提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評估程序與原則，選取適當(dāng)?shù)脑u估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價人員經(jīng)驗和對影響房產(chǎn)價值因素的分析，對該房地產(chǎn)的公開市場價值做出評定估算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：

該房地產(chǎn)在價值時點的評估結(jié)果如下：

評估總值：人民幣38,146,100元

大寫金額：人民幣叁仟捌佰壹拾肆萬陸仟壹佰元整

預(yù)計應(yīng)補地價：人民幣3,688,152元

大寫金額：人民幣叁佰陸拾捌萬捌仟壹佰伍拾貳元整

評估凈值：人民幣34,457,948元（單價略）

大寫金額：人民幣叁仟肆佰肆拾伍萬柒仟玖佰肆拾捌元整

法定代表人：簽字

××市××資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司（蓋章）

二0一九年七月六日

指錯：1.致估價委托人函缺少估價方法和特別提示

2.致估價委托人函缺少估價對象介紹

目錄（略）

估價師聲明（略）

估價的假設(shè)和限制條件

（一）一般事項假設(shè)

1.本次估價的假設(shè)前提：

（1）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

（2）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。

（3）洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持相對穩(wěn)定。

（4）不考慮特殊買家的附加出價。

2.委托方向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價所必需的情況和資料是真實可靠的。

3.評估中所涉及的房地產(chǎn)的建筑面積以委托方提供的《××市房屋建筑面積查丈報告》記載的建筑面積分割而得，總建筑面積18,691.28m2，根據(jù)委托方介紹，總層數(shù)6層，每層的建筑面積相同，我們并未進行實地丈量。

4.必須說明：我們沒有接受進行結(jié)構(gòu)性測試和檢驗設(shè)施的要求，因此對房地產(chǎn)內(nèi)部有無缺損我們不能完全確定。

5.估價物業(yè)尚未辦理房地產(chǎn)證，根據(jù)估價物業(yè)的國有土地使用權(quán)出讓合同書的記載，估價物業(yè)的土地用途為工業(yè)，本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營。本報告設(shè)定其在公開市場上能夠轉(zhuǎn)讓，根據(jù)××市房地產(chǎn)估價中心2022年5月20日發(fā)布的《關(guān)于部分房地產(chǎn)地價核定及評估注意事項的說明》，對于非行政劃撥性質(zhì)的不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，將采用如下公式測算應(yīng)補地價：應(yīng)補地價=（市場公告地價-已繳地價）×年期修正系數(shù)，扣繳預(yù)計應(yīng)補地價評估其價值。

（二）未定事項假設(shè)

估價結(jié)果明細表中的估價物業(yè)評估價值包含市場地價，已按××市有關(guān)規(guī)定扣繳預(yù)計應(yīng)補地價，實際應(yīng)補地價款應(yīng)以相關(guān)主管部門的核定為準(zhǔn)。

（三）背離事實假設(shè)

1.假定估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。

2.本房地產(chǎn)估價報告評估結(jié)果未考慮將來市場價格的波動及國家相關(guān)稅費政策變化對房地產(chǎn)價格的影響。

3.假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價值的情況。

4.假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價值的他項權(quán)利及限制。

（四）不相一致假設(shè)

無

（五）依據(jù)不足假設(shè)

無

（六）估價報告使用限制

1.本房地產(chǎn)估價報告僅限于為委托方核定資產(chǎn)提供價值參考，不對其他用途負責(zé)，本公司不承擔(dān)任何第三者對本報告書的任何部分內(nèi)容的責(zé)任。

2.本報告中房地產(chǎn)估價所必需的情況和資料由委托方提供，其真實性、合法性和完整性、準(zhǔn)確性由委托方負責(zé)。

3.如報告計算過程中出現(xiàn)數(shù)字的微小誤差，是EXCEL計算取整位數(shù)不同引起，不影響評估結(jié)果使用。

4.未經(jīng)我公司允許本估價報告全部或部分內(nèi)容不得公開發(fā)表。

5.本報告使用期限為一年（自價值時點之日起一年內(nèi)有效），隨著時間及市場情況的變化，估價結(jié)果需作相應(yīng)的調(diào)整。超過此使用期限使用本報告書的，我公司對其后果不承擔(dān)任何責(zé)任。

指錯：3.估價報告使用限制中自價值時點之日起一年內(nèi)有效錯誤，應(yīng)為自報告出具之日起。

估價結(jié)果報告

（一）估價委托人

名稱：××集團有限公司

指錯：4.估價委托人缺少住所、法人代表名稱

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)

機構(gòu)名稱：××市××資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司

法定代表人：××

住所：××

營業(yè)執(zhí)照注冊號：××××

資質(zhì)等級：一級

行政許可決定書號：建住房許（2022）××

證書編號：建房估證字[2022]××號

有效期限：2022年7月27日至2022年7月26日

發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國建設(shè)部

（三）估價對象概況

1.房地產(chǎn)位置狀況

估價對象位于××市××科技園北區(qū)××路××號，東近××路，西近××路，北近××大道，南臨××路。周邊交通配套南北走向的××路、××路、××路，貫通××市東西走向的三條主干道，道路暢通，公交配套完善。公交車輛有××等8條線路。附近有××信息科技園、××新材料港、××科技園大廈、××外國語學(xué)校、××學(xué)里小區(qū)、××科技園、××酒店、××大學(xué)等，市政配套設(shè)施完善。

2.房地產(chǎn)權(quán)利狀況

根據(jù)委托方的要求，本次估價范圍為××信息工業(yè)大廈4、5、6層，根據(jù)委托方提供的資料，估價對象目前已辦理《國有土地使用權(quán)出讓合同書》，尚未辦理《國有土地使用權(quán)證》，報建規(guī)證有《投資許可證》、《建筑許可證》、《單位工程竣工報告書》、《××市房屋建筑面積查丈報告》，尚未辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的《國有土地使用權(quán)出讓合同書》（××地合字（93）055號）及其三份補充協(xié)議的記載，估價對象所位于土地的權(quán)屬人為××市××信息股份有限公司，估價對象所位于的地塊編號為T××-××，土地使用權(quán)面積為31,112.6平方米，土地使用年期為50年，從2022年4月19日至2053年4月18日止，土地用途為工業(yè)，本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營。

主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定為工廠、倉庫、科研、檢測、辦公、食堂，建筑密度＜35%，容積率＜2.2，總建筑面積不超過68,450平方米，科研、檢測19,000平方米，辦公6,000平方米，已征收國有土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)委托方提供的《××市房屋建筑面積查丈報告》的記載，通訊區(qū)1#廠房（現(xiàn)名為××信息工業(yè)大廈），框架6層，建筑面積18,691.28平方米，估價對象位于其4、5、6層，建筑面積共9,345.64平方米，每層建筑面積相同。根據(jù)委托方提供的2022年11月14日簽署的《以物抵債協(xié)議書》，估價對象建筑物的權(quán)屬由××市××通訊工業(yè)股份有限公司以以物抵債的方式抵償給××市××集團有限公司，目前尚未辦理確權(quán)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3.房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述

經(jīng)現(xiàn)場實地查勘，估價對象所在為一幢總層數(shù)6層的框架結(jié)構(gòu)廠房，估價對象位于其4、5、6層，評估建筑面積共9,345.64平方米，每層建筑面積相同。估價對象外墻為馬賽克，室內(nèi)部分環(huán)氧樹脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，內(nèi)墻抹灰、天花夾板吊頂，裝不銹鋼玻璃門、木門和鋁合金窗，裝有兩臺垂直貨梯、煙感噴淋等消防系統(tǒng)和中央空調(diào)系統(tǒng)，水電設(shè)施齊備。

據(jù)委托方介紹，估價對象建于2022年，整棟樓宇有專人負責(zé)管理，現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。估價對象目前均已全部出租，

其中4、5層出租給××市××數(shù)碼顯示有限公司，租賃期限為2022年2月1日起至2022年1月31日止，每平米租金23元；6層出租給××科技有限公司，租賃期限為2022年7月1日起至2022年6月30日止，每平米租金26元，均用作廠房及其配套，目前經(jīng)營情況正常。

（四）估價目的

為核定資產(chǎn)市場價值提供價值參考。

（五）價值時點

二0一九年三月二十日。

（六）本次評估價值類型

本次評估價值類型為估價對象在價值時點狀況下、在公開市場標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價的假設(shè)和限制條件下，房地產(chǎn)所具有的客觀合理價值。未考慮出租對評估價值的影響，但不考慮其他法定優(yōu)先受償權(quán)利對評估價值的影響。

指錯：5.價值類型錯誤，應(yīng)為已考慮出租對評估價值的影響，但不考慮其他法定優(yōu)先受償權(quán)利對評估價值的影響。

（七）估價原則

1.獨立、客觀、公正、公平原則

2.合法原則

3.謹慎原則

4.價值時點原則

5.最高最佳使用原則

6.替代原則

指錯：6.估價原則不應(yīng)該有謹慎原則

（八）估價依據(jù)

1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（2022）

2.《中華人民共和國土地管理法》

3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

4.《中華人民共和國民事訴訟法》

5.《中華人民共和國物權(quán)法》

6.委托方提供的委托評估房地產(chǎn)有關(guān)資料

7.評估人員現(xiàn)場勘查、攝影和記錄

8.價值時點××市房地產(chǎn)市場相關(guān)價格信息

指錯：7.估價依據(jù)缺少《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》

（九）估價方法

根據(jù)本次估價目的，估價人員在深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價人員所掌握的資料，結(jié)合實地勘察和市場調(diào)研的結(jié)果，我們認為采用比較法和收益法對估價對象進行評估較為適宜。

比較法是將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

收益法是指對可產(chǎn)生收益的物業(yè)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查的情況，預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，折算到價值時點后相加來求取估價對象的市場價值的方法。

指錯：8.沒有方法選用理由和理論上適用成本法但未選用方法進行說明。

（十）估價結(jié)果

委托估價房地產(chǎn)為××市××科技園北區(qū)××路××號××信息工業(yè)大廈4、5、6層房地產(chǎn)市場價值評估，建筑面積合計為9,345.64平方米，該房地產(chǎn)在價值時點的評估結(jié)果如下：

評估總值：人民幣38,146,100元

大寫金額：人民幣叁仟捌佰壹拾肆萬陸仟壹佰元整

預(yù)計應(yīng)補地價：人民幣3,688,152元

大寫金額：人民幣叁佰陸拾捌萬捌仟壹佰伍拾貳元整

評估凈值：人民幣34,457,948元

大寫金額：人民幣叁仟肆佰肆拾伍萬柒仟玖佰肆拾捌元整

評估結(jié)果明細表

備注：應(yīng)補地價數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準(zhǔn)。

十一、注冊房地產(chǎn)估價師

指錯：9.沒有寫清所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名

十二、實地查勘期

對估價對象進行實地查勘日期為2022年3月20日。

（十三）估價作業(yè)日期

2022年03月20日至2022年07月6日。

估價技術(shù)報告

（一）實物因素分析（略）

（二）區(qū)位因素分析（略）

（三）市場背景分析（略）

（四）最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行。經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。估價對象的法定用途為工業(yè)，屬高新技術(shù)園區(qū)用地，現(xiàn)狀為工業(yè)廠房及配套，依據(jù)合法原則，在本報告中，設(shè)定按工業(yè)廠房及配套用途進行評估。根據(jù)合法性原則和最高最佳使用原則，確定該物業(yè)的工業(yè)廠房用途為最高最佳使用用途。

（五）估價方法

估價人員深入細致地分析了估價對象的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價人員掌握的資料，結(jié)合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

Ⅰ.由于估價對象周邊同類物業(yè)三級市場交易較為活躍，在市場上有可供參照的交易案例，故我們采用比較法對估價對象市場價值進行評估。

技術(shù)路線：是指在求取估價對象房地產(chǎn)價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)既知價格修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。

計算公式

估價對象市場價值＝可比實例價格×市場狀況修正×交易情況修正×區(qū)位因素修正×實物因素修正

指錯：10.比較法公式中缺權(quán)利因素修正

Ⅱ.估價對象為收益性物業(yè)，可出租獲取穩(wěn)定收益，故我們采用收益法對其市場價值進行評估。

技術(shù)路線：是運用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。

假定前提

a.純收益按一定比例逐年遞增；

b.報酬率在收益年限內(nèi)不變，大于零；

c.收益年期為有限年。

計算公式

V=a/（r-g）×｛1-[（1+g）/（1+r）]n｝

式中

V--市場價值

a—未來第一年純收益

r--報酬化率

g--純收益每年遞增比率

n--獲取純收益的持續(xù)年限

指錯：11.沒有逐一分析估價方法的適用性

（六）估價測算過程

Ⅰ.用比較法測算估價對象的評估單價及評估總價，其整個評估思路及計算過程如下。

1.選取可比案例

根據(jù)替代原則，估價人員調(diào)查了與估價對象在地理位置、結(jié)構(gòu)類型、使用功能、交易日期等因素相同或具有較強相關(guān)性的交易案例，選取以下交易案例作為可比案例：

案例調(diào)查表

根據(jù)市場調(diào)查及估價人員與中介充分的溝通，上表中的三級市場報盤均由評估人員根據(jù)與中介詢價后結(jié)合估價經(jīng)驗進行修正后認為可能成交的市場價格，故直接取修正后的價格作為比較價格。

指錯：12.可比實例A、B、C與估價對象面積比小于0.5，不具有可比性。

13.可比實例不是實際成交案例錯誤，可能成交的市場價格錯誤、修正價格錯誤。

2.比較因素條件說明及價格測算

因估價對象與比較案例處于同一房地產(chǎn)供需圈，比較案例的交易日期與價值時點接近，交易情況均為正常情況下的三級市場交易價格，因此我們對市場狀況及交易情況不進行修正，僅對區(qū)域因素和實物因素進行修正。根據(jù)估價對象與比較實例的比較因素，分別編制比較因素條件描述表和比較因素修正系數(shù)表。

交易情況均為正常情況下的三級市場交易價格，與前面非交易實例前后表述矛盾

比較因素條件描述表

因素比較表如下：

指錯：14.自身配套設(shè)施與物業(yè)管理描述相同，打分不同；新舊程度打分與描述相反。

15.樓層屬于區(qū)位因素不屬于實物因素，打分缺少理由。

因素修正及計算表

指錯：16.案例1、2的綜合修正系數(shù)計算錯誤

Ⅱ估價對象4、5、6層均已出租，簽定租約的租金及租賃期限不等，本報告以第6層為例，演示用收益法測算的整個評估思路及計算過程。

該物業(yè)目前已簽定租約，租賃期限至2022年6月30日，租金為26元/m2，出租面積為3,115平方米，空置率為0，根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合物業(yè)特點，確定租期內(nèi)的報酬率為6%，租期距價值時點還有2.28年，租期內(nèi)租金低于市場租金，根據(jù)合法原則，對物業(yè)的收益價值租期內(nèi)按照租約進行測算，租期外按照正常市場價值進行測算，累計相加為估價對象的收益價值。

指錯：17.租期內(nèi)的報酬率確定理由不充分。

（1）確定市場租金

我們調(diào)查的市場案例有

根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，該地段工業(yè)廠房租金情況為：25～50元/平方米；因物業(yè)位置、樓宇檔次、樓齡長短、裝修情況等的不同而有差異，不同樓層的租金差異較小。

在確定估價對象的市場租金時，我們考慮的因素有：

a.估價對象位于××科技園北區(qū)，臨××路，對外交通條件好；

b.估價對象的剩余使用年限為34.1年，收益年限長，利于物業(yè)價值的提升；

c.估價對象目前已全部出租，出租收益穩(wěn)定；

根據(jù)市場租金情況以及估價對象現(xiàn)狀，結(jié)合我們的估價經(jīng)驗，最終確定估價對象6層的客觀合理月租金為：35元/平方米。

（2）確定市場年純收益遞增比率

根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)發(fā)展水平，確定年純收益遞增比率為2%。

（3）確定市場報酬率

我們按一年期貸款利率加上風(fēng)險系數(shù)作為該評估項目的報酬率，按8.0%計算。

指錯：18.市場報酬率確定理由不充分。

（4）確定市場空置率

根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)物業(yè)情況，確定估價對象空置率為11%。

（5）確定收益年限

估價對象的剩余土地使用年限為34.1年，租賃期限還剩2.28年，故租約期外按31.82年的收益年限進行計算。

（6）評估測算結(jié)果

經(jīng)評估測算，最終我們確定，估價對象6層的評估單價為3,974元/平方米，評估總值為人民幣12,379,892元整（具體計算過程見下表）。

估價測算表一

同理可計算估價對象4、5層的評估單價和評估總值，估價對象4、5層目前已簽訂租約，租賃期限至2022年1月31日，租金為23元/m2，出租面積為6,230平方米，空置率為0，根據(jù)對周邊同類物業(yè)租賃市場調(diào)查，結(jié)合物業(yè)特點，確定租期內(nèi)的報酬率為6%，租期距價值時點還有0.87年，具體計算過程見下表：

估價測算表二

據(jù)測算表一、表二，估價對象4、5、6層的評估總值合計為37,905,573元。

Ⅲ根據(jù)估價對象的具體情況，我們分別采用了比較法、收益法對估價對象進行了價格評估，通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的了解和項目所在區(qū)域環(huán)境的進一步分析，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，認為兩種評估方法雖有一定差距，但均趨于客觀合理，故以兩者的簡單算術(shù)平均數(shù)來確定估價對象的最終評估結(jié)果。即

評估總值＝（38,386,646+37,905,573）÷2＝38,146,100元（取整至佰位）；

評估單價＝38,146,100元÷9,345.64平方米＝4,081.7元/平方米

（七）應(yīng)補地價

估價對象所屬宗地總建筑面積為68,450平方米的應(yīng)補地價為27,013,027元，應(yīng)補樓面地價為395元/平方米，估價對象建筑面積為9,270平方米，故估價對象應(yīng)補地價為395元/平方米×9,345.64平方米=3,688,152元。（依據(jù)、計算過程略）

（八）估價結(jié)果

委托估價房地產(chǎn)為××市××科技園北區(qū)××路××號××信息工業(yè)大廈4、5、6層房地產(chǎn)市場價值評估，建筑面積合計為9,345.64平方米，該房地產(chǎn)在價值時點的評估結(jié)果如下：

評估總值：人民幣38,146,100元

大寫金額：人民幣叁仟捌佰壹拾肆萬陸仟壹佰元整

預(yù)計應(yīng)補地價：人民幣3,688,152元

大寫金額：人民幣叁佰陸拾捌萬捌仟壹佰伍拾貳元整

評估凈值：人民幣34,457,948元

大寫金額：人民幣叁仟肆佰肆拾伍萬柒仟玖佰肆拾捌元整

評估結(jié)果明細表

備注：應(yīng)補地價數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準(zhǔn)。

附件

（一）估價對象位置示意圖

（二）估價對象現(xiàn)狀照片復(fù)印件

（三）《估價委托書》復(fù)印件

（四）《國有土地使用權(quán)出讓合同書》及其補充協(xié)議復(fù)印件

（五）投資許可證復(fù)印件

（六）建筑許可證復(fù)印件

（七）單位工程竣工報告書復(fù)印件

（八）××市房屋建筑面積查丈報告復(fù)印件

（九）以物抵債協(xié)議書復(fù)印件

（十）房地產(chǎn)租賃合同復(fù)印件

（十一）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（十二）《房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書》復(fù)印件

（十三）資產(chǎn)評估機構(gòu)資格證書復(fù)印件

（十四）《中國注冊房地產(chǎn)估價師資格證書》復(fù)印件

單選題（共10題，共10分）

6.房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

下列各項中，不屬于房地產(chǎn)估價報告對語句要求的是（）。

A.句子簡潔，概括性強

B.搭配得當(dāng)

C.邏輯嚴密

D.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)

7.房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價報告有其特定的語言文字要求，下列不符合房地產(chǎn)估價報告對文字要求的是（）

A.句子應(yīng)簡潔

B.句子搭配要得當(dāng)

C.句子邏輯性嚴密

D.可運用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯

8.房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

下列各項中，符合房地產(chǎn)估價報告寫作對詞義要求的是（）。

A.估價對象每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右

B.該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語

C.從財務(wù)報告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想

D.這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引

9.房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。

關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點，下列說法錯誤的是（）。

A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前

B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估

C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性

10.房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。

對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進行估價時，首選方法之一是（）。

A.成本法

B.收益法

C.基準(zhǔn)地價修正法

D.假設(shè)開發(fā)法