物流園區(qū)可行性研究報(bào)告

第八章合肥物流園區(qū)可行性分析及評(píng)價(jià)合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式及投融資方式建設(shè)模式依據(jù)前文在合肥物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展戰(zhàn)略中所提出的進(jìn)展設(shè)想，合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式為：以合肥物流園區(qū)管委會(huì)及相關(guān)制度建設(shè)為根底，以合肥物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展公司為執(zhí)行主園區(qū)物流根底設(shè)施〔〕建設(shè)任務(wù)，依靠園區(qū)成功的運(yùn)行換終極目標(biāo)。投融資方式本次爭(zhēng)論中，合肥物流園區(qū)建設(shè)的投融資渠道大致來(lái)源于以下幾個(gè)方面：①政府投入作為合肥市現(xiàn)代物流系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)展的啟開(kāi)工程和示范工程合肥市將來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展特別是第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與其次產(chǎn)業(yè)的受益具有樂(lè)觀的促進(jìn)意義其物流系統(tǒng)建設(shè)的有機(jī)組成局部。②開(kāi)發(fā)區(qū)投入設(shè)施建設(shè)。③企業(yè)投入從而得到在合肥物流園區(qū)優(yōu)待的建設(shè)政策與進(jìn)展政策上保證的投資建設(shè)和將來(lái)運(yùn)行上的相關(guān)政策優(yōu)待。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建設(shè)。④社會(huì)投入為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)界所承受作、保障。關(guān)心多方位、多角度介入，介入方式也較為敏捷，應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。合肥物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模依據(jù)前文在合肥物流園區(qū)進(jìn)展規(guī)劃中的爭(zhēng)論結(jié)論設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實(shí)施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。設(shè)施力量與規(guī)模確實(shí)定①園區(qū)物流設(shè)施依據(jù)合肥物流園區(qū)進(jìn)展規(guī)劃中確定的建設(shè)規(guī)模，將來(lái)合肥物流園區(qū)的設(shè)施力量與規(guī)模水平如下：萬(wàn)平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心力量90萬(wàn)噸，規(guī)模30萬(wàn)平方米；·2023年，配送中心群力量280萬(wàn)噸，規(guī)模75萬(wàn)平方米；物流中心群力量200萬(wàn)噸，規(guī)模55萬(wàn)平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心力量200萬(wàn)噸，規(guī)模60萬(wàn)平方米；100萬(wàn)平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心力量390萬(wàn)噸，規(guī)模100萬(wàn)平方米。②園區(qū)通道此間提出的園區(qū)通道主要指園區(qū)與外界聯(lián)系的主通道，包括公鐵聯(lián)運(yùn)中心的鐵路專用線建設(shè)、園區(qū)內(nèi)大路主通道建設(shè)以及與合肥市高速大路系統(tǒng)及城市道路系統(tǒng)的主要連接線。依據(jù)園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃和目前現(xiàn)狀，園區(qū)通道建設(shè)規(guī)模大致為：·鐵路專用線：線路長(zhǎng)度10公里；·園區(qū)主通道：線路長(zhǎng)度20公里；·通道連接線：線路長(zhǎng)度5公里。8。2．2工程投資規(guī)模與實(shí)施打算依據(jù)目前國(guó)內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前合肥市建筑市場(chǎng)與土地價(jià)格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入狀況，本次爭(zhēng)論中各類建設(shè)工程的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下：①園區(qū)物流設(shè)施·土地價(jià)格約為25萬(wàn)元／畝〔375元／平方米〕；·500500元／平方米；·庫(kù)場(chǎng)綜合造價(jià)800元／平方〔上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、關(guān)心設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括〕②園區(qū)通道·園區(qū)主通道平均造價(jià)250萬(wàn)元／公里；·鐵路專用線平均造價(jià)300萬(wàn)元／公里：③物流信息系統(tǒng)1470萬(wàn)元。依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，估量：總投資規(guī)模27．42億元。合肥物流園區(qū)建設(shè)的財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)內(nèi)容、依據(jù)與方法①評(píng)價(jià)依據(jù)·中華人民共和國(guó)交通部《大路、水運(yùn)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論編制方法》；·中華人民共和國(guó)交通部交通根底設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；·國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)；·安徽省及合肥市“十五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展打算及遠(yuǎn)期規(guī)劃；·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)進(jìn)展規(guī)劃；·中華人民共和國(guó)財(cái)政部及安徽省與合肥市財(cái)政部門相關(guān)稅收政策；·安徽省與合肥市物價(jià)局物價(jià)政策；·合肥站試驗(yàn)區(qū)相關(guān)優(yōu)待政策：·國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部公布的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。②評(píng)價(jià)指標(biāo)依據(jù)上述評(píng)價(jià)依據(jù)以及本工程特點(diǎn)，本次爭(zhēng)論中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)選用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕。靜態(tài)投資回收期和投資利潤(rùn)率四項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。20232023年2023年2023年形成力量〔萬(wàn)噸〕建設(shè)規(guī)模投資估算〔萬(wàn)平米〕〔萬(wàn)元〕形成能力〔萬(wàn)噸〕建設(shè)規(guī)模投資估〔萬(wàn)平米〕算〔萬(wàn)元〕形成力量〔萬(wàn)噸〕建設(shè)規(guī)?！踩f(wàn)平米〕3．公鐵聯(lián)運(yùn)中心二、通道系統(tǒng)1．鐵路專用線園區(qū)主通道主連接線902006048000390100三、物流信息系統(tǒng)合計(jì)76000一、園區(qū)根底設(shè)施300957600068019015202313003301．配送中心區(qū) 120352800028075600005201302．物流中心區(qū) 90302400020055440003901003024000875010公里300020公里50005公里750147086220〕②園區(qū)通道·園區(qū)主通道平均造價(jià)250萬(wàn)元／公里；·鐵路專用線平均造價(jià)300萬(wàn)元／公里：·重要連接線平均造價(jià)250萬(wàn)元／公里：③物流信息系統(tǒng)1470萬(wàn)元。依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，估量：總投資規(guī)模27．42億元。合肥物流園區(qū)建設(shè)的財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)內(nèi)容、依據(jù)與方法①評(píng)價(jià)依據(jù)·中華人民共和國(guó)交通部《大路、水運(yùn)建設(shè)工程可行性爭(zhēng)論編制方法》；·中華人民共和國(guó)交通部交通根底設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；·國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)；·安徽省及合肥市“十五”國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展打算及遠(yuǎn)期規(guī)劃；·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)進(jìn)展規(guī)劃；·中華人民共和國(guó)財(cái)政部及安徽省與合肥市財(cái)政部門相關(guān)稅收政策；·安徽省與合肥市物價(jià)局物價(jià)政策；·合肥站試驗(yàn)區(qū)相關(guān)優(yōu)待政策：·國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部公布的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。②評(píng)價(jià)指標(biāo)依據(jù)上述評(píng)價(jià)依據(jù)以及本工程特點(diǎn)，本次爭(zhēng)論中經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)選用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕。靜態(tài)投資回收期和投資利潤(rùn)率四項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算①投資估算274200此設(shè)定各種投入渠道的分?jǐn)偙壤秊椋骸ず戏适姓戏适姓饕獡?dān)負(fù)物流信息系統(tǒng)建設(shè)、園區(qū)主通道以及通道連接線建設(shè)，總計(jì)投資7220萬(wàn)元；·站試驗(yàn)區(qū)〔物流開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)〕：〔物流開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)將主要擔(dān)負(fù)園區(qū)內(nèi)大局部根底設(shè)施建設(shè)以及鐵路專用線建設(shè)，總計(jì)投入211980萬(wàn)元；·企業(yè)自建與社會(huì)資金投入：施投入總量的比例一般在30的20％計(jì)入，總計(jì)投入金額55000萬(wàn)元。②經(jīng)營(yíng)分析·收入分析肥物流園區(qū)設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為S元／平方米＊月；關(guān)心收入依據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有物流中心收入水平，暫定為物流園區(qū)主營(yíng)收入的10兒園區(qū)設(shè)施平均出租率為80兒·本錢分析依據(jù)本次爭(zhēng)論中制定的營(yíng)運(yùn)方案，將由合肥物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)展公司具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在30人以內(nèi)，行政預(yù)算開(kāi)支按人均2．5萬(wàn)元計(jì)〔包括人員工資和日常行政開(kāi)支〕，總計(jì)75萬(wàn)元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)〔合肥市物流信息平臺(tái)〕的日常維護(hù)與換代升級(jí)任務(wù)，尚需支出維護(hù)本錢200萬(wàn)元。③評(píng)價(jià)結(jié)果本次計(jì)算中，按政府投資局部以及站試驗(yàn)區(qū)土地及投資作為開(kāi)發(fā)投資不計(jì)入進(jìn)展財(cái)務(wù)計(jì)算，貸款金額占總投資的50％，貸款利息為6％。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為3％。依據(jù)計(jì)算結(jié)果，本次園區(qū)建設(shè)工程的財(cái)務(wù)分析結(jié)果為：企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為3．27％；在基準(zhǔn)收益率定為3％的條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為862萬(wàn)元；企業(yè)投資利潤(rùn)率為2．45％；工程投資回收期為22．45年。計(jì)算期30計(jì)算期30年投資〕建設(shè)達(dá)產(chǎn)期建設(shè)經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期設(shè)施出售；金流出資。現(xiàn)金流量-9005-6741-677157861586-7852-5793-579316275655-1118-81505-815023606146817941794183412345678910111213141516一2930；金流人016037475790790790167151040158115811581243312293274627462786經(jīng)營(yíng)收入18236560860860870480012161216121614851764211221122112158001580224000效勞收入55110182182182211240365365365446529634634634金409005674167762842938623654365433103151259395299529349363381S813818675650665068075605660561190089258925維護(hù)投入200200200200200200200200200200200200200200200貸款利息2601951950024218218200357268268流淌資金40營(yíng)運(yùn)費(fèi)304075 757575757575757575757575757575營(yíng)業(yè)稅91830303035406161617488106106106所得稅-3424204040130160173202202375462571571571合肥物流園區(qū)進(jìn)展的總體評(píng)價(jià)結(jié)論從上述指標(biāo)可以看出，僅就建設(shè)與維護(hù)及效勞收入而言，合肥物流園區(qū)建設(shè)的財(cái)務(wù)效益較低。但由于園區(qū)工程建設(shè)本身是一項(xiàng)公益性很強(qiáng)的工程，其建設(shè)意義主要反映為支持和促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的社會(huì)效益上依據(jù)目前國(guó)內(nèi)物流企業(yè)的運(yùn)作閱歷與實(shí)例，成功的物流效勞企業(yè)平均投資利潤(rùn)率可維持在10％以上〔實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)較為成功的物流效勞因其先期進(jìn)入所產(chǎn)生的市場(chǎng)壟斷地位，其實(shí)際投資利潤(rùn)率已超過(guò)20％〕，依據(jù)合肥物流園區(qū)目前測(cè)算的規(guī)模計(jì)算，園區(qū)企業(yè)年平均利潤(rùn)水平將達(dá)250000．8括由于物流效勞帶來(lái)的目標(biāo)企業(yè)效率提高所產(chǎn)生的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，合肥物流建設(shè)發(fā)展公司在上述狀態(tài)下，也完全能夠保證投入資產(chǎn)的保值增值，因此，合肥物流園區(qū)建設(shè)具有較好的投資建設(shè)前景，具有較強(qiáng)的實(shí)施可行性。附贈(zèng)材料商業(yè)打算書的制作流程不業(yè)打算書制作是一個(gè)簡(jiǎn)單的系統(tǒng)工程,如何安排撰寫打算往往會(huì)使創(chuàng)業(yè)者格外困惑司的創(chuàng)業(yè)者都有自己的撰寫思路和技術(shù)路線,一般都會(huì)遵循肯定的寫作程序來(lái)進(jìn)展。下面介紹一種被普遍承受的商業(yè)打算書制作流程1.商業(yè)打算構(gòu)思細(xì)化階段剛剛獵取一個(gè)的創(chuàng)意和想法后,創(chuàng)業(yè)者需要與志同道合者或相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)創(chuàng)意進(jìn)展初步的研判和構(gòu)思。首先,需要通過(guò)相關(guān)問(wèn)題包括:該工程供給什么產(chǎn)品與效勞,目標(biāo)人群是誰(shuí),市場(chǎng)容量多大,到一個(gè)感動(dòng)人心的答案,那么這個(gè)創(chuàng)意和工程就可以進(jìn)入到創(chuàng)業(yè)構(gòu)的商業(yè)模式和進(jìn)展規(guī)劃,也就是該公司從0到1,從小到大的一系列進(jìn)展過(guò)程。其次需要爭(zhēng)論的是如何把公司進(jìn)展設(shè)想階段化,以及在每一個(gè)階段需要關(guān)注哪些核心問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō),就是提出創(chuàng)業(yè)公司的進(jìn)展商業(yè)打算市場(chǎng)調(diào)研和訪談商業(yè)打算書制作和完善等過(guò)程資料獵取和市場(chǎng)調(diào)研階段所要進(jìn)入行業(yè)的市場(chǎng)構(gòu)造、政策支持、技術(shù)水公平相關(guān)問(wèn)題,這些資料和數(shù)據(jù)分析可以使對(duì)產(chǎn)品與效勞需要進(jìn)入的行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)展初步爭(zhēng)論,查詢相關(guān)年鑒、報(bào)表和文獻(xiàn)了解解該產(chǎn)品的進(jìn)展思位置,有利于創(chuàng)業(yè)者更好地理收集定性的信息,如購(gòu)置周期,對(duì)購(gòu)置決策者來(lái)說(shuō)可能導(dǎo)致他戶。預(yù)備一份客戶調(diào)查綱要,獵取足夠多的信息,這些信息包括:現(xiàn)一個(gè)是你打算將選作自障礙,你的產(chǎn)品與效勞為什么能夠在你的目了解市場(chǎng)和客戶。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是另外一個(gè)需要重點(diǎn)調(diào)研的對(duì)象,需要在此環(huán)節(jié)確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并分析本行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。例如,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的特點(diǎn)和實(shí)行調(diào)研和訪談方法進(jìn)展深入爭(zhēng)論,最終預(yù)備一份競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查報(bào)告商業(yè)打算書制作第一，在進(jìn)展了公司進(jìn)展戰(zhàn)略規(guī)劃和行業(yè)與市場(chǎng)分析后,市場(chǎng)模3~5的文檔。此外,可以附上一些市場(chǎng)推測(cè)數(shù)據(jù)，客戶證明、調(diào)查數(shù)據(jù)、從各種出版物上剪下來(lái)的材料、產(chǎn)品描述或市場(chǎng)營(yíng)銷材料等其次,公司運(yùn)營(yíng)模塊也需要花費(fèi)大量的時(shí)間。針對(duì)公司的運(yùn)作,預(yù)備一份3~5頁(yè)的文檔。說(shuō)明哪些是公司順當(dāng)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵要素,如何在建立這家公司時(shí)表達(dá)這些要素,如何開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,如何建立一支銷售隊(duì)伍,如何建立分銷伙伴關(guān)系,如何選擇適宜的地址,如何保描述這家公司從現(xiàn)在到三年或五年后的運(yùn)作方式。認(rèn)真進(jìn)展財(cái)務(wù)估算,把握這家公司如何從收入、銷售量，客戶以及其他推動(dòng)因素上取得長(zhǎng)足進(jìn)展第三,團(tuán)隊(duì)建設(shè)是商業(yè)打算書中的核心內(nèi)容,可以通過(guò)2~3文檔說(shuō)明公司所需的各種學(xué)問(wèn)和力量,并說(shuō)明公司進(jìn)展過(guò)程中的主業(yè)者”投資。所以,可以用單獨(dú)一頁(yè)紙闡述公司創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)中每個(gè)成員所擁有的資產(chǎn)、股份和