第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述P1*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以（收益性物業(yè)）為對(duì)象。利用（物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理。物業(yè)組合投資管理）的技術(shù)、手段和模式，為客戶提供的貫穿于（物業(yè)）整個(gè)壽命周期的（綜合性）管理服務(wù)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理突破傳統(tǒng)物業(yè)，強(qiáng)調(diào)為客戶提供（多種經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)），滿足客戶的（多樣化）服務(wù)需求。*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的（資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估）等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（寫字樓、零售商業(yè)）等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)完全可以像一個(gè)一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造（利潤(rùn)和回報(bào)），物業(yè)服務(wù)企業(yè)也能分享服務(wù)帶來的收益*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三個(gè)層次：物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。P2*物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修對(duì)于居住物業(yè)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的其他內(nèi)容。然而，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)。*資產(chǎn)有兩大特征：一是其經(jīng)濟(jì)屬性、二是其法律屬性*根據(jù)存在的實(shí)體狀況，資產(chǎn)可以分為有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；*裉據(jù)經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)特性的不同，資產(chǎn)可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等。*一般意義上的資產(chǎn)管理，由管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分組成。其中管理重在對(duì)資產(chǎn)明示的質(zhì)量特征進(jìn)行有效控制；經(jīng)營(yíng)則根據(jù)資產(chǎn)作為收益性資產(chǎn)的性質(zhì)，通過專業(yè)化、市場(chǎng)化操作達(dá)到保值增值和收益的目的。P3*物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托*資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關(guān)系，主要表現(xiàn)：都是為了獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。P4*資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理區(qū)別：出發(fā)點(diǎn)、內(nèi)容、考核評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行效果四個(gè)不同點(diǎn)。*資產(chǎn)管理是基于價(jià)值，資產(chǎn)管理的內(nèi)容強(qiáng)調(diào)是多元化與開放性，資產(chǎn)管理的考核評(píng)價(jià)則以經(jīng)濟(jì)效益為主。利潤(rùn)高于傳統(tǒng)物業(yè)，因此資產(chǎn)管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務(wù)范圍和行業(yè)新的利潤(rùn)空間，提升了行業(yè)質(zhì)量與層次，*傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同約定的常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，滿意度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益主要集中于項(xiàng)目酬金或服務(wù)利潤(rùn)。*物業(yè)組合投資管理是在資產(chǎn)管理基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)覆蓋范圍更深更廣的高級(jí)物業(yè)資產(chǎn)管理形態(tài)。組合投資管理以風(fēng)險(xiǎn)控制和組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)，并以組合投資的整體績(jī)效作為組合投資管理者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)*物業(yè)組合投資管理的利潤(rùn)通過三種途徑獲得：一是選擇確定經(jīng)營(yíng)管理合適的項(xiàng)目；二是整合不同類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，拾遺補(bǔ)缺，進(jìn)行全面綜合經(jīng)營(yíng)管理；三是以經(jīng)營(yíng)期間的現(xiàn)金流的現(xiàn)值最大化作為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。P5*物業(yè)管理業(yè)態(tài)的擴(kuò)展給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供了發(fā)展的空間-------單選物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身良性發(fā)展的要求是企業(yè)開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的直接動(dòng)力。-------單選*寫字樓、零售商業(yè)更關(guān)注------物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)和收益的多少；企事業(yè)單位(如政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等）的后勤改革要求-----做好后勤保障，提供多種經(jīng)營(yíng)的增值服務(wù)大型企業(yè)------強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)保值增值等。P6*，狹義的商業(yè)模式又稱為盈利模式，廣義的商業(yè)模式是指支持企業(yè)盈利模式的客戶需求、產(chǎn)品價(jià)值、運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)、合作伙伴以及關(guān)系資產(chǎn)等一系列商業(yè)要素的集成。*從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問題*為客戶創(chuàng)造價(jià)值-------是手段，為自己創(chuàng)造價(jià)值是------目的*，物業(yè)管理的商業(yè)模式，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用專業(yè)能力，通過特定的業(yè)務(wù)流程，提供滿足客戶特定需求的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，藉此獲得其賴以生存和發(fā)展的價(jià)值回報(bào)的經(jīng)營(yíng)范式。*商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的核心邏輯，是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”。P7*從盈利角度，現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為三種類型：物業(yè)服務(wù)提供商、物業(yè)資源開發(fā)商、物業(yè)顧問服務(wù)商*物業(yè)服務(wù)提供商，又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式。這是目前在物業(yè)管理行業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的主流商業(yè)模式。實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)需求*物業(yè)資源開發(fā)商，又稱為多種經(jīng)營(yíng)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營(yíng)，通過搭建物業(yè)平臺(tái)的方式；；物業(yè)服務(wù)企業(yè)開發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營(yíng)。這種模式已具有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的初級(jí)形態(tài)*物業(yè)顧問服務(wù)商，又稱不動(dòng)產(chǎn)顧問服務(wù)模式。上游—開發(fā)企業(yè)（早期介入）中游—物業(yè)服務(wù)企業(yè)下游---業(yè)主提供租務(wù)管理、投資建議和不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)服務(wù)，來獲得物業(yè)顧問費(fèi)用或傭金收人。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。P8*以物業(yè)服務(wù)提供商為主體的初級(jí)商業(yè)模式，在中國(guó)物業(yè)管理前30年的發(fā)展成就中功不可沒。*未來商業(yè)模式，在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，以開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理為核心，升級(jí)為：物業(yè)服務(wù)集成商，物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商物業(yè)保障服務(wù)商。P8*物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù)（設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)(監(jiān)督服務(wù)過程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評(píng)判服務(wù)（匯總客戶評(píng)價(jià)、溝通客戶需求和評(píng)判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。*物業(yè)服務(wù)集成商對(duì)應(yīng)的收費(fèi)模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專業(yè)的業(yè)主團(tuán)體*總包模式，優(yōu)點(diǎn)：以服務(wù)成本作為定價(jià)基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)收支公開透明，減少交易雙方的信息不對(duì)稱，有利于消除服務(wù)買賣雙方的誤解和矛盾；對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)是，對(duì)交易雙方的專業(yè)能力要求較高，業(yè)主監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高；對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動(dòng)力，難以取得超額利潤(rùn)和實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)?！?物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條的能力，*物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作(如租賃管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷策劃、銷售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實(shí)質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源和專業(yè)技能，同時(shí)為業(yè)主提供傳統(tǒng)物業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)兩項(xiàng)服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業(yè)管理平臺(tái)上的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商模式是式的成功推廣，必須滿足三個(gè)約束條件：一是物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價(jià)值。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。*物業(yè)保障服務(wù)商，又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。P10*與其他商業(yè)模式相比，物業(yè)保障服務(wù)商模式對(duì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理能力提出更高的要求。一般商業(yè)模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只關(guān)注合約客戶的需求和滿意度。物業(yè)保障服務(wù)商模式下，客戶具有雙層次甚至多層次的特點(diǎn)，可以區(qū)分為目標(biāo)客戶、終端客戶、內(nèi)部客戶、外部客戶、固定客戶、流動(dòng)客戶等多種類型，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要讓合約客戶感到滿意，而且要讓合約客戶的客戶感到滿意，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的特征，制定并實(shí)施有針對(duì)性的客戶關(guān)系戰(zhàn)略和客戶滿意戰(zhàn)略。*創(chuàng)新商業(yè)模式應(yīng)處理好四個(gè)關(guān)系：1.標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)睦化的關(guān)系；2.專業(yè)化和多元化的關(guān)系3.盈利模式和管理模式的關(guān)系4.價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。*專業(yè)化是物業(yè)管理的本質(zhì)特征之一，是物業(yè)管理行業(yè)的立身之本*多元化是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路*標(biāo)準(zhǔn)化促成了低成本和大規(guī)模，個(gè)性化實(shí)現(xiàn)了差別優(yōu)勢(shì)和客戶滿意，兩者有機(jī)結(jié)合形成的標(biāo)準(zhǔn)化定制模式，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)低成本和客戶高滿意的平衡互補(bǔ)和協(xié)調(diào)發(fā)展，是趨于完美的商業(yè)模式P11*先進(jìn)的盈利模式必須輔之以先進(jìn)的管理模式，*物業(yè)盈利模式的創(chuàng)新，必須有包括資本、技術(shù)、勞動(dòng)和流程等要素*在30年的發(fā)展歷程中，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)歷了從數(shù)量到質(zhì)量，從產(chǎn)品到價(jià)格的不同階段。*成功的商業(yè)模式，是客戶需求和企業(yè)目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一，是盈利模式和管理模式的有機(jī)統(tǒng)一，是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)收益的有機(jī)統(tǒng)一，是客戶價(jià)值和企業(yè)價(jià)值的有機(jī)統(tǒng)一。--------四個(gè)統(tǒng)一*企業(yè)籌集生產(chǎn)（服務(wù))資本、組織生產(chǎn)(服務(wù)）要素、管理生產(chǎn)（服務(wù))過程和評(píng)價(jià)生產(chǎn)（服務(wù))成果的功能，是商業(yè)模式良性運(yùn)行的組織基礎(chǔ)，*資源是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)的前提和條件。*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資源：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源、物業(yè)資源和業(yè)主資源。*物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源：1.管理技術(shù)資源、2.品牌資源、3.人力資源、4.自有設(shè)施設(shè)備資源、5.信息類資源、6.社會(huì)關(guān)系類資源P12*物業(yè)資源有兩重含義：一是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可直接使用或經(jīng)營(yíng)的資源，如可租售的物業(yè)空間、場(chǎng)地(停車場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等）;二是由物業(yè)建筑、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地派生出的可經(jīng)營(yíng)資源，如屋頂廣告（牌)、電梯廣告（位）、庭院和車場(chǎng)廣告等oP13*物業(yè)資源的界定，從所有權(quán)上劃分：(1)單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)、(2)區(qū)分所有權(quán)物業(yè)。*，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)資源的權(quán)屬可劃分為以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場(chǎng)、會(huì)所等設(shè)施。②屬政府所有：如人防工程等。③屬業(yè)主共有一般來說，除去上述①、②之外的可經(jīng)營(yíng)物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位，物業(yè)管理用房等。*從物業(yè)使用屬性上劃分，可將物業(yè)資源分為內(nèi)部資源和關(guān)聯(lián)資源P14*物業(yè)資源的經(jīng)營(yíng)管理原則:1.不可越權(quán)經(jīng)營(yíng)/2.不妨礙物業(yè)管理基本服務(wù)的開展/3.規(guī)避經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)/4.正確把握不同物業(yè)管理發(fā)展階段的經(jīng)營(yíng)特性*P15】業(yè)主資源的分類：業(yè)主需求資源、2.業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源、3.業(yè)主無形資產(chǎn)資源業(yè)主需求資源是最為廣泛也最利于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理使用的資源。P16*業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)管理的方式：1.特約服務(wù)和綜合經(jīng)營(yíng)、2.社區(qū)服務(wù)集成商、3.社區(qū)商業(yè)服務(wù)P17*業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)的實(shí)施過程一般需要經(jīng)過五個(gè)步驟”:(1)掌握需求信息、(2)尋求經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。(3)成立服務(wù)組織(4)整合社會(huì)資源。(5)搭建商務(wù)平臺(tái)*“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！蔽飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各類風(fēng)險(xiǎn)普遍帶有不可逆性，其管控方式具有獨(dú)特性。風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。*其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移或消除風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。P18*風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過程可以分成以下四個(gè)步驟：1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別/2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、3.風(fēng)險(xiǎn)控制、4.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整*風(fēng)險(xiǎn)控制：回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防與控制、轉(zhuǎn)移。*在游泳池里不設(shè)跳臺(tái)（板)就可以避免跳臺(tái)（板）的風(fēng)險(xiǎn)，這已是住宅區(qū)內(nèi)游泳池的普遍做法。*例如物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不會(huì)對(duì)它所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔(dān)了窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費(fèi)用。*預(yù)防與抑制的區(qū)別在于前者施之于事前，后者施之于事中。例如，保險(xiǎn)箱被竊的風(fēng)險(xiǎn)可以用限制放在保險(xiǎn)箱里現(xiàn)金的數(shù)量、在財(cái)務(wù)室安裝報(bào)警系統(tǒng)等來解決；建筑火災(zāi)的危險(xiǎn)可以用安裝滅火器、自動(dòng)防火門、防火織物來控制。P19*轉(zhuǎn)移的形式主要有兩種：一種是以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，即通過購(gòu)買保險(xiǎn)，將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分或全部地轉(zhuǎn)移給承保方。另一種是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對(duì)方。*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類：(一）管理模式風(fēng)險(xiǎn)，(二）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)、(三）經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、(四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、(五）管理團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)、（六）政策環(huán)境變化的風(fēng)險(xiǎn)*管理模式風(fēng)險(xiǎn)：主要包括：1.不同企業(yè)管理模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)2.不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)*不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于從事經(jīng)營(yíng)性管理活動(dòng)所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項(xiàng)目部。成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。*產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離是物業(yè)管理的前提條件之一*一般來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)管理工作，要把握以下幾點(diǎn)；(1)與企業(yè)自身的主業(yè)相協(xié)調(diào)。(2)與企業(yè)人才儲(chǔ)備相協(xié)調(diào)(3)與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)P21*經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)：*1.合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)、2.產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)、3.產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)、4.突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)*財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：1.墊款風(fēng)險(xiǎn)、2.抵押風(fēng)險(xiǎn)*物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，風(fēng)險(xiǎn)的防控主要有以下幾個(gè)要點(diǎn)。1.制訂合理的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃2.協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系、3.建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制4.合理投保，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系，有哪些關(guān)系：(1)協(xié)調(diào)處理好與業(yè)主的關(guān)系。(2)協(xié)調(diào)處理好與租戶的關(guān)系。(3)協(xié)調(diào)處理好業(yè)主與租戶間的關(guān)系。(4)協(xié)調(diào)處理好與消費(fèi)者間的關(guān)系。(5)協(xié)調(diào)處理好與媒體的關(guān)系。第二章投資分析技術(shù)與房地產(chǎn)評(píng)估P26*把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量*現(xiàn)金流入---現(xiàn)金流出==凈現(xiàn)金流量。（借來的款：流入）*對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等；*現(xiàn)金流出主要包括運(yùn)菅成本費(fèi)用、還本付息、稅金等。*現(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：(1)以橫軸為時(shí)間軸。(2)期末慣例法(3)為了與期末慣例法保持一致，把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期束發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。*以橫軸為時(shí)間軸。時(shí)間軸從當(dāng)前時(shí)間開始，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。（刻度不一定代表年/半年/季度/月/天）P27*箭頭向上—現(xiàn)金流入（正現(xiàn)金流量）箭頭向下—現(xiàn)金流出（負(fù)現(xiàn)金流量）*資金的時(shí)間價(jià)值是投資分析的基本概念。*資金的時(shí)間價(jià)值可以從兩個(gè)方面理解：(1)隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加，稱為資金增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。從消費(fèi)者的角度來看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。P28*影響資金時(shí)間價(jià)值的因素,從投資角度看:(1)投資利潤(rùn)率(2)通貨膨脹率(3)風(fēng)險(xiǎn)因素*利率也是資金時(shí)間價(jià)值的標(biāo)志。I=一個(gè)計(jì)息周期利息/本金P*100%*利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償In*Fn=P+In式中，F(xiàn)n—本利和；P—本金；In—利息。*單利計(jì)息：先計(jì)算利息，最后合計(jì)本利和。也就是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。In（利息）=P（存款）?n（幾年的利息）?I（利率），n—計(jì)息周期。n個(gè)計(jì)息周期后的本利和(Fn)為：Fn（本利和也叫終值）=P(l+i*n)=P(本金也叫現(xiàn)值)+P*i*n（利息）我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。*復(fù)利利息：先算本利和，再算利息。是指對(duì)于某一計(jì)息周期來說，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”*ln=p[(l+i)開n次方-l]1個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。P29*投資活動(dòng)中，利率標(biāo)明的時(shí)間單位與實(shí)際計(jì)息周期可能不一致，比如利率標(biāo)明的時(shí)間單位是年，但實(shí)際計(jì)息周期是月，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)標(biāo)利率的區(qū)別。例如，年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率復(fù)利計(jì)息、一年12次按月利率復(fù)利計(jì)息，則一年后的本利和分別為：一年1次計(jì)息F=1000X(1+12%)=1120(元）一年4次計(jì)息F=1000X(1+3%)4=1125.51(元)一年12次計(jì)息1000X(1+1%)12=1126.83(元)這里的3%和1%稱為周期利率(3%為季利率，1%為月利率）。周期利率=名義利率/每年的計(jì)息周期數(shù)。對(duì)于一年計(jì)息4次和12次來說，12%就是名義利率，而一年計(jì)息4次時(shí)的實(shí)際利率=(1+3%)4—1=12.55%;—年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率=(1+1%)12—1=12.68%。從以上案例可以看到，在復(fù)利計(jì)息時(shí)，名義利率與實(shí)際利率存在著下述(1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；(2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；(3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)n二1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；(4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)n>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。P30*投資獲得的總收入，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分*投資回收—本金投資回報(bào)---利潤(rùn)*投資分析通常有兩種模式：一種是不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱為靜態(tài)分析不---時(shí)間價(jià)值----靜態(tài)另一種是考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱為動(dòng)態(tài)分析?？紤]—時(shí)間價(jià)值----動(dòng)態(tài)*靜態(tài)分析應(yīng)用---設(shè)備更新分析（供配電、給排水、電梯、空調(diào)、照明等設(shè)施設(shè)備的壽命短，所存在著設(shè)備更新的投資分析問題。）靜態(tài)分析不考慮利率，一般只需要進(jìn)行（現(xiàn)金流量四則運(yùn)算即可）。*動(dòng)態(tài)分析中的基本復(fù)利計(jì)算公式；一次性支付的復(fù)利計(jì)算公式F=P(l+i)n其中，P稱為現(xiàn)值（相當(dāng)于銀行投入的本金），F(xiàn)稱為終值（相當(dāng)于銀行獲得的本利和），i為利率，n為計(jì)息周期（相當(dāng)于銀行貸款年限）等額序列支付的復(fù)利計(jì)算公式：P31頁*當(dāng)現(xiàn)值P(相當(dāng)于銀行借出的本金）、利率“計(jì)息周期n(相當(dāng)于還款總年限）已知，求得年值相當(dāng)于每年還款額）的等額序列的計(jì)算公式為：**P32*對(duì)于一個(gè)物業(yè)投資項(xiàng)目，投資分析的目的一般是該項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。*動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。*靜態(tài)指標(biāo)：、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期。1、現(xiàn)金回報(bào)率、包括：稅前、稅后現(xiàn)金回報(bào)率兩種。2、投資回報(bào)率、包括還本付息中的投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值、物業(yè)升值所帶來的收益3、靜態(tài)投資回收期。靜態(tài)投資回收期（)，是指當(dāng)不考慮資金時(shí)間價(jià)值時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)物業(yè)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起*稅前現(xiàn)金回報(bào)率=(凈運(yùn)營(yíng)收益—還本付息后的凈現(xiàn)金流量)/投資者的初始現(xiàn)金投資P33*投資回報(bào)率=*投資回報(bào)率指物業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率*在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)/權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率-=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額。*動(dòng)態(tài)指標(biāo):凈現(xiàn)值.內(nèi)部收益率.動(dòng)態(tài)投資回收期*凈現(xiàn)值(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR).決定基準(zhǔn)收益率大小的主要因素是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。如果NPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果NPF小于0，則項(xiàng)目不可接受。P34*內(nèi)部收益率IRR，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率*，當(dāng)IRR>ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。IRR<ic，則項(xiàng)目不可接受。以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。P35*清償能力指標(biāo):借款償還期.償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率*借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。P35*償債備付率(DebtCoverageRatio,DCR)，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率?？捎糜谶€本付息資金.，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)人成本的利息。償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。對(duì)于一般物業(yè)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2。當(dāng)指標(biāo)小于1.2時(shí)表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)非常重要。*資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)*100%如果＜1破產(chǎn)P36*物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：（1)都是價(jià)格，用貨幣來表示；（2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響；（3)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)*物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征：*1.物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。2.物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。3.物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。4.物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。5.物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響*物業(yè)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買賣雙方的個(gè)別因素(如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。*最常見、最簡(jiǎn)單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離。由于路況、交通擁擠、交通管制以及時(shí)間對(duì)于人們?cè)絹碓綄氋F等原因，現(xiàn)在人們?cè)絹碓街匾暯煌〞r(shí)間距離而不是空間直線距離。*即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置*投資價(jià)值一詞有兩種含義：一是指值得投資。二是指從某個(gè)特定的投資者的角度所衡量的價(jià)值。*市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。*某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。*投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為(或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件*成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的*正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。*按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。*市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上