房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理（一）一、建筑工程管理中存在的問題建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時(shí)效性、可操作性，在工程的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價(jià)值，缺乏對(duì)工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉促進(jìn)場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯(cuò)圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實(shí)體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時(shí)監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個(gè)施工隊(duì)伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時(shí)、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。二、完善建筑工程管理系統(tǒng)科學(xué)合理的工程管理制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目管理部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實(shí)效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個(gè)方面作簡單探討。三、全方位建筑工程管理的五個(gè)方面1.完善規(guī)劃管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國家目前對(duì)于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。2.加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作招標(biāo)工作對(duì)于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對(duì)投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評(píng)估。如競標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評(píng)估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。3.建筑工程項(xiàng)目管理中的成本控制建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對(duì)項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對(duì)土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項(xiàng)目立項(xiàng)上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對(duì)杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對(duì)工程各項(xiàng)內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計(jì)變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榭⒐そY(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動(dòng)地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實(shí)反映實(shí)際的工程造價(jià)。另外，再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時(shí)及時(shí)收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。4.建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對(duì)安全和質(zhì)量有效控制。對(duì)現(xiàn)場施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。5.建立有效的考核機(jī)制作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機(jī)制，提前制定計(jì)劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎(jiǎng)懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實(shí)處，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，從而保證建筑工程各項(xiàng)工作順利高效開展。四、結(jié)語我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實(shí)中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們?cè)陂_發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。（二）一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的對(duì)象、特點(diǎn)和存在問題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程具有投資金額大，周期長等特點(diǎn)，所以在溝通管理方面具有其自身特點(diǎn)，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門、員工、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的溝通管理，還包括近層關(guān)系和外層關(guān)系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關(guān)系、組織關(guān)系、供需方關(guān)系、協(xié)調(diào)配合關(guān)系以及外界監(jiān)管和約束關(guān)系的溝通管理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的階段性較強(qiáng)，涉及到項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究、立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備、正式施工、驗(yàn)收、交付、銷售、登記入住等各個(gè)階段的管理，各個(gè)階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點(diǎn)都有所不同；由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個(gè)信息化高速發(fā)展的時(shí)代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計(jì)劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開或傳達(dá)不及時(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程相關(guān)方之間的協(xié)調(diào)大多通過電話和會(huì)議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴(yán)重浪費(fèi)了時(shí)間，進(jìn)而影響到工程溝通的及時(shí)性和工程建設(shè)的進(jìn)度。二、做好溝通管理工作的對(duì)策2.1重視溝通管理隨著時(shí)代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實(shí)現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實(shí)現(xiàn)信息共享，營造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視溝通管理工作，組織管理人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使每個(gè)管理人員都認(rèn)識(shí)到：溝通管理是做好一切工作的基礎(chǔ)，工作環(huán)境不和諧，工程項(xiàng)目也難以順利實(shí)施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理部門是項(xiàng)目施工現(xiàn)場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，時(shí)刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識(shí)、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質(zhì)、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。2.2正確、及時(shí)傳遞溝通信息房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關(guān)方做出科學(xué)決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質(zhì)量、高準(zhǔn)確性和及時(shí)性的傳遞，盡量降低由信息不實(shí)給項(xiàng)目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機(jī)制，使信息能夠及時(shí)被接收者接收；制定切實(shí)可行的溝通計(jì)劃，充分考慮項(xiàng)目相關(guān)文件的保存方式、文件格式、工作匯報(bào)方式，了解與項(xiàng)目相關(guān)的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對(duì)項(xiàng)目信息的需求和對(duì)時(shí)間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時(shí)、準(zhǔn)確傳遞給他們。2.3實(shí)施動(dòng)態(tài)管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的全過程，而由于工程項(xiàng)目實(shí)施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實(shí)行，并要根據(jù)不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點(diǎn)，實(shí)行有效的動(dòng)態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關(guān)系，在項(xiàng)目實(shí)施后期的管理重點(diǎn)則是約束關(guān)系，所以，在溝通管理工作中，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項(xiàng)目的推進(jìn)過程準(zhǔn)確掌握各種關(guān)系，通過及時(shí)的溝通將項(xiàng)目實(shí)施中的矛盾、爭執(zhí)化解，并建立切實(shí)有效的利益機(jī)制和公平競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理過程中各方利益一體化，通過相關(guān)方的主動(dòng)溝通、積極參與、自覺行動(dòng)達(dá)到和諧管理的目的，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的綜合水平，使項(xiàng)目得以順利實(shí)施。另外，加大對(duì)總承包合同機(jī)制的研究力度，力爭項(xiàng)目建設(shè)過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質(zhì)完成溝通管理工作。2.4充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)近年來，信息技術(shù)發(fā)展非常迅速，并在社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，其在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應(yīng)當(dāng)充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加大網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實(shí)現(xiàn)各種信息及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質(zhì)量，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟(jì)效益。三、結(jié)語總