控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告

./控制性詳細(xì)規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報(bào)告筑家設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司目錄一、項(xiàng)目基本情況…………………11、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍2、用地權(quán)屬情況3、用地及周邊現(xiàn)狀二、原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求………71、原控規(guī)要求2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求三、修改要求、理由及依據(jù)………81、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)2、概念性規(guī)劃方案印證3、修改理由及依據(jù)四、修改論證………141、常住人口計(jì)算2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證3、道路交通影響論證4、修改前后對(duì)綠地的影響論證5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證6、對(duì)周邊建設(shè)影響論證7、市政設(shè)施影響論證8、"四增兩減"政策的落實(shí)五、結(jié)論……………23六、附件、附圖……………………24附件:1、XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2015.6.17下達(dá)的控規(guī)修改論證通知單2、XX市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項(xiàng)目的公文處理單3、XX市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)〔關(guān)于《支持愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請(qǐng)示》的反饋意見的批示4、XX市天心區(qū)人民政府《關(guān)于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請(qǐng)示》5、XX市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的意見》6、XX市衛(wèi)生局《關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈建設(shè)相關(guān)工作情況的匯報(bào)》7、XX市商務(wù)局《關(guān)于解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問題的請(qǐng)示》的反饋意見8、XX市國土資源局承辦《XX市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單》反饋意見9、省市兩級(jí)政府關(guān)于支持總部大廈建設(shè)的政策和文件附圖:1、位置圖2、原控制指標(biāo)規(guī)劃圖3、規(guī)劃控制指標(biāo)修改圖4、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案圖5、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案日照?qǐng)D6、地鐵鐵道學(xué)院站位置示意圖7、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案效果圖8、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案鳥瞰圖.XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍項(xiàng)目位于XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi),修改地塊為控規(guī)中的098-C-3-11、098-C-3-14地塊,地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積31498.57平方米。2、用地權(quán)屬情況土地權(quán)屬單位和項(xiàng)目建設(shè)單位為XX佳興投資置業(yè)有限公司<愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司>。3、用地及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū),基本為未經(jīng)整理的淺坡地,周邊有部分建筑分布。修改地塊北側(cè)為已建的湘中?！ば侵甲≌^(qū)13層住宅樓,西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區(qū)4-6層住宅樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預(yù)防控制中心,東側(cè)為芙蓉南路；南側(cè)為已建成的中石化長大加油站,地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進(jìn)行土地平整。詳見現(xiàn)狀實(shí)景照片與地形圖如下：〔1場地實(shí)景〔2項(xiàng)目毗鄰的芙蓉南路〔3項(xiàng)目周邊建設(shè)實(shí)景與場地項(xiàng)目北部項(xiàng)目南部項(xiàng)目西部項(xiàng)目東部項(xiàng)目內(nèi)部二、原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求1、原控規(guī)要求XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃由XX市華銀建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司編制,于2005年6月完成正式成果。項(xiàng)目地塊分為南〔098-C-3-14、北〔098-C-3-11兩個(gè)地塊。原控規(guī)南地塊〔098-C-3-14用地性質(zhì)為商業(yè)用地〔C2,規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率≤2.5,建筑密度≤35%,建筑限高≤24米,綠地率≥30%,機(jī)動(dòng)車出入口方位N原控規(guī)北地塊〔098-C-3-11用地性質(zhì)為商住用地〔C2R2,商住比為2:8,規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率≤4.5,建筑密度≤32%,建筑限高≤100米,綠地率≥38%,機(jī)動(dòng)車出入口方位W。2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求〔1《XX市城市總體規(guī)劃》<2014修改>依據(jù)2014修改版的《XX市城市總體規(guī)劃》,本次擬修改范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。此次修改符合XX市城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)的定位?！?XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升A．該規(guī)劃區(qū)的功能定位保護(hù)利用優(yōu)秀的歷史文化資源,建設(shè)城市CBD,使之成為集信息、商業(yè)、商務(wù)和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的副中心級(jí)的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。B．軌道交通規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號(hào)線,線路沿芙蓉南路,本片范圍內(nèi)設(shè)2站,分別是鐵道學(xué)院站和友誼路站。此次修改強(qiáng)化了TOD的開發(fā)模式。C．公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好,控規(guī)優(yōu)化提升對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施包括中小學(xué)、體育設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育設(shè)施規(guī)劃等公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了較好的配置。此次修改是對(duì)商業(yè)用地功能的補(bǔ)充,有利于商業(yè)用地功能互補(bǔ)。修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)本次修改將按照市政府對(duì)該地段愛爾總部大廈建設(shè)的批示,結(jié)合模擬的詳細(xì)規(guī)劃方案與技術(shù)指標(biāo),進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的控規(guī)地塊修改?！?控規(guī)地塊分為南〔098-C-3-14、北〔098-C-3-11兩個(gè)地塊?！?098-C-3-14地塊按用地紅線界線分為098-C-3-14A〔西部分與098-C-3-14B〔東部分兩個(gè)地塊。098-C-3-14A規(guī)劃控制指標(biāo)不變,仍為：容積率≤2.5,建筑密度≤35%,建筑限高≤24米,綠地率≥30%。用地面積依用地紅線相應(yīng)劃分。098-C-3-14B用地性質(zhì)由商業(yè)用地〔C21修改為商業(yè)、商務(wù)用地〔B1B2,商業(yè)商務(wù)比為18.9:81.1,規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率≤6.0,建筑密度≤35%,建筑限高≤100米,綠地率≥30%,機(jī)動(dòng)車出入口方位N。用地面積為紅線內(nèi)用地?！?098-C-3-11地塊的用地性質(zhì)由商住用地〔C2R2修改為商業(yè)、商務(wù)用地〔B1B2,商業(yè)商務(wù)比為11.5:88.5,規(guī)劃控制指標(biāo)修改為容積率≤6.0,建筑密度≤40%,建筑限高≤100米,綠地率≥30%,機(jī)動(dòng)車出入口方位E、W、S?！?上述地塊控規(guī)修改后計(jì)容面積為99163平米,平均容積率≤6.0?！?修改后的控規(guī)地塊,依據(jù)XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審查規(guī)定匯編〔修訂〔二0一三年度的技術(shù)規(guī)定,高層商業(yè)建筑〔二類地區(qū),2000-5000平米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率≤7.0,建筑密度≤45%,綠地率≥25%；10000-20000平方米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率≤6.5,建筑密度≤42%,綠地率≥28%?！?項(xiàng)目地段屬高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)〔鐵道學(xué)院地鐵站場區(qū)域。按照XX市容積率管理技術(shù)規(guī)定的要求："地鐵站點(diǎn)周邊控制范圍以站點(diǎn)幾何中心作為計(jì)算基點(diǎn),規(guī)定半徑為300米","高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)根據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同,分為城市主中心地區(qū)、城市次中心地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。針對(duì)不同的開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限"具體見表1：表1高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)類型上限容積率備注城市主中心地區(qū)12各類型高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)的控制范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點(diǎn)確定,具體控制范圍面積和站名詳見附表1城市次中心地區(qū)10樞紐及片區(qū)中心地區(qū)8一般中心地區(qū)6項(xiàng)目地塊緊鄰鐵道學(xué)院地鐵站,距離在300米范圍內(nèi)。參照一般中心地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),容量不超過6.0〔具體模擬總平見附圖。2、概念性規(guī)劃方案印證控規(guī)地塊對(duì)照該項(xiàng)目規(guī)劃方案,項(xiàng)目地塊技術(shù)指標(biāo)與修改的控制指標(biāo)符合〔具體見附圖：模擬總平面圖?！?方案構(gòu)思與建筑布局基于上述地塊規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整,對(duì)其總體布局規(guī)劃如下：A.因需無償整體返還新開村10000平米的商業(yè)用房,在此次模擬方案中擬考慮在南〔098-C-3-14B地塊解決上述問題；B．北〔098-C-3-11地塊為獨(dú)立的愛爾總部大廈；C．南北兩地塊的建筑既可各自單獨(dú)運(yùn)營,保持總部大廈和新開村物業(yè)的獨(dú)立性,也可相互補(bǔ)充,互為一體；D．建筑布局上,建筑順應(yīng)地形,盡力提高商業(yè)價(jià)值,平面布置成"一"型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面,給城市讓出更多的城市空間,創(chuàng)造人性化的城市空間；E．平面功能上,本方案設(shè)計(jì)結(jié)合功能需要合理布局,利用橫向、豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能；F．立面設(shè)計(jì)：建筑的外部造型及立面設(shè)計(jì)考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運(yùn)用大面塊的變化及細(xì)小的變動(dòng),使立面造型豐富,遠(yuǎn)看有著強(qiáng)烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀可看到現(xiàn)代建筑細(xì)膩的細(xì)部。該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊,功能明確,既滿足了整體返還村里物業(yè)的要求,也符合愛爾總部大廈獨(dú)立運(yùn)營需求?！?日照方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要求,詳見日照分析圖?！?間距方案滿足《XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中關(guān)于商業(yè)建筑的間距要求?！?退讓方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓,滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求?！?消防北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業(yè)、商務(wù)樓建筑局部進(jìn)入了地鐵控制保護(hù)區(qū)范圍,需得到XX市軌道辦認(rèn)可?！?交通組織內(nèi)部支路環(huán)繞建筑,道路使用效率高,滿足通行以及消防通道的要求,北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進(jìn)出通道。地下車庫設(shè)置了雙向7.0米寬通道,南向車行出入口距離交叉口長度不足。3、修改理由及依據(jù)〔1修改理由A.根據(jù)愛爾眼科規(guī)劃,到2020年將辦成200家連鎖醫(yī)療機(jī)構(gòu),擁有2萬員工、實(shí)現(xiàn)1000萬門診、100億收入、1000億市值、并創(chuàng)辦一所愛爾大學(xué),該規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)迫切需要新建強(qiáng)大的總部大廈來支撐。集團(tuán)計(jì)劃把總部辦公、研發(fā)、學(xué)術(shù)研討、國際交流、教育培訓(xùn)、采購、信息、行政管理和眼科醫(yī)學(xué)各中心及實(shí)驗(yàn)室等多功能集成在新的總部大廈項(xiàng)目內(nèi)。原控規(guī)地塊指標(biāo)無法滿足總部大廈功能定位及面積要求,加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計(jì)劃,原機(jī)動(dòng)車出入口方位W,難以支撐數(shù)千名員工、客戶及相應(yīng)機(jī)動(dòng)車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口〔其中白蘭路為消防車輛出入口。B.上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵1號(hào)線鐵道學(xué)院站口〔300米范圍內(nèi),按照《XX市容積率管理技術(shù)規(guī)定》,高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容積率范圍為6-12,而本次規(guī)劃修改申請(qǐng)修改的平均容積率≤6.0,符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求和領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)。C.依據(jù)《XX市人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)企業(yè)總部大樓建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》〔長政辦發(fā)[2013]42號(hào),愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵(lì)和支持的范疇,加之該總部大廈將是XX市近年來最大的社會(huì)資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,市發(fā)改委已將該項(xiàng)目已列為2015年XX市重大項(xiàng)目并上報(bào)XX省列入"511”〔2修改依據(jù)A.XX市規(guī)劃信息中心提供的XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃的控規(guī)拼接單元；B.《XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升》成果；C.XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單；D.《XX市容積率管理技術(shù)規(guī)定》及補(bǔ)充規(guī)定；E.XX市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部修改論證報(bào)告成果規(guī)定；F.國家及地方相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程?！?建設(shè)方承諾A.該項(xiàng)目物業(yè)全部自持,不對(duì)外出售。B.按規(guī)劃、國土等部門的相關(guān)規(guī)定,按時(shí)、足額補(bǔ)繳因指標(biāo)調(diào)整產(chǎn)生的地價(jià)差額。C.已邀請(qǐng)美國AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國AIA四家全球頂級(jí)設(shè)計(jì)公司主持項(xiàng)目設(shè)計(jì),將愛爾總部大廈打造成簡約大氣、歷久彌新的地標(biāo)式建筑,為城市添色增彩。D.項(xiàng)目建成后,愛爾總部大廈將在營業(yè)辦公面積、綠色環(huán)保、人文環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、智能信息化管理、流程設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)、世界一流；中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、專家為首的國內(nèi)外精英人才,動(dòng)態(tài)配置頂尖儀器設(shè)備,創(chuàng)建國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室,最終成為全球行業(yè)頂級(jí)的教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)平臺(tái)及基地。同時(shí),該項(xiàng)目將進(jìn)一步提升XX市屬企業(yè)的品牌形象及社會(huì)辦醫(yī)在全國的影響力,為全市、全省乃至全國培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才,造福人民群眾。附：愛爾總部大廈用房功能分配序號(hào)功能1辦公用房2愛爾眼庫及角膜中心、眼膜捐獻(xiàn)志愿者活動(dòng)基地3中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院研究生、博士實(shí)習(xí)基地4科技部亞非拉各國眼科醫(yī)生培訓(xùn)中心5國際學(xué)術(shù)交流中心6多功能會(huì)議學(xué)術(shù)報(bào)告廳7學(xué)科實(shí)驗(yàn)室及模擬研究室8眼科精密采購測試應(yīng)用中心及新材料研究中心及實(shí)驗(yàn)室9多媒體學(xué)習(xí)和圖書文獻(xiàn)室10信息中心、服務(wù)器、計(jì)算機(jī)房和數(shù)據(jù)庫中心11財(cái)務(wù)管理專用集成辦公室12小型多功能教研、會(huì)議室〔5個(gè)13專家工作室14與我公司合作的國際機(jī)構(gòu)駐華辦事處或分公司15非政府項(xiàng)目、公益項(xiàng)目辦公和活動(dòng)基地16愛爾集團(tuán)展廳及眼科醫(yī)學(xué)科普博物館據(jù)此,土地權(quán)屬和建設(shè)方XX佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請(qǐng),對(duì)098-C-3-11、098-C-3-14地塊進(jìn)行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制指標(biāo)的修改論證,在通過此項(xiàng)目的前置審查后,向XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)開展項(xiàng)目的規(guī)劃修改。四、修改論證1、常住人口計(jì)算〔1XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃正式成果中,本片區(qū)規(guī)劃人口為6.6萬人。根據(jù)2015.3.3提供的控規(guī)拼接單元資料匯總,該片區(qū)總戶數(shù)為94042戶,經(jīng)整合成果計(jì)算,規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?4466戶*3.2人=302291人?！?修改前后項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量計(jì)算修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地,修改后為商業(yè)、商務(wù)用地地塊,修改后項(xiàng)目減少了居住用地,即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482人。附表1XX大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃常住居住人口一覽表序號(hào)人口容量修改前<人>修改后<人>減少值<人>1項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量1482014822控規(guī)編制單元人口容量30229130080914822、公共服務(wù)設(shè)施影響論證〔1中、小學(xué)規(guī)模核算本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少1482人,由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。中、小學(xué)規(guī)模因人口減少無擴(kuò)容要求,不改變原控規(guī)的中、小學(xué)布局與規(guī)模設(shè)置?！?醫(yī)院規(guī)模核算本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少1482人,由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。醫(yī)院規(guī)模因人口減少無擴(kuò)容要求,不改變原控規(guī)的醫(yī)院布局與規(guī)模設(shè)置。3、道路交通影響論證〔1本項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)工作,項(xiàng)目的道路交通影響論證以此評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)?！?本次修改地塊東、南、西三個(gè)方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路<16.0米>、東鄰芙蓉南路<60.0米路幅以及兩廂各20.0米綠化帶>、南鄰規(guī)劃白蘭路<20.0米>。芙蓉南路有地鐵1號(hào)線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯,在模擬規(guī)劃中〔3項(xiàng)目道路A.保持項(xiàng)目周邊城市主、次、支路道路不變。B.項(xiàng)目外部道路北地塊用地周邊均有城市道路通過:西鄰規(guī)劃紫薇路<16.0米>、東鄰芙蓉南路<60.0米路幅以及兩廂各20.0米綠化帶>、南鄰規(guī)劃白蘭路<20.0米>。芙蓉南路有地鐵1號(hào)線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢明顯,項(xiàng)目為城市主、次、支路所環(huán)繞,具有良好的通行能力。因此,項(xiàng)目的人流與車流均能通過周邊城市道路便捷的進(jìn)出。C.項(xiàng)目內(nèi)部道路規(guī)劃北地塊道路以7.0米雙車道、南地塊以4.0米內(nèi)部道路為項(xiàng)目車行進(jìn)出環(huán)行道路與消防通道,并組織地塊內(nèi)部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規(guī)劃中,規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位。D.靜態(tài)交通規(guī)劃停車位按《XX市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場〔庫配建標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)置。宗地計(jì)容面積共計(jì)99163平米,車位數(shù)1017個(gè)。其中商業(yè)面積12452平米,按照1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積,商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)為150個(gè)；商務(wù)辦公面積86711平米,按照1個(gè)車位/100平方米建筑面積,商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)867個(gè)。南地塊總面積為14400平米,其中商業(yè)面積2720平米,按照1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積,商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)33個(gè)；商務(wù)辦公面積11680平米,1個(gè)車位/100平方米建筑面積,商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)117個(gè)。南地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為150個(gè)。北地塊總面積為84762平米,其中商業(yè)面積9732平米,按照1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積,商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)117個(gè)；商務(wù)辦公面積75030平米,1個(gè)車位/100平方米建筑面積,商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)750個(gè)。北地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為867個(gè)。在附后的模擬總平面圖中,因南地塊面積的限制,在滿足自身地塊停車數(shù)80%的前提下,將部分停車位調(diào)整至北地塊,但總的停車位數(shù)保持1017個(gè)不變。同時(shí),根據(jù)《XX市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場〔庫配建標(biāo)準(zhǔn)》,"非居住建筑地上停車場的停車位應(yīng)不少于建筑物應(yīng)配停車位總數(shù)的10%且不大于20%",模擬方案符合上述規(guī)定。附表2XX大道一段兩廂控規(guī)本項(xiàng)目地塊停車位計(jì)算表地塊編號(hào)用地性質(zhì)代碼用地性質(zhì)名稱總用地面積<M2>凈用地面積<M2>容積率建筑密度<%>綠地率<%>建筑限高<M>居住戶數(shù)<戶>居住人數(shù)<人>配建車位<個(gè)>主出入口方位098-C-3-11B1B2商業(yè)、商務(wù)用地16391141286.0403010000867ESW098-C-3-14BB1B2商業(yè)、商務(wù)用地301123456.0353010000150N此次修改未對(duì)城市道路做任何改動(dòng),增加了內(nèi)部支路,并在詳細(xì)規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、步行通道與停車位。項(xiàng)目控規(guī)機(jī)動(dòng)車停車需求為1017個(gè),模擬詳規(guī)中設(shè)置停車位為1017個(gè),符合要求。附表3XX大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場規(guī)劃情況一覽表序號(hào)類別規(guī)劃前<公頃>修改后<公頃>國家和地方規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)1道路廣場用地面積〔公頃118.84118.84《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)〔GB50137-2011》中規(guī)定：人均道路與交通設(shè)施用地指標(biāo)不應(yīng)小于12.0m2人均道路廣場面積〔m2/人3.933.95原控規(guī)項(xiàng)目編制成果未充分考慮道路廣場的設(shè)置,人均道路廣場面積遠(yuǎn)低于國家和地方標(biāo)準(zhǔn),該項(xiàng)目控規(guī)修改緩解了上述壓力。該項(xiàng)目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項(xiàng)目支路、城市廣場、停車場〔庫。4、修改前后對(duì)綠地的影響論證附表4XX大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表序號(hào)綠地類別修改前<公頃>修改后<公頃>國標(biāo)1公共綠地面積〔公頃10.2410.242人均公共綠地面積〔m2/人0.3380.3404≥7原建設(shè)控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū),片區(qū)人均公共綠地指標(biāo)遠(yuǎn)低于國標(biāo)。由于本次修改項(xiàng)目局部減少了人口規(guī)模,使片區(qū)總?cè)丝趯?shí)際下降。因此對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標(biāo)不會(huì)造成結(jié)構(gòu)性的影響,且相對(duì)緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證〔1歷史文化保護(hù)影響影響論證項(xiàng)目用地未涉及歷史文化風(fēng)貌區(qū)、歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位的問題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護(hù)；將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施,降低人口密度。符合城市更新的要求?！?空間景觀影響論證A."五線"控制要求藍(lán)線經(jīng)查閱核實(shí),本地塊內(nèi)沒有《XX市市區(qū)地表水體保護(hù)〔藍(lán)線規(guī)劃》需保護(hù)的水體。綠線經(jīng)查閱核實(shí),修改范圍內(nèi)地塊與《XX市城市綠線保護(hù)規(guī)劃》無矛盾?；揖€經(jīng)查閱核實(shí),XX市所確定的灰線—微波通道在修改地塊西部外緣通過,所以不影響項(xiàng)目控規(guī)高度修改。另外,地塊處于機(jī)場凈空區(qū)控制線〔188米范圍外,控規(guī)地塊場地標(biāo)高最高點(diǎn)為79.77米,188米-79.77米=108.23,因此建筑限高100米橙線經(jīng)查閱核實(shí),XX軌道交通1號(hào)線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉南路,項(xiàng)目在橙線控制保護(hù)區(qū)范圍,建設(shè)用房嚴(yán)格后退軌道特別保護(hù)區(qū),控制保護(hù)區(qū)內(nèi)的建設(shè)需得到XX市軌道辦的確認(rèn)后方能建設(shè)。紫線經(jīng)查閱核實(shí),《XX市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》對(duì)本地塊沒有紫線控制的保護(hù)要求。黃線南地塊〔098-C-3-14B設(shè)計(jì)建筑按加油站外建筑物分類為一類保護(hù)物。地塊南側(cè)長大加油站為一級(jí)加油站,其埋地油罐距離南地塊紅線40.8m,距離設(shè)計(jì)建筑50.8m,加油區(qū)〔以加油站大棚投影范圍計(jì)距離南地塊設(shè)計(jì)建筑大于20m。南地塊設(shè)計(jì)建筑與南側(cè)長大加油站埋地油罐距離及加油機(jī)距離大于汽車加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范〔GB50156-2012中規(guī)定的25m及16m安全間距要求,具體詳見總平面圖。B.空間景觀影響景觀分區(qū)以芙蓉南路為界,路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及居住景觀區(qū),路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。建設(shè)軸線北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線,和芙蓉南路的建設(shè)發(fā)展軸,已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設(shè)發(fā)展軸。景觀節(jié)點(diǎn)以中南大學(xué)鐵道學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院、XX林業(yè)科技大學(xué)為代表的校園景觀及開放空間。6、對(duì)周邊建設(shè)影響論證項(xiàng)目地塊與周邊建設(shè)隔道路相對(duì)獨(dú)立,因有城市道路相隔,加上建筑后退要求,地塊對(duì)周邊的用地建設(shè)基本無不良影響,但因?yàn)楝F(xiàn)狀場地為待建區(qū),地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜,景觀不佳。建設(shè)現(xiàn)代的總部大廈可以帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展,解決農(nóng)民安置問題。規(guī)劃修改不影響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件,在建設(shè)時(shí)需要相互協(xié)調(diào),項(xiàng)目在修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)項(xiàng)目的概念規(guī)劃方案,均可滿足以上要求〔具體見附圖。因此項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊建設(shè)影響甚微。7、市政設(shè)施影響論證〔1給排水設(shè)施核算A.給水系統(tǒng)依據(jù)《XX市給水工程專業(yè)規(guī)劃》以及該控規(guī)給水規(guī)劃,該片區(qū)年規(guī)劃人均綜合用水指標(biāo)為800升/人·日。調(diào)整后會(huì)減少高峰日用水量為Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少,修改后會(huì)減少高峰日用水量1185.6m3。B.排水系統(tǒng)污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的100%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。在進(jìn)行管道污水流量計(jì)算時(shí),考慮20%的管網(wǎng)地下水滲入量,則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423萬m3/d?！?電力系統(tǒng)本區(qū)負(fù)荷預(yù)測根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì),采用分類用電綜合指標(biāo)法和參考相關(guān)區(qū)域的用電負(fù)荷密度預(yù)測本規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷,其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積負(fù)荷〔kw/萬m2取值為500kw/萬m2,二類居住用地單位建筑面積負(fù)荷〔kw/萬m2取值為250kw/萬m2。項(xiàng)目的用電負(fù)荷：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2×250kw=1270kw,該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量8.06萬m2×500kw=4030kw,項(xiàng)目修改后的用電負(fù)荷增量為2760kw?！?信息規(guī)劃電話數(shù)量預(yù)測：根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預(yù)測電話數(shù)量,其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積安裝數(shù)量〔門/萬m2取值為100門/萬m2,二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量〔門/萬m2取值為125門/萬m2計(jì)。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量5.08萬m2×125=635門,該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量8.06萬m2×100=806門,項(xiàng)目的電話數(shù)量減量為171門?！?燃?xì)庖?guī)劃居民用氣量預(yù)測按70萬千卡/人·年,綜合用氣量按300m3/人·年計(jì),則減少年用氣量為44.46萬m3/人·年。修改減少了人口容量,用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設(shè)置燃?xì)夤艿?可在下一步規(guī)劃中,根據(jù)用氣量核實(shí)管徑,以保證用氣要求。8、"四增兩減"政策的落實(shí)宗地的控規(guī)修改已按"四增兩減"要求落實(shí),主要體現(xiàn)在以下