住宅項目成本管理復(fù)盤報告

楓香花園一期項目成本管理復(fù)盤報告010203

目錄第一部分、楓香花園一期項目成本情況第二部分、成本管理工作第三部分、成本工作回顧與工作建議目錄第一部分、楓香花園項目一期成本情況?

一、項目概況?

二、成本構(gòu)成?

三、動態(tài)成本變化情況?

四、建造成本分析?

五、產(chǎn)品經(jīng)濟性第一部分、楓香花園項目一期成本情況友新高架、蘇州灣大湖新城第一部分、楓香花園一期項目成本情況一、項目概況

1、項目總概況

（1）項目由融創(chuàng)中國與中南地產(chǎn)聯(lián)合入手，于2016年2月1日通過土拍竟得，樓面價10054元/㎡，周邊竟品1.6-

2.1萬；容積率1.83，可售面積307180㎡。地處太湖新城與吳江城區(qū)交接處，距吳江區(qū)政府1.7公里，距離太湖音

樂噴泉3公里，距地鐵四號線人民路站500米，距蘇州灣大道1.9公里，湖底隧道及跨湖大橋可直達吳中、市區(qū)。南中環(huán)尹山湖板塊

石

4

湖

號

板

線

塊吳中太

道

吳江太

湖新城

常

臺

高

速吳江區(qū)核心本案2、一期項目概況（1）一期為御園系B檔項目，用地面積共62351平方米，容積率1.2。

（2）本項目疊墅銷售均價27180元/m2,洋房

21125元/m2.

(3)產(chǎn)品類型為四層法式疊墅和八層法式洋房所屬產(chǎn)品系列B檔產(chǎn)品品類疊墅+洋房總占地面積(m2)63251總建筑面積(m2)105944容積率1.2綠地率(%)30.14%建筑密度26.95%車位比0.98:1PC要求0綠建星級二星可售比68.15%代征景觀、代征公園代征道路

是否精裝修公區(qū)精裝修開發(fā)時間一覽表產(chǎn)品類型建筑面積（M2）平均售價（元/M2）開竣工時間(關(guān)鍵節(jié)點）疊墅46306271802016.5.30~2018.6.30洋房37283211252016.5.30~2018.6.30一、項目概況第一部分、楓香花園一期項目成本情況2、楓香花園一期項目產(chǎn)品主要指標(biāo)第一部分、楓香花園一期項目成本情況一、項目概況

3、項目總圖一期科目方案版目標(biāo)成本復(fù)盤版成本差異建筑面積10660010594456銷售面積726497270556含稅建筑單方含稅可售單方含稅合計含稅建筑單方含稅可售單方含稅合計含稅建筑單方含稅可售單方含稅合計元/m2元/m2萬元元/m2元/m2萬元元/m2元/m2萬元土地及大配套719610559767081136416560120399-4169-6001-43691建造4794703451100412860154373166610197369前期費用173254184696140102177114824建安工程342550263651529734332314984526945017市政基礎(chǔ)7721133822877411288204-3424公用配套423621451128441430071392071504維修基金

不可預(yù)見費

第一部分、楓香花園一期項目成本情況二、成本構(gòu)成?

楓香花園一期項目目標(biāo)成本對比情況（均為含稅價格）1、土地款前后版本差異較大的原因是:方案版目標(biāo)成本土地款按照可售面積分?jǐn)?，此分?jǐn)偡绞讲缓侠怼?fù)盤版將土地款先按照各期塊占地面積分?jǐn)?，再按照可售面積分?jǐn)傊粮鳂I(yè)態(tài)。科目方案版目標(biāo)成本復(fù)盤版成本差異直接成本小計11990175921278081549222575164129-3503-4982-36322財務(wù)費用8171199871282211988712-510營銷費用42362045054256194498-228管理費用20329821622042972159-114稅金相關(guān)附加費619065222312293959423土地增值稅

完全成本13432197091431871694324689179498-3511-4979-36310銷售收入16905248051802061698124745179905-7660301所得稅79911738521334935476611248167凈利潤239835192556210014610632298337224499凈利率14%14%

1%1%第一部分、楓香花園一期項目成本情況二、成本構(gòu)成?

楓香花園一期項目目標(biāo)成本對比情況（均為含稅價格）備注：如前述因土地款分?jǐn)偡绞皆斐汕昂笸恋貑畏讲町愝^大，進而影響了凈利潤，復(fù)盤利潤為土地款正確分?jǐn)偤蟮恼鎸嵗麧?。第二度季度度度季度季度季度度季季度度第三一?017年第一2017年第二2016年第第二三四第三2018年第2017年第2017年第2016年2018年2018年2019年第2016年一季季二季季度4694469441284794479447944794479446164616461646164250425050004800460044004200400038003600第一部分、楓香花園一期項目成本情況三、動態(tài)成本變化情況1、楓香花園一期動態(tài)成本變化情況

動態(tài)成本變化情況目標(biāo)動態(tài)4,7425,3934,0283,5534,4845,1934,0283,5534,5664,8792,6532,3684,1054,7163,3312,8652,0001,000

-3,0004,0005,000洋房疊墅人防非人防第一部分、楓香花園一期項目成本情況三、動態(tài)成本變化情況2、各產(chǎn)品單體建造成本對比（按建筑面積計）

建造成本對比表（元/m2)

6,000方案版施工圖版預(yù)結(jié)版復(fù)盤版產(chǎn)品類型主體建安單方(元/m2）層高標(biāo)準(zhǔn)成本建安單方(元/m2）住宅-多層（24米以下/≤8層）-平層洋房-毛坯-可售-商品房1691

2.95

住宅-多層（24米以下/≤8層）-疊拼-02毛坯-01可售-01商品房2031

3.2

1、主要產(chǎn)品類型的主體成本情況四、建造成本分析第一部分、楓香花園項目一期項目成本情況序號成本分項原始指標(biāo)單位住宅-多層（24米以下/≤8層）-平層洋房-毛坯-可售-商品房住宅-多層（24米以下/≤8層）-疊拼-02毛坯-01可售-01商品房備注1供電

257元/m23313312供水

67

元/m270663燃氣

33

元/m23434燃氣管道收費標(biāo)準(zhǔn)：28元/m2計容面積；燃氣增容1800元/戶4市政排水

35元/m252.352.35供熱

元/m2

6中水

元/m2

7配套監(jiān)理費

元/m2

8通訊工程7元/m266三網(wǎng)合一9電視

23

元/m217.818.6收費標(biāo)準(zhǔn)：疊墅24元/m2計容面積；洋房18元/m2計容面積10區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施

元/m2

2、市政基礎(chǔ)設(shè)施費（除景觀）四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況項目名稱楓香花園項目所屬區(qū)域綠化率30.14%業(yè)態(tài)類型疊墅+洋房軟硬比（軟景/硬景）3:7景觀指標(biāo)分析示范區(qū)景觀方案版單方800示范區(qū)景觀面積/m26175示范區(qū)景觀限額單方800示范區(qū)景觀實際單方636大區(qū)景觀方案版單方550景觀總面積/m258227大區(qū)景觀限額單方550大區(qū)景觀實際單方503第一部分、楓香花園一期項目成本情況四、建造成本分析3、景觀工程備注：本表示范區(qū)為啟動區(qū)，不含臨時示范區(qū)重點部位單方指標(biāo)（元/m2）現(xiàn)場實際照片南面迎賓水景（16.8*20.1m荔枝面黃金麻花崗巖|森林綠花崗巖鋪面）796元/m2(含稅）中央水景（13.4*3黃金麻花崗巖花缽8個760*400|黃金麻花崗巖飾面|森綠色黃色馬賽克飾面）2432元/m2(含稅）3、景觀工程（可擴展）四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況重點部位單方指標(biāo)（元/m2）現(xiàn)場實際照片銹黃黃崗巖水缽高2.54m直徑2.7m(花缽700*400）荔枝面銹黃黃崗巖水缽光面銹黃花崗巖壓頂光面森林綠花崗巖（池壁、池底）8985元/m2（含稅）尺寸1200*900，詳見圖紙LD3.04.1，鐵藝門由專業(yè)廠家深化制作，黑色氟碳漆飾面600*600*80光面黃金麻壓頂600*100*20光面黃金麻|規(guī)格1370*600*6002500元/樘（含稅）7396元/戶（含稅）3、景觀工程（可擴展）四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況重點部位單方指標(biāo)（元/m2）現(xiàn)場實際照片尺寸4120*1500荔枝面黃金麻壓頂，成品銹石花崗巖花缽5087元/m2(含稅）第一部分、楓香花園一期項目成本情況四、建造成本分析3、景觀工程（可擴展）景觀提升成本分析1名稱合同價提升提升前觀單方提升單方提升后景觀單方目標(biāo)成本限額備注2區(qū)內(nèi)1710.2228.4544151492550550

3區(qū)外153.2

455

455482300

45臨時示范區(qū)

啟動區(qū)442.7

393

446636

446636

800

6總2699.1228.446650.8502.8

項目設(shè)計費（元/m2）硬裝費（元/m2）軟裝費（元/m2）小計（元/m2）售樓處237241118584269樣板房|疊墅661382933987888樣板房|洋房586353833597483地上大堂4.2地下大堂電梯廳13031303樓梯間裝修865865走道精裝931931第一部分、楓香花園一期項目成本情況四、建造成本分析4、裝修工程備注：售樓處設(shè)計費、硬裝按照建筑面積口徑計算，軟裝按照大堂面積計算。樣板間均按照可售面積計算。洋房外立面分析序號外立面分類使用部位配置標(biāo)準(zhǔn)洋房整棟（48#）外立面照片含量單價建筑單方合價1石材(m2/m2）一二層石材隨州黃石材干掛0.277702091,320,5151.1石材線條(m2/m2）0.0541513832515,8431.2石材平板(m2/m2）0.218586127804,6731.3石材鋼材(kg/m2）

2鋁板(m2/m2）

3雨棚(m2/m2）

4.1線條(m/m2）門窗洞口、外墻腰線和造型線EPS線條0.7846551321,6914.2線條(m2/m2）門窗洞口、外墻腰線和造型線EPS線條

5涂料(m2/m2）

10124041256,5605.1仿石涂料(m2/m2）外墻大面、陽臺墻面、花格欄桿、EPS線條等仿石涂料0.4056426163,3175.2平涂(m2/m2）陽臺天棚、設(shè)備間墻面和天棚平涂0.606241593,2435.3金屬漆(m2/m2）

金屬漆

6外立面門窗(m2/m2）K值=2.4鋁合金門窗中空玻璃（遮陽處帶內(nèi)置百葉）帶節(jié)能附框0.2351599138872,8977外立面百葉(m2/m2）設(shè)備間外墻

5、外立面工程四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況洋房外立面分析序號外立面分類使用部位配置標(biāo)準(zhǔn)洋房整棟（48#）外立面照片含量單價建筑單方合價8.1單元門（m2/m2）一層入口門廳鋁合金單元門、不銹鋼拉手0.003752214,6208.1單元門（樘/m2）一層入口門廳

9欄桿（m/m2)

玻璃/鐵藝0.09725224154,5069.1玻璃欄桿（m/m2)

0.015530851,1329.2鐵藝欄桿（m/m2)

0.08220016103,37410外保溫（m2m2)外墻陽臺天棚XPS外墻發(fā)射隔熱涂料1.0084545287,09811屋面欄桿（m/m2)

12屋面瓦（m2m2)

13改造部分

0.248

30109,24113.1改造費用

13.2新增門窗設(shè)備平臺封窗

0.0226201486,74113.3新增欄桿調(diào)控層增加欄桿

0.0177471213.4外墻平涂陽臺頂

0.20917422,50014合計

490

5、外立面工程四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況疊墅外立面分析序號外立面分類使用部位配置標(biāo)準(zhǔn)疊墅整棟（25#）外立面照片含量單價建筑單方合價1石材(m2/m2）一二層石材隨州黃石材干掛0.285788.52224489513.271.1石材線條(m2/m2）0.0881243.04110239210.511.2石材平板(m2/m2）0.196584.33115250302.761.3石材鋼材(kg/m2）2鋁板(m2/m2）

3mm氟碳3雨棚(m2/m2）首層鋼結(jié)構(gòu)鋁板雨棚4.1線條(m/m2）門窗洞口、外墻腰線和造型線EPS線條1.06286.5392200384.714.2線條(m2/m2）門窗洞口、外墻腰線和造型線EPS線條5涂料(m2/m2）

1.63546.5476165976.695.1仿石涂料(m2/m2）外墻大面、陽臺墻面、花格欄桿、EPS線條等仿石涂料0.94862.5759129309.715.2平涂(m2/m2）陽臺天棚、設(shè)備間墻面和天棚平涂0.68824.451736666.985.3金屬漆(m2/m2）

金屬漆6外立面門窗(m2/m2）K值=2.4鋁合金門窗中空玻璃（遮陽處帶內(nèi)置百葉）帶節(jié)能附框0.215625.83135293521.077外立面百葉(m2/m2）設(shè)備間外墻

5、外立面工程四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況疊墅外立面分析序號外立面分類使用部位配置標(biāo)準(zhǔn)疊墅整棟（25#）外立面照片含量單價可售單方合價8.1單元門（m2/m2）一層入口門廳鋁合金單元門、不銹鋼拉手8.1單元門（樘/m2）一層入口門廳

9欄桿（m/m2)

玻璃/鐵藝0.17351.3360130630.679.1玻璃欄桿（m/m2)

0.07542.143882621.939.2鐵藝欄桿（m/m2)

0.101218.802848008.7410外保溫（m2m2)

陽臺天棚XPS外墻發(fā)射隔熱涂料0.93444.144189903.1011屋面欄桿（m/m2)

12屋面瓦（m2m2)

13改造部分

0.2955119861.4213.1改造費用

13.2新增門窗設(shè)備平臺封窗

0.042635.092657577.6613.3新增欄桿調(diào)控層增加欄桿

0.037680.802554327.9913.4外墻平涂陽臺頂

0.21217.2247955.7714合計

5915、外立面工程四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況景觀工程項目定位疊墅+洋房B檔項目風(fēng)格法式施工日期目標(biāo)成本2760面積44941m2單方指標(biāo)實際成本2928萬面積58227m2單方指標(biāo)其中示范區(qū)景觀393面積6,175m2單方指標(biāo)大區(qū)景觀1939萬面積38766m2單方指標(biāo)區(qū)外景觀153面積3,364m2單方指標(biāo)臨時示范區(qū)景觀442.7面積9,922m2單方指標(biāo)

軟硬比5：5是否超目標(biāo)成本不超成本若超，分析具體原因

第一部分、楓香花園一期項目成本情況四、建造成本分析6、景觀工程備注：目標(biāo)成本未考慮區(qū)外景觀、臨時示范區(qū)景觀面積分析景觀工程單方造價序號景觀分類原始指標(biāo)單位工程量配置標(biāo)準(zhǔn)合價(萬元）圖片效果備注（元/平米）一區(qū)內(nèi)景觀專項指標(biāo)m238766.005001939

1區(qū)內(nèi)景觀區(qū)內(nèi)非示范區(qū)景觀面積m238766.005001939

1.1入口區(qū)域m2

1.2主軸區(qū)域此處為鋪裝+綠化面積m25253.00荔枝面黃金麻|國槐|櫸樹|銀杏|680357

景亭一個|花缽水景一個1.3中心景觀此處為鋪裝+綠化面積m25295.00香樟|金貴|早櫻|下沉式景觀590312

1.4巷道此處為鋪裝+綠化面積m219218.001.5+2.0小道+景觀450865

1.5組團此處為鋪裝+綠化面積m24697.00荔枝面黃金麻+雕塑軟景+苗木490230

兒童活動區(qū)1.6域m20.00

1.7商業(yè)區(qū)域m2

1.8小院區(qū)域此處為小院+綠籬面積m25250草坪+法國冬青+石材鋪裝15079

2個石材門墩+1個鐵門1.9泳池區(qū)域m20.000

1.10其他m2

1.20消防通道m(xù)21015.00荔枝面黃金麻石材鋪裝45046

1.30地上停車位m23288.00草坪+石材鋪裝+樹箱390128

6、景觀工程四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況景觀工程序號景觀分類原始指標(biāo)單位工程量配置標(biāo)準(zhǔn)單方造價（元/平米）合價(萬元）圖片效果備注2措施費

m238766.00

1037

3安裝費

m238766.00

32124

4土方

m238766.00

831

5全區(qū)分?jǐn)?/p>

m238766.00

0

5.1圍墻此處為景觀圍墻m238766.00L50*50*3鍍鋅方鋼管，噴黑色氟碳漆|GRC裝飾線條|真石漆噴涂1870

5.2門衛(wèi)

m2

5.3戶外家具

m238766.00

1.55

5.4標(biāo)識

m238766.00

12

5.5小院鐵藝門此處為洋房小院門+圍墻欄桿m238766.0080*80*3鍍鋅矩形鋼管，黑色氟碳漆飾面27

5.6游樂設(shè)施

m238766.00飛友312

5.7燈具

m238766.00

0

5.8花缽水琺

m238766.00GRC黃金麻花缽|外噴黃金麻仿石漆26

5.9簽證及不可預(yù)見費

m236200.00

41150

6、景觀工程四、建造成本分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況景觀工程單方造價序號景觀分類原始指標(biāo)單位工程量配置標(biāo)準(zhǔn)合價(萬元）圖片效果備注（元/平米）永久示范區(qū)二專項指標(biāo)m26175.00636393景觀

2.1示范區(qū)前場m2

2.2示范區(qū)后場m2

簽證及不可2.3m26175.002415預(yù)見費

臨時示范區(qū)三專項指標(biāo)m29922.00446443景觀

四區(qū)外景觀專項指標(biāo)m23364.00455153售樓處入口景觀在紅線外合計58227.005032928

注：景觀成本界面平面范圍包含硬景（停車場、人行道等）、軟景、標(biāo)識、景觀小品及安裝工程等內(nèi)容。第一部分、楓香花園一期項目成本情況四、建造成本分析6、景觀工程景觀成本分析12名稱區(qū)內(nèi)合同價1710.2

提升228.45提升前觀單方

441提升單方

51提升后景觀單方

492目標(biāo)成本

550限額

550

備注

對地上停車位進行提升3區(qū)外153.2

455

455482300

45臨時示范區(qū)

啟動區(qū)442.7

393

446636

446636

800

6總2699.1228.446650.8502.8

項目單位單價說明樁基元/m122C80護坡元/m2101噴錨|鋼管注漿|基坑支護土方元/m366

第一部分、楓香花園一期項目成本情況?

五、產(chǎn)品經(jīng)濟性

1、基礎(chǔ)工程指標(biāo)1、樁基型號：PHC-400(95)-AB-C802、護坡做法：水泥：砂：石：速凝劑=1:2:2:0.05細石砼面層60mm，內(nèi)設(shè)Φ6.5@200*200雙向鋼絲網(wǎng)，1Φ48@1500，L=3000注漿鋼管。3、基坑支護：30B槽鋼鋼板樁@250

樁長9m3、土方開挖方式：洋房采用基坑開挖；疊墅、地庫大開挖。產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)形式地上/地下鋼筋-實際鋼筋-限額混凝土-實際混凝土-限額住宅-多層（24米以下/≤8層）-平層洋房-毛坯-可售-商品房框架-剪力墻-核心筒地上49380.370.33地下4501509.021.6住宅-疊拼(≤4F)-疊拼-毛坯-可售-商品房剪力墻地上58380.470.33地下1201501.41.6車庫-地下人防車庫-普通單層車庫

地下1681601.221.35車庫-地下非人防車庫-普通單層車庫

地下1601201.251.152、主體結(jié)構(gòu)指標(biāo)分析第一部分、楓香花園一期項目成本情況五、產(chǎn)品經(jīng)濟性指標(biāo)住宅-多層（24米以下/≤8層）-平層洋房-毛坯-可售-商品房住宅-多層（24米以下/≤8層）-疊拼-02毛坯-01可售-01商品房指標(biāo)外墻墻地比(m2/m2)1.331.54外檐面積與地上建筑面積比涂料比例(m2/m2)1.082.1涂料面積與地上建筑面積比外墻磚比例(m2/m2)

墻磚面積與地上建筑面積比外墻石材比例0.270.39外墻石材與地上建筑面積比等內(nèi)墻面積/建筑面積(m2/m2)2.142.1內(nèi)墻抹灰面積與建筑面積比天棚面積/建筑面積(m2/m2)1.041.24室內(nèi)天棚面積與建筑面積比外墻面積/建筑面積(m2/m2)1.411.42外墻抹灰面積與建筑面積比地上砌筑隔墻含量(m3/m2)0.160.19地上內(nèi)外墻砌體總和與地上建筑面積比地下砌筑隔墻含量(m3/m2)0.10.21地下內(nèi)外墻砌體總和與地下建筑面積比3、其他經(jīng)濟指標(biāo)五、產(chǎn)品經(jīng)濟性第一部分、楓香花園一期項目成本情況指標(biāo)住宅-多層（24米以下/≤8層）-平層洋房-毛坯-可售-商品房住宅-多層（24米以下/≤8層）-疊拼-02毛坯-01可售-01商品房指標(biāo)窗地比(m2/m2)0.240.28外墻門窗面積與建筑面積比地上大堂面積(m2)標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳面積(m2)3.534.5標(biāo)準(zhǔn)層走道面積(m2)8.452.6百葉/戶(m2/戶)百葉面積與戶數(shù)比線條含量（m/m2）0.761.26線條長度與建筑面積比欄桿指標(biāo)樓梯欄桿(m/層)3.4724.96樓梯欄桿長度與產(chǎn)品總層數(shù)比陽臺欄桿(m/戶)2.0517.13陽臺欄桿長度與戶數(shù)比護窗欄桿(m/戶)4.894.61低窗護欄長度與戶數(shù)比3、其他經(jīng)濟指標(biāo)五、產(chǎn)品經(jīng)濟性第一部分、楓香花園一期項目成本情況4、產(chǎn)品經(jīng)濟性結(jié)論?

（1）楓香花園疊拼標(biāo)準(zhǔn)層層高3.2米，平層標(biāo)準(zhǔn)層層高2.95米，高于集團限額，今后將嚴(yán)格執(zhí)行集團限額標(biāo)準(zhǔn)。?

（2）人防與非人防地庫層高均為3.6米，人防非人防均符合集團限額。?

（3）項目整體混凝土含量高于集團限額要求。主要原因為洋房地下室為核心筒，洋房及疊墅均存在悶頂層，合作方設(shè)計對指標(biāo)含量重視度不夠，經(jīng)后在合作項目要加強設(shè)計圖前期要加強交底工作。?

（4）疊拼及平層地上鋼筋含量高于集團限額。地上鋼筋及地下鋼筋均超出集團限額，主要原因為產(chǎn)品業(yè)態(tài)均含有悶頂層，另外洋房地下為核心筒，經(jīng)后要加強前期施工圖階段測算以及優(yōu)化工作。?

（5）窗地比疊墅高于集團限額，主要原因為疊墅存在架空層，導(dǎo)致地上可售面積減少，指標(biāo)含量增高。

五、產(chǎn)品經(jīng)濟性第一部分、楓香花園一期項目成本情況第二部分、成本管理工作?

一、招標(biāo)情況?

二、變更簽證第二部分、成本管理工作工程類別采購模式（招標(biāo)/議標(biāo)/直委/直接簽署/聯(lián)合采購）包干方式（單價包干/總價包干）備注土方招標(biāo)

單價包干基礎(chǔ)處理招標(biāo)

單價包干總包直委費率

景觀招標(biāo)

總價價包干精裝修招標(biāo)

總價價包干外墻涂料招標(biāo)

總價價包干保溫招標(biāo)

總價價包干消防招標(biāo)

總價價包干市政管網(wǎng)招標(biāo)

總價價包干第二部分、成本管理工作一、招標(biāo)情況及咨詢費用1、楓香花園一期項目各類工程招標(biāo)方式：備注：本項目全過程造價咨詢費為5.8元/m2（建筑面積），不具備參考價值。62%24%

0%

5%8%1%第二部分、成本管理工作二、變更簽證1、楓香花園一期項目變更簽證金額為

2112萬元。（變更簽證分類劃分）

變更簽證比例現(xiàn)場變化設(shè)計錯漏設(shè)計優(yōu)化營銷調(diào)整客戶服務(wù)主要滿足要收要求項目名稱現(xiàn)場簽證比例設(shè)計變更比例無效成本金額無效成本占結(jié)算金額比例土方15.4%0.06%基礎(chǔ)處理26%50.420.6%總包3.38%0.94%123.740.68%景觀4.574%0.126%34.320.126%精裝修1.32%3.24%35.73.24%門窗1.98%消防1.4%2.6%注：本表中統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅包括設(shè)計及施工錯誤產(chǎn)生返工造成的無效成本。第二部分、成本管理工作二、變更簽證2、變更簽證指標(biāo)變更簽證率統(tǒng)計序號專業(yè)合同編號合同名稱合同額簽證金額變更率備注1總包FXHY/1-JA-001吳江楓香花園一期施工總承包合同23000.001210.325%

2土方FXHY-JA-001楓香花園一期土方合同729.39113.4816%

3門窗FXHY/1-JA-044吳江楓香花園1期鋁合金門窗采購安裝合同414.8311.093%

4門窗FXHY/1-JA-043吳江楓香花園1期鋁合金門窗采購安裝合同722.4911.532%

5石材FXHY/1-JA-046吳江楓香花園1.1期外墻石材工程900.1043.315%

6石材FXHY/1-JA-047吳江楓香花園1.2期外墻石材工程741.757.761%

7涂料FXHY/1-JA-048吳江楓香花園1.1期外墻保溫涂料工程750.2022.733%

8涂料FXHY/1-JA-049吳江楓香花園1.2期外墻保溫涂料工程692.1012.642%

9精裝FXHY/1-JA-068楓香花園1.1期公共部位裝修工程628.0642.007%

10精裝FXHY/1-JA-064楓香花園1.2期公共部位裝修工程342.0835.0010%

11景觀FXHY/1-JP-008楓香花園一期景觀工程（一標(biāo)段）1078.6755.005%

12景觀FXHY/1-JP-009楓香花園二期景觀工程（二標(biāo)段）859.9535.004%

13消防FXHY/1-JA-056吳江楓香花園1期54號地塊消防工程454.8216.184%

14支護FXHY/1-JA-02654#地塊地庫基坑支護施工工程206.2653.5526%延期索賠費2、變更簽證指標(biāo)二、變更簽證第二部分、成本管理工作第三部分、成本工作回顧與工作建議?

一、無效成本案例?

二、項目優(yōu)化情況?

三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析?

四、成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題與教訓(xùn)第三部分、成本工作回顧與工作建議案例1、一、無效成本案例第三部分、成本工作回顧與工作建議FXHY/1-JP-008-BGQZ-012簽證情況簡述：1.1期東南側(cè)圍墻拆除，對被破壞的圍墻進行修復(fù)原因分析：由于現(xiàn)場東南側(cè)圍墻已施工完成，該段落雨污水管未施工（與圍墻基礎(chǔ)較近），且圍墻與樓梯間距較小挖掘機無法進場施工，所以拆除已完成圍墻，便于雨污水施工，涉及費用6.74萬。結(jié)論：項目在實施階段沒有對將來可發(fā)生的事項做合理的判斷，該處圍墻完全可以待雨污水完成后再施工，但現(xiàn)場工程卻指令施工單位先完成圍墻施工，造成返工，增加無效成本，工程部現(xiàn)場負(fù)責(zé)人對現(xiàn)場、圖紙沒有進行合理的分析核對，施工流水概念性不強，施工順序混亂，經(jīng)后項目需加強負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)，對造成無效成本的事項需由工程做專項匯報。案例2、一、無效成本案例第三部分、成本工作回顧與工作建議FXHY/1-JP-008-BGQZ-015簽證情況簡述：對啟動區(qū)3#北側(cè)區(qū)域破除外運和修復(fù)軟景、雨污水官網(wǎng)、壓力排水接駁施工。原因分析：由于3#樓北院落在啟動展示區(qū)范圍內(nèi)，所以地下綜合管網(wǎng)及入戶管未施工，涉及費用27.58萬：。結(jié)論：本工程綜合管網(wǎng)設(shè)計混亂，設(shè)計、工程前期沒有考慮合理的管理界面，在啟動區(qū)沒有及時做好地下管線的設(shè)計和施工，正式交工時對已完成的景觀進行破壞后進行管網(wǎng)施工，后又發(fā)生恢復(fù)費用，造成重復(fù)施工，產(chǎn)生無效成本，項目初期應(yīng)想好該怎么干，對于隱蔽工程的二次施工沒有前瞻性，盲目施工，沒有合理施工布局，做一步看一步，不能做到有序合理的施工界面安排，部門之間信息不通暢，現(xiàn)場隨意安排施工，造成了不必要的損失，工程、成本應(yīng)根據(jù)啟動區(qū)快、要求高、現(xiàn)場施工復(fù)雜的特點做好合理施工計劃，充分考慮施工難度，要做到快而準(zhǔn)、快而合理，禁止蠻干。優(yōu)化后第三部分、成本工作回顧與工作建議二、項目優(yōu)化情況

1、同層排水回填優(yōu)化

原做法：洋房衛(wèi)生間采用陶?；靥?。

優(yōu)化做法：全部取消陶粒回填以及管線排布。

優(yōu)化金額：11.5萬元。序號提升項金額（萬元）占總建造成本備注1地下室公區(qū)墻面鋪貼瓷磚61.810.14%客訴原因2外立面設(shè)備平臺門窗改造256.020.59%含石材、涂料恢復(fù)3外立面鏤空位置封結(jié)構(gòu)板384.460.88%含欄桿4屋面悶頂層石膏板吊頂142.000.32%悶頂層石膏板吊頂5地下室石膏板改成鋁扣板30.620.07%石膏板吊頂潮濕改成鋁扣板6景觀瀝青路面改成石材路面69.200.16%客訴原因7配電箱防腐木柵欄91.110.21%客訴原因8停車位部分品質(zhì)提升68.140.16%客訴原因9合計1103.362.52%第三部分、成本工作回顧與工作建議三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析

1、本項目客訴及品質(zhì)提升由如下幾點組成1.7、配電箱防腐木柵欄1.8、停車位部分改造1.1、地下室公區(qū)墻面鋪貼瓷磚1.2、外立面設(shè)備平臺門窗改造1.3、外立面鏤空位置封結(jié)構(gòu)板1.4、屋面悶頂層石膏板吊頂1.5、地下室石膏板改成鋁扣板1.6、景觀瀝青路面改成石材路面三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（1）情況說明：銷售對外宣傳設(shè)備平臺交付標(biāo)準(zhǔn)為封閉狀態(tài)，因本次整改需對外立面破壞，以及原有欄桿的拆除，恢復(fù)時外墻涂料新舊會有色差，項目公司各條線多次商討，由銷售和客服對業(yè)主的要求進行了多方摸底，后決定對設(shè)備平臺進行窗戶封堵，此事銷售在宣傳存在草率，在未經(jīng)項目公司同意的情況下私自答應(yīng)小業(yè)主，即便做到去化速度的提升，但是整改中關(guān)于是否加防護欄桿也造成了一定的客訴風(fēng)險。經(jīng)后項目公司需嚴(yán)格把關(guān)銷售承諾。三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（2）情況說明：此項目為吳江地王，客戶對該項目品質(zhì)期望極高，但是該項目公區(qū)墻面除電梯廳迎面為瓷磚外，其余墻面均為涂料，此事在當(dāng)?shù)丶半娕_影響強烈，雖然為合作項目，但是對我司的品牌還是造成了一定的負(fù)面影響，業(yè)主訴求是所有墻面都進行瓷磚鋪貼，但項目公司客服經(jīng)過多次與業(yè)主協(xié)商溝通，后雙方達成統(tǒng)一意見，只對地下室通道墻面進行墻面鋪貼，地上墻面維持原狀，此項目為B檔項目，且銷售對外宣傳在當(dāng)?shù)貙儆诟叨隧椖?，但是公區(qū)墻面的裝修標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不符，與周圍同檔次項目有一定的差距，經(jīng)后項目在設(shè)計營造與銷售宣傳一定要保持口徑一致，避免造成客訴事件。三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（3）情況說明：銷售在售期間承諾業(yè)主此處位置在交付時可達到使用要求，在項目峻備后進行集中改造，進行了花紋鋼板+鋼筋混凝土的澆筑，并且欄桿與原有建筑欄桿風(fēng)格保持一致，該承諾雖然提高了銷售去化能力，但是對外宣傳并沒有在項目公司內(nèi)部達成統(tǒng)一意見，項目峻備節(jié)點緊張，且交付壓力大，整改倉促，給項目后期造成了很大的趕工壓力，經(jīng)后對于銷售承諾需要進行嚴(yán)格的項目商討，項目信息要進行交圈，以免在后期給項目公司帶來損失。三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（4）情況說明：售樓處沙盤上關(guān)于一期疊墅消防通道的路面鋪貼為石材，但是實際景觀圖紙為瀝青路面，小業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)場交付與當(dāng)初看到的效果圖不符，且保留了與銷售當(dāng)時購房時的溝通記錄，指責(zé)甲方有欺騙行為，進行比較偏激的交涉和維權(quán)，此事項目公司的判斷是如果不進行整改，會對交付造成極大的影響，所以后來進行風(fēng)險評估后進行拆除原瀝青路面改用石材鋪裝的做法。三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（5）情況說明：一期供電圖紙設(shè)計及工程沒有嚴(yán)格把關(guān)，導(dǎo)致配電箱在小業(yè)主庭院或者是在小業(yè)主臥室窗外，觀感非常差，此事群訴極大，為提升景觀整體效果,經(jīng)項目決策，所有室外配電箱貼膜,基礎(chǔ)噴漆,外包防腐木。該提升純屬無效成本，完全可以在供電圖紙出來后審圖即可避免，但設(shè)計工程并沒有重視圖紙，不僅對公司造成了經(jīng)濟損失，品牌也受到傷害，經(jīng)后對于類似情況務(wù)必在圖紙出來后由設(shè)計牽頭，營銷、客服、工程等部門進行圖紙會審，做風(fēng)險評估，如果有不合理的、后期有可能會發(fā)生客訴的問題要在萌芽階段予以避免。三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（6）情況說明：疊墅、洋房均存在悶頂層，原設(shè)計方案此悶頂層作為不可使用面積，但是銷售為了提高售價，承諾業(yè)主此悶頂層為可使用面積，故整個屋面結(jié)構(gòu)層抬高300mm,層高達到2.5m，但是規(guī)避規(guī)劃驗收的風(fēng)險，室內(nèi)做石膏板吊頂，對層高進行降標(biāo)，達到2.1m，待驗收過后交由業(yè)主自行考慮。此項內(nèi)容為銷售在賣方時所作的承諾，主體部分雖沒有增加成本，但是石膏板吊頂增加了成本，雖然承諾在先，結(jié)構(gòu)變更以及吊頂處理在后，即便提高了去化速度，但是沒有進行項目公司開會整體決策，面對類似承諾，需要進行內(nèi)部溝通信息交圈，否則信息如果沒有第一時間傳遞給現(xiàn)場會造成更大的損失。三、客戶投訴、品質(zhì)提升成本分析第三部分、成本工作回顧與工作建議（7）情況說明：本地下室地下走道頂棚為石膏板吊頂，但地下室面積大，通風(fēng)效果不佳，地下室夏季高溫階段會出現(xiàn)嚴(yán)重的潮濕情況，因地下室回家通道長10米左右，通風(fēng)效果更差，導(dǎo)致石