ooo南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告說明書

南京工程咨詢公司第1頁培訓(xùn)管理資料大全《商務(wù)智庫》整理培訓(xùn)管理資料大全《商務(wù)智庫》整理南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性討論報(bào)告寧咨二（２０0１)編3008號(hào)南京工程詢問公司資格證書號(hào)：工咨甲９501010目錄ＴO(shè)C\ｏ＂1-1”\h＼zHＹＰERLＩNＫ\l"_Tｏｃ5０６3744１6”第一章 總論?PAGEＲＥF_Ｔｏc50６3７44１６\h1HＹPＥRLＩＮＫ＼l＂_Tｏc506３７４41７"其次章 市場(chǎng)分析?PＡGＥRＥF＿Ｔoｃ506374４１７\h5HYＰEＲLIＮK\l”＿Tｏc５０６3７４418”第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容?３7４4１８\ｈ１0HYPＥRＬIＮＫ\l”＿Tｏc５０63７４419”第四章?項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件?PAＧＥREF_Ｔｏc5063744１９\h11ＨYＰＥRＬＩNK＼l"_Toc5０６３744２0"第五章?建設(shè)方案?PＡＧＥREF_Toc５0６3７4420\h１3ＨYPＥＲLIＮK＼ｌ"＿Ｔoc5063744２1”第六章?實(shí)施進(jìn)度?PＡＧＥREＦ_Ｔｏc50637４42１\h19ＨYPERＬINK\ｌ”_Toｃ５０637442２＂第七章 工程投資與財(cái)務(wù)分析?PＡGEREF＿Tｏｃ50637４4２2＼h20HYPＥRＬINK\l”_Ｔoc５0637４４23”第八章?結(jié)論與建議?ＰＡGEREF＿Tｏc50６３７4４23＼ｈ24附表、附圖和附件總論項(xiàng)目建設(shè)背景南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū))是于1992年６月開頭創(chuàng)辦的江蘇省首批省級(jí)開發(fā)區(qū)之一，19９７年2月被批準(zhǔn)為國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū).江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體規(guī)劃面積24.98平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機(jī)場(chǎng)18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京,為江蘇省省會(huì)。是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心,也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評(píng)為中國城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前,基礎(chǔ)設(shè)施投入已達(dá)１2億元,２2平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總長達(dá)５5公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線１65公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、１1萬伏雙回路變電站、５萬門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。日供水量３0萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點(diǎn)工程已基本建成。區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)"企業(yè)投入運(yùn)營。依據(jù)教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)學(xué)校、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué),其中新區(qū)學(xué)校并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校。以南京航空航天高校、河海高校新校區(qū)和南京高校、東南高校科技園為龍頭的“高校城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。沙灘浴場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用.區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿意進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了2１個(gè)國家和地區(qū)的４00多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占7０％,外商投資額占７5%，其次、三產(chǎn)業(yè)之比為2∶1，高新技術(shù)企業(yè)占30%。實(shí)際利用外資４億多美元。投資額在1０0０萬美元以上的大項(xiàng)目有４3個(gè)。世界排名前50０強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進(jìn)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競(jìng)相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地.隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速進(jìn)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢(shì)。我市及江寧區(qū)近幾年建成的一般住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔為主,中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿意開發(fā)區(qū)快速進(jìn)展的需要。為了進(jìn)一步推動(dòng)江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，營造一流投資環(huán)境,改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)進(jìn)展有限公司(以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。項(xiàng)目單位概況南京利源物業(yè)進(jìn)展有限公司成立于一九九三年,投資方為香港大陸進(jìn)展有限公司和南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊(cè)資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并供應(yīng)配套服務(wù).公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)進(jìn)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)進(jìn)展有限公司銷售分公司、南京利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。利源公司主要開發(fā)項(xiàng)目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積6０萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積６５萬平方米,公用及配套設(shè)施6萬平方米.百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建１０0幢別墅，已全部竣工,１99８年被建設(shè)部評(píng)為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。百家湖公寓花園凱旋門于200０年被上?；崴箍偛吭u(píng)為最大的住宅小區(qū)主門樓，2０００年公司被建行江蘇省分行評(píng)為２A級(jí)信用單位,1９95~19９9年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn)企業(yè),連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體.公司總部現(xiàn)有員工62人,其中教授及具有高級(jí)技術(shù)職稱人員３人,中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員８人，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、《百家湖》雜志編輯部?？尚行杂懻搱?bào)告編制依據(jù)江寧開發(fā)區(qū)管委會(huì)２000年月11月寧經(jīng)管委發(fā)［2000]2０1號(hào)文“關(guān)于同意南京利源物業(yè)進(jìn)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”；江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司供應(yīng)的項(xiàng)目有關(guān)資料;利源公司20０1年2月委托南京工程詢問公司編制本項(xiàng)目可行性討論報(bào)告的協(xié)議.項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）我市總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)(尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和進(jìn)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是進(jìn)展國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。依據(jù)我市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展“九五”計(jì)劃和201０年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神,從“九五”開頭已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育進(jìn)展產(chǎn)業(yè)。依據(jù)市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺(tái)階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用,加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā),配套建設(shè)”的原則，依據(jù)以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿意逐步富有起來的人們對(duì)中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分樂觀的意義.(二)進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求隨著改革開放的不斷深化,南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)日新月異，祿口國際機(jī)場(chǎng)的通航又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū),來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后,尤其是有肯定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限,這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿意于居有定所,而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求其次、甚至第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的美麗環(huán)境和清爽空氣也吸引眾多老人來此頤養(yǎng)天年;海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境美麗、價(jià)格適宜的居所.因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展具有樂觀的意義。綜上所述,本項(xiàng)目建設(shè)十分必要。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析隨著國家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高,曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開頭火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人.估計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的進(jìn)展階段.改革開放以來,中高收入階層逐漸崛起,在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境美麗、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。開發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。百家湖西花園住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢(shì):1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目選址上看,其有下列特定優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的進(jìn)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視,人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔,環(huán)境美麗、空氣清爽，很適合人們居住。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院,使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。交通及其他配套條件優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接,西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連,其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善.此外,接近百家湖西花園還有南航、河海高校等教育配套設(shè)施.2、與競(jìng)爭對(duì)手的優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目與南京市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢(shì)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì),這兩大優(yōu)勢(shì)將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群.項(xiàng)目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展日益飛快,園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷進(jìn)展變化?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項(xiàng)目贏得市場(chǎng).價(jià)格定位周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價(jià)（元/M２）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房２2０0江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層(現(xiàn)房)1６00－21０0溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）１0０0－1８０0溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）2000-２４00江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）１4８0湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅１880—21１0太陽城棲霞建設(shè)多層住宅1950—２１８0碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅１８80-2３00中國人家江蘇東恒別墅(期房)2200－２３5０養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅(現(xiàn)房）21８0-２40021世紀(jì)假日花園2１世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房)210０－2４０0樓盤價(jià)格進(jìn)展趨勢(shì)江寧開發(fā)區(qū)1９９２年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米１480元逐步上漲至目前的２00０元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)展勢(shì)頭仍很迅猛,江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期將來2～3年內(nèi)該區(qū)房價(jià)仍有較大上升空間。綜合優(yōu)勢(shì)“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌,故本項(xiàng)目公寓銷售基價(jià)估計(jì)在180０～２000元/平方米。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有肯定優(yōu)勢(shì).銷售對(duì)象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的開發(fā)建設(shè),在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了30萬Ｍ2的高檔大型臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮,使百家湖花園成為南京市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū).中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會(huì)文化的進(jìn)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開頭尋找市區(qū)擴(kuò)容帶中的其次居所。5%資本型收入階層5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年月中期就著手依據(jù)知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城,這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分,套型上有躍層式、錯(cuò)躍層式、樓中樓式、錯(cuò)錯(cuò)層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸高雅型和中歐簡雅型之分。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的其次居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房價(jià)+汽車+20年汽車使用費(fèi)＝南京三類地區(qū)相同面積房價(jià)。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對(duì)天然的大湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使南京又一座公園在百家湖崛起:千畝湖面、5公里環(huán)湖景觀路、6座跨湖大橋、鳳凰壇和百家湖凱旋門等4座標(biāo)志性建筑、5座主題花園、3個(gè)大中型游泳場(chǎng)及５大類30項(xiàng)休閑項(xiàng)目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。百家湖花園近10萬M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使利源公司提前進(jìn)入了面對(duì)更大其次居所消費(fèi)群的新型公寓的開盤工作。同時(shí)，利源公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林"居所中的消費(fèi)者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。依據(jù)利源公司自１99２年以來對(duì)百家湖花園的開發(fā)閱歷,“百家湖西花園”的主要銷售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面:南京市中高收入階層。主要為各企事業(yè)單位的高級(jí)主管人員、高校討論院所的高級(jí)知識(shí)分子及自由職業(yè)者。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬元以上,能便利地解決交通問題,其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品嘗質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū),此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)企業(yè)中的高級(jí)管理人員.江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求,“百家湖西花園"的高品嘗定位將為他們供應(yīng)較抱負(fù)的選擇。南京市高收入階層的其次居所。對(duì)于這一部分人群,一個(gè)居所已不能滿意他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要其次甚至第三居所，“百家湖西花園”社區(qū)將以較低的價(jià)位、較大的增值空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費(fèi)者.中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場(chǎng)所?！鞍偌液骰▓@”特有的自然環(huán)境和田園風(fēng)光，無城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場(chǎng)所。港、澳、臺(tái)人士及國外投資者.江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境美麗的居所。“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總用地面積２５2668平方米（約379畝）,總建筑面積3５37０0平方米,其中住宅３２1300平方米,幼托、學(xué)校、商店等公共建筑32400平方米.規(guī)劃居住戶數(shù)３20０戶,居住人口11２00人,設(shè)計(jì)容積率1．４,綠化率〉40％。建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有：一般公寓16０650平方米躍層式公寓1６0６５0平方米學(xué)校校400０平方米小區(qū)幼兒園、３000平方米變配電所、煤氣調(diào)壓站400平方米商場(chǎng)、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等２5000平方米綠地80000平方米區(qū)內(nèi)道路5０0０0平方米項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件項(xiàng)目選址南京百家湖西花園居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不行多得的一塊風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路，北靠太三路?？傉嫉孛娣e25．27公頃。利源中路北與繞城公路相接,南京機(jī)場(chǎng)高速公路則位于利源中路西面約１公里處。本項(xiàng)目用地為集體全部土地，地貌總體平坦。中西部有高差5～７米的小山丘,山地面積約1８0畝，其余近20０畝基本平整的耕地.地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約６０戶.南京機(jī)場(chǎng)高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團(tuán)路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。項(xiàng)目用地距南京市中心新街口約10公里,到南京火車站約18公里,到南京祿口國際機(jī)場(chǎng)約23公里。自百家湖西花園只須5分鐘車程就可到達(dá)中華門。外部交通條件便捷。本項(xiàng)目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越.百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境美麗，風(fēng)景秀麗，林木旺盛,氣候怡人。本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越,西面有由南京航空航天高校分校、河海高校江寧新校區(qū)及東南高?？萍紙@。綜上所述,本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。配套建設(shè)條件百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平整，供水、排水(雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備,可滿意項(xiàng)目建設(shè)要求。簡略配套建設(shè)條件如下：供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有ＤN5０0自來水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入.水源由江寧水廠和南京城南水廠供應(yīng)。電信：利源中路下的電話通信光纜,能滿意本項(xiàng)目要求.供電:由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所供應(yīng)二路１０ＫＶ電源,利源中路現(xiàn)有一路１0KV高壓線。排水:該地區(qū)采納雨污分流制。雨水匯合后自利源中路下敷設(shè)的DＮ６00雨水管排至百家湖.生活污水匯合后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后,由利源中路DN５０0市政污水管排入開發(fā)區(qū)污水處理廠處理.煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司供應(yīng),本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座,煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。建設(shè)方案總平面布置本基地外形為較規(guī)章的矩形,占地面積２5。２7公頃。小區(qū)采納多層躍層住宅，將不同單元拼接組合,依據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件,適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅,在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果,避開一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布局．又能增加了組團(tuán)綠地。景觀設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中,地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下,設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。依據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置,兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施;小區(qū)沿太四路布置幼兒園、學(xué)校校;綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠化休閑區(qū).依據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車依據(jù)場(chǎng)地情況采納路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。住宅按院落式布置,保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間.院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間.區(qū)內(nèi)道路將整個(gè)用地分為A、Ｂ、Ｃ、D四區(qū).其中A區(qū)為小區(qū)用地西北部，依據(jù)地形布置２~３層的別墅群;B、C區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓;D區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置一般多層公寓.小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要道路寬7米,次要道路寬４米，支路寬2米。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占(%)占地面積畝3７9。０居住戶數(shù)戶３2０0居住人數(shù)人１12００戶均人口人3．5總建筑面積萬M2３５.３7１０0。０其中住宅建筑面積萬M２３2.１3９0．8公建建筑面積萬M23．2４9.2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層4．20人口毛密度人／ha443容積率1.4建筑密度:%〈40綠地率%〉4０土建建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系,在協(xié)調(diào)中求變化，注意小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置,用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂凹凸錯(cuò)落，采納平坡結(jié)合,富有變化。依據(jù)人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停車位機(jī)動(dòng)車按0．7輛/戶、自行車按１.8輛/戶進(jìn)行考慮。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面,沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、學(xué)校和幼兒園。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)動(dòng)身，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣,廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采納院落式布置,各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人為本”的指導(dǎo)思想，依據(jù)現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采納節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、平安的要求。套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100~2０0平方米不等，面對(duì)較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。一般多層住宅面積每套建筑面積60～15０平方米不等,面對(duì)中等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。以四～六層躍層房型為主,套型以現(xiàn)有的Ｆ型、A型、Ｃ型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。其中F型為四層的躍層公寓，面積在160平方米左右，占3０％；A型為六層的躍層公寓，面積在１65平方米左右，南入口占20%,北入口占20％；C型1４2平方米的六層單層公寓，占１0%。面積配比：客廳:躍層3５～４5平方米；單層２５～35平方米,面寬３．５～4.２平方米；廚房加餐廳:１5~20平方米;主臥：14～１6平方米；衛(wèi)生間：4~6平方米；次臥：12~1４平方米；衛(wèi)生間：4~6平方米;層高:2．8平方米南陽臺(tái)：3~５平方米房型設(shè)計(jì)除滿意南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；四間臥房中保證有二間是朝南;頂層為屋頂花園;樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái),選用弧型陽臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光,最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外,住宅的外墻面采納高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)形式如下：躍層式住宅,為４~5層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；一般住宅,為4~6層磚混結(jié)構(gòu)；小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為2～4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)；幼兒園、學(xué)校為2~3鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡潔,局部原為池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采納條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采納獨(dú)立基礎(chǔ)。公用工程(一)供配電及強(qiáng)弱電等本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約13５30ＫW，按68%的同時(shí)使用系數(shù),項(xiàng)目需設(shè)92０0KVＡ變配電所一座。供電由東善橋變電所或開發(fā)區(qū)變電所供應(yīng)二路1０KV電源.小區(qū)供用地埋式雙回路供電.保證小區(qū)２4小時(shí)供電，電量考慮每戶4～６ＫＷ，電流表應(yīng)在40～60A。小區(qū)在室外采納高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具,確保平安；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采納聲控延時(shí)開關(guān)。小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以供應(yīng)小區(qū)周界防范系統(tǒng)、平安監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù).通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留ＩDD直線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng),每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。供水本項(xiàng)目最大總用水量約６000噸／日,小區(qū)設(shè)置ＤN２00總供水管，日供水量可達(dá)6000噸，供水由利源中路的DN400城市供水管供應(yīng)。煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站,供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用.每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表.設(shè)煤氣調(diào)壓站,設(shè)備用國產(chǎn).道路小區(qū)道路分三級(jí).主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面;支路寬2米，為石板及卵石路面。采納人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場(chǎng)，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾,保證小區(qū)環(huán)境的安靜和干凈有序。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫.無障礙設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)均按無障礙設(shè)計(jì).小區(qū)道路設(shè)置平安步行道，地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚,滿意視殘人平安步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿意肢殘人需要。消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備肯定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器;小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按１５升/秒計(jì).小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置,寬度為7或４米，以保證消防車行駛。環(huán)境質(zhì)量綜合保障水壓保障技術(shù)依據(jù)南京市建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采納變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目實(shí)行的主要措施有：小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種,無露明土；停車采納混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”,削減灰塵產(chǎn)生并供應(yīng)孩童平安活動(dòng)場(chǎng)地；東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化,加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。雨水排入利源中路ＤN６0０雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利源中路DＮ５0０城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開盤銷售。本項(xiàng)目從２00１年４月開工之日起開發(fā)期為2年,于200３年3月竣工.銷售從20０１年開頭，計(jì)劃3年完成。簡略實(shí)施進(jìn)度如下：編制可研報(bào)告、前期審批等２00１年2月—２0０1年３月

方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)2０01年３月施工圖設(shè)計(jì)2001年４月—2001年５月建筑施工及環(huán)境建設(shè)２001年4月—2003年4月竣工交付2003年4月銷售2001年５月—2004年4月工程投資與財(cái)務(wù)分析總投資估算南京百家湖西花園居住小區(qū)項(xiàng)目總投資4８404.0萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。其中:（一）開發(fā)建設(shè)投資４６994。２萬元,由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其它費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)組成。(１)土地費(fèi)用按14萬元/畝計(jì)。（2）工程費(fèi)用４１64１．0萬元。其中：一般公寓以７00元／平方米計(jì)；躍層式公寓以９00元/平方米計(jì);公共建筑平均以8５0元／平方米計(jì)；電氣按30元/平方米估算；水衛(wèi)按２0元／平方米估算；道路廣場(chǎng)按50000平方米面積，８0元／平方米估算;綠化按80０00平方米面積，２0元/平方米估算。（3）開發(fā)期稅費(fèi)５388.3萬元。其中：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用2。0％估算;監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用１.0％估算;市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按60元／平方米建筑面積估算；供電貼費(fèi)按2５0元/KVA估算（電增容費(fèi)由住戶繳納,項(xiàng)目單位代收);自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅２6元/平方米估算;結(jié)建人防工程費(fèi)按24元／平方米估算；墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收;白蟻防治費(fèi)按2．０元/平方米估算;教育附加費(fèi)按１0.0元/平方米估算。(3)預(yù)備費(fèi)25３1．3萬元。其中不行預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的８%估算。(4）管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的２%估算。（5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。(6）銷售費(fèi)用按銷售收入的2％估算。（7）預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的8%估算。（二)經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的3％估算.資金籌措及計(jì)劃(一)資金籌措南京百家湖西花園住宅小區(qū)項(xiàng)目總投資4８４0４。0萬元，其中利源公司自有資金4１3８.0萬元,銀行貸款6００0。０萬元，其余為商品房銷售回籠資金３8２6６．０萬元。（二）投資計(jì)劃本項(xiàng)目估計(jì)二年建成,三年完成全部商品房銷售.２０01-2002年投資分別為1900８.３萬元、279８５。９萬元。詳見附表1“總投資估算表”、附表２“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。銷售收入（一）房價(jià)一般公寓:按1８０0元/平方米價(jià)格銷售;躍層式公寓：按22０0元/平方米價(jià)格銷售;公共建筑：按每平方米25０0元/平方米價(jià)格銷售。(二）銷售收入本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。一般和躍層公寓銷售率按１０0％，公共建筑銷售率按50%。第一年、其次年、第三年各年的銷售比例依次為1８％、5０%、32％；銷售收入分別為11７１7.５萬元、３２５48。5萬元、208３１.０萬元。詳見附表４“銷售收入估算表”。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目計(jì)算期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率５.８５%。1、利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售稅金及附加;其中營業(yè)稅率為5%,城建稅和教育費(fèi)附加合