2022年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》深度自測卷2

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單選題（共35題，共35分）

1.以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是（）。

A.抵押貸款傳遞證券

B.抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)

C.抵押貸款直付債券

D.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

2.投資者要提高（）以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

A.期望投資回報率

B.平均收益率

C.基準(zhǔn)收益率

D.內(nèi)部收益率

3.下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的是（）。

A.現(xiàn)金回報率

B.投資回收期

C.資本金利潤率

D.資產(chǎn)負(fù)債率

4.制定物業(yè)管理計劃的基礎(chǔ)是（）。

A.業(yè)主的目標(biāo)

B.租戶的目標(biāo)

C.政府的目標(biāo)

D.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的目標(biāo)

5.商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點

B.城市區(qū)域功能

C.購房者的需求

D.城市地理環(huán)境

6.運用財務(wù)評價方法進(jìn)行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是（）；二是不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響。

A.投資的長期性

B.房地產(chǎn)市場的不確定性

C.投資可逆性

D.投資不可逆性

7.下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。

A.依法收回的國有土地

B.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地

C.集體土地中的宅基地

D.依法收購的土地

8.某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。

A.I3＞I2＞I1

B.I2＞I3＞I1

C.I1＞I3＞I2

D.I1＞I2＞I3

9.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.市場供求風(fēng)險

C.通貨膨脹風(fēng)險

D.利率變動風(fēng)險

10.建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。

A.投資機(jī)會研究

B.項目評估與決策

C.初步可行性研究

D.詳細(xì)可行性研究

11.以下各項中，不屬于開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。

A.開發(fā)項目所處區(qū)位和具體位置

B.項目所在城市、區(qū)和街道

C.土地面積和規(guī)劃用途

D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況

12.2022年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2022年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

13.動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。

A.經(jīng)營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

14.一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

15.竣工驗收時，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)

D.建設(shè)主管部門

16.房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最高工程費用

B.最高租售數(shù)量

C.最高購買價格

D.最高土地取得價格

17.使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是（）。

A.列出需要進(jìn)行模擬的因素

B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C.選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo)

D.通過模擬試驗隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

18.租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.資本價值風(fēng)險

C.比較風(fēng)險

D.未來運營費用風(fēng)險

19.房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的供求關(guān)系

B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格

C.房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系

D.家庭收入水平

20.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進(jìn)行長期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

21.按增量存量對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分時，三級市場是指（）。

A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

B.存量房地產(chǎn)交易市場

C.土地使用權(quán)出讓市場

D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房租售市場

22.需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。

A.第一階段

B.第二階段

C.第三階段

D.第四階段

23.對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.未來經(jīng)營費用風(fēng)險

C.資本價值風(fēng)險

D.比較風(fēng)險

24.下列風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散或抵消的是（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

B.未來運營費用風(fēng)險

C.匯率風(fēng)險

D.時間風(fēng)險

25.對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。

A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入

B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費

C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用

D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本

26.對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。

A.潛在市場＞服務(wù)市場＞有效市場＞合格的有效市場

B.服務(wù)市場＞潛在市場＞合格的有效市場

C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場

D.潛在市場＞服務(wù)市場＞合格的有效市場＞有效市場

27.某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

28.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預(yù)計總開發(fā)成本為45000萬元，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為（）元/m2。

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

29.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

30.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的利息是（）元。

A.1836.21

B.1810.39

C.1784.45

D.1795.36

31.“三項預(yù)測值”分析方法是（）中的一種。

A.概率分析方法

B.盈虧平衡分析方法

C.多因素敏感性分析方法

D.風(fēng)險估計與評價的方法

32.某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，則該項目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

33.建筑規(guī)劃一般在1萬～3萬平方之間，服務(wù)人口在10萬～30萬人，年營業(yè)額在1億～5億元之間，該物業(yè)為（）。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物中心

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務(wù)性商店

34.由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。

A.操作風(fēng)險

B.信用風(fēng)險

C.市場風(fēng)險

D.法律風(fēng)險

35.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。

A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率

多選題（共15題，共15分）

36.影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要力量包括（）。

A.金融業(yè)的發(fā)展

B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

C.人文環(huán)境的變化

D.社會環(huán)境的變化

E.政治制度的變遷

37.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的步驟，下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)工作的有（）。

A.提出投資設(shè)想

B.實施投資設(shè)想

C.評價投資方案

D.細(xì)化投資設(shè)想

E.獲取土地使用權(quán)

38.股票市場融資方式包括（）。

A.首次公開發(fā)行

B.配發(fā)

C.增發(fā)

D.認(rèn)股權(quán)證

E.公司債券

39.按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。

A.隨機(jī)型競爭者

B.兇猛型競爭者

C.選擇型競爭者

D.從容不迫型競爭者

E.軟弱型競爭者

40.國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補(bǔ)貼

E.鼓勵營利機(jī)構(gòu)建房

41.常用的風(fēng)險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測診斷技術(shù)

D.蒙特卡洛模擬法

E.調(diào)查和專家打分法

42.開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產(chǎn)購買成本

43.按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)

44.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。

A.投資機(jī)會選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設(shè)階段

D.租售階段

E.招標(biāo)階段

45.關(guān)于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。

A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值

B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補(bǔ)償

C.資金的時間價值是對風(fēng)險因素可能帶來損失的補(bǔ)償

D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)

E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)

46.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。

A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.可以完全衡量項目風(fēng)險性高低

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)

E.可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度

47.在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。

A.未分配利潤

B.投資回收

C.權(quán)益融資

D.投資回報

E.折舊和攤銷

48.成本計劃可分解為（）方

A.材料設(shè)備成本計劃

B.管理費成本計劃

C.人工費成本計劃

D.不可預(yù)見成本計劃

E.施工機(jī)械費用計劃

49.關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。

A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

B.基礎(chǔ)租金一般高于市場租金

C.基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整

D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場租金

50.下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

判斷題（共15題，共15分）

51.商用房地產(chǎn)同時也是收益性或投資性房地產(chǎn)，購買商用房地產(chǎn)屬于置業(yè)投資行為。（）

52.由于每一個項目本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。（）

53.房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實際的開發(fā)過程也很難沿直線一步一步向前進(jìn)行。（）

54.某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的年實際利率為5.09％。（）

55.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。（）

56.某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。（）

57.開發(fā)項目或單項工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。（）

58.對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只能在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)。（）

59.我國土地交易的實質(zhì)是土地使用權(quán)的交易。（）

60.如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當(dāng)調(diào)高折現(xiàn)率。（）

61.土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。（）

62.一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越深，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。（）

63.房地產(chǎn)價格是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的眾數(shù)價格表示。（）

64.抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。（）

65.在毛租情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的經(jīng)營費用，并且要在所收取的租金中包括這些費用。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個（10000m2）。項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%