公租房調(diào)查報(bào)告公租房調(diào)查報(bào)告

南京公共租賃房的調(diào)查分析與建議InvestigativeAnalysis&SuggestiononPublicRental

HousingofNanjingCity調(diào)查背景及目的公共租賃房一次第一次顯現(xiàn)于2020年3月5日溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告中，其中提出要踴躍進(jìn)展公共租賃住房，在2020年3月11日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞公布會上，住建部副部長齊驥指出，公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場價或承租者能經(jīng)受的價錢向新就業(yè)職工出租。2020年末，南京市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口萬人，人口密度超過1215人每平方千米，列上海、廣州、北京以后的全國第四位。外來務(wù)工人員占22%左右，大學(xué)生占10%左右。這些特點(diǎn)使南京市解決中低收入群體的住房問題成了一項(xiàng)亟待解決的重大民生問題。公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各類社會主體通過新建或其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部份。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或承租者經(jīng)受起的價錢，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,還有一些從外地遷移到城市工作的群體。新職工的時期性住房支付能力不足，外來務(wù)工人員居住條件也急需改善，公共租賃住房是解決夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品，是知足城市中等偏下收入家庭大體需求的重要舉措其對城市留住人材，提高競爭力有較大作用。本文以南京市公租房的實(shí)地調(diào)查為依據(jù)，分析公租房設(shè)計(jì)和具體實(shí)施手腕中存在問題，并從制度標(biāo)準(zhǔn)、融資、租金水平、選址、配套設(shè)施建設(shè)等方面提出建議。一、南京市公共租賃住房建設(shè)概況在2020年8月11日，江蘇出臺《關(guān)于大力進(jìn)展公共租賃住房指導(dǎo)意見》明確江蘇省公共租賃住房的保障對象是家庭人均收入在本地城市人都可支配收入80%左右，具體條件由城市人民政府確信；新就業(yè)人員是指大中專學(xué)歷、工作不滿5年并在城市有穩(wěn)固職業(yè)的人員；外來務(wù)工人員是指在城市有穩(wěn)固職業(yè)，并在就業(yè)地居住必然年限的非就業(yè)地戶籍的人員，于同年，8月19日開展公共租賃住房設(shè)計(jì)競賽，9月10日南京首個大規(guī)模公共租賃住房小區(qū)設(shè)計(jì)方案出爐。歷經(jīng)3年多的建設(shè)，于2021年9月開始慢慢將南京岱山、上坊、花崗、丁家莊四大保障房片區(qū)即將交付老百姓手中，四大片區(qū)保障房項(xiàng)目總用地面積約6平方千米，總建筑面積約966萬平方米，其中保障房地塊總建筑面積835萬m2。建成甫京常住人口地區(qū)分布甫京常住人口地區(qū)分布I'liiiiiiiiiiiniiiiiiiv^:zI'liiiiiiiiiiiniiiiiiiv^:z1地區(qū)人口數(shù)地區(qū)人口數(shù)（人j比重（％）全市合計(jì)KOJ4fiBO1(303.15商下區(qū)6()2031752秦推區(qū)O5BJJ15.C77建鄴區(qū)426S)9H5.34豉樓區(qū)S2JBO7410.32下關(guān)區(qū)4451175.56浦口區(qū)71029B注d7棲蠱區(qū)6445()38.05雨孔臺區(qū)391ZE?4.89江寧醫(yī)114562B14.31六合區(qū)55岀E1L44灤水縣4213235.26高淳直41772^}5.2Z后可提供各類保障性住房萬套。南京市是我國住房保障工作做得較好的城市之一，其住房保障工作計(jì)劃合理、目標(biāo)明確、規(guī)章層次清楚，信息公布，工作開展順利。2021年新動工5040套，大體建成9510套。補(bǔ)陸家庭類型存補(bǔ)戟占房屋粗金比，補(bǔ)站建謙面枳上卩肛取得廉粗住房其物配羽毀繽的爲(wèi)低歸虧“95V両會粘目住房實(shí)蝕疽鼬前箕他動90樹50平■方茱J取得廉超俚殊麗曬金補(bǔ)站資格的理70V人均別4A1泗元及以下的其悽虧旳和人掩月哌入在12W祁不含:忙t丄眈元〔含）以下的苴弛家感盧25^60平方籽對勺月收入在疲。丟不含恥LtQ収元簞、以下的其施家?guī)币?盼注；本市城市甌械為寒庭人均問股入皿金城木耀租住尿窗庖收入準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為人均月蚣藏元期尸“中対崗丨屬產(chǎn)二實(shí)地調(diào)研調(diào)研方式采取了訪談法和發(fā)放調(diào)查問卷兩種形式，調(diào)研小組將進(jìn)行三次訪談，對象為公共租賃住房小區(qū)的物業(yè)治理人員，和小區(qū)的兩戶，來訪談家庭大體情形、住宅大體評判、戶型改造意見和計(jì)劃布局。，?戶>.rtUdMfttmiiwsfiH.ITTJ公共租賃住房小區(qū)的物業(yè)治理人員，和小區(qū)的兩戶，來訪談家庭大體情形、住宅大體評判、戶型改造意見和計(jì)劃布局。，?戶>.rtUdMfttmiiwsfiH.ITTJ■庖■ATc.aA-ari.A.LHdl.W?H.I4I穴申萼?.iCMIMliRHATTi^-ft.'.JTFfair-k^*-h.TAR實(shí)地調(diào)研對象本次調(diào)研對象為：江寧民心公寓位于江寧區(qū)九龍湖板塊，占地61畝，建筑面積13萬平方米，包括6幢高層住宅1800套和配套效勞用房。小區(qū)共有5種套型，面積從41平方米到61平方米不等。作房間內(nèi)部裝修一新，大體生活設(shè)施一應(yīng)俱全，真正實(shí)現(xiàn)了拎包入住。小區(qū)周圍的配套設(shè)施齊全；交通超級便利。民心公寓公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)為11元/平方米/月。統(tǒng)計(jì)分析方式本文運(yùn)用了靜態(tài)比較分析方式和分組分析方式，其中著重于運(yùn)用分組分析方式，不管是采納了兩種調(diào)研方式及對象；仍是在設(shè)計(jì)調(diào)查問卷是用年齡、身份、收入、區(qū)域?qū)⒄{(diào)研對象的分組。三、調(diào)查分析市民對公共租賃住房的大體熟悉絕大部份人明白公共租賃住房的存在，人們對公共租賃住房知曉率很高。圖一您對公共租賃房了解嗎■非常了解■非常了解■了解一點(diǎn)■根本不知道公共租賃住房改善民眾的居住條件。tzt—'公共租賃住房改善民眾的居住條件。tzt—'數(shù)據(jù)顯示：在公共租賃住房能給民眾居住條件帶來的眾多轉(zhuǎn)變中，最為突出的要數(shù)它低于住房市場租金的價錢比例高達(dá)88%，這說明人們選擇住房的首要考慮因素是價錢條件；其他公共租賃住房能給民眾帶來轉(zhuǎn)變的比例都超過50%。申請公共租賃住房的條件限制很多，不容易達(dá)到申請要求。

圖3：您覺得沒享受公租房的原因?■■圖3：您覺得沒享受公租房的原因？業(yè)口—*■數(shù)據(jù)顯示：在眾多的限制條件中，排在首位的限制條件是輪候家庭太多，比例為72%，這是要緊限制條件，物以稀為貴；第二是申請條件太苛刻，其限制條件多，具有南京市市區(qū)常住戶口滿5年；家庭人均年收入低于上一年度城鎮(zhèn)居民人都可支配收入80%的家庭；人均住房建筑面積在15平方米以下。不容易申請，這是我國大體國情和經(jīng)濟(jì)條件決定的，需要做的只是宣傳好。讓真正需要的人踴躍申請。大部份以為公共租賃住房最大的受益者是并非需要的群體，第二才是那些真正需要公共租賃住房的人群。圖4：您覺得公租房最大的受益者是?■圖■圖4：您覺得公租房最大的受益者是？業(yè)F-tt—*■數(shù)據(jù)顯示：公共以為公共租賃住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，這在所有的受益者中比例最大，第二才是那些真正需要公共租賃住房的人群，這在必然程度上挖苦了社會黑暗的現(xiàn)實(shí)，人們對社會不公的不滿。人們對公共租賃住房的選擇要緊取決于其配套設(shè)施的建設(shè)和它是不是交通方便。配套設(shè)施建筑質(zhì)量套型結(jié)構(gòu)房屋面積地理位置租金水平配套設(shè)施建筑質(zhì)量套型結(jié)構(gòu)房屋面積地理位置租金水平tzt—'數(shù)據(jù)顯示：配套設(shè)施，地理位置，套型結(jié)構(gòu)是人們選擇的要緊考慮因素，比例都過了60%，其中因?yàn)楦鱾€公共租賃住房的性價比差不多，因此租金水平不是要緊因素，其中配套設(shè)施高達(dá)78%。我國能夠考慮將現(xiàn)有土地貯存變成這種公共租賃住房貯存，到一按時期也可賣出，而這些租房住戶有了必然能力也可買進(jìn)，那就需要它在選址和配套設(shè)施的知足上大體上和商品房一致。大部份表示會選擇公共租賃住房居住。

圖6：您是否會選擇公租房租住?圖6：您是否會選擇公租房租住?■會■不會業(yè)口—*■數(shù)據(jù)顯示：有81%的人表示會選擇公共租賃住房租住，只有19%表示可不能選擇公共租賃住房租住，按我國城鎮(zhèn)化進(jìn)展速度，30%的城鎮(zhèn)人口都需要必然的住房保障，申請公共租賃住房不易達(dá)到的因素之一，申請的人多，房源少，供求矛盾怎家了人們申請的困難。因此政府仍是要踴躍籌集資金和房源，并成立公布透明的平臺和輪候制度。公租房的面積和戶型有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。有44%的人選擇2室2廳，42%選擇2室一廳，8%選擇單套間，選擇1室1廳有5%，選擇3室1廳的僅為1%。

您愿意選擇的面積?■■您愿意選擇的戶型?您愿意選擇的戶型?■2室2廳■您愿意選擇的戶型?■2室2廳■2室1廳■3室1廳■1室1廳■單套間數(shù)據(jù)分析：在建設(shè)公租房時30到50平米，戶型選擇上2室2廳和2室1廳是最優(yōu)選擇，可是在條件許可的情形下，能夠少量建設(shè)在面積上少于30平米，多于50平米；戶型上的1室一廳和單套間，因?yàn)槎鄻踊?，才能盡可能知足需求和提高效用。公租房的租金水平和交通有78%的人以為能夠同意到市區(qū)公共交通車程在40分鐘之內(nèi)，只有22%的人能夠同意40分鐘以上的車程。有40%的人以為租金為同類衡宇的50%-60%，41%的以為租金為同類衡宇的60%-70%，10%的人以為50%以下，只有9%的以為應(yīng)是70%以上。

您覺得可以接受的租金水平?■您覺得可以接受的租金水■您覺得可以接受的租金水平？數(shù)據(jù)分析：關(guān)于租金水平，大多數(shù)政府估量只能承擔(dān)到50%-70%，至于租金建議，后文有詳細(xì)論述；交通時刻就提出了選址問題，既然要建公租房這一社會公益性項(xiàng)目，就要以人為本，選較好地段。民心公寓的整體中意度整體中意度是對住宅大體的評判，其為建筑類包括室內(nèi)裝修的改善意向、計(jì)劃布局和物業(yè)治理不同選項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)。

■建筑類不滿意■規(guī)劃類不滿意■物業(yè)類不滿意圖7：民心公寓總體滿意度■建筑類不滿意■規(guī)劃類不滿意■物業(yè)類不滿意■建筑類滿意■規(guī)劃類滿意■物業(yè)類滿意■建筑類一般■規(guī)劃類一般■物業(yè)類一般業(yè)口—*■數(shù)據(jù)顯示：整體看民心公寓的中意度為45%，在不中意的項(xiàng)目中，物業(yè)和計(jì)劃設(shè)計(jì)占的比例較高，民心公寓最不中意的排序?yàn)橹車惋嫼蛫蕵吩O(shè)施太少，樓板和門窗縫隔音成效差，陽臺面積不夠，最中意的排序?yàn)榻煌ǚ奖?，朝向和采光均較好。無疑，物業(yè)治理模式是保障房后期應(yīng)考慮的首要問題。四、關(guān)于公租房的建議增強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃，整體的散布，用地規(guī)模，配建比例，配套設(shè)施，總之要成立起標(biāo)準(zhǔn)的體系。加大公共租賃住房的投放力度，打破戶籍限度，使之沒有城鄉(xiāng)不同性住房的主體力量，采取多方式的融資，因公共租賃住房其福利性的特點(diǎn)，決定其與一樣商品房價值取向性的不同，尤其體此刻公共租賃住房開發(fā)建設(shè)進(jìn)程中融資渠道的單一化專門是當(dāng)前依托于財(cái)政撥款社會保障等純政策性資金的投入，使得融資進(jìn)程呆滯化、僵硬化。國際上，此刻有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地產(chǎn)證券化、住房保障稅、委托，聯(lián)合租賃模式、項(xiàng)目融資等，我國應(yīng)財(cái)政撥款成立公共租賃住房專項(xiàng)資金，從住房公積金中提取適當(dāng)比例轉(zhuǎn)化成住房風(fēng)險(xiǎn)基金，成立公益基金，引入房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，市場化融資，成立資金循環(huán)系統(tǒng)。從群眾需求動身來計(jì)劃選址和配套，成立可持續(xù)性的混合社區(qū)，高度重視公共租賃住房的基礎(chǔ)配套建設(shè)，真正方便居民。能夠與中高級商品房混建，配套商業(yè)、文化、醫(yī)療設(shè)備，幸免產(chǎn)生城市“貧民窟”。形成持續(xù)性的貧民文化循環(huán)。公共租賃住房租金設(shè)置，公共租賃住房租金水平，因由本地政府統(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供給對象的支付能力，但實(shí)踐中，以市場價為基準(zhǔn)，在香港，定價標(biāo)準(zhǔn)就成立了市民收入聯(lián)動機(jī)制，即市民家庭年收入與公共租賃住房年租金有必然倍數(shù)。2011年南京市4D平方米左右小戶型房屋租金情.；兄連位：元）城區(qū)茗武區(qū)白下區(qū)舂淮區(qū)建輕厳樓胚下關(guān)區(qū)棲畫區(qū)1745175014681495156014101374城區(qū)雨旋臺區(qū)■江寧區(qū)六臺區(qū)浦口區(qū)傲811撫4T5620哄上數(shù)協(xié)由南京解家市場研究部統(tǒng)計(jì)成立科學(xué)的準(zhǔn)入門坎和退出機(jī)制，并增強(qiáng)監(jiān)管。五、結(jié)語公共租賃住房計(jì)劃建設(shè)是當(dāng)前我國城市化進(jìn)展面臨的一大問題，我國保障性住房建設(shè)長期滯后，新加坡已知足了80%的人口居住問題，香港30%的貧困家庭也實(shí)現(xiàn)了有住房，2020年，正式發(fā)布了關(guān)于加速進(jìn)展公共租賃房的指導(dǎo)意見，