關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的幾點(diǎn)思考

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的占比逐年增大，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系有著一定的要求，使其能利用該體系規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)健發(fā)展。合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理較為重要的工作之一，對(duì)推動(dòng)企業(yè)良好發(fā)展有著十分重要的影響。因此，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)合同管理的重視，提高合同管理水平。同時(shí)，健全合同管理制度，有助于提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占有一席之地。因此，企業(yè)需根據(jù)內(nèi)部實(shí)施情況，不斷完善合同管理制度，提高合同簽訂前的合同籌劃階段，評(píng)審、審核階段的合同管理水平。一、房地產(chǎn)合同管理的相關(guān)概述主要是指借助相關(guān)規(guī)章制度與管理流程，加強(qiáng)對(duì)人員培訓(xùn)、合同起草、談判、審查履行等方面的處理。合同管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)工程的初期直至后期的所有經(jīng)營過程，在該過程中房地產(chǎn)企業(yè)需與不同單位簽訂相應(yīng)的合同，不同合同涵蓋的內(nèi)容不同，包括執(zhí)行時(shí)效、付款方式、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、解決方法、審批權(quán)限等皆存在不同，因此，需分門別類對(duì)不同的合同進(jìn)行編撰管理，提高合同管理水平。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)合同管理的重要性其一，有助于保障企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營目標(biāo)有效實(shí)現(xiàn)。通過不斷完善合同管理體系，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好運(yùn)行。因此，企業(yè)需加強(qiáng)對(duì)合同管理的重視，依據(jù)內(nèi)部實(shí)際情況制定切實(shí)可行的合同管理體系，將其有效落實(shí)到具體工作中。通過實(shí)施合同管理工作，有利于推進(jìn)內(nèi)部經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，幫助企業(yè)更好地面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展。合同是起到約束買賣雙方作用的商業(yè)契約，在開展合同管理工作時(shí)，需要買賣雙方都參與到該項(xiàng)管理工作中，在合同履約過程中一旦出現(xiàn)問題，便可及時(shí)對(duì)其進(jìn)行整改補(bǔ)充，保障合同管理的水平。同時(shí)，還需健全監(jiān)督管理體系，利用該體系約束合同管理的公平公正性，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。其二，有助于規(guī)范內(nèi)部管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的工程較多，承擔(dān)施工進(jìn)度、建筑工程質(zhì)量安全以及成本控制等各方面的責(zé)任，一旦某個(gè)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則會(huì)影響到整體的開發(fā)時(shí)效、開發(fā)效益等等，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理造成不利影響，因此，企業(yè)加強(qiáng)合同履行能力管理就顯得尤為重要。如果企業(yè)能依據(jù)內(nèi)部自身發(fā)展特征以及實(shí)際業(yè)務(wù)特點(diǎn)，構(gòu)建一套完善的合同管理機(jī)制，其中涵蓋意向協(xié)商、合同起草談判階段、合同的具體簽訂過程、履行、監(jiān)督等全過程。該機(jī)制的有效實(shí)施有利于助推合同順利履行，規(guī)范合同管理流程，進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)部管理水平提高。其三，有助于企業(yè)高效控制運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)有著十分鮮明的特征，作為資本密集型行業(yè)，其本身所具備的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)高于市面上其他行業(yè)，無論是項(xiàng)目的立項(xiàng)、施工以及后期的維護(hù)等階段，都需要合同對(duì)其中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管控，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)合同管理，一方面在于清晰合同主體的權(quán)利與義務(wù)，清晰雙方的合同金額和支付方式以及一旦出現(xiàn)違約所需承擔(dān)的責(zé)任等等，利用合同管理，有效規(guī)避合同雙方存在的一些法律糾紛，保障雙方能夠根據(jù)簽訂的合同條款順利履行相關(guān)權(quán)利與義務(wù)。另一方面通過對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控的有意引導(dǎo)，使其增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，改變自身固有的工作模式，最大程度地控制內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三、探析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理中存在的問題(一)未能有效落實(shí)合同管理制度，缺乏對(duì)合同管理的重視程度越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)重視到成本管控的重要性，雖然很多企業(yè)參考了國家下發(fā)的相關(guān)制度，用于制定合同管理制度，在該制度中明確了審批流程以及不同的職責(zé)劃分，然而在實(shí)際執(zhí)行過程中未能依照該合同管理制度展開具體的工作，導(dǎo)致合同管理制度久而久之流于形式，無法起到實(shí)際作用。其一，審批階段未能進(jìn)行嚴(yán)格管理，存在審批權(quán)責(zé)不清晰的問題，進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)審批超權(quán)限問題。例如，審批金額一旦超過相應(yīng)的權(quán)限，該合同需總經(jīng)理或董事長(zhǎng)簽字。其二，大多數(shù)企業(yè)都存在合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，很容易給企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)問題。例如，合同中未能明確工程計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致發(fā)生簽證變更等新增工作時(shí)在合同執(zhí)行時(shí)無據(jù)可依。其三，合同簽訂環(huán)節(jié)管理不嚴(yán)謹(jǐn)。在合同簽訂階段存在非法人代理簽訂、合同中未明確授權(quán)等相關(guān)問題。應(yīng)在合同中標(biāo)明需法定代表人簽字確認(rèn)，如法人無法確定，則由法人授權(quán)的代理人簽訂，但是大多數(shù)企業(yè)未能提供紙質(zhì)委托授權(quán)書。并且，還存在合作單位未能獲得合同要求的資質(zhì)證明，甚至有些企業(yè)未能對(duì)合作單位的資質(zhì)與運(yùn)營情況進(jìn)行嚴(yán)格審核便簽訂合同的情況。在與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同時(shí)，需要合作方嚴(yán)格提供最新的營業(yè)執(zhí)照、安全生產(chǎn)許可證、資質(zhì)證書、授權(quán)委托書、項(xiàng)目經(jīng)理勞動(dòng)保險(xiǎn)證明等資料，嚴(yán)格把關(guān)該類資料的提供是確保合作方資質(zhì)條件合格的重要手段，為合同履約提供了基礎(chǔ)保障。(二)合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)，合同文件審核不規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)在進(jìn)行招投標(biāo)階段，由于施工圖設(shè)計(jì)不全面導(dǎo)致工程量清單編制缺乏合理性，出現(xiàn)缺項(xiàng)或項(xiàng)目特征描述不準(zhǔn)確，這就要求制定完善的合同條款來彌補(bǔ)。由于合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)導(dǎo)致在履行合同過程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛等各類問題。例如，設(shè)計(jì)變更，該變更會(huì)影響合同目標(biāo)的控制與協(xié)調(diào)，影響合同管理人員對(duì)合同權(quán)利與義務(wù)的平衡性控制，一旦合作中相關(guān)約定不明確，則會(huì)出現(xiàn)合同糾紛。一般而言，建筑項(xiàng)目施工階段所涉及的主體眾多，給合同審核增加難度。很多企業(yè)在合同簽約時(shí)未能充分有效地審核把關(guān)，導(dǎo)致在履行合同時(shí)出現(xiàn)開發(fā)商利益受損的現(xiàn)象。同時(shí)，由于合同簽訂與履行人員不一致，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)管理人員會(huì)出現(xiàn)不熟悉合同內(nèi)容的現(xiàn)象，缺乏合同交底制度，導(dǎo)致合同雙方不清晰自身的權(quán)責(zé)范圍以及權(quán)責(zé)關(guān)系[1]。(三)合同管理缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的合同管理工作，其深度與質(zhì)量往往取決于合同管理人員的專業(yè)水平以及自身積累的合同經(jīng)驗(yàn)，由于尚未構(gòu)建完善的監(jiān)控制度以及防控風(fēng)險(xiǎn)的措施，往往導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中合同文件管理十分混亂。龐雜的合同文件不僅影響合同管理人員的精準(zhǔn)判斷，還無法為合同管理提供有效依據(jù)，無法保障合同管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效實(shí)施，很容易出現(xiàn)合同風(fēng)險(xiǎn)。(四)合同履行監(jiān)管較為松散，電子系統(tǒng)約束性差首先，大多數(shù)企業(yè)都存在合同管理人員整體管理水平較弱的問題，在制定合同管理制度、執(zhí)行相關(guān)流程時(shí)缺乏有效管控，監(jiān)管力度較弱，缺乏重視，導(dǎo)致企業(yè)合同未能依照相關(guān)規(guī)定履行，從而致使出現(xiàn)一些不必要的違約責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的合同在執(zhí)行階段耗時(shí)較長(zhǎng)，在履行過程中會(huì)涉及較多的經(jīng)辦人，人員流動(dòng)較大，如果經(jīng)辦人員未能妥當(dāng)交接，則會(huì)導(dǎo)致經(jīng)辦人所負(fù)責(zé)的合同履行資料缺失，無法及時(shí)有效地明確履行情況。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)不僅有承包合同，還有銷售過程中簽訂的合同，為簡(jiǎn)化客戶付款手續(xù)，很多企業(yè)未能依據(jù)合同規(guī)定的方式進(jìn)行付款，甚至出現(xiàn)他人代客戶付款、現(xiàn)金支付等，一旦后期出現(xiàn)退款，則會(huì)引起不必要的糾紛[2]。最后，雖然很多企業(yè)都有電子登記合同系統(tǒng)，但是由于該系統(tǒng)權(quán)限全部放開，未能設(shè)置相應(yīng)的管理職責(zé)，導(dǎo)致出現(xiàn)信息重復(fù)登記、漏記、錯(cuò)記等現(xiàn)象。在執(zhí)行合同階段，未能依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，導(dǎo)致合同簽訂與履約執(zhí)行產(chǎn)生嚴(yán)重脫節(jié)現(xiàn)象。四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的相關(guān)策略(一)健全合同管理制度，加大執(zhí)行力度合同管理涉及企業(yè)各個(gè)方面，包括雙方權(quán)利與義務(wù)所要承擔(dān)的工作范圍、支付方式、質(zhì)量管控、成本控制等內(nèi)容。其一，企業(yè)需依據(jù)內(nèi)部實(shí)際情況制定完善的合同管理制度，該制度中需明確簽訂合同前期嚴(yán)格把關(guān)資質(zhì)審核，承包商或者供應(yīng)商是否具備該項(xiàng)目所要求的資質(zhì)，判斷該企業(yè)是否正常經(jīng)營。其二，還需不斷完善從合同編制到履行整個(gè)過程，涉及合同談判、編制、審核、監(jiān)督等方面的制度。審批環(huán)節(jié)需明確不同的職責(zé)要求以及簽批權(quán)限。其三，還需設(shè)定專門的法務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)控合同審批流程是否符合規(guī)范，負(fù)責(zé)委托律師把關(guān)審核每一份合同的條款約定，確保該合同內(nèi)容能為企業(yè)有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免一些不必要的損失。其四，企業(yè)需將合同管理制度與企業(yè)的全過程成本管理進(jìn)行有效結(jié)合，在借助合同日常、合同臺(tái)賬的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息共享[3]。(二)加強(qiáng)合同流程管理，提高合同履約管理水平其一，加強(qiáng)合同權(quán)利與義務(wù)方面的管理。在對(duì)項(xiàng)目合同進(jìn)行審批時(shí)，需明確內(nèi)部相關(guān)規(guī)章制度。依據(jù)合同性質(zhì)的不同對(duì)其進(jìn)行分類管理，管理人員在具體的管理工作中，需清晰自身權(quán)責(zé)，避免越權(quán)管理[4]。其二，加強(qiáng)合同談判與簽訂方面的管理。在簽訂合同之前，管理人員需對(duì)合同主體的相關(guān)信息進(jìn)行深入了解，清晰合同主體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，審核合同主體的相關(guān)資質(zhì)，審核合同主體是否具備法人獨(dú)立資格，在擬定相關(guān)合同內(nèi)容和條款的過程中力求企業(yè)合同管理人員全程參與，在談判過程中，針對(duì)一些潛在問題要深入研究。其三，加強(qiáng)合同履行與監(jiān)督方面的管理。合同是從簽訂日期開始生效，一旦開始生效，需要合同管理人員對(duì)合同展開交底工作，在進(jìn)行具體交底時(shí)需依據(jù)合同條款以及合同內(nèi)容詳細(xì)地開始交底工作，確保合同雙方清晰需履行的責(zé)任，有效降低合同風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，合同雙方還需根據(jù)合同內(nèi)容中有著較大影響的條款，進(jìn)行深入分析，制定相應(yīng)的解決方案。針對(duì)合同條款中的潛在風(fēng)險(xiǎn)出具解釋說明。合同雙方需認(rèn)真分析合同內(nèi)容，確保心中有底。在借助信息技術(shù)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)各類合同的有效監(jiān)控，提高合同的履約能力。(三)健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，加大風(fēng)險(xiǎn)防控力度其一，構(gòu)建完善的組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)需設(shè)置專職部門，該部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)的合同審核工作，需全程參與合同會(huì)審、談判、制定、監(jiān)督、執(zhí)行等環(huán)節(jié)，并且通過實(shí)踐不斷完善合同管理的相關(guān)規(guī)章制度，指導(dǎo)和監(jiān)督對(duì)子公司或者其他部門合同管理工作。同時(shí)，其他部門以及子公司都需設(shè)置相應(yīng)的合同管理人員，歸口管理該部門或者子公司。所設(shè)置的合同管理人員需具備較高的專業(yè)水平以及綜合素養(yǎng)，具備良好的職業(yè)道德，清晰合同管理中所涉及的相關(guān)法律法規(guī)，清晰企業(yè)所經(jīng)營的業(yè)務(wù)以及管理流程等。同時(shí)，管理人員還需清晰合同提起部門、履行部門所承擔(dān)的職責(zé)以及所具備的權(quán)限，保障合同管理人員在具體的管理工作中能有效控制，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層科學(xué)決策提供有效的數(shù)據(jù)支撐。其二，配備相應(yīng)的合同范本。房地產(chǎn)企業(yè)需全面摸查、整合內(nèi)部業(yè)務(wù)類型，完善合同模板庫，將該模板庫在企業(yè)內(nèi)部共享，并根據(jù)實(shí)際實(shí)行效果定期調(diào)整模板。合同模板主要涉及前期咨詢、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等不同類型的合同，在所有的合同模板中需加入保密條款，避免消息泄漏造成的不必要損失。還需加入不可抗力條款以及通知送達(dá)等，在合同的必要附件上需配備廉政告知書。在確保合同切實(shí)可行的基礎(chǔ)上全面細(xì)化規(guī)定合同主體的權(quán)責(zé)、義務(wù)等內(nèi)容[5]。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建合同模板庫，有利于規(guī)避合同經(jīng)辦人工作中出現(xiàn)的漏洞，避免合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)出現(xiàn)的合同糾紛，確保合同管理工作有效開展。(四)加強(qiáng)合同的電子化管控與監(jiān)督，增強(qiáng)員工合同管理意識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)所涉及的合同各式各樣，數(shù)量較大、金額較大、涉及面較廣、收付數(shù)量較為頻繁，因此，企業(yè)做好日常合同登記、執(zhí)行的動(dòng)態(tài)管理十分重要。在借助信息技術(shù)的基礎(chǔ)上，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)檔案管理、財(cái)務(wù)管理現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)電子化合同管理是企業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。雖然部分企業(yè)已經(jīng)實(shí)施電子化，但由于領(lǐng)導(dǎo)層不重視，未能有效指導(dǎo)業(yè)務(wù)部門實(shí)施合同電子化管理，導(dǎo)致各部門經(jīng)辦人對(duì)電子化合同管理尚不清晰，無法有效使用?；诖?，將財(cái)務(wù)人員融入到電子系統(tǒng)化管理合同中，便于財(cái)務(wù)人員及時(shí)有效地管控合同的訂立、變更、執(zhí)行、監(jiān)督等過程，保障合同履行的高水平，使其合同支付信息與實(shí)際賬目相符合，確保各階段業(yè)務(wù)手續(xù)完備，避免出現(xiàn)合同執(zhí)行情況混亂的現(xiàn)象[6]。五、結(jié)語總而言之，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在該種環(huán)境背景下迅猛發(fā)展，