物業(yè)管理安全保障義務的法律責任分析

物業(yè)管理安全保障義務的法律責任分析

隨著房地產(chǎn)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)管理投訴的上升趨勢已成為中國第二投訴熱點。很難在房地產(chǎn)管理中實現(xiàn)社會利益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因物業(yè)服務公司違反安全保障義務造成人身、財產(chǎn)損害的案件已成為社會關(guān)注的熱點和政府解決問題的難點。減少物業(yè)管理糾紛,規(guī)范和完善物業(yè)管理是我們面臨的重要而緊迫的問題。1房地產(chǎn)管理中安全保障義務的內(nèi)容和性質(zhì)1.1物業(yè)物業(yè)保安條款的內(nèi)容在物業(yè)管理合同中,一般都有安全義務或安全保衛(wèi)的內(nèi)容,稱之為保安條款。上海市高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第11條規(guī)定為,物業(yè)服務合同所約定的保安服務,僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全,而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。保安條款的內(nèi)容由物業(yè)服務公司與業(yè)主(業(yè)主委員會)在不違反國家法律法規(guī),社會公共道德的前提下約定,并不具有統(tǒng)一性,但保安條款一般包括以下幾方面內(nèi)容:第一,根據(jù)小區(qū)特點,做好外來人員和車輛的進出登記,及時聯(lián)系業(yè)主,做好監(jiān)控系統(tǒng)的運行和值守。第二、提供24小安全巡邏服務。第三,在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險品,或發(fā)生治安,刑事案件或各類災害事故,要立即報告公安機關(guān),并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。第四,對小區(qū)房屋的共同部位,公共設施包括娛樂健身設施進行檢查和維護。第五,定期檢查、修理、維護和更新消防設施設備,使消防設備處于完好的狀態(tài)。1.2安全保障義務從我國目前立法情況看,安全保障義務的規(guī)定散見于一些法律、法規(guī)以及行政規(guī)章中,如《合同法》、《勞動法》、《旅館業(yè)治安管理辦法》、《娛樂場所管理條例》、《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》、《航空法》、《鐵路法》等,最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第6條對安全保障義務作出了明確規(guī)定,規(guī)定和統(tǒng)一了違反安全保障義務侵權(quán)案件的法律運用?；凇八痉ń忉尅钡囊?guī)范性地位,使安全保障義務具有“法定義務”特征。這既符合我國現(xiàn)行法律法規(guī)所建立起來的模式,也有利于保護受害人的利益。安全保障義務對義務人而言,應是其承擔的最基本義務和要達到的最低要求。安全保障義務作為一種法定義務,除特別情形外,通常都要求安全保障義務人為積極的作為行為,保障相關(guān)公眾的人身或財產(chǎn)安全,安全保障義務是一個積極作為義務。從《物業(yè)管理條例》的規(guī)定來看,安全保障義務是物業(yè)服務公司的法定義務,第46條規(guī)定:對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾、裝修和使用某方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應當制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。第47條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,應及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作?！币?guī)定隱含著物業(yè)服務公司應當提供保安服務的要求。再從業(yè)主和服務行業(yè)的交易習慣來看,物業(yè)服務公司負有提供保安服務的基本義務。業(yè)主與物業(yè)公司訂立物業(yè)服務合同,對保安服務進行了約定的同時,就意味著業(yè)主基于物業(yè)服務公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。如果物業(yè)服務公司不能履行安全保障義務,不對業(yè)主的損害進行賠償?shù)脑?則損害了業(yè)主對物業(yè)服務公司的信賴利益,從而有失公平。需要指出的是,物業(yè)服務公司提供的保安服務并不是保鏢式的服務,而是公共秩序和公共安全的維護。筆者認為,物業(yè)管理的安全保障義務按誠信原則和一般交易來確定限度,并非絕對地保障住戶的安全,即由物業(yè)服務公司對業(yè)主的人身安全負擔?；虮ｋU責任。物業(yè)服務公司不可能杜絕一切犯罪行為的發(fā)生,但可以預防犯罪,物業(yè)服務公司應盡一個善良管理人的注意和謹慎,采取合理措施協(xié)助預防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生。2物業(yè)事務所的法律責任《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應依法承擔相應的法律責任?！睏l例未對物業(yè)服務公司應承擔的責任性質(zhì)進行明確,是侵權(quán)責任還是違約責任。筆者認為,安全保障義務的性質(zhì)原則上是法定義務,約定義務為補充,在絕大多數(shù)情況下,物業(yè)服務公司違反安全保障義務要承擔的民事責任主要為侵權(quán)責任,這種責任一般僅限于民事經(jīng)濟賠償范圍內(nèi),不包括刑事責任。在實踐中,物業(yè)服務公司因違反安全保障義務對業(yè)主人身及財產(chǎn)損害的行為大致分為兩類:一類是裝備設施未盡安全保障義務;一類是防范制止第三人侵害方面未盡安全保障義務。(1)裝備設施未盡安全保障義務的法律責任。裝備設施未盡安全保障義務指小區(qū)內(nèi)設施設備硬件方面沒有達到相應安全保障要求,存在缺陷或瑕疵,直接造成他人人身財產(chǎn)損害。如對物業(yè)公共部位,公用設施的使用狀態(tài)完好未盡維護、保養(yǎng)義務,使小區(qū)的公共設施瑕疵對使用人的人身、財產(chǎn)造成損害。具體實踐中有業(yè)主被困電梯,樓梯玻璃脫落割傷業(yè)主,兒童在小區(qū)玩耍墜入水池等。對于此類問題,受害人可以要求物業(yè)服務公司承擔民事侵權(quán)責任。(2)防范制止第三人侵害方面未盡安全保障義務的法律責任。防范制止第三人侵害方面未盡安全保障義務指對第三人侵害,安全保障義務人未盡必要的防范和合理控制義務,造成他人的損害。例如2001年4月15日,望京西園某樓業(yè)主關(guān)某的兒子在家中遭到兩名歹徒劫殺,在犯罪分子被抓獲后,家屬將疏于管理的物業(yè)公司告上了法庭,要求物業(yè)公司承擔賠償責任。業(yè)主家中財物被盜或人身傷害,物業(yè)服務公司如何承擔法律賠償責任呢?具體分析如下:第一,第三人侵害行為中物業(yè)服務公司承擔法律責任的基礎。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第47條規(guī)定,要求物業(yè)公司積極協(xié)助公安機關(guān)的工作,只用“協(xié)助”兩個字,由此可見,物業(yè)公司的安全保障義務在于預防和制止犯罪,配合公安機關(guān)維護小區(qū)的良好秩序。物業(yè)服務公司在第三人侵害行為過程中,其承擔責任的基礎在于是否履行了一個謹慎管理者的安全注意義務,采取合理措施協(xié)助和預防小區(qū)內(nèi)危害公共秩序的犯罪的發(fā)生,保護業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。第二,第三人侵害行為中物業(yè)服務公司承擔法律責任的范圍。根據(jù)上述分析,物業(yè)管理活動中,物業(yè)服務公司承擔責任應該在合理限度范圍內(nèi),是基于物業(yè)服務公司沒有完全盡到對于業(yè)主的保護義務的責任。這種責任的范圍的大小,可以締約時雙方就明確規(guī)定,也可在侵害發(fā)生時,物業(yè)對業(yè)主造成的實際損害來計算。業(yè)主的損害應先向受害人要求補償,只有在受害人在加害人處不能得到補償時,才能由物業(yè)公司承擔補充的賠償責任。對于業(yè)主的巨額損失和支付較少的物業(yè)管理費,物業(yè)服務公司應承擔的賠償數(shù)額,學術(shù)界提出,依可預見性規(guī)則進行。按照《合同法》113條規(guī)定的可預見性標準,物業(yè)服務公司違反合同約定義務所承擔的法律責任不應超出它對合同風險的理解,即不應超出物業(yè)服務公司訂立合同時預見到或者應當預見到因違反合同可能造成的損害。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對具體案件當事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認為,人身損害賠償應包括醫(yī)療費、喪葬費等直接損失,精神損害賠償一般不予支持。望京西園案例中,業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同中,未約定對業(yè)主人身、財產(chǎn)盡全部保護義務,但是也未排除該義務,因此提供保安服務是物業(yè)公司的法定義務。在望京西園案例審理中,法院認為,物業(yè)公司樓宇保安員并未對兩名罪犯進行盤查,在樓宇中設置的保安設施、門禁系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)均已損壞,不能正常使用,使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入業(yè)主居住的房屋,并在較長時間內(nèi)實施了犯罪行為。物業(yè)公司應對業(yè)主的損失承擔相應的賠償責任。筆者認為此案是物業(yè)公司提供保安服務時,沒有盡到必要的防范和合理控制義務,物業(yè)服務公司違反安全保障義務,必須承擔相應法律責任的典型案例。3疏于管理,有利于保護業(yè)主利益從上文分析可以看出,物業(yè)管理集管理、服務、經(jīng)營于一體,具有特殊性和專業(yè)性特點,在其疏于管理的情況,造成對業(yè)主的損害,承擔民事法律責任,有利于保護業(yè)主利益。但當物業(yè)公司已經(jīng)盡到保安義務,業(yè)主還是遭受損失,物業(yè)服務公司因無過錯而免責,由誰承擔業(yè)主損失,物業(yè)服務公司如何規(guī)避風險?筆者提出如下建議:3.1做好“預防性提示服務”物業(yè)服務公司應認真按照物業(yè)服務合同的約定作好各項物業(yè)管理服務活動,盡到自己對業(yè)主人身安全服務的最謹慎的義務。物業(yè)公司在所有管理、服務過程之中都要做好“預防性提示服務”,即對于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預測不可杜絕的事故,物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示,盡量作到事中的監(jiān)督。例如在小區(qū)單元門口貼上“離開時請斷電斷水,鎖好門窗”等防火防盜警示語,在未設專人看守的停車處設置“本停車處僅提供免費停車場地,請車主保管好自己車輛”提示牌,在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子,小孩不得進入深水區(qū)”標示等等。3.2加強物業(yè)管理,保證業(yè)主的安全盡快出臺一部《保安法》,規(guī)定保安服務公司的性質(zhì)、設立條件、組織形式、審批條件、從業(yè)人員資格管理、從業(yè)人員職責、法律地位與救濟途徑等等。利用高科技設備提高保安服務質(zhì)量,設立紅外線報警裝置,監(jiān)視外墻動靜,一有動靜馬上可以發(fā)現(xiàn)。采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),通過監(jiān)控,保安員隨時觀察到小區(qū)出入口處、電梯內(nèi)、樓梯間等公共地方的情況,通過高科技手段,可以提高小區(qū)安全防范能力,業(yè)主的安全得到了有力的保障。此外還要加強與公安機關(guān)的合作,最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因不法第三人的侵害導致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害案件的發(fā)生。如物業(yè)服務公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關(guān)處理;對發(fā)生不法侵害的行為,應當及時采取相應措施予以制止,并將不法侵害人送交公安機關(guān)處理,如果已經(jīng)發(fā)生了不法侵害行為,應及時報告公安機關(guān)并保護好現(xiàn)場等等。3.3建立社會補償機制要購買公眾責任險規(guī)避風險。根據(jù)中國人民財產(chǎn)保險公司新開發(fā)的物業(yè)管理公眾責任保險(含停車場機動車搶盜險),可以有效化解物業(yè)服務公司因工作疏忽或過失造成業(yè)主人身傷害和財產(chǎn)損失的賠償問題。這