土地流轉(zhuǎn)框架

#附件：土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)框架主要原則本土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)框架旨在幫助中介銀行和最終借款人消除、監(jiān)測和匯報可能在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時帶來的潛在負(fù)面影響，并遵循亞行的保障政策聲明（2009）的要求。其指導(dǎo)原則如下：1）堅持遵循平等、自愿、依法、有償?shù)脑瓌t。平等是指土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人的法律地位平等。自愿是指土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)必須出于雙方當(dāng)事人完全自愿，土地轉(zhuǎn)出方不得強(qiáng)迫土地轉(zhuǎn)入方必須接受土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地轉(zhuǎn)出方也不能強(qiáng)迫土地轉(zhuǎn)入方必須將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。依法是指土地流轉(zhuǎn)必須遵守有效合同與相關(guān)程序。有償是指土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是通過協(xié)商價有償支付的，2）不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)，不得改變土地農(nóng)業(yè)用途。土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并非所有權(quán)流轉(zhuǎn)，因此土地流轉(zhuǎn)不改變土地所有權(quán)性質(zhì)。此外土地使用者也不得改變土地農(nóng)業(yè)農(nóng)田的自然屬性，不得將其轉(zhuǎn)換為非農(nóng)業(yè)用途。3）堅持優(yōu)先權(quán)原則。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利。4）縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管（或農(nóng)村經(jīng)營管理）部門依照同級人民政府規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同管理的指導(dǎo)。5）爭端解決。制定必要的土地流轉(zhuǎn)糾紛申訴程序以及途徑來解決可能產(chǎn)生的抱怨和爭端。法律框架土地流轉(zhuǎn)政策框架的基本目的是確保土地流轉(zhuǎn)的實施符合中國的《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及甘肅省、市縣（區(qū)）關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策要求以及亞行保障政策申明的要求，具體政策框架詳見附件1。主要的法律和政策見如下：1）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》-不改變土地歸集體所有的自然屬性；不改變土地的農(nóng)業(yè)用途（不得將土地的農(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)換為永久性的用地）；2）甘肅省和項目縣有關(guān)中華人民共和國農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》；土地流轉(zhuǎn)期限不得超過土地承包期限；土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商解決；土地流轉(zhuǎn)必須依法進(jìn)行；土地流轉(zhuǎn)合同必須標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（如果土地流轉(zhuǎn)雙方需要，土地流轉(zhuǎn)合同須經(jīng)第三方公證）；土地流轉(zhuǎn)需政府登記注冊并開具相關(guān)證明；如條件所需，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)站進(jìn)行公證。3）甘肅省與項目縣有關(guān)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法實施辦法》-糾紛調(diào)解仲裁應(yīng)按照申訴機(jī)制從下至上進(jìn)行；4）亞行保障政策-有效協(xié)商；協(xié)商解決；建立行之有效的申訴機(jī)制；檔案記錄；進(jìn)行獨立的監(jiān)測。5）此外，項目區(qū)土地流轉(zhuǎn)還會經(jīng)常用到一下條款：土地流轉(zhuǎn)期限是5-10年，在土地承包期限之內(nèi)（2001-2031）；土地流轉(zhuǎn)金是以土地等量產(chǎn)物價值為依據(jù)的,保障流轉(zhuǎn)雙方因價格浮動而帶來的損失；土地流轉(zhuǎn)合同需要公證。土地流轉(zhuǎn)程序土地流轉(zhuǎn)程序如下：1）收集流轉(zhuǎn)信息。有土地流轉(zhuǎn)意向的農(nóng)戶，以書面形式向村委會提供流出、流入土地的位臵、面積、適宜用途、參考底價等信息，村委會將收集到的土地流轉(zhuǎn)信息匯總后，定期向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站上報。農(nóng)戶也可委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地，由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書，注明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名。2）發(fā)布流轉(zhuǎn)信息。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站要及時收集、整理各村上報的土地流轉(zhuǎn)信息，建立土地流轉(zhuǎn)臺賬。要對所轄村土地流轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析整理，將收集到的流轉(zhuǎn)信息通過廣播、報刊、公示欄、電子顯示屏、網(wǎng)絡(luò)等形式及時發(fā)布，并將土地流轉(zhuǎn)信息每周上報縣（區(qū)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站，以建立土地流轉(zhuǎn)信息庫。3）雙方對接洽談。在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站的指導(dǎo)下，土地流轉(zhuǎn)供求雙方按照平等、自愿、互利的原則，對所流轉(zhuǎn)土地的位臵、面積、用途、價格等進(jìn)行協(xié)商洽談。4）簽訂流轉(zhuǎn)合同。土地流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成一致意見后，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站提供由省級農(nóng)業(yè)行政管理部門監(jiān)制的規(guī)范合同文本，合同1一式四份（需1標(biāo)準(zhǔn)合同由省農(nóng)牧廳制定鑒證時一式五份），在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站工作人員的指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的書面流轉(zhuǎn)合同，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站要做好對流轉(zhuǎn)合同的審核工作，對不符合法律法規(guī)規(guī)定的條款進(jìn)行糾正。5）鑒證流轉(zhuǎn)合同。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的申請，對土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行鑒證，一般情況下，都是有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站進(jìn)行鑒證。6）辦理流轉(zhuǎn)登記。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站要建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，并且要將相關(guān)材料上報至縣（區(qū)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站2進(jìn)行備案。7）資料歸檔保管。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站要設(shè)立專門檔案柜，對土地流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等及時進(jìn)行歸檔并妥善保管。8）監(jiān)督履行合同。土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)積極履行合同，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站負(fù)責(zé)監(jiān)督雙方當(dāng)事人的合同履行情況。2縣項目辦也設(shè)在縣農(nóng)業(yè)局土地流轉(zhuǎn)程序圖管理組織和責(zé)任根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和指導(dǎo)工作。其職責(zé)如下：省市級農(nóng)村經(jīng)營管理處職責(zé)：1）負(fù)責(zé)各項農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策的學(xué)習(xí)宣傳和組織落實工作。2）引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)。3）協(xié)調(diào)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及糾紛調(diào)解、仲裁工作，切實解決在農(nóng)村土地承包、流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)損害農(nóng)民利益的問題。3）加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)的檔案管理。4）提出解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)問題的思路和辦法，探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制?？h（區(qū)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站職責(zé)：1）負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包及承包合同管理工作。2）指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及合同簽訂工作。3）受理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織的申請備案并做好管理和指導(dǎo)工作。4）做好農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛仲裁工作。5）提供土地承包管理和土地流轉(zhuǎn)政策法規(guī)咨詢服務(wù)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)經(jīng)營管理站職責(zé)：1）負(fù)責(zé)本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)信息的搜集和發(fā)布工作，對所轄村土地流轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析整理。2）負(fù)責(zé)向達(dá)成流轉(zhuǎn)意向的流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導(dǎo)其簽訂。3）負(fù)責(zé)為流轉(zhuǎn)當(dāng)事人提供合同鑒證服務(wù)。4）負(fù)責(zé)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。5）負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包合同及流轉(zhuǎn)的相關(guān)文件、表冊、資料的歸檔保管工作6）負(fù)責(zé)審查糾正流轉(zhuǎn)合同中違反法律法規(guī)的約定。7）負(fù)責(zé)農(nóng)村土地承包和土地流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解處理。8）依法開展其它農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、管理和服務(wù)工作。9）提供土地承包及土地流轉(zhuǎn)政策咨詢服務(wù)。村委會職責(zé)：1）負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)供求信息的搜集整理，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營經(jīng)營管理站及時上報本村土地流轉(zhuǎn)供求信息。2）協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營經(jīng)營管理站做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解處理工作。縣項目辦職責(zé)：1）監(jiān)督合同執(zhí)行；2）如果土地流轉(zhuǎn)所引發(fā)的沖突與糾紛在鄉(xiāng)鎮(zhèn)方面為得到解決，參與縣級方面的沖突與糾紛解決。土地流轉(zhuǎn)合同的要求土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：1）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；2）流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級等；3）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；4）流轉(zhuǎn)方式；5）流轉(zhuǎn)土地的用途；6）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；7）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；9）違約責(zé)任；10）解決爭議的方式；11）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款；12）鑒證部門蓋章；13）簽約日期。本項目所使用的合同文本是由甘肅省農(nóng)牧廳監(jiān)制的規(guī)范合同文本，各子項目縣將按照農(nóng)牧廳監(jiān)制的規(guī)范合同文本去執(zhí)行實施。權(quán)益保障措施為保障合同雙方的利益，應(yīng)采取以下措施：1）在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包、出租、入股合同期內(nèi)，因自然災(zāi)害或不可抗力嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形的，雙方可協(xié)商終止合同或變更合同，土地歸還原承包方耕種。流轉(zhuǎn)合同中有約定的，按照其約定執(zhí)行。2）國家、省、市實施的種糧農(nóng)戶直接補(bǔ)貼、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料綜合直補(bǔ)等強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策的享受，由雙方當(dāng)事人在合同中約定。3）為減少合同爭議和違法合同，保護(hù)雙方的合法權(quán)益，提高合同履約率；在本項目中，在簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議時，必須由轉(zhuǎn)出方的夫妻雙方簽字；4）土地流轉(zhuǎn)合同根據(jù)流轉(zhuǎn)雙方的申請進(jìn)行鑒證，合同鑒證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政所指定的專門鑒證人員辦理。鑒證不得收取任何費用。5）土地流轉(zhuǎn)的期限由土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人根據(jù)中國《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及甘肅省、市縣（區(qū)）關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策協(xié)商解決，但是必須小于農(nóng)村土地承包期限（2001-2031）。6）土地流轉(zhuǎn)的租金價格由土地流轉(zhuǎn)的雙方當(dāng)事人根據(jù)土地類型、土地肥力、土地等級以及參考種植農(nóng)作物收益的情況或者參考當(dāng)?shù)剜彺逡蚜鬓D(zhuǎn)土地的價格來共同協(xié)商確定，但是土地流轉(zhuǎn)租金價格事關(guān)農(nóng)民的切身利益和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，為考慮農(nóng)民的利益，土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)人應(yīng)在合同中約定土地流轉(zhuǎn)租金價格的調(diào)整時間（如5年調(diào)整一次），以此來約束雙方的利益。申訴機(jī)制在土地流轉(zhuǎn)實施的過程中，土地流轉(zhuǎn)的雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商的；因此，巨大的爭議可能不會