世聯(lián) 深圳諾德中心策劃報告

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為您提供純正商務空間。中鐵建大廈銷售執(zhí)行報告世聯(lián)地產2004競爭

（competition）南區(qū)：十三朵金花的高密度聚集和會展中心的建成開放，為該區(qū)域營造了良好的商務氛圍北區(qū)：市政六大配套設施的建成以及市政府的遷入，使該區(qū)域成為中心區(qū)的行政文化中心本項目5月7月8月9月10月11月12月已出地面月底封頂航天大廈安聯(lián)大廈地面13層地面27層九州創(chuàng)展6月商會中心1月2月3月4月5月6月外立面出1/37月8月9月10月11月外裝修完成項目入伙12月銷售15%銷售35%銷售75%銷售90%主體封頂主體封頂開盤內部認購完成外裝開盤入伙外裝基本完成入伙主體封頂3月開盤大中華廣場新世界中心主體封頂樁基工程入市入市入伙完成外裝3月開盤入伙完成外裝？？100200國際商會中鐵建安聯(lián)航天九州創(chuàng)展產品體量對比主要競爭對手二級競爭對手安聯(lián)國際商會航天大廈九州創(chuàng)展客戶

（customer）常規(guī)模式下的客戶分布客戶類型消化面積價格承受能力數(shù)量比例營銷特征客戶特點大客戶1000-200017000-20000小被動刁鉆、集團決策注重形象、綜合素質、追求個盤風格主流客戶500-80014000-16000中不理性比較、有追隨喜好追求性價比基礎客戶300-50011000-13000大主動注重實際利益、追求大價值、對價格敏感、有投資目的、認可區(qū)域價值主流客戶的樣本類似項目的客戶群體同期項目的客戶群體國際商會中心江蘇大廈九州創(chuàng)展城市大廈典型客戶描述一單位名稱：深圳市××國際貨運有限公司單位性質：私人/貨代業(yè)務狀況：主要做家具貨柜代理公司規(guī)模：400m2購買用途：整合資源，作為公司總部，但主要業(yè)務仍留在公明購買面積：1100m2對CEPA的看法：進出口額的增大有利于業(yè)務的拓展。對CBD的看法：有唯一性，良好的規(guī)劃與發(fā)展前景是客戶所看重的，對其有很高的期望。對地鐵的看法：對地鐵的有較高的關注，但期望值不會太高。影響購買的重要因素：樓宇的綜合素質高，樓面格局合理。典型客戶描述二單位名稱：××實業(yè)有限公司單位性質：私人/玩具（港商）業(yè)務狀況：做電子玩具OEM主要出口公司規(guī)模：廠房兩棟購買用途：投資用途，將來的幾年都沒有搬寫字樓的打算。購買面積：1244m2對CEPA的看法：長遠是有利好的，對人才的交流很有好處。對CBD的看法：未來5年初具雛形，要形成規(guī)模還有20年左右。對地鐵的看法：對交通的通達程度有很大的幫助。影響購買的重要因素：CBD也有良好的發(fā)展前景，同時對中國的經濟發(fā)展勢頭看好。典型客戶描述三單位名稱：××科技有限公司單位性質：家族/電子代理（臺商）業(yè)務狀況：年營業(yè)額在1億新臺幣公司規(guī)模：200m2，20人辦公購買面積：1019m2購買用途：頭幾年作投資用途，自己先租500平米左右的寫字樓，將來根據公司發(fā)展情況考慮是部分自用或完全自用對CEPA的看法：對公司不會有太大的利好，目前沒有外銷的生意，主要業(yè)務在內地。對CBD的看法：有投資前景，看好CBD，對地段更看重。對地鐵的看法：沒有太多考慮地鐵的因素，自己有車，員工在公司附近住。影響購買的重要因素：看好CBD，投資前景看好，氣派的大堂非常重要文化氛圍——儒商本項目位于中心區(qū)北區(qū)，所特有的文化氛圍和政府的大力推廣使得那些追求商務品位的企業(yè)將關注這里。市民中心——政商本項目位于市民中心東翼，和市政府一路之隔，將有一批和市政府有較為頻密工作聯(lián)系的企業(yè)將在中央綠化帶兩側置業(yè)。產品自身特點引起的變化客戶特征：跨國傾向隨著項目檔次的提高和價格的提升，對客戶的要求也隨之提高，客戶的類型有明顯的跨國傾向，他們或是外資公司在中國或東南亞的分部，或者是國內大型企業(yè)在東南亞的總部。資本運作傾向宏觀經濟不斷有新的變化，使得部分國際游資已經瞄準了中國市場，多個大型基金和財團考慮借助商務置業(yè)獲得資本運作上的高額利潤，這和傳統(tǒng)的投資概念有了根本性的區(qū)別。高端客戶共享傾向由于高端客戶的稀少，市場上幾個同等項目在這部分客戶資源的爭奪變得更加激烈，避開這種爭奪目前比較有效的方式是錯開銷售期。價值核算體系所有的高端客戶是對項目性價比最敏感的群體，所有的概念和賣點都會折算成利益的數(shù)字或者是實際使用的價值。價值挖掘

（findthevalue）區(qū)位價值－－市民廣場廣場＝？城市中心罕見的低密度景觀和視野上的優(yōu)越性形象展示上的卓越昭示本項目外觀以及大堂大堂現(xiàn)代簡潔明快的外形，挺拔正統(tǒng)大堂面積約800平方米，方正大氣，高度約12米安聯(lián)大廈外觀及大堂●外觀：外觀較為新穎，以綠色環(huán)境為主要形象支撐●大堂：大堂中空設計，配以綠色植物強調生態(tài)環(huán)境(大堂外觀)(大堂內局部)(大堂內局部)樓宇內視由7—23層每隔4層設置兩個東西向對稱空中花園由6—34層每隔4層設置兩個南北對稱的空中花園頂層透明采光并可打開，促進室內空氣流通室內氣流通暢安聯(lián)大廈各樓層平面低、中區(qū)6—26層高區(qū)27—35層低中區(qū)被電梯井、中空天庭及空中花園分為四個部分高區(qū)被電梯井、中空天庭及空中花園分為兩個部分外墻設置遮陽架高區(qū)27—35層低、中區(qū)6—26層●低、中區(qū)樓層被空中走廊及電梯走道劃分為四個相對獨立的部分，為銷售帶來了一定的局限性，不利于半層銷售?！翊嬖诿娣e限制問題，無法滿足面積需求在600—800m2的客戶約530m2約530m2約470m2約470m2●高區(qū)被電梯走道分為兩個相對獨立的部分，不利于整層銷售約1060m2約940m2低區(qū)四至十四層平面示意圖

287.11m2148.31m2121.13m2289.04m2148.31m2125.76m2108.39m2169.57m2296.21m2以上面積按實用率75%估算，括號內為實用面積。（222.16m2）（94.32m2）（90.85m2）（127.18m2）（111.23m2）（111.23m2）（216.78m2）（81.29m2）（215.33m2）門中區(qū)十五至二十八平面層示意圖

314.23m2161.49m2309.88m2149.58m2398.43m2286.25m2149.58m2以上面積按實用率75%估算，括號內為實用面積。（298.82m2）（214.69m2）（112.19m2）（235.67m2）（121.12m2）（112.19m2）（232.41m2）門門（369.35m2）（233.77m2）150.81m2460.23m2296.35m2150.81m2以上面積按實用率75%估算，括號內為實用面積。高區(qū)二十九至三十七層平面示意圖

（345.17m2）（222.26m2）（113.11m2）311.69m2492.47m2（113.11m2）產品對比項目規(guī)模樓體高度車位數(shù)樓層數(shù)單層面積（m2）單層層高大堂塔樓電梯物業(yè)管理高度面積數(shù)量速度轎廂容量面積高度本項目898001924043817004.212830152.52.0*1.52.8仲量行安聯(lián)大廈710081504003515003.75大于15766142.5/41.6*1.42.5顧問項目賣點羅列：地段：市民中心北區(qū)的低密度建筑：外觀正大莊嚴細節(jié)設計：層高、面積劃分、空間安排后續(xù)配置：電梯、大堂、網絡地板、光纖……附加：中鐵建在建筑行業(yè)的聲譽物業(yè)管理公司的聲譽類別與競爭對手共享的價值重要性共享度相應市場賣點地域價值中心區(qū)的甲級寫字樓最重要共享中軸地帶，頂級商務景觀價值完善的景觀配套重要局部共享開闊的綠色視野，北區(qū)的風水寶地文化價值市政六大配套設施，市政府的遷入重要局部共享文化的，行政的建筑價值現(xiàn)代化的辦公空間次重要獨享4.2米的層高、網絡地板、光纖到桌面，營造舒適便