《物業(yè)管理基本制度與政策》參考教材補充修改內容

PAGE2-物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材《物業(yè)管理基本制度和政策》（補充修改內容）物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材《物業(yè)管理基本制度和政策》（補充修改內容）一、補充修改的說明物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材編寫出版于２006年8月,近兩年來,《物權法》、《住宅專項維修資金管理方法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審方法（試行）》相繼出臺,《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務企業(yè)資質管理方法》也作了相應修改。為適應這一變化,避開考試內容與現(xiàn)有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突,我們對《物業(yè)管理基本制度與政策》一書中的相關內容進行補充和修改，其他三本教材中涉及物業(yè)管理制度和政策的內容,也應做相應的修改和調整。二、修改的相關稱謂依據(jù)《中華人民共和國物權法》和《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例>的決定》（中華人民共和國國務院令第５０4號）的有關規(guī)定，將教材中的“物業(yè)管理企業(yè)"修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約"。三、修改的相關內容(一)關于“業(yè)主大會制度”(第三章第一節(jié))的修改2007年8月２6日,《國務院關于修改＜物業(yè)管理條例＞的決定》正式公布,自20０７年１0月1日起施行。1、修改后的《物業(yè)管理條例》第十條的內容為：同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主全都同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責.２、修改后的《物業(yè)管理條例》第十一條的內容為:下列事項由業(yè)主共同決定：（１)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)章；(2)制定和修改管理規(guī)約;（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;（4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);（５)籌集和使用專項維修資金;（6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。3、修改后的《物業(yè)管理條例》第十二條內容為：業(yè)主大會會議可以采納集體商量的形式，也可以采納書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五）項和第（六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積２/３以上的業(yè)主且占總人數(shù)2／３以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以懇求人民法院予以撤銷。。4、修改后的《物業(yè)管理條例》第十九條內容為：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動.業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主.教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會制度"中的表述應按上述內容進行相應修改。（二)關于“物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度”(第三章第五節(jié)）的修改2007年11月26日,《建設部關于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質管理方法〉的決定》（建設部令第１6４號）發(fā)布,決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質管理方法》(建設部令第12５號）進行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)"修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，同時刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質管理方法（建設部令第1２５號）中的以下內容:第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質審批部門負責。第十八條符合原定資質等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為合格。不符合原定資質等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質年檢結論為不合格,原資質審批部門應當注銷其資質證書,由相應資質審批部門重新核定其資質等級。資質審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質年檢結果向社會公布.其次十二條物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，由資質審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。據(jù)此,教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度”修改為“物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度”，其中涉及上述三個條款的相關內容予以刪除。(三)關于“住宅專項維修資金制度"（第三章第七節(jié)）的修改2０0７年12月4日,建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專項維修資金管理方法》（建設部令第165號）,自20０8年2月1日起施行，19９8年１2月16日建設部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理方法》（建住房［19９8］２13號）同時廢止。依據(jù)《住宅專項維修資金管理方法》的相關規(guī)定,將“住宅專項維修資金制度”進行相應修改,修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內容為：第七節(jié)住宅專項維修資金制度2007年12月4日，依據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設部會同財政部發(fā)布了《住宅專項維修資金管理方法》,并于２００8年2月1日起施行。該方法對加強住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金全部者的合法權益，都起著重要的作用。一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門１、住宅專項維修資金的定義住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。２、共用部位、共用設施設備的定義共用部位，是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備,是指依據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。３、管理原則住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、全部權人決策、政府監(jiān)督的原則。4、監(jiān)督部門國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作.二、住宅專項維修資金的交存(一）住宅專項維修資金的交存主體住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下三類：1、住宅的業(yè)主,但一個業(yè)主全部且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外.2、住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的,售房單位應當依據(jù)規(guī)定交存住宅專項維修資金。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主全部。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位全部。（二）住宅專項維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主依據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8％。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門依據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。２、出售公有住房的，業(yè)主依據(jù)所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2％。售房單位依據(jù)多層住宅不低于售房款的2０%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。（三)住宅專項維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶.2、已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起３０日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。3、未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額３0％的，應當準時續(xù)交。成立業(yè)主大會的,續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的,續(xù)交依據(jù)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定的簡略管理方法實施。（四）住宅專項維修資金的管理1。業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產)主管部門委托的當?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管.開立的住宅專項維修資金專戶,以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬,未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產)主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶負責管理。開立公有住房住宅專項維修資金專戶,依據(jù)售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳.2．業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會.住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進行管理。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監(jiān)督。三、住宅專項維修資金的使用（一)住宅專項維修資金的使用范圍和原則１、使用范圍住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。２、使用原則住宅專項維修資金的使用,應當遵循便利快捷、公開透明、受益人和負擔人相全都的原則.（二)住宅專項維修資金的分攤規(guī)章1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主依據(jù)各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。2、售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業(yè)主和公有住房售房單位依據(jù)所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主擔當?shù)?再由相關業(yè)主依據(jù)各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤3、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先依據(jù)建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用,再由相關業(yè)主和公有住房售房單位依據(jù)所交存住宅專項維修資金的比例分攤。4、住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當依據(jù)尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。（三）住宅專項維修資金的使用程序1.住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前的使用程序（1）物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)維修和更新、改造項目提出訪用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出訪用建議；(2)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主商量通過使用建議；(3）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；(4）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;（5）直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;（6)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位２．住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后的使用程序(１)物業(yè)服務企業(yè)提出訪用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置方法等;(2)業(yè)主大會依法通過使用方案；（3）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；（4)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；（5)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設（房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正;(６)業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;(7)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。３、住宅專項維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋平安等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，依據(jù)以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：（1）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前,由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位（2）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后,由物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產)主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的,經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的,應當責令改正;業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知;專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位.（3)發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門可以組織代修,維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。（四）住宅專項維修資金的使用禁止《住宅專項維修資金管理方法》其次十五明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：1、依法應當由建設單位或者施工單位擔當?shù)淖≌灿貌课?、共用設施設備維修、更新和改造費用；２、依法應當由相關單位擔當?shù)墓┧?、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用３、應當由當事人擔當?shù)囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;4、依據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)擔當?shù)淖≌灿貌课?、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。(五）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定１。利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件（1）必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。（2）利用住宅專項維修資金購買國債的,應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債,并持有到期.（3）利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。（4)利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當依據(jù)售房單位的財政隸屬關系,報經(jīng)同級財政部門同意。（5）禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。2、下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:（1)住宅專項維修資金的存儲利息;（2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；（3)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；(4)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理(一)房屋轉讓或滅失時住宅專項維修資金的處理1、房屋全部權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋全部權同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù).2、房屋滅失的,房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的,依據(jù)售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。（二）相關主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務1．管理單位的法律義務直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會,每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；（2)發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額(４）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核.２．專戶管理銀行的法律義務(1)專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。（２）直轄市、市、縣建設（房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應依據(jù)要求進行復核.(3）專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。3。審計、財政部門的監(jiān)督管理（1)住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督（2)住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。(3）住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理,應當依據(jù)財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。（三）住宅專項維修資金相關主體的法律責任1、公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的;或將房屋交付未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產)主管部門責令限期改正。2、開發(fā)建設單位在業(yè)主依據(jù)規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款；開發(fā)建設單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產）主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。3、挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額２倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。（1)物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金,情節(jié)嚴重的,除按上述規(guī)定予以懲罰外,由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。(２)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任.(3)直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。４、違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債,應當擔當以下法律責任:（１)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產）主管部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的,依法追究刑事責任（2）直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（3）業(yè)主大會違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產)主管部門責令改正。5、縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。四、增加的相關內容(一）《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權”的規(guī)定20０７年3月16日，十屆全國人大五次會議正式通過了《中華人民共和國物權法》，該法已于２007年1０月１日起正式實施.《物權法》作為規(guī)范我國財產法律關系的基本法律,是權利人對動產和不動產實施占有、使用、收益和處分的基本準則,是《物業(yè)管理條例》頒布以來，又一部對物業(yè)管理行業(yè)產生深遠影響的法律，其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權”的有關規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎.依據(jù)《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權”的有關規(guī)定，在參考教材補充增加第四章“業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權”,原第四章“房地產相關制度與政策"改為第五章。補充增加的教材第四章的內容為：第四章業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權一、建筑物區(qū)分全部權的概念建筑物區(qū)分全部權，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時,各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的全部權和對供全體或部分全部人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱?！段餀喾ā返谄呤畻l規(guī)定:業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部共享有全部權,對專有部分以外的共有部共享有共有和共同管理的權利。依據(jù)上述規(guī)定，我們知道,業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權由以下三部分構成：第一、業(yè)主對專有部分的全部權。即業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部共享有全部權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分.其次、業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共有權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利.第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內的共有部分的共同管理權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部共享有共同管理的權利。二、專有部分的全部權１、業(yè)主對其建筑物專有部共享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主對建筑物內屬于自己全部的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用,實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的;也可以依法出租,獵取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專有部分上依法設定負擔,例如,為保證債務的履行將屬于自己全部的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人,對專有部分予以處分。2、業(yè)主行使專有部分全部權時，不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權利。業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不行分離.例如,沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不行能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線,業(yè)主就無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分.由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不行分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有全部權應受到肯定限制.例如，業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得在專有部分內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的平安，損害其他業(yè)主的合法權益。3、業(yè)主轉讓建筑內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分,其對共有部共享有的共有和共同管理的權利一并轉讓.業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權是一個集合權，包括對專有部共享有的全部權、對建筑區(qū)劃內共有部共享有的共有權和共同管理的權利,這三種權利具有不行分離性。在這三種權利中，業(yè)主對專有部分的全部權占主導地位,是業(yè)主對專有部分以外的共有部共享有共有權以及對共有部共享有共同管理權的前提與基礎。沒有業(yè)主對專有部分的全部權，就無法產生業(yè)主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業(yè)主丟失了對專有部分的全部權，也就丟失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。4、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅轉變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅轉變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。將住宅轉變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活,造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張,造成樓板的承重力過大,增加了小區(qū)不平安、關注定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費的大量流失.《物權法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅轉變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得任意轉變住宅的居住用途,是業(yè)主應當遵守的一個最基本的準則，也是業(yè)主必須擔當?shù)囊豁椈玖x務。如果業(yè)主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅轉變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定,例如要辦理相應的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下,還必須征得有利害關系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅轉變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不行。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內有關建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定.三、共有部分的共有權1、業(yè)主對專有部分以外的共有部共享有權利、擔當義務,不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主對專有部分以外的共有部共享有共有權,即每個業(yè)主在法律對全部權未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、國道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分,對物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部共享有占有、使用、收益或者處分的權利.但是,如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據(jù)物權法的相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定.業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣,業(yè)主對共有部分如何擔當義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權,還包括對共有部分共負義務。同樣,業(yè)主對共有部分如何擔當義務，也要依據(jù)物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利,又負有義務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由,不履行義務。對此，物權法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由,不交納電梯維修費用;在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由,不交納暖氣費用。２、建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設施的全部權歸屬?！段餀喾ā返谄呤龡l規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地,屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房,屬于業(yè)主共有.”需要注意的是，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主全部,不是說綠地、道路的土地全部權歸業(yè)主全部,而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主全部。物業(yè)管理用房歸業(yè)主全部,與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定全都?！段飿I(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的全部權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得轉變物業(yè)管理用房的用途?！保?、建筑區(qū)劃內車位、車庫的全部權歸屬在對我國房地產市場的實際作法和存在問題進行調查討論的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，削減糾紛和保護業(yè)主利益的角度動身,《物權法》第七十四條對建筑區(qū)域內的車位、車庫的全部權歸屬作了如下規(guī)定：(1)建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿意業(yè)主的需要。(2)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。（３)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有.四、共有部分的共同管理權1、關于業(yè)主共同決定事項的范圍《物權法》第七十六條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內的下列事項需由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)章。業(yè)主大會議事規(guī)章是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約.建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)章約定,涉及每個業(yè)主的切身利益，應當由全體業(yè)主共同制定和修改。(３）選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員.業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員,成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約,責任心不強的業(yè)主委員會委員予以更換。（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關系，通過業(yè)主大會集體決策，可以較好的選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人.(５）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業(yè)主的切身利益,應當由業(yè)主共同決定。（6）改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建,涉及業(yè)主建筑物區(qū)分全部權的行使及費用的負擔,需要業(yè)主共同決定。（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外,對建筑區(qū)劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。2、關于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)章《物權法》第七十六條第一款規(guī)定：(１)決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意.（2)決定有關制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)章;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意.3、關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立①業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會.業(yè)主是建筑區(qū)劃內的主人。業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織,是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權的行使產生的，由全體業(yè)主組成,是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。因此,只要是建筑區(qū)劃內的業(yè)主，就有權參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權以及共同管理的權利，并對小區(qū)內的業(yè)主行使專有部分的全部權做出限制性規(guī)定，以維護建筑區(qū)劃內全體業(yè)主的合法權益.所以《物權法》規(guī)定,業(yè)主可以設立業(yè)主大會。如果建筑區(qū)劃內業(yè)主人數(shù)眾多，可以設立本建筑物或者建筑區(qū)劃內全部建筑物的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內全部建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依據(jù)業(yè)主大會的決定履行管理的職責。②地方人民政府有關部門應當對設立的業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導和協(xié)助。由于業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織,其成立應由業(yè)主自行籌備，自主組建。但是，一個建筑區(qū)劃內，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識,而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有肯定的難度。而業(yè)主大會的成立關系著業(yè)主如何行使自己的權利,維護自身的合法權益,關系到寬闊業(yè)主的切身利益，關系到建筑區(qū)劃內的安定團結，甚至關系到社會的穩(wěn)定。地方人民政府有關部門應當向籌備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導，供應想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，供應已成立業(yè)主大會的成立閱歷，幫助成立籌備組織,供應政府部門制定的業(yè)主大會議事規(guī)章、業(yè)主管理公約等示范文本，協(xié)調業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關活動供應必要的活動場所，樂觀主動參加業(yè)主大會的成立大會等。(2)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力《物權法》第七十八條第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。這是由于，業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。業(yè)主大會依據(jù)法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內絕大多數(shù)業(yè)主的意志與心聲，代表和維護了建筑區(qū)劃內寬闊業(yè)主的合法權益。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具有實施業(yè)主大會作出的決定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權力機關和執(zhí)行機關，依據(jù)法定程序作出的決定，對業(yè)主應當具有約束力。對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的,必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據(jù)法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違反社會道德,不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備,否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)管理條例第十九條其次款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內，業(yè)主的建筑物區(qū)分全部權如何行使,業(yè)主的合法權益如何維護等事項作出決定,例如,可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)章作出決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約作出決定,對選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員作出決定,對選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人作出決定，對籌集、使用建筑物及其附屬設施作出決定，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主均具有約束力。（３）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權目前,有些建筑區(qū)劃內的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益,對這些行為如何處置，《物權法》第八十三條其次款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排解妨害、賠償損失.”4、關于共同管理權的其他規(guī)定（1)維修資金的全部權歸屬與使用建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。（2)管理費用分攤與收益安排建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益安排等事項，有約定的，依據(jù)約定;沒有約定或者約定不明確的，依據(jù)業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（3）建筑物及其附屬設施的管理①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。②對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權依法更換。③物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人依據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。五、業(yè)主的訴訟權利１、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以懇求人民法院予以撤銷.現(xiàn)實中，有可能有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約,或者不依據(jù)法定程序作出某些決定,侵害業(yè)主的合法權益，針對這一情形，物權法第七十八條其次款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以懇求人民法院予以撤銷。"這一規(guī)定，給予了業(yè)主懇求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當決定的權利。業(yè)主在簡略行使這一權利時，還要依據(jù)《民法通則》、《民事訴訟法》等法律的規(guī)定.例如,除法律另有規(guī)定外，應當在知道權利被侵害之日起肯定期限內向人民法院提出撤銷的懇求，要向有管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟懇求和事實、理由等.2、業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。依據(jù)《物權法》第八十三條的規(guī)定,對于建筑區(qū)域內任何任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等侵權行為,受到侵害的業(yè)主個人可以依據(jù)《民事訴訟法》等法律規(guī)定,向人民法院提起訴訟。同時，共同收到侵害的業(yè)主,可以推選代表人，依據(jù)《民事訴訟法》等法律的規(guī)定，向人民法院提出訴訟。（二）《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審方法（試行）》的規(guī)定為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本,依據(jù)《物業(yè)服務收費管理方法》和《政府制定價格成本監(jiān)審方法》等有關規(guī)定，國家進展改革委員會和建設部于2０07年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審方法（試行）》（發(fā)改價格［２0０７］２２８5號），2007年10月1日起施行。依據(jù)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審方法（試行）》的規(guī)定，在教材其次章其次節(jié)“物業(yè)服務收費"的基礎上,補充增加以下內容：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義１、物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本.2、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準