深圳小區(qū)為何成立業(yè)主委員會(huì)這么難

深圳小區(qū)為何成立業(yè)主委員會(huì)這么難深圳小區(qū)為何成立業(yè)主委員會(huì)這么難

20**年年底，深圳市物業(yè)管理學(xué)術(shù)沙龍上曾透露，全市小區(qū)業(yè)委會(huì)成立率不足30%，或者選舉出的上一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未再產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)。有關(guān)單位答復(fù)稱業(yè)委會(huì)是業(yè)主自發(fā)組成的團(tuán)體，政府不過(guò)多干預(yù)。深圳是內(nèi)地最先產(chǎn)生業(yè)委會(huì)及最先制定物管條例的城市，而緣何成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)這么少？筆者顏宇丹認(rèn)為，總結(jié)起來(lái)有幾點(diǎn)原因：

一、深圳是移民城市外來(lái)人口多，生活節(jié)奏緊張，買房后鄰居之間互相不來(lái)往，很多小區(qū)沒(méi)有業(yè)主牽頭成立業(yè)委會(huì)；

二、深圳是一線城市，由于限購(gòu)令炒房者借名購(gòu)房多，小區(qū)空置率高，一些真正業(yè)主不實(shí)際居住在小區(qū)里，對(duì)小區(qū)是否成立業(yè)委會(huì)沒(méi)有直接利益關(guān)系；

三、一些老的小區(qū)，尤其是小戶型房，租住率高，擁有所有權(quán)的業(yè)主沒(méi)有住在小區(qū)里，對(duì)小區(qū)是否成立業(yè)委會(huì)無(wú)所謂；

四、小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司不希望成立業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司管理及財(cái)務(wù)情況，因此不配合提供業(yè)主名單，使籌備組無(wú)法聯(lián)系上業(yè)主，有些小區(qū)物業(yè)公司甚至阻擾業(yè)委會(huì)成立；

五、政府對(duì)業(yè)委會(huì)的成立既放手又嚴(yán)管，一方面對(duì)業(yè)委會(huì)是否成立沒(méi)有硬性要求，一方面政府嚴(yán)格規(guī)定了成立業(yè)委會(huì)必須符合“雙過(guò)半”原則及繁瑣的程序，使業(yè)委會(huì)難以成立。

在法言法，讓我們來(lái)看看深圳對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)有些什么要求呢？這在20**年1月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和20**年1月1日起施行的《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》里有詳細(xì)的規(guī)定。

一、成立業(yè)主委員會(huì)的條件：

（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后六十日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

二、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)管理單位：

1、市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市主管部門），建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠(chéng)信檔案制度；

2、區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散；

3、街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。

4、社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。

三、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉的規(guī)定：

物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位按一人計(jì)算。但物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個(gè)以上物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計(jì)算。一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該產(chǎn)權(quán)單位的投票權(quán)數(shù)。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。

四、業(yè)主委員會(huì)成立的程序：

1、業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù)，并對(duì)候選人資格審查確認(rèn)后，對(duì)委員和候補(bǔ)委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

2、委員、候補(bǔ)委員得票順序，按照所得投票權(quán)數(shù)占與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定；兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無(wú)人當(dāng)選的，可以重新選舉，也可以補(bǔ)選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

3、籌備組成立6個(gè)月仍無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

4、業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請(qǐng)。社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)業(yè)主委員會(huì)書面總結(jié)的業(yè)主大會(huì)成立情況進(jìn)行核查，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并簽署意見(jiàn)，并將備案申請(qǐng)及

資料轉(zhuǎn)報(bào)區(qū)主管部門備案。區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會(huì)。

五、業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉：

1、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前6個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個(gè)月前將換屆選舉方案報(bào)告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況，按照下列規(guī)定處理：

（一）街道辦事處確認(rèn)前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉；

（二）前期選舉工作程序違法、爭(zhēng)議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項(xiàng)，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助，重新舉行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)代管相關(guān)檔案資料，并參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，籌備組成員的組成由街道辦事處確定；但經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。

2、經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會(huì)可以決定延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)及委員、候補(bǔ)委員的任期，但決定延長(zhǎng)后的每屆任期不得超過(guò)5年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出延長(zhǎng)任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。

篇2：業(yè)主委員會(huì)成立備案8步驟

業(yè)主委員會(huì)成立及備案8步驟

第一步：在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，想成立業(yè)主大會(huì)的業(yè)主，首先應(yīng)致信給區(qū)縣物業(yè)辦和街道辦事處，要求他們盡快來(lái)小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。

第二步：在街道辦事處、區(qū)縣物業(yè)辦指導(dǎo)監(jiān)督下，組織由社區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。

第三步：籌備組開(kāi)始工作，起草業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主資料，通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)。

第四步：將草擬的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)決議，所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見(jiàn)的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間，書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條，張貼公告或開(kāi)會(huì)。

第五步：成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開(kāi)在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的投票和反饋意見(jiàn)，如果投票超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見(jiàn)中的贊成意見(jiàn)多于1/2，業(yè)主大會(huì)成立并可開(kāi)始工作。如果通過(guò)投票中業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上贊成，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約通過(guò)。當(dāng)選委員贊成票要超過(guò)投票業(yè)主總量的1/2。選出的業(yè)主委員會(huì)可在30日內(nèi)向區(qū)縣物業(yè)辦備案。

第六步3日內(nèi)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

第七步：將業(yè)主委員會(huì)備案材料送達(dá)區(qū)縣物業(yè)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，10日完成備案。

第八步：收到區(qū)縣物業(yè)辦同意備案意見(jiàn)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。

篇3：《小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)民意調(diào)查表》統(tǒng)計(jì)結(jié)果公示

關(guān)于《小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)民意調(diào)查表》統(tǒng)計(jì)結(jié)果公示

20**年12月16日晚17:30分,景栢灣小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)《民意調(diào)查表》活動(dòng)已截止。在居委會(huì)、業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)商三方多人監(jiān)督下，在居委會(huì)辦公室打開(kāi)投票箱，進(jìn)行清點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：

（景栢灣現(xiàn)有業(yè)主1635戶）

投票總數(shù)：158票

同意成立業(yè)主委員會(huì)：157人

不同意成立業(yè)主委員會(huì)：1人

在表格上提出意見(jiàn)和建議：60人

愿意參加業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的總數(shù)：75人

1、愿意參加籌備組：25人

2、愿意參加業(yè)主委員會(huì)：36人

3、愿意發(fā)放資料：39人

4、愿意參加樓橦代表：23人：

感謝部分業(yè)主積極參與此次調(diào)查活動(dòng)，并提出了寶貴的意見(jiàn)和建議，但也希望有更多的業(yè)主能參與進(jìn)來(lái)，選出真正為業(yè)主謀利益、辦實(shí)事的當(dāng)家人。近期，社居委將根據(jù)業(yè)主投票情況進(jìn)行籌備組成員資格認(rèn)證和篩選，請(qǐng)各業(yè)主積極配合與支持！感謝！

篇4：成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)八步流程

成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的八步流程

第一步，想成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會(huì)的倡議。同時(shí)發(fā)信邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)。

第二步，組建成立業(yè)主大會(huì)的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開(kāi)始的發(fā)起人張榜通告，請(qǐng)業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)自愿報(bào)名參與籌備工作。

第三步，籌備組開(kāi)始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會(huì)章程，決定業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間和業(yè)主委員會(huì)的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會(huì)成立15天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會(huì)，開(kāi)會(huì)成立的可邀請(qǐng)區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會(huì)的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會(huì)章程、所有參選業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計(jì)反對(duì)意見(jiàn)的方法)、要求反饋意見(jiàn)的時(shí)間和成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間(收集反饋意見(jiàn)截止時(shí)間應(yīng)早于成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)間)書面發(fā)給每個(gè)業(yè)主，并同時(shí)請(qǐng)所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，籌備組公開(kāi)在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗(yàn)票工作，統(tǒng)計(jì)收回的收條和反饋意見(jiàn)，如果收條超過(guò)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見(jiàn)中的反對(duì)意見(jiàn)少于1／2，業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主委員會(huì)章程通過(guò)，在業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對(duì)票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第六步，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)主任、副主任，并可以開(kāi)展工作。

第七步，將業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程，業(yè)主委員會(huì)主任和委員名單，業(yè)主委員會(huì)章程報(bào)送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請(qǐng)接收人簽收，注明接收文件的時(shí)間。

第八步，備案十天后仍沒(méi)有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見(jiàn)，可要求他們盡快發(fā)出

篇5：關(guān)注小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立30問(wèn)

關(guān)注小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立30問(wèn)

一個(gè)多月前，籌備組為召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始做準(zhǔn)備工作。部分業(yè)主向籌備組提出了一些問(wèn)題，希望籌備組通俗易懂地做出解釋。在交流過(guò)程中，共總結(jié)為三十個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)向全體業(yè)主宣傳，幫助大家更好地理解籌備進(jìn)程。

歡迎大家繼續(xù)提問(wèn)。

第一部分關(guān)于業(yè)主的權(quán)利

一、誰(shuí)是小區(qū)的主人？小區(qū)的事情由誰(shuí)來(lái)決定？

答：業(yè)主是小區(qū)的主人；根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)的重大事情由全體業(yè)主共同決定，或根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》和《議事規(guī)則》，非重大事情由全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主自治機(jī)構(gòu)決定。

二、業(yè)主在小區(qū)的事務(wù)中有哪些權(quán)利？

答：主要是所有權(quán)和管理權(quán)。在小區(qū)里，除去業(yè)主專有面積以外的公共部分，都屬于全體業(yè)主共同所有；對(duì)這些共有部分的管理，構(gòu)成全體業(yè)主的共同管理權(quán)，包括選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)，公共收益的分配權(quán)和使用權(quán)，對(duì)侵害自身權(quán)益的訴訟權(quán)，等等。

三、業(yè)主的權(quán)利為什么要去爭(zhēng)??？

答：因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理分為“前期物業(yè)管理”階段和“集體合同物業(yè)管理”階段兩部分，以成立業(yè)主委員會(huì)并簽訂新的《物業(yè)合同》為界。只有在集體合同階段，全體業(yè)主才能確保公平公開(kāi)公正的履行共同管理權(quán)。業(yè)主不團(tuán)結(jié)、不積極爭(zhēng)取集體權(quán)益，是業(yè)主無(wú)法簽訂新的集體合同并在小區(qū)里真正當(dāng)家做主的根本原因。

四、因?yàn)榉N種原因沒(méi)交物業(yè)費(fèi)能參與小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的活動(dòng)嗎？有選舉權(quán)和被選舉權(quán)嗎？

答：能。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，都是《物權(quán)法》確立的法定權(quán)利。不交物業(yè)費(fèi)并沒(méi)有改變業(yè)主的身份，因此就有權(quán)參與小區(qū)業(yè)主的共同管理事務(wù)。但是，在集體合同階段，無(wú)理由欠費(fèi)對(duì)全體業(yè)主利益確實(shí)有損害。

物業(yè)費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)公司之間的合同關(guān)系；選舉權(quán)與被選舉權(quán)是全體業(yè)主內(nèi)部事務(wù)，與是否交納物業(yè)費(fèi)無(wú)關(guān)。

五、小區(qū)的事全交給物業(yè)公司，何必自己操心受累？這樣行嗎？

答：沒(méi)有監(jiān)督，就不會(huì)有安全和放心。沒(méi)有監(jiān)督，就不知道物業(yè)費(fèi)時(shí)候花在何處，物業(yè)服務(wù)是否到位。業(yè)主不主動(dòng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，只會(huì)助長(zhǎng)不當(dāng)服務(wù)的發(fā)生。

六、物業(yè)公司是不請(qǐng)自來(lái)，還是需要業(yè)主同意？

答：前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)產(chǎn)生，成立業(yè)主委員會(huì)后，無(wú)論是繼續(xù)聘用前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是聘用新的物業(yè)企業(yè)，都要由全體業(yè)主通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)決定決定。

七、用不交物業(yè)費(fèi)表示對(duì)物業(yè)公司不滿，算維權(quán)行動(dòng)嗎？

答：不算維權(quán)，只能說(shuō)是消極做法。如果業(yè)主沒(méi)有取證技巧，沒(méi)有法律意識(shí)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司起訴未繳費(fèi)業(yè)主的時(shí)候，往往由于被訴業(yè)主無(wú)法舉證而導(dǎo)致敗訴。因?yàn)榍捌谖飿I(yè)服務(wù)是包干制，如果業(yè)主敗訴，則所欠物業(yè)費(fèi)均成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

八、您知道我們小區(qū)哪些資源是屬于業(yè)主的嗎？

答：根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)除專有面積之外的公共部分（除專門約定外，如地下車庫(kù)），都屬于全體業(yè)主所有，包括綠地、道路、電梯等等。

九、您知道哪些屬于業(yè)主的資源被侵犯了嗎？

答：現(xiàn)在電梯廣告未經(jīng)全體業(yè)主同意被出租，其資源屬于業(yè)主，但業(yè)主并沒(méi)有得到收益。還有其他方面也存在權(quán)屬不明的爭(zhēng)議。

十、您關(guān)心小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收得是否合理嗎？

答：您應(yīng)當(dāng)關(guān)心。這是您的切身利益。如能在下一年度收取物業(yè)費(fèi)前成立業(yè)主委員會(huì)，我們就能盡快終止“前期物業(yè)合同”，重新簽訂新的經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意的物業(yè)合同，那才是公平合理、質(zhì)價(jià)相符、方便監(jiān)督的物業(yè)合同。

第二部分關(guān)于業(yè)主委員會(huì)

十一、為什么要成立業(yè)主委員會(huì)？

答：不成立業(yè)主委員會(huì)，就無(wú)法終止《前期物業(yè)合同》，無(wú)法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂符合全體業(yè)主要求的新的物業(yè)服務(wù)合同。

十二、成立業(yè)主委員會(huì)有法律依據(jù)嗎？

答：成立業(yè)主委員會(huì)，是《物權(quán)法》規(guī)定的法定權(quán)利。

十三、如何體現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的群眾性？

答：業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，接受全體業(yè)主和由業(yè)主選舉產(chǎn)生的監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。業(yè)主擁有對(duì)業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢權(quán)和罷免權(quán)。業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)要公開(kāi)化、陽(yáng)光化，業(yè)主委員會(huì)的辦事程序和辦事范圍，要取得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)常務(wù)機(jī)構(gòu)的同意。

十四、用什么方式選舉業(yè)主委員會(huì)？

答：業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主投票產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)候選人要向全體業(yè)主公示基本情況，以便全體業(yè)主了解和熟悉。我們建議，業(yè)主委員會(huì)候選人要在選舉前，與全體業(yè)主公開(kāi)見(jiàn)面并接受大家的提問(wèn)。

十五、誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)委會(huì)的人和他們的工作？

答：全體業(yè)主是監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的主體。其次，業(yè)主大會(huì)可以決定設(shè)立監(jiān)督委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)常務(wù)機(jī)構(gòu)都可以隨時(shí)監(jiān)督并質(zhì)詢業(yè)主委員會(huì)。政府部門、媒體也有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的行為損害了自己的利益，還可以向人民法院起訴。

十六、成立業(yè)主委員會(huì)，會(huì)不會(huì)把小區(qū)的事務(wù)搞得更亂了？

答：沒(méi)有監(jiān)督的權(quán)力，帶來(lái)絕對(duì)的腐??；絕對(duì)的腐敗必然帶來(lái)混亂。因此，成立業(yè)主委員會(huì)，只是小區(qū)管理民主化秩序化科學(xué)化的第一步，關(guān)鍵是全體業(yè)主要積極參與監(jiān)督和決策。

十七、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、居委會(huì)三者是什么關(guān)系？

答：業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)都是基層自治組織，均是為服務(wù)小區(qū)業(yè)主和居民而設(shè)立，應(yīng)平等協(xié)作，共同促進(jìn)小區(qū)和諧建設(shè)。業(yè)主委員會(huì)受全體業(yè)主委托和批準(zhǔn)，與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同并監(jiān)督

物業(yè)日常服務(wù)質(zhì)量。

十八、現(xiàn)在很多業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)。那么，業(yè)主委員會(huì)成立之后，業(yè)委會(huì)會(huì)不會(huì)起訴這些欠費(fèi)業(yè)主？

答：不會(huì)。前期物業(yè)合同是由業(yè)主個(gè)人與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的，二者之間構(gòu)成合同關(guān)系?，F(xiàn)在欠費(fèi)的這些業(yè)主只對(duì)建工物業(yè)構(gòu)成債務(wù)關(guān)系，與其他單位或個(gè)人無(wú)關(guān)，其他人也無(wú)權(quán)替物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張債權(quán)。

十九、有人說(shuō)，業(yè)委會(huì)建立后，會(huì)起訴“違規(guī)”業(yè)主。這樣的說(shuō)法有道理么？

答：現(xiàn)在的法律體系，并沒(méi)有明文規(guī)定業(yè)委會(huì)可以起訴業(yè)主。盡管《業(yè)主規(guī)約》、《議事規(guī)則》和業(yè)主大會(huì)決議對(duì)業(yè)主有強(qiáng)制力，但是這種強(qiáng)制力在物業(yè)區(qū)域的管理上，一般是通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》實(shí)現(xiàn)的。因此，在業(yè)主是不是“違規(guī)”這個(gè)問(wèn)題上，業(yè)委會(huì)不是訴訟主體，也就不存在業(yè)委會(huì)動(dòng)用公共收益去起訴“違規(guī)”業(yè)主的假設(shè)了。

二十、以后成立的業(yè)委會(huì)委員是否拿津貼？拿多少？由誰(shuí)決定？

答：在全體業(yè)主沒(méi)有同意之前，業(yè)委會(huì)委員是沒(méi)有津貼的。在小區(qū)全體業(yè)主同意的情況下可能會(huì)有津貼，但是拿不拿、拿多少，都由小區(qū)全體業(yè)主決定。個(gè)別人是決定不了的。

另外，工資是與勞動(dòng)合同聯(lián)系在一起的，業(yè)委會(huì)委員沒(méi)有勞動(dòng)合同，如果全體業(yè)主同意給業(yè)委會(huì)委員發(fā)津貼，也不能被叫做發(fā)工資。

二十一、誰(shuí)是小區(qū)里最高權(quán)力機(jī)構(gòu)？是業(yè)主委員會(huì)嗎？

答：最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。全體業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)規(guī)模和現(xiàn)狀，自行決定如何設(shè)立業(yè)主管理機(jī)構(gòu)（即業(yè)主自治機(jī)構(gòu)），包括是否設(shè)立業(yè)主大會(huì)常務(wù)機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

二十二、業(yè)主委員會(huì)是領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主的嗎？

答：業(yè)主委員會(huì)是服務(wù)全體業(yè)主的，只有對(duì)業(yè)主大會(huì)的召集權(quán)和對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)。業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立常務(wù)機(jī)構(gòu)，作為小區(qū)日常事務(wù)的議事機(jī)構(gòu)——草擬中的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》建議設(shè)立的，可由各單元選舉業(yè)主代表組成的單元代表議事會(huì)議，可以被認(rèn)為是全體業(yè)主的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

第三部分關(guān)于業(yè)主大會(huì)

二十三、業(yè)主大會(huì)籌備的前景是什么樣的？

答：權(quán)利應(yīng)該依法行使，權(quán)利受到侵害要依法維護(hù)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、建立業(yè)主委員會(huì)的目標(biāo)，就是要建設(shè)安全、有序、文明的和諧小區(qū)。使每個(gè)人的“抱怨”有地放矢，使每個(gè)業(yè)主的權(quán)利得到保障。

第四部分關(guān)于籌備組與籌備進(jìn)程

二十四、成立業(yè)主委員會(huì)要有多少步驟？

答：按照大的步驟來(lái)說(shuō)，有九大步驟。

二十五、目前我們小區(qū)的成立業(yè)委會(huì)工作進(jìn)展到什么程度？

答：現(xiàn)在籌備組工作已經(jīng)進(jìn)入到向全體業(yè)主公示《業(yè)主規(guī)約》（征求意見(jiàn)稿）和《議事規(guī)則》（征求意見(jiàn)稿）征求業(yè)主意見(jiàn)階段。

二十六、成立了籌備組是不是就成立了業(yè)委會(huì)？

答：成立籌備組≠成立了業(yè)委會(huì)，只有全體業(yè)主中50%以上的人對(duì)將要發(fā)放的小區(qū)《管理規(guī)約》及《議事規(guī)則