物業(yè)管理安全保障義務(wù)的法律責(zé)任分析

物業(yè)管理安全保障義務(wù)的法律責(zé)任分析

隨著房地產(chǎn)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)管理投訴的上升趨勢已成為中國第二投訴熱點(diǎn)。很難在房地產(chǎn)管理中實(shí)現(xiàn)社會利益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù)造成人身、財產(chǎn)損害的案件已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)和政府解決問題的難點(diǎn)。減少物業(yè)管理糾紛,規(guī)范和完善物業(yè)管理是我們面臨的重要而緊迫的問題。1房地產(chǎn)管理中安全保障義務(wù)的內(nèi)容和性質(zhì)1.1物業(yè)物業(yè)保安條款的內(nèi)容在物業(yè)管理合同中,一般都有安全義務(wù)或安全保衛(wèi)的內(nèi)容,稱之為保安條款。上海市高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第11條規(guī)定為,物業(yè)服務(wù)合同所約定的保安服務(wù),僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全,而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。保安條款的內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主(業(yè)主委員會)在不違反國家法律法規(guī),社會公共道德的前提下約定,并不具有統(tǒng)一性,但保安條款一般包括以下幾方面內(nèi)容:第一,根據(jù)小區(qū)特點(diǎn),做好外來人員和車輛的進(jìn)出登記,及時聯(lián)系業(yè)主,做好監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行和值守。第二、提供24小安全巡邏服務(wù)。第三,在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險品,或發(fā)生治安,刑事案件或各類災(zāi)害事故,要立即報告公安機(jī)關(guān),并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。第四,對小區(qū)房屋的共同部位,公共設(shè)施包括娛樂健身設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)。第五,定期檢查、修理、維護(hù)和更新消防設(shè)施設(shè)備,使消防設(shè)備處于完好的狀態(tài)。1.2安全保障義務(wù)從我國目前立法情況看,安全保障義務(wù)的規(guī)定散見于一些法律、法規(guī)以及行政規(guī)章中,如《合同法》、《勞動法》、《旅館業(yè)治安管理辦法》、《娛樂場所管理?xiàng)l例》、《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》、《航空法》、《鐵路法》等,最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條對安全保障義務(wù)作出了明確規(guī)定,規(guī)定和統(tǒng)一了違反安全保障義務(wù)侵權(quán)案件的法律運(yùn)用?；凇八痉ń忉尅钡囊?guī)范性地位,使安全保障義務(wù)具有“法定義務(wù)”特征。這既符合我國現(xiàn)行法律法規(guī)所建立起來的模式,也有利于保護(hù)受害人的利益。安全保障義務(wù)對義務(wù)人而言,應(yīng)是其承擔(dān)的最基本義務(wù)和要達(dá)到的最低要求。安全保障義務(wù)作為一種法定義務(wù),除特別情形外,通常都要求安全保障義務(wù)人為積極的作為行為,保障相關(guān)公眾的人身或財產(chǎn)安全,安全保障義務(wù)是一個積極作為義務(wù)。從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定來看,安全保障義務(wù)是物業(yè)服務(wù)公司的法定義務(wù),第46條規(guī)定:對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾、裝修和使用某方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。第47條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作?！币?guī)定隱含著物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)提供保安服務(wù)的要求。再從業(yè)主和服務(wù)行業(yè)的交易習(xí)慣來看,物業(yè)服務(wù)公司負(fù)有提供保安服務(wù)的基本義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同,對保安服務(wù)進(jìn)行了約定的同時,就意味著業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。如果物業(yè)服務(wù)公司不能履行安全保障義務(wù),不對業(yè)主的損害進(jìn)行賠償?shù)脑?則損害了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的信賴?yán)?從而有失公平。需要指出的是,物業(yè)服務(wù)公司提供的保安服務(wù)并不是保鏢式的服務(wù),而是公共秩序和公共安全的維護(hù)。筆者認(rèn)為,物業(yè)管理的安全保障義務(wù)按誠信原則和一般交易來確定限度,并非絕對地保障住戶的安全,即由物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主的人身安全負(fù)擔(dān)?；虮ｋU責(zé)任。物業(yè)服務(wù)公司不可能杜絕一切犯罪行為的發(fā)生,但可以預(yù)防犯罪,物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)盡一個善良管理人的注意和謹(jǐn)慎,采取合理措施協(xié)助預(yù)防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生。2物業(yè)事務(wù)所的法律責(zé)任《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！睏l例未對物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任性質(zhì)進(jìn)行明確,是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任。筆者認(rèn)為,安全保障義務(wù)的性質(zhì)原則上是法定義務(wù),約定義務(wù)為補(bǔ)充,在絕大多數(shù)情況下,物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù)要承擔(dān)的民事責(zé)任主要為侵權(quán)責(zé)任,這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi),不包括刑事責(zé)任。在實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)公司因違反安全保障義務(wù)對業(yè)主人身及財產(chǎn)損害的行為大致分為兩類:一類是裝備設(shè)施未盡安全保障義務(wù);一類是防范制止第三人侵害方面未盡安全保障義務(wù)。(1)裝備設(shè)施未盡安全保障義務(wù)的法律責(zé)任。裝備設(shè)施未盡安全保障義務(wù)指小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備硬件方面沒有達(dá)到相應(yīng)安全保障要求,存在缺陷或瑕疵,直接造成他人人身財產(chǎn)損害。如對物業(yè)公共部位,公用設(shè)施的使用狀態(tài)完好未盡維護(hù)、保養(yǎng)義務(wù),使小區(qū)的公共設(shè)施瑕疵對使用人的人身、財產(chǎn)造成損害。具體實(shí)踐中有業(yè)主被困電梯,樓梯玻璃脫落割傷業(yè)主,兒童在小區(qū)玩耍墜入水池等。對于此類問題,受害人可以要求物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。(2)防范制止第三人侵害方面未盡安全保障義務(wù)的法律責(zé)任。防范制止第三人侵害方面未盡安全保障義務(wù)指對第三人侵害,安全保障義務(wù)人未盡必要的防范和合理控制義務(wù),造成他人的損害。例如2001年4月15日,望京西園某樓業(yè)主關(guān)某的兒子在家中遭到兩名歹徒劫殺,在犯罪分子被抓獲后,家屬將疏于管理的物業(yè)公司告上了法庭,要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主家中財物被盜或人身傷害,物業(yè)服務(wù)公司如何承擔(dān)法律賠償責(zé)任呢?具體分析如下:第一,第三人侵害行為中物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)法律責(zé)任的基礎(chǔ)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定,要求物業(yè)公司積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)的工作,只用“協(xié)助”兩個字,由此可見,物業(yè)公司的安全保障義務(wù)在于預(yù)防和制止犯罪,配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)的良好秩序。物業(yè)服務(wù)公司在第三人侵害行為過程中,其承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)在于是否履行了一個謹(jǐn)慎管理者的安全注意義務(wù),采取合理措施協(xié)助和預(yù)防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生,保護(hù)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。第二,第三人侵害行為中物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)法律責(zé)任的范圍。根據(jù)上述分析,物業(yè)管理活動中,物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)責(zé)任應(yīng)該在合理限度范圍內(nèi),是基于物業(yè)服務(wù)公司沒有完全盡到對于業(yè)主的保護(hù)義務(wù)的責(zé)任。這種責(zé)任的范圍的大小,可以締約時雙方就明確規(guī)定,也可在侵害發(fā)生時,物業(yè)對業(yè)主造成的實(shí)際損害來計算。業(yè)主的損害應(yīng)先向受害人要求補(bǔ)償,只有在受害人在加害人處不能得到補(bǔ)償時,才能由物業(yè)公司承擔(dān)補(bǔ)充的賠償責(zé)任。對于業(yè)主的巨額損失和支付較少的物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)承擔(dān)的賠償數(shù)額,學(xué)術(shù)界提出,依可預(yù)見性規(guī)則進(jìn)行。按照《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對合同風(fēng)險的理解,即不應(yīng)超出物業(yè)服務(wù)公司訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違反合同可能造成的損害。而這個理解在實(shí)際案件中取決于法官依法對具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認(rèn)為,人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)等直接損失,精神損害賠償一般不予支持。望京西園案例中,業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同中,未約定對業(yè)主人身、財產(chǎn)盡全部保護(hù)義務(wù),但是也未排除該義務(wù),因此提供保安服務(wù)是物業(yè)公司的法定義務(wù)。在望京西園案例審理中,法院認(rèn)為,物業(yè)公司樓宇保安員并未對兩名罪犯進(jìn)行盤查,在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)均已損壞,不能正常使用,使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入業(yè)主居住的房屋,并在較長時間內(nèi)實(shí)施了犯罪行為。物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。筆者認(rèn)為此案是物業(yè)公司提供保安服務(wù)時,沒有盡到必要的防范和合理控制義務(wù),物業(yè)服務(wù)公司違反安全保障義務(wù),必須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的典型案例。3疏于管理,有利于保護(hù)業(yè)主利益從上文分析可以看出,物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體,具有特殊性和專業(yè)性特點(diǎn),在其疏于管理的情況,造成對業(yè)主的損害,承擔(dān)民事法律責(zé)任,有利于保護(hù)業(yè)主利益。但當(dāng)物業(yè)公司已經(jīng)盡到保安義務(wù),業(yè)主還是遭受損失,物業(yè)服務(wù)公司因無過錯而免責(zé),由誰承擔(dān)業(yè)主損失,物業(yè)服務(wù)公司如何規(guī)避風(fēng)險?筆者提出如下建議:3.1做好“預(yù)防性提示服務(wù)”物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)認(rèn)真按照物業(yè)服務(wù)合同的約定作好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動,盡到自己對業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹(jǐn)慎的義務(wù)。物業(yè)公司在所有管理、服務(wù)過程之中都要做好“預(yù)防性提示服務(wù)”,即對于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預(yù)測不可杜絕的事故,物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示,盡量作到事中的監(jiān)督。例如在小區(qū)單元門口貼上“離開時請斷電斷水,鎖好門窗”等防火防盜警示語,在未設(shè)專人看守的停車處設(shè)置“本停車處僅提供免費(fèi)停車場地,請車主保管好自己車輛”提示牌,在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子,小孩不得進(jìn)入深水區(qū)”標(biāo)示等等。3.2加強(qiáng)物業(yè)管理,保證業(yè)主的安全盡快出臺一部《保安法》,規(guī)定保安服務(wù)公司的性質(zhì)、設(shè)立條件、組織形式、審批條件、從業(yè)人員資格管理、從業(yè)人員職責(zé)、法律地位與救濟(jì)途徑等等。利用高科技設(shè)備提高保安服務(wù)質(zhì)量,設(shè)立紅外線報警裝置,監(jiān)視外墻動靜,一有動靜馬上可以發(fā)現(xiàn)。采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),通過監(jiān)控,保安員隨時觀察到小區(qū)出入口處、電梯內(nèi)、樓梯間等公共地方的情況,通過高科技手段,可以提高小區(qū)安全防范能力,業(yè)主的安全得到了有力的保障。此外還要加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作,最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因不法第三人的侵害導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害案件的發(fā)生。如物業(yè)服務(wù)公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時詢問并交公安機(jī)關(guān)處理;對發(fā)生不法侵害的行為,應(yīng)當(dāng)及時采取相應(yīng)措施予以制止,并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理,如果已經(jīng)發(fā)生了不法侵害行為,應(yīng)及時報告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。3.3建立社會補(bǔ)償機(jī)制要購買公眾責(zé)任險規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)中國人民財產(chǎn)保險公司新開發(fā)的物業(yè)管理公眾責(zé)任保險(含停車場機(jī)動車搶盜險),可以有效化解物業(yè)服務(wù)公司因工作疏忽或過失造成業(yè)主人身傷害和財產(chǎn)損失的賠償問題。這