深圳萬科城深圳波托菲諾

深圳萬科城商業(yè)街萬科城位于深圳北部關(guān)外，坂雪崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰華為基地﹑新天下基地等多家高新技術(shù)企業(yè)區(qū)位：萬科城位于深圳北部坂田崗高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰工業(yè)區(qū)中的多家知名企業(yè)：華為基地，新天下基地，富士康基地。交通：梅觀高速與機荷高速交匯環(huán)境：無特殊景觀資源●布吉●龍華●觀瀾●福田區(qū)政府●深圳市政府●華為基地坂田工業(yè)區(qū)●富士康基地●新天下基地●坂雪工業(yè)區(qū)●坂田第一工業(yè)區(qū)物業(yè)類型普通住宅、別墅建筑類別多層、小高層、高層占地面積397883.5平方米建筑面積437670平方米住宅面積398050平方米商業(yè)面積30000平方米覆蓋率30%容積率≤1.1停車位4200建筑設(shè)計美國Sandybabckck設(shè)計事務(wù)所景觀設(shè)計美國BGA景觀設(shè)計事務(wù)所開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司商業(yè)策劃深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)定位：LIVINGMALL，集特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體的西班牙風情步行街核心商圈消費群：（1.5公里以內(nèi)）華為、新天下等3萬高科技精英；萬科城、日輝臺等近2萬高收入特區(qū)移民；周邊村1萬富裕居民——共6萬中高收入消費群次級商圈消費群：（3公里以內(nèi)）龍坂衛(wèi)星城近幾年超過300萬平方米的住宅開發(fā)量及周邊大量消費人口，加上坂雪崗工業(yè)園近400家高科技企業(yè)，總計30萬消費人口輻射商圈消費群：（20分鐘車程）周邊福田中心區(qū)、龍華、布吉等過百萬人口項目定位——社區(qū)LIVINGMALL，風情商業(yè)街是一個啞鈴型購物公園，集體特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體形象定位——開放的西班牙風情步行街消費群定位核心次級輻射萬科城商業(yè)規(guī)劃——三大主題為主題餐飲、特色購物、娛樂休閑二層：共3000平美食世界三層共7600平時尚百貨華潤萬佳已簽約二層丹桂軒已簽約二層，共6000平休閑娛樂風情街區(qū)二層，共3000平社區(qū)配套二層：1400平健身美容，汽車用品業(yè)態(tài)定位——三大主題，三種風情國際美食坊——打造深圳最著名的中西美食街主力商務(wù)酒樓主力中餐酒樓中餐風味餐廳海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡茶藝建筑面積（m2）約2000約2800約2500約1300約800約1600商戶要求著名粵式海鮮商務(wù)連鎖酒樓粵、川、湘、揚、京、西北、東北等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風味餐廳日本料理、韓國料理、西班牙餐廳、意大利餐廳、法國餐廳、拉丁風味餐廳、印度餐廳、印尼餐廳等中式快餐、西式快餐等咖啡廳、各類酒吧、茶藝、書吧等等業(yè)態(tài)定位——三大主題，三種風情時尚購物中心——風情街區(qū)，體驗式購物時尚購物中心總面積為2萬平方米，具有現(xiàn)代商業(yè)布局的特色，通過“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，又注入西班牙和地中海風情，使整個商業(yè)街演變成為一個集購物、休閑、游玩于一體的風情街區(qū)。主題購物業(yè)態(tài)分為二種類型：日常購物：社區(qū)超市，具備生活必需品特色購物：西班牙風情的購物走廊，針對周圍高收入人群業(yè)態(tài)定位——三大主題，三種風情娛樂休閑廣場——12200平方米的開放式城市廣場12200平方米的文化廣場，為消費者提供巨大的逗留場所，為商家?guī)頋撛诳腿?，也為商家促銷提供了場所。業(yè)態(tài)有茶館、酒吧等。針對周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層萬科城商業(yè)總面積30000㎡共有三個主力店：華潤萬家1700㎡KFC600㎡丹桂軒1600㎡萬科風情步行街業(yè)態(tài)中餐飲都占到很大比例。租金（除主力店）：60-120元/㎡

平均租金75元/㎡華潤萬家KFC丹桂軒美食世界3077㎡（二層）美食世界4047㎡（二層）社區(qū)配套1900㎡（二層）建材裝飾3056㎡（二層）一樓時尚百貨二樓三樓超市7647㎡業(yè)種面積業(yè)種面積餐飲6319建材家裝3055超市1700社區(qū)配套1900小百貨2211汽車美容1466汽車美容汽車飾品1446㎡（二層）商業(yè)業(yè)種比例深圳萬科城風情步行街商業(yè)組合是具有對外輻射功能的社區(qū)商業(yè)，主要為餐飲、小百貨、家居、社區(qū)配套調(diào)整變化①原小百貨+超市

1F小百貨撤場，做餐飲

2F除超市外撤場，現(xiàn)空置

3F一直空置

1F餐飲租金80元/㎡②原社區(qū)配套

50%的鋪面重新招商；現(xiàn)空置鋪面占總面積的10%；租金（出去三級市場地鋪）下調(diào)至40-60元/㎡③

建材家裝區(qū)有45%的建材商戶撤場，其中20%做美容SPA，其余25%改為裝修公司租金從均價60元/㎡下調(diào)至45元/㎡④整體撤場，改為社區(qū)配套。餐飲商家經(jīng)營成功，租金穩(wěn)中有升建材家裝區(qū)經(jīng)過調(diào)整，租金降低，但無空置社區(qū)配套租金整體下滑，且有10%空置華潤萬家KFC丹桂軒美食世界3077㎡（二層）美食世界4048㎡（二層）社區(qū)配套1900㎡（二層）建材裝飾3056㎡（二層）一樓時尚百貨二樓三樓超市7647㎡有所調(diào)整有所調(diào)整①有所調(diào)整③有所調(diào)整②有所調(diào)整④有所調(diào)整保持原狀保持原狀開業(yè)時現(xiàn)在504060708090餐飲社區(qū)配套建材家裝租金元/㎡時間經(jīng)過二年時間的市場檢驗，萬科風情步行街的業(yè)態(tài)布局整體沒有改變，但在局部有一定的調(diào)整，租金水平上餐飲類商家租金保持原狀，其他業(yè)種租金整體下滑萬科城商鋪開發(fā)是帶租約模式，但不進行返租，不承諾回報率。商鋪的招商工作在2003年底開始進行了，其先于商鋪的一期發(fā)售。萬科城主力店自己持有面積8419.23㎡，其余鋪面銷售，持有比達到了38%。20042003200520062007商鋪發(fā)售第一次發(fā)售2004-10-01售價：12000元/㎡

第二次發(fā)售2005-5-01售價：18000元/

㎡商鋪招商30%的招商率，主力店確定90%的招商率帶租約銷售的策略在萬科城商鋪的銷售中取得了成功，商鋪100%銷售。商鋪在90%招商后，商鋪的溢價達到了6000元/㎡。100%的招商率5-1開業(yè)萬科城商鋪采用帶租約銷售的模式，但沒有返租，商鋪的成功銷售與招商成功有緊密的關(guān)聯(lián)萬科城商業(yè)街總結(jié)：招商先行，持有主力店，帶租約銷售卻并不返租，提升業(yè)主信心，并為商鋪銷售帶來溢價商業(yè)定位主題業(yè)態(tài)招商先行LIVINGMALL，集特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體的西班牙風情步行街規(guī)劃了三大特色主題業(yè)態(tài)，并在經(jīng)營中不斷調(diào)整業(yè)態(tài)，以達到最優(yōu)的商業(yè)狀態(tài)波托菲諾·純水岸商業(yè)街波托菲諾總占地88萬平米，總規(guī)模108萬平米，是深圳公認的豪宅區(qū)波托菲諾總占地：88萬平米總建面：108萬平米總?cè)莘e率：1.23開發(fā)商：華僑城集團地理位置：深圳西部，距中心區(qū)約4公里定位：深圳市頂級、國際豪宅區(qū)規(guī)劃人口：4500人特征：公認的深圳頂級豪宅區(qū)物業(yè)持續(xù)增值住宅價格維持高端水平商業(yè)、酒店、寫字樓租金遠高于普通住宅區(qū)水平，接近城市一級商圈水平福田區(qū)南山區(qū)羅湖區(qū)核心商業(yè)辦公區(qū)深南大道華僑城·波托菲諾波托菲諾商業(yè)街定位為意大利精品街，是高檔社區(qū)的生活配套，其進駐商家均為高檔連鎖品牌商家一期項目商業(yè)總建筑面積：約1.5萬平米，擁有街鋪80余間。二期項目商業(yè)建筑面積：1900平方米。波托菲諾商業(yè)街位于具有濃郁意大利風情特色的深圳華僑城高檔住宅區(qū)—波托菲諾之中，毗鄰7萬平方米燕棲湖，片區(qū)擁有極為優(yōu)質(zhì)的客戶資源及優(yōu)美的自然環(huán)境。商業(yè)定位：意大利精品街風格——高檔社區(qū)的生活配套服務(wù)，涵蓋餐飲、綜合性會所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品銷售等。已進駐的商家——丹桂軒餐廳、舞鶴日本料理、漢陽館韓國料理、百佳超市、可頌坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、夢圓皇宮美容等連鎖品牌店商業(yè)街功能分區(qū)功能定位功能劃分關(guān)聯(lián)品牌A區(qū)精品街以化裝品、首飾為主，輔以藝術(shù)品、小提琴、紀念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（歐羅普）首飾行、FRED首飾行B區(qū)水邊休閑街酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點等古羅馬咖啡吧、丹桂軒、SPR咖啡、Illy咖啡、可頌坊、舞鶴、金莎巧克力、C區(qū)社區(qū)服務(wù)街美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等自由選擇社區(qū)性超市或大型超市的社區(qū)店未引進ABC純水岸會所：6600平米，主要是健康運動設(shè)施配套功能，定位為社區(qū)配套型建筑面積約6600平方米為上下兩層；分業(yè)主、華僑城會員及嘉賓三檔進行收費經(jīng)營。類別項目時間羽毛球9：00—17：0017：00—22：00網(wǎng)球9：00—17：0017：00—22：00網(wǎng)球次卡9：00—22：00乒乓球9：00—22：00保齡球9：00—22：00游泳恒溫11月—4月室外5月—10月游泳年卡健身桑拿桑拿次卡健身套卡（5月—9月）會員健身年卡閱覽室體育功能：會所配有四季恒溫泳池、桑拿房、健身房、羽毛球館、保齡球室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)球場功能補充：多功能會議室、閱覽室純水岸會所的功能布局和收費標準——以運動休閑為主，商務(wù)功能稍弱1F丹桂軒、恒溫游泳池（600平米）、健身房、羽毛球場、2個網(wǎng)球場2F4條保齡球道、2個乒乓球臺、1個多功能會議室（180平米）功能布局會議180平米1000元/時1100元/時1200元/時會議設(shè)施收費表波托菲諾的商鋪只租不售，定向招商，保障商業(yè)整體的高端形象商業(yè)銷售方式：只租不售，長期經(jīng)營。招租方式：定向招租，嚴格控制商家進入，限制同業(yè)競爭。招商情況：水岸商業(yè)前期以低租金引入丹桂軒、舞鶴，奠定社區(qū)商業(yè)高檔形象。丹桂軒在高端客戶中具有很高的聲譽，是商界名流聚會、交流的常選地。現(xiàn)狀：完全高端形象商業(yè)的高端定位實現(xiàn)了住宅產(chǎn)品的溢價——波托菲諾住宅始終保持區(qū)