地產(chǎn)項目設計階段做好成本優(yōu)化

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一、設計中的成本控制原則

設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項目成本和項目盈利。從設計優(yōu)化來優(yōu)化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質(zhì)下降。

取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。

1.總平面

（1）初始設計-總平面

設計描述：地塊共設置四個出入口

（2）優(yōu)化設計-總平面

設計描述：地塊出入口減少為兩個。

總結和啟示：在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項目后期的運營成本。

2.經(jīng)濟技術指標

案例1

（1）停車方式（高層）初始設計

設計描述：當?shù)匾笏械叵萝噹炀璋慈朔罉藴式ㄔ?，成本偏高；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高。

（2）優(yōu)化設計-停車方式

設計描述：半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工成本較低。

案例2

（1）初始設計-停車方式（聯(lián)排）

設計描述：別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當?shù)匾?guī)范等。

（2）優(yōu)化設計-停車方式（聯(lián)排）

設計描述：別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設費；地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)范。

案例3

（1）初始設計-地庫

.-物業(yè)經(jīng)理人

a.地庫按機械車位設計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米；

b.停車效率26.1平方米/車位。

（2）優(yōu)化設計-地庫

a.停車方式由機械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。

b.停車效率32.2平方米/車位。

地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較

總結和啟示:

a.應根據(jù)項目定位、成本控制要求，并結合當?shù)匾?guī)范和相關政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形式；

b.在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式；

c.在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。

總結和啟示：提高停車效率的關鍵措施

（1)地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；

（2）柱網(wǎng)布置應符合車位及行車道模數(shù)，達到緊湊布置；

（3）避免行車道靠地下室外墻布置；

（4）避免布置平行或斜向車位；

（5）設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；

（6）設備用房勉強夠用即可，不能有富余；

（7）人防口部設施應布置在不影響停車的地方。

3.平面布置篇

確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結構成本的增加。

（1）當廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。

4.節(jié)能設計

（1）體型系數(shù)

體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。

（為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復雜的輪廓設計，體型系數(shù)盡量小于0.35。）

（2）外墻門窗

總結和啟示

(1)節(jié)能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。

(2)門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。

(3)在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：

a.塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；

b.平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；

c.推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意。

5.層高選擇

(1）初始設計

設計描述：高層住宅層高為3米。

（2）優(yōu)化設計

設計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。

總結和啟示：

（1）應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高；層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5%。

6.公建配套

（1）外立面設計

初始設計：a.基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；b.每四層設計有橫向線條；c.線條全部為GRC材質(zhì)。

優(yōu)化設計：a.基座部分改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；每四層的橫向線條取消；線條盡量采用混凝土澆筑。

總結和啟示

建筑風格在符合項目定位的同時應盡量簡化，建議在建筑方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數(shù)量、裙房的層數(shù)、立面造型或構架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。

（2）會所

設計描述：會所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。

優(yōu)化設計：將臨時售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和后期運營成本。

總結和啟示

（1）會所的位置應根據(jù)開發(fā)順

序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時樣板區(qū)）面積和成本的方案。

（2）會所的功能設置應根據(jù)項目定位與相關部門共同確定，同時考慮會所的后期運營成本。

（3）應根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、項目定位、成本控制目標等因素，對會所的面積進行合理控制。

三、設計變更控制策略

設計變更簽證率=由設計原因導致的簽證總金額/工程合同金額

（通過對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。）

很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10％，其中重復性錯誤占相當比例。

四、后期運營篇

1.在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。

2.設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。

3.別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。

4.排水口：（1）應考慮排水量，避免開口較??；（2）應考慮物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設計為可開啟形式；（3）從損壞后能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。

5.從節(jié)能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節(jié)點周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應分區(qū)、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節(jié)能燈具。

6.公共部位的照明系統(tǒng)應避免采用翹板開關，以免業(yè)主可隨意開啟或關閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。

7.單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過多后，復位精確度就大大下降，最終導致難以關閉，建議采用磁力片鎖為宜。

8.木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導致木材腐爛，增加后期維修成本。

后期運營啟示：

（1）減少電梯和智能化系統(tǒng)的品牌數(shù)量，兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本；（2）小區(qū)內(nèi)景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品，避免后期過高的維護成本；（3）物管收費處、值班室、消防和安防控制室宜統(tǒng)一設置在物業(yè)管理用房內(nèi)，以方便業(yè)主辦事并節(jié)省物管人手。

五、成本效益最大化的一些途徑

篇2：房企控制成本五個設計細節(jié)

房企控成本的五個設計細節(jié)

帶外窗衛(wèi)生間的市場需求越來越大。在設計過程中，某些做法雖然滿足了明衛(wèi)生間的需求，但卻增加了過多的建筑成本。例如,在外墻上開槽是一種常見的明衛(wèi)生間做法，但這種做法值得我們深思。

一、取消車庫邊角設計最經(jīng)濟

方案一：六級人防-正方

工程費用表

方案二：六級人防-三角

工程費用表

方案三：六級人防-凹三角

工程費用表

方案一土建造價約5.2萬元，方案二土建造價3.3萬元，方案三土建造價約2萬元，可見，將無用的車庫邊角取消的做法是最經(jīng)濟的。

二、護窗欄桿重復使用可節(jié)約6千萬

時下的住宅設計，落地窗、飄窗等手法屢見不鮮，其不僅可以豐富住宅的立面效果，還可以增加室內(nèi)的采光量，增大室內(nèi)的觀景視角等。

外窗窗臺距樓面、地面的凈高低于0.90米時，應有防護設施。六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.05米，七層及七層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應低于1.10米。陽臺欄桿應有防護措施。防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于0.11米。(《住宅設計規(guī)范》GB50096-1999(20**版)5.1.5條規(guī)定)。

按上述規(guī)范規(guī)定，飄窗、落地窗等做法均需做防護欄桿。但業(yè)主購房進戶之后將此欄桿自行拆掉的數(shù)量比重逐漸增加，而現(xiàn)狀欄桿的直接焊接件焊接的做法導致了業(yè)主自行拆掉欄桿后，欄桿的凈高無法達到重復利用，故只能按廢品回爐重鑄，這樣就造成了不必要的浪費。

市場上普通鑄鐵欄桿的價錢為110元/米，欄桿數(shù)量約為3.5米/80平方米,如按50%業(yè)主進戶之后將防護欄桿自行拆掉，20**北京市將新建住房2750萬平方米，故不完全計算20**年一年因防護欄桿不能重復利用而浪費費用為2750萬*3.5/80*110*1/2=6617.1875萬元。

針對上述不合理現(xiàn)象，可拆卸并可重復利用的防護欄桿勢必成為住宅建設領域的主流。

當然，如果在設計落地窗時，將窗體設計成0.90米以下為3+0.38+3厚夾層玻璃，也可滿足規(guī)范要求。

市場上普通平板玻璃價格為20元/平方米，6.38厚夾層玻璃價格為120元/平方米。此做法不存在拆卸浪費問題，所以與時下流行的鑄鐵欄桿做法相比，如按50%業(yè)主進戶之后將防護欄桿自行拆掉，不完全計算，落地窗改夾層玻璃做法會增加的造價為108,281,250-66,171,875=4210.9375萬元。

(注：防護固定窗的水平荷載由橫檔承受，玻璃與框之間應以結構膠連接，窗邊框的嵌固必須有足夠的強度以滿足一定的沖撞要求。)

窗臺的安全防護措施依據(jù)《建筑專業(yè)技術措施》第10.2.10條規(guī)定。

綜上所述，將0.9米以下窗做防護安全玻璃的方法既滿足了室內(nèi)外美觀、適用的要求，又可以避免戶主裝修時的二次浪費，雖然一次投入費用略有所增加，但這是真正的可持續(xù)發(fā)展，保護環(huán)境之道。

可拆卸并可重復利用的防護欄桿僅僅是針對時下采用的欄桿做法不能重復利用的現(xiàn)狀，而采取的一種節(jié)約措施。

三、整磚鋪設墻面節(jié)約6.57%的瓷磚花費

裁磚是目前在住宅裝修中出現(xiàn)的最普遍現(xiàn)象之一。以一個2米2米，面積為4平方米，吊頂高度為2.3米的常規(guī)衛(wèi)生間為例，計算其用磚量。如果選用市場上較普遍的0.3米0.3規(guī)格的瓷磚。

衛(wèi)生間在不算耗損率的情況下：

地面需要瓷磚：77=49塊。

墻面需要瓷磚：784-14(門洞)=210塊。

衛(wèi)生間合計需要瓷磚：49+208=259塊。

因衛(wèi)生間凈尺寸不合理需裁切的瓷磚為：24+164=88塊。而以均價9元/片來計算的話，88塊瓷磚共計889=792元。

需裁切的瓷磚占瓷磚總量：88/259=34%。

259塊瓷磚的總面積：0.30.3259=23.31平方米。

地面浪費的瓷磚面積：0.0522+0.051.82=0.38平方米。

墻面浪費的瓷磚面積：

0.142.42+0.12.42=1.152平方米

浪費的瓷磚面積占總瓷磚面積為：(0.38+1.152)/23.31=6.57%。

但是，如果將衛(wèi)生間的戶型調(diào)整為2.152.11米，瓷磚鋪設按照成整模數(shù)排布的形式，情況就會大不一樣了。

首先，避免了對于瓷磚的浪費：由于每個面的尺寸都嚴格按照瓷磚整倍數(shù)的尺寸而設計，因此在為地面以及墻面鋪設瓷磚時，不會出現(xiàn)剩余部分需要裁減瓷磚的現(xiàn)象。同時，也在一定程度上降低了裝修的成本。

其次，縮短了裝修的時間：如果地面鋪設的瓷磚不出現(xiàn)裁磚的現(xiàn)象。那么其工期就會明顯縮短。

四、外墻不開槽節(jié)省相當可觀建筑成本

明亮的衛(wèi)生間不僅可以提高居住品質(zhì)，更可以愉悅人們的心情。因此，帶外窗衛(wèi)生間的市場需求越來越大。在設計過程中，某些做法雖然滿足了明衛(wèi)生間的需求，但卻增加了過多的建筑成本。例如,在外墻上開槽是一種常見的明衛(wèi)生間做法，但這種做法值得我們深思。

假設衛(wèi)生間深度為3.9米，寬度為2.4米;建筑層高2.9米;外墻厚度200毫米;每個衛(wèi)生間開窗尺寸0.9米1.5米，我們可以對比一下暗衛(wèi)生間和為外墻開槽的明衛(wèi)生間建筑結構及成本。

建筑計算：

1、每層增加外墻外保溫(3.9+3.9)*2.9=22.62平方米。

保溫按70厚聚苯板計算，每層增加1647元。

2、每層增加的外墻飾面層(3.9+3.9)*2.9=22.62平方米，外飾面按貼磚計算，每層增加2448元。

3、增加了建筑物的體形系數(shù)，既不節(jié)能，又間接增大了建筑物整體保溫的厚度。

結構計算：

1、雙墻方案：墻長2*(3.9+1)+(2.4-1.8)+2*1.2=12.8米暗柱面積0.7立方米。

2、單墻方案：墻長3.9+2.4+2*2=10.3米暗柱面積0.38立方米。

3、墻體按構造配筋雙層雙向直徑8@200，每層共增加混凝土：0.2*(12.8-10.3)*2.9=1.45立方米混凝土按C30標號計算，每層增加144元。

4、每層墻體節(jié)省鋼筋：2*2.9*13+2*2.5*15=150.4米150.4*0.395=59.4kg暗柱按二級抗震等級構造配筋0.006Ac，選用直徑14鋼筋。每層共節(jié)省鋼筋0.006*(0.7-0

.38)/0.000154=13根。

13*2.9*1.21=15.6kg

每層增加鋼筋費用490元。

每層增加模板費用250元。

5、從結構角度看，兩個方案結構的區(qū)別不僅僅在于鋼筋和混凝土的用量上。

從平面來看，雙墻方案形成了"刀把形'的異形板，計算時，異形板的凹角部位是應力集中最明顯的地方，結構需加強配筋，一般做法是在相應部位設構造暗梁，在陰影部分加強配筋，當作橫向鋼筋的支座。因此雙墻方案的板配筋與單墻方案的板配筋區(qū)別較小。

另外，單墻方案的橫墻和縱墻連續(xù)，抗震驗算時，水平力傳力簡潔，所以此種情況下墻和暗柱以及連梁配筋基本為構造配筋。

而雙墻方案的凹槽切斷了橫墻和縱墻的連續(xù)性，此處計算時非常容易形成墻柱梁的超筋，即使不超筋，墻柱梁的配筋也要遠大于構造配筋。

綜上所述，暗衛(wèi)生間比為外墻開槽的明衛(wèi)生間節(jié)省的建筑成本是相當可觀的，總計每層節(jié)省費用4,979元，因此在設計過程中以外墻開槽來達到明衛(wèi)生間的做法是不合理的。

五、加強成品保護，避免二次防水處理

通過加強對施工成品的保護工作，我們也可以節(jié)省大量的材料。比如：對于衛(wèi)生間防水的保護。我國目前大部分住宅是以毛坯房的形式進行交付。按照一般的做法，毛坯房的衛(wèi)生間地面從下至上為：

1、現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。

2、最薄處30厚C15細石混凝土從門口處向地漏中找1%坡。

3、素水泥漿一道(內(nèi)摻建筑膠)。

4、20厚1：3水泥砂漿找平層，四周及豎管根部位抹小八字角。

5、1.5厚聚氨酯涂膜防水層。

6、20厚1：3水泥砂漿保護層。

其中第6步完全是出于對成品保護的要求，但在實際工程中，由于施工的原因造成保護層開裂而導致業(yè)主進行第二次防水處理的普遍存在。在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，我們有必要對于施工成品保護提出更高的要求。

通過加強對于成品保護，我們可以：

1、取消衛(wèi)生間20厚的1：3水泥砂漿保護層，這樣做的同時也是在減少所有房間的地面墊層厚度。

2、避免對于防水的二次開工，并省去再做一遍防水的材料。我們以一個最緊湊的三件器具衛(wèi)生間為例，臨淋浴間的兩面墻面防水高度為1800毫米，其余兩面墻防水高度為250毫米，經(jīng)過計算，一個衛(wèi)生間一遍防水面積為1.81.83+1.80.252=10.62平方米。

北京20**年住宅建設量為2750萬平方米，按照每戶的平均面積為80平方米，則北京20**年將建設34.375萬戶住宅，每戶住宅按照一個1.81.8的衛(wèi)生間設置，就可以節(jié)省10.6234.375萬=365.06萬平方米的防水。

根據(jù)預算報價，1.5厚的聚氨酯涂膜防水造價為28元/平方米，上面節(jié)省的防水造價共計283,650,600=102,217,500元,即一億零兩百多萬元。

篇3：中海萬科地下車庫設計優(yōu)化措施

中海、萬科地下車庫設計優(yōu)化措施

地下車庫由于結構復雜，一旦設計存在失誤，返工量和更改難度均較大，所造成的無效成本數(shù)額也巨大，因此，有必要對此類問題進行系統(tǒng)總結。本文提煉了萬科、中海在地產(chǎn)車庫設計優(yōu)化方面的關鍵措施，以供同行小伙伴們參考。

1.地下車庫平面布置

在條件允許的情況下，應盡可能設計成半地下室形式，且地下停車庫宜集中布置。半地下車庫盡量減小地下部分埋深，并利用頂板上部綠化覆土荷載，減少或不采用抗拔樁，節(jié)省地下工程量；全地下車庫設計時，應盡量綜合利用水浮力和上部荷載取值的平衡，減少樁基礎抗浮，并控制綠化種植、綜合管線埋設要求的最小覆土厚度，減少地庫埋深。

2.地下車庫適應的柱網(wǎng)尺寸

考慮停車效率與工程成本、車型適應范圍，綜合性最優(yōu)柱網(wǎng)8.1m*8.1m，建議高檔項目采用；經(jīng)濟柱網(wǎng)7.8m*8.1m，為節(jié)省成本，建議大部分項目采用此種尺寸，同時另設10%大型尺寸停車位，解決大型車停車問題。

根據(jù)項目的實際情況可以采用短跨小柱距的結構方案，尤其是杭州、寧波等對停車位尺寸要求高的城市，雖然理論上停車效率較7.8m*8.1m方案，單車面積上升1.5平米左右，立柱數(shù)量增加近50%，但立柱對總成本影響甚微，且優(yōu)點是層高可以降低200～300。在地質(zhì)情況復雜、水位較高且基坑維護條件較差的項目中，可以節(jié)省相當?shù)拈_挖量和基坑支護費用，成本節(jié)約顯著。但此柱網(wǎng)選用，須經(jīng)過結合具體地庫方案的經(jīng)濟性比較后采用。

3.地下車庫面積優(yōu)化設計

集中地庫面積優(yōu)化設計方法：

(1)使用效率最高的高效停車單元進行組合設計。高效單元是經(jīng)設計研究優(yōu)化的車道面積最小、停車效率最高、面積是4000平方米（一個消防分區(qū)）的設計模數(shù)單元；方案規(guī)劃設計階段，增加地庫適應性方案比較，使用地庫停車標準，進行地庫概念方案設計，調(diào)整住宅樓棟間距避免出現(xiàn)車輛單排布置、被動利用塔樓地下空間、支護間距預留不夠等等問題。

(2)停車庫端頭優(yōu)化停車布置設計：近端式停車布置，在近端的兩跨比循環(huán)式布置可多停車7

輛，因此，在滿足規(guī)范50輛停車分組及防火間距要求的情況下，應盡量采用盡端式布置。

(3)規(guī)整地庫外輪廓，減少無效建筑面積。

(4)充分利用地庫角部空間，布置機房及豎向交通口。

(5)在滿足分組（50輛）布置停車的情況下，盡量減少豎向通道數(shù)量；魚骨狀排列為最經(jīng)濟布置方式。

5.車道寬度

(1)普通直線車道:單行車道寬度4米為宜，如考慮停車，車道最小寬度為5.5米；雙行車道寬度6米，停車方式為垂直式后退停車；

(2)車庫出入口寬度：單行車道寬度為4米，雙行車道寬6米；

(3)直線坡道：一般單車道寬4米；防火疏散用單車道4米；雙行車道寬6米，防火疏散用雙車道7米；

(4)曲線坡道：一般單車道寬4米，雙行車道寬7米。

6.車庫出入口設計

(1)車庫出入口寬度，國家規(guī)定最小寬度為單行車道3.5米，雙行車道6米，萬科項目設計常用數(shù)據(jù)，單行車道4米，雙行車道寬6米。

(2)車庫出入口數(shù)量，停車數(shù)量≤50輛，設置一個單車道出入口；51～100輛的地下車庫或51～150輛的地上車庫（含半地下車庫），一個雙車道出入口，或者兩個單車道出口；＞100輛的地下車庫，兩個單車道出口。

7.轉彎半徑設計

車庫汽車環(huán)行道的最小內(nèi)徑：一般取3.9～4.2米即可。

8.車庫坡道設計

在計算坡道坡度時，一定預選考慮緩坡要求。

直線坡道：單行道為4米，雙行道寬為6米，防火疏散用雙車道寬7米

曲線坡道：一般單車道寬4米，防火疏散用雙車道寬7米。

一般坡道的結構參數(shù)

9.停車效率控制指標

注：車位平均面積計算標準為地下總建筑面積除以總停車數(shù)

10.車庫樓面的基本設計

(1)基本結構參數(shù)

普通停車庫的樓面活荷載取值為4KN/㎡，板厚取值為h=110～120，在合理跨度的情況下，配筋基本采用構造配筋。框架梁高一般采用1/10～1/12足夠，次梁采用1/12～1/14的跨度。

(2)面層和找坡

普通停車庫的面層和找坡應一起考慮，對于雙面停車的車庫樓面，一般采用1%上下都斜的同厚度結構找坡。面層做法最多為50，面層中需配Φ4@150*150~200*200的鋼絲網(wǎng)片，提高面層的耐磨性和抗開裂。

11.地下車庫埋深及標高控制

小高層、高層住宅地下室埋深一般為地上建筑高度的1/15～1/30，約3.3至4.0米；半地下車庫埋深一般在1.5至2.0米；全地下車庫埋深因考慮綠化種植、管線綜合及場地設計，一般在4.2米至5.0米。地庫埋深深度應盡量減小，以控制地下水浮力并減小開挖量；高層地下室埋深與地下車庫埋深應進行協(xié)調(diào)，綜合計算高層結構增加成本和基坑支護節(jié)省成本之間關系，達到最佳經(jīng)濟性。

12.地庫主體結構含鋼量指標

13.地庫主體結構混凝土量指標

復式機械地下單層車庫混凝土用量分布

自走式地下雙層車庫混凝土用量分布

14.地下室頂板

(1)頂板厚度：頂板厚度和頂板所處的位置、頂板的覆土、跨度等有關。

(2)頂板梁高：根據(jù)頂板的覆土、是否做人防而定，可大概估算：

注：為降低層高，也可考慮采用寬扁梁，但會增加一些造價。一般不采用將大部分頂板梁上翻形成"水池"，如確實要上泛，上泛高度至少≥300，并應在梁上合適位置預留Φ50的過水洞，洞底標高同板面。

(3)頂板排水找坡：對于雙面停車的車庫頂面，一般采用≥2%的上下都斜的同厚度結構找坡。面層做法詳景觀設計要求。

15.基坑支護成本控制

基坑支護的大原則是根據(jù)基坑開挖深度、地質(zhì)情況、周圍環(huán)境采取合適的支護形式保證基坑安全。根據(jù)基坑形狀，從支護形式角度看，狹長基坑使用內(nèi)支撐較好；方形或圓形基坑采用外支撐較好；從基坑面積大小角度看，基坑面積超過4000平米，采用逆作法或外支撐比內(nèi)支撐，便于施工并節(jié)省成本；從深基坑角度，用連續(xù)墻較安全，逆作法比大開挖安全；周圍有重要建筑物或地下管線，對變形要求嚴格的，采用逆作法較好。

16.地庫排水優(yōu)化設計

地庫排水設計主要有明溝和地漏排水兩種：

埋深較淺的半地下車庫，地下水位較低的條件下，可以采用地漏排水方式，優(yōu)點是可以節(jié)省200厚左右墊層高度。缺點是地漏內(nèi)衛(wèi)生問題，容易造成異味散發(fā)、蟲、鼠害等，且因全部水平管線均在底板下，清理疏通和維修均較困難。

明溝式排水方式一般采用車庫底板上做200～300厚墊層，墊層厚度主要由明溝長度決定。優(yōu)點是明溝構造簡單，清理維修方便，無蟲、鼠害，無車庫內(nèi)異味等衛(wèi)生問題。明溝設計布置，盡量沿停車位后部墻邊或兩排車之間進行。在華東區(qū)條件較好的項目外，應盡量采用明溝排水方式，地面找坡控制在0.1%；排水溝坡度控制在0.3～0.4%；

17.地庫底板成本優(yōu)化方法

優(yōu)化排水明溝布置方案，減少集水井數(shù)量。據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)有項目，每百平方米地庫面積集水井數(shù)量差別在一倍以上，合理數(shù)量應在0.15左右。

優(yōu)化結構設計方案，減少后澆帶長度。

選擇合理適當?shù)闹W(wǎng)尺寸，以減少防水板厚度。

18.地庫排風優(yōu)化設計

地下車庫采用通風采光窗或庭院設計，通過自然補風，可以減少或取消機械補風系統(tǒng)設置，并可進一步減小機房面積。一般通風面積為地庫地面面積的1%，或每個防火分區(qū)40㎡。自然補風設計結合誘導風機系統(tǒng)，可最大限度地減少成本投入和維護費用。

19.地下車庫室內(nèi)排管優(yōu)化設計控制

(1)排管設計以盡量避免或減少管線交叉為原則，且所有主管線盡可能集中在地庫公共區(qū)域內(nèi)排布，以方便維修。

(2)風管應盡可能按直線布置，減少轉彎和分流，以減小風管尺寸。

(3)采用標準長度的直線管段，將各種變徑管和接頭的數(shù)量減至最少；只要安裝空間范圍允許，建議采用螺旋圓風管。

(4)建議低成本項目，采用鍍鋅鐵管穿線，明裝強、弱電管線。投入成本最低且便于檢修和維護。

(5)為節(jié)省成本，明溝式排水可僅在行人道、車行道寬度位置設置蓋板；注意行車道上的明溝蓋板構造設計，避免長時間汽車碾壓破壞。

(6)底板柔性防水層，按照慣例施工時可予以取消（設計施工圖不允許），每平米可節(jié)約成本30～40元。

篇4：中海地產(chǎn)結構成本10個關鍵點

中海地產(chǎn)結構成本10個關鍵點

前期策劃：地質(zhì)的考慮

規(guī)劃階段：建筑物的排放

方案階段：結構的可行性及合理性，避免返工

擴初階段：結構方案的優(yōu)化

施工圖階段：結構的精細化設計

施工配合階段：變更、簽證的合理控制

關鍵點1：層高

層高的增加不僅僅對豎向構件的長度和體積有影響同時還影響一系列的間接成本，比如對基礎及相關內(nèi)容、建筑構件、外裝、設備及運營成本等都有成本影響，據(jù)行業(yè)內(nèi)有關單位統(tǒng)計，對于中檔房屋來講層高每增加250px，就增加30元/㎡的造價。

控制好層高并不是要犧牲房屋的凈高，因為房屋的凈高是房產(chǎn)客戶極度關注的內(nèi)容之一，如果犧牲房屋的凈高就降低了建筑產(chǎn)品的價值，就違背了全方位的控制成本的原則，所以一般情況下控制層高從控制結構的梁高和有效利用機電設計的管道空間上面著手。

1.控制結構的梁高

一般情況下設計單位僅僅從結構成本這單一成本考慮結構梁高的經(jīng)濟合理取值在1/8~1/12梁高，但是若把層高等因素綜合分析宜取1/10~1/16梁高，這是一個經(jīng)驗取值，如果在實踐中去應用的話需要具體問題具體分析，做好和設計人員的溝通工作同時也要做定量的方案比較。

設計院通常的做法，是取結構本身最經(jīng)濟的梁高（一般為1/8-1/12的跨度），綜合各種成本因素，取值應較正常結構本身最經(jīng)濟的梁高降低10%~30%。（建議為1/12~1/18的跨度）

2.有效利用機電設計的管道空間

對于有效利用和壓縮機電空間要從兩個方面著手：

首先在機電管線設計時在條件許可的情況下要求設計院做樓層的綜合管線圖（空調(diào)、電纜、水管），采用綜合管線圖對機電管線進行認真的優(yōu)化，這樣一般可節(jié)省近200mm的空間高度，采用綜合管線圖進行優(yōu)化的另外一個目的就是能夠讓各個專業(yè)認真溝通，有效避免差錯。

其次壓縮機電管線空間的另外一個途徑就是讓結構梁和管道空間能夠結合起來，綜合利用，基本方法有：

（1）采用變截面梁、在機電管線通過處，減少梁截面高度。

（2）在梁中預埋管或預留洞口，使管線穿過。

（3）采用設柱帽（或不設柱帽）的無梁樓蓋，使管線與結構柱帽在同一高度空間。

（4）設計使結構梁的布置與空調(diào)管線的布置保持一致，以便結構梁與空調(diào)管線共同占用一個空間。

關鍵點2：地下室

地下室結構在結構成本中所占的比重很大，設計方案對地下室結構成本的影響也最大，而且地下室的結構離散性比較大，對其他部分的影響和關聯(lián)不明顯，做好地下室結構的優(yōu)化設計對于控制整個結構成本至關重要。

1.地下室層高

地下室層高=建筑凈高（2.2m）+結構梁高（0.9m）+空調(diào)管高度（0.4m）+消防噴淋高度（0.1m）=3.6m，水電交叉等在次梁部分進行，因此地下室層高在3.8m左右是比較合適的。

2.空間利用率

對地下室的結構成本控制首先要注意公共大地下室的面積的充分利用，做好單層地下室和多層地下室的方案比較。因為地下室的空間利用率一直是業(yè)主和甲方都不注意和關注的地方，一般情況下如果利用充足停一輛車一般只需要利用20㎡~25㎡的面積空間，同時還要關注設備用房的面積是否過大，一般情況下地下空間的面積不做考究，往往把設備空間的面積做的過大，造成了不必要的浪費。一般情況下對于自然地質(zhì)條件較好的場地設置多層地下室比設計單層地下室要節(jié)約成本，但是使用單層地下室在用戶使用起來比較方便，這就要結合具體項目和具體項目的自然地質(zhì)條件做好方案比較，具體情況具體分析。

對地下室的結構成本控制要把握好支護成本的降低，盡量抬高整個±0.000的標高，因為這不僅降低了支護的成本還節(jié)約了土方的開挖和外運，減少了地下水豐富區(qū)域的水壓力的影響，對地下室的底板和抗拔樁的設計都起到了有利影響。

3.地下水位

要利用好地下水位高度的取值和應用，在計算地下室側板的時候總是把側向土壓力和地下水壓力組合起來計算，同樣在計算地下室基礎荷載的時候也可以充分利用地下水有利的方面進行計算，不過這需要一定的經(jīng)驗和折減，同時也要把握好抗浮設計水位和最低設計水位，這就要求在做地勘報告的時候做好相關數(shù)據(jù)的要求，為后面的成本控制和精細化設計服務。

4.地面覆土厚度

要把握好地下室頂部覆土厚度和頂部活荷載的控制，地下室頂部覆土的厚度一般與景觀布置和地下管線的埋設要求有關系，這就要求在設計管理過程中把景觀設計和管網(wǎng)設計提前介入，做好精細化設計和專業(yè)配合工作，嚴格控制好地下室頂部覆土的厚度。

（1）地下室頂板覆土厚度

水電管線的走向、交叉布置以及埋置深度以及景觀種植樹木的要求，是決定地下室頂板覆土厚度的關鍵因素，一般地下室頂板的覆土厚度在1.0~1.5m左右是比較合適的。為了避免上部建筑的設備管線直接穿越人防頂板，設計中往往將地下室頂板降低后覆土，在覆土層中完成上部建筑設備管線的轉換，既避免了對管線采取防護密閉措施，又可以節(jié)省投資。

另外，大型地下室頂板的跨度一般較大，僅靠中間向兩邊放坡很難解決排水問題。因此設計中考慮將地下室分成幾個區(qū)域，利用輕質(zhì)陶粒砼找坡，坡向頂板外圍水溝，由區(qū)域邊的排水暗溝接入小區(qū)管網(wǎng)。

地下室頂板的結構布局形式：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，帶柱帽的無梁樓蓋。當覆土1~1.5米時，較優(yōu)的經(jīng)濟性順序為：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，對于覆土大于1.5米，則帶柱帽的無梁樓蓋最經(jīng)濟。

（2）頂部活荷載

對于一般的設計單位地下室頂部活荷載的取值為10kN/㎡（非人防和消防車道部位），規(guī)范中規(guī)定這個活荷載取為10kN/㎡是因為考慮在上部結構施工工程中加在地下室頂板上的腳手架等施工荷載，但是在實際的施工過程中這個活荷載往往和覆土荷載不是同時組合的，這樣實際的荷載組合就比設計荷載組合小了不少，所以對于有經(jīng)驗的荷載取值這里的10kN/㎡可以換為4kN/㎡，這樣就大大減少了結構成本，不過這些覆土厚度和荷載優(yōu)化的時候要注意做好根據(jù)具體情況的靈活運用，不可千篇一律。

對地下室的結構成本控制要把握好地下室頂板和底板的布置方案，對這些結構布置方案要做好多方案成本比較，要全方位的把握方案的可行性，對方案的取舍要慎之又慎。

關鍵點3：基礎選型和方案比較

1.體系選型與結構布局要合理

基礎部分（尤其是樁基礎）在施工過程中往往是最不容易控制成本的，有的項目實際基礎造價會大幅度超過合同價甚至達到原合同價的兩倍，造成成本控制的不準確，這就

要求在設計管理過程中要認真做好地質(zhì)勘察設計，摸清地下復雜的地質(zhì)情況，根據(jù)地質(zhì)情況合理選擇合適的基礎形式或樁型，合理選擇持力層，合理選擇樁長，還是要認真做好精細化設計，做好多方案的比較，用總的成本數(shù)據(jù)與合理施工周期為依據(jù)做好選擇。

在基礎方案比較的時候一定要耐心的把具體的方案全部做出來，認真的算經(jīng)濟帳再確定合理的方案，這時候切忌想當然。

2.結構計算與內(nèi)力分析要正確

一般情況下估算建筑的重量有個經(jīng)驗值，供參考，對于框架結構單位面積重量的標準值在12kN/㎡~15KN/㎡；框剪結構為13kN~16kN/㎡；剪力墻結構為15kN/㎡~18kN/㎡；框筒結構為14kN/㎡~16kN/㎡；地下室一般在20kN/㎡左右。這樣基本上根據(jù)建筑方案和地質(zhì)條件在設計初期對基礎方案進行比較了，然后根據(jù)設計條件的成熟逐步深入。

在樁（基礎）的設計時要把握好以下幾點，從而對樁的總量進行優(yōu)化；

（1）關注柱底內(nèi)力的取值，考慮好實際的柱底內(nèi)力組合。

（2）關注樁承載力的應用，選擇合適的樁徑和樁長。

（3）關注樁基礎中地下室底板承載力的利用，一般老土的承載力還可以，這時候地下室的底板和活荷載可以利用老土來承載。

（4）關注水浮力的利用，利用水浮力抬升建筑物，降低樁和基礎的數(shù)量，不過這學要一定的經(jīng)驗，同時在地質(zhì)勘測的時候要讓地質(zhì)部門提供一個準確的歷史最低水位值，有時靠地下水的作用可以使樁的數(shù)量有一定的減少。

（5）關注基礎類型的歸并，一般基礎的歸并不宜超過15%，否則就造成一定程度的浪費。

關鍵點4：梁的布置和配筋方式

1.梁的布置

一般情況下梁的布置不會有什么大的問題，但是在地下車庫和商業(yè)大跨度空間，比如在8.5m*8.5m的柱網(wǎng)下，選擇井字梁還是十字梁就要做個方案比較了，一般情況下對于標準層采用十字梁比井字梁較經(jīng)濟大概綜合成本（計算鋼筋的數(shù)量、混凝土的數(shù)量和模板的數(shù)量）要低10%左右，對于地下室則采用井字梁比較經(jīng)濟，對于屋面或荷載較小的時候井字梁和十字梁相差不多；在梁布置的時候還要注意對于一些短墻下一般不需要布置梁來支撐這些短墻，因為通過荷載規(guī)范可以知道對于樓板局部有集中荷載是沒有問題的，尤其是住宅的樓板通常情況下是構造配筋，也就是在承載力計算上有一定的余量，加墻后計算也應該不存在什么問題，所以一般在墻長度在3m以內(nèi)的情況下不再墻下加設小梁。

2.梁的配筋

在梁的配筋方式上要做到精細化設計，在設計的過程中做的細致一點，就在梁配筋上能節(jié)省幾公斤，每個梁能不浪費（或節(jié)省）幾公斤那整個項目就是一個不小的數(shù)字，例如設計院在梁的配筋習慣上往往造成一定的浪費，一般設計院對于跨中鋼筋就是簡單的把支座鋼筋截斷一些，剩余的通長布置，這樣就存在一定的浪費，這就需要在做設計管理的過程中，請設計院先提供配筋樣圖，仔細核算并進行耐心溝通，以理服人，真正在設計過程中做好項目的精細化設計。同時還要注意在住宅標準層梁寬通常為200或250這是在梁截面配筋要盡量采用小直徑鋼筋；盡量把梁的鋼筋控制在25以內(nèi)；主次梁相交處是否需要設計吊筋等等。

關鍵點5：勘察報告

地質(zhì)勘察費用占比很小，但地質(zhì)勘察對巖土、結構成本的影響卻很大，特別是對基坑邊坡、基礎以及地下室等與土體有關部分的成本造價將起到?jīng)Q定性作用?，F(xiàn)在常見一些勘察單位以低價中標，卻往往土體取樣與實驗不足，只好向甲方提交偏于安全甚至過于安全的勘查成果，對于甲方是因小失大。因此選取一個當?shù)亟?jīng)驗豐富、服務配合意識好的地質(zhì)勘察單位，并給予合理的勘察費用是做好報告的關鍵因素。嚴格的勘察要求和勘察報告審核是地質(zhì)報告做好的重要保障。

地質(zhì)勘察布孔應滿足以下要求：

（1）有地下室時勘察方案需考慮滿足基坑支護設計要求。

（2）同一項目分期開發(fā)時，其地質(zhì)勘察應該同時滿足遠期與近期工程開發(fā)的要求。

（3）需進行場地地震安全性評價工作的，在進行地質(zhì)勘察時，應同時考慮場地地震安全性評價的要求，并將地質(zhì)勘察鉆孔作為場地地震安全性評價所需的工程鉆孔，重復利用。

（4）布置勘察孔時，應結合地下室（有地下室時）范圍、標高、層高綜合考慮，確定孔距、孔深，以及控制性孔與一般性孔的數(shù)量比例。

（5）當?shù)叵率矣锌垢⌒枰獣r，應明確要求提供設計抗浮水位。

（6）對地質(zhì)報告，設計單位應認真審閱，并應對地質(zhì)報告內(nèi)容及數(shù)據(jù)的準確性、完整性提出意見并及時反饋給甲方。

勘察報告的取值，應關注基礎選型及地基處理建議、關注承載力的取值建議、關注抗浮設計水位的標高，及可否提出最低設計水位標高。

關鍵點6：基坑、邊坡

在基坑、邊坡的設計中，經(jīng)驗占70%，計算占30%，因此在當?shù)卣乙粋€經(jīng)驗豐富的設計單位和設計人員是相當關鍵的。

支護設計是通過方案招標確定的，其評標標準為“在滿足結構安全可靠及環(huán)境綠化要求的前提下綜合造價最低方案為中標方案”。在設計方案確定后為進一步降低造價、方便施工和縮短進度，需要在計算、構造、施工圖設計等方面進行細致的優(yōu)化，使設計施工圖在滿足安全的前提下更經(jīng)濟合理。

由于基坑、邊坡設計中經(jīng)驗占了決定地位，因此請一個經(jīng)驗豐富的專家小組對重要基坑、邊坡設計方案進行評審是一個重要環(huán)節(jié)。

關鍵點7：柱的配筋

框架柱設計第一要素是柱截面尺寸不要摳太緊，即軸壓比不宜太接近限值，這不僅可減少配筋，而且還能較易實現(xiàn)強柱弱梁的要求。

縱筋配置也應有適當余量，角筋可選擇較大直徑，其他縱筋根據(jù)計算要求設計即可。箍筋在滿足最小配箍率和計算要求前提下，宜I和II（III）級鋼混用，即外圍箍筋選用II、III級鋼，內(nèi)部箍筋仍采用I級鋼。這樣可利用強度較高的外圍箍筋增加對內(nèi)部混凝土的約束，而且容易實現(xiàn)配箍率要求。若全部采用I級鋼，為滿足配箍率，有可能箍筋數(shù)量會太多或者直徑過大。若全部采用II、III級鋼，有可能不經(jīng)濟。剪力墻邊緣構件的配箍可采用類似方法。

關鍵點8：剪力墻

優(yōu)化剪力墻布置的位置數(shù)量，一是建筑物的兩端和周邊重點布置，二是建筑物的內(nèi)部和中間位置減少布置，以保證結構的抗震扭轉指標滿足要求。

優(yōu)化剪力墻的長度（墻身用鋼量45%~65%），剪力墻太長，結構本身成本增加，同時又使地震力增加，進一步加大結構成本；短肢剪力墻，抗震性能不好，構造配筋成倍放大，成本也會增大。

最優(yōu)化的剪力墻長度是其寬度的8倍+100；剪力墻的翼緣小于600時，應關注其結構設計結果。

關于剪力墻的厚