2022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》深度自測卷2

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單選題（共35題，共35分）

1.以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是（）。

A.抵押貸款傳遞證券

B.抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)

C.抵押貸款直付債券

D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

2.投資者要提高（）以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

A.期望投資回報率

B.平均收益率

C.基準收益率

D.內(nèi)部收益率

3.下列房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償能力指標的是（）。

A.現(xiàn)金回報率

B.投資回收期

C.資本金利潤率

D.資產(chǎn)負債率

4.制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)是（）。

A.業(yè)主的目標

B.租戶的目標

C.政府的目標

D.物業(yè)管理機構(gòu)的目標

5.商品住房市場之所以能夠細分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點

B.城市區(qū)域功能

C.購房者的需求

D.城市地理環(huán)境

6.運用財務(wù)評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是（）；二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。

A.投資的長期性

B.房地產(chǎn)市場的不確定性

C.投資可逆性

D.投資不可逆性

7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.依法收回的國有土地

B.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地

C.集體土地中的宅基地

D.依法收購的土地

8.某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。

A.I3＞I2＞I1

B.I2＞I3＞I1

C.I1＞I3＞I2

D.I1＞I2＞I3

9.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.通貨膨脹風(fēng)險

D.利率變動風(fēng)險

10.建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。

A.投資機會研究

B.項目評估與決策

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

11.以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。

A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置

B.項目所在城市、區(qū)和街道

C.土地面積和規(guī)劃用途

D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況

12.2022年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2022年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

13.動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。

A.經(jīng)營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

14.一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

15.竣工驗收時，（）負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理機構(gòu)

D.建設(shè)主管部門

16.房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程費用

B.最高租售數(shù)量

C.最高購買價格

D.最高土地取得價格

17.使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是（）。

A.列出需要進行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標

D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布

18.租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.資本價值風(fēng)險

C.比較風(fēng)險

D.未來運營費用風(fēng)險

19.房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格

C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系

D.家庭收入水平

20.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強的適應(yīng)性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

21.按增量存量對房地產(chǎn)市場進行細分時，三級市場是指（）。

A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B.存量房地產(chǎn)交易市場

C.土地使用權(quán)出讓市場

D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房租售市場

22.需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

23.對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.比較風(fēng)險

24.下列風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.未來運營費用風(fēng)險

C.匯率風(fēng)險

D.時間風(fēng)險

25.對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。

A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入

B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費

C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用

D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

26.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。

A.潛在市場＞服務(wù)市場＞有效市場＞合格的有效市場

B.服務(wù)市場＞潛在市場＞合格的有效市場

C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場

D.潛在市場＞服務(wù)市場＞合格的有效市場＞有效市場

27.某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

28.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預(yù)計總開發(fā)成本為45000萬元，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為（）元/m2。

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

29.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

30.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。

A.1836.21

B.1810.39

C.1784.45

D.1795.36

31.“三項預(yù)測值”分析方法是（）中的一種。

A.概率分析方法

B.盈虧平衡分析方法

C.多因素敏感性分析方法

D.風(fēng)險估計與評價的方法

32.某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

33.建筑規(guī)劃一般在1萬～3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為（）。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物中心

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務(wù)性商店

34.由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。

A.操作風(fēng)險

B.信用風(fēng)險

C.市場風(fēng)險

D.法律風(fēng)險

35.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。

A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

多選題（共15題，共15分）

36.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括（）。

A.金融業(yè)的發(fā)展

B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

C.人文環(huán)境的變化

D.社會環(huán)境的變化

E.政治制度的變遷

37.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的步驟，下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)工作的有（）。

A.提出投資設(shè)想

B.實施投資設(shè)想

C.評價投資方案

D.細化投資設(shè)想

E.獲取土地使用權(quán)

38.股票市場融資方式包括（）。

A.首次公開發(fā)行

B.配發(fā)

C.增發(fā)

D.認股權(quán)證

E.公司債券

39.按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者

40.國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構(gòu)建房

41.常用的風(fēng)險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測診斷技術(shù)

D.蒙特卡洛模擬法

E.調(diào)查和專家打分法

42.開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產(chǎn)購買成本

43.按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)

44.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。

A.投資機會選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設(shè)階段

D.租售階段

E.招標階段

45.關(guān)于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值

B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償

C.資金的時間價值是對風(fēng)險因素可能帶來損失的補償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)

46.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標準差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標準差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項目風(fēng)險性高低

C.凈現(xiàn)值標準差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

47.在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權(quán)益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

48.成本計劃可分解為（）方

A.材料設(shè)備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預(yù)見成本計劃

E.施工機械費用計劃

49.關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。

A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金

C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整

D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金

50.下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

判斷題（共15題，共15分）

51.商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。（）

52.由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴重程度也不相同。（）

53.房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實際的開發(fā)過程也很難沿直線一步一步向前進行。（）

54.某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的年實際利率為5.09％。（）

55.基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。（）

56.某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。（）

57.開發(fā)項目或單項工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。（）

58.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只能在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。（）

59.我國土地交易的實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易。（）

60.如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當調(diào)高折現(xiàn)率。（）

61.土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（）

62.一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越深，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。（）

63.房地產(chǎn)價格是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的眾數(shù)價格表示。（）

64.抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。（）

65.在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%