當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地方稅收的影響因素分析

當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地方稅收的影響因素分析及完善對(duì)策研究摘要：本文對(duì)2008-2010年某市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，通過分析近年來影響房地產(chǎn)行業(yè)稅收波動(dòng)的因素，指出房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度存在的問題，從稅收角度提出一些建議和對(duì)策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；存在問題；對(duì)策研究隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展以及住房制度改革的不斷深化，某房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，并成為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長的重要行業(yè)和帶動(dòng)一般預(yù)算收入快速增長的重要來源。與此同時(shí)，中央和地方政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，制定了一系列為抑制房地產(chǎn)市場過熱的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收產(chǎn)生了較大影響。本文站在稅收的角度，對(duì)近年來影響某房地產(chǎn)業(yè)稅收變動(dòng)的因素進(jìn)行分析，指出當(dāng)前房地產(chǎn)稅收制度上存在的一些問題，并提出一些建議和對(duì)策。一、2008—2010年某房地產(chǎn)市場發(fā)展情況2008-2010年某市商品住宅供應(yīng)成交量概況見下表2008-2010年某市商品住宅供應(yīng)成交量概況年份2008年2009年2010年供應(yīng)面積（㎡）1,347,699845,3241,160,243成交面積（㎡）958,895989,079928,798供求比0.71.20.8具體說明：2008年某商品房成交7741套，共899358.86平米。在2008年某100個(gè)參與交易的樓盤中，有24個(gè)樓盤成交面積達(dá)到1萬平米以上；2009年上半年，全市商品房銷售面積、二手房成交面積環(huán)比有較大幅度增長，但與上年相比商品房開發(fā)投資、開工面積、竣工面積、二手房成交面積等均有較大幅度下滑，具體體現(xiàn)為：全市商品房開發(fā)投資同比下降18.11%，商品房銷售面積同比增長28.89%，商品房平均銷售價(jià)格為3367元／平方米，同比增長10.1%。第一季度，某房屋成交量僅400-500套，4月份房屋成交量則升至700-800套，5月份一下子猛增到了1500套，6月分亦達(dá)1300套。這是2008年12月以來房價(jià)首度出現(xiàn)同比上漲。2009年1-6月份全市商品房新開工面積為167.06萬平方米，同比增長2.39%。其中商品住宅新開工面積為149.65萬平方米，同比增長8.45%。由于4月份以來，商品房交易量價(jià)齊升，刺激了開發(fā)企業(yè)提前開盤預(yù)售，因此全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積47.27萬平方米，同比增長22.27%。1-6月份全市商品房銷售面積為100.30萬平方米，同比增長28.89%，其中商品住宅銷售面積為94.34萬平方米，同比增長25.44%；2010年某市商品住宅在售項(xiàng)目41個(gè)，其中2010年開盤項(xiàng)目16個(gè)，新開盤項(xiàng)目推案面積75.10萬平方米，商品住宅供應(yīng)量116.02萬㎡，成交量92.88萬㎡，供求比0.8。2010年，某固定資產(chǎn)投資額達(dá)到660億元，環(huán)比2009年增長30.4%。漲幅居2003年以來之首。二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收波動(dòng)的因素分析（一）宏觀調(diào)控政策變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的影響分析自2003年起，國家一直出臺(tái)各種政策來抑制房地產(chǎn)需求。2007年到2008年上半年，為了抑制房價(jià)上漲，采取了從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策。2008年下半年，受國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)市場低迷，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重大調(diào)整，財(cái)政政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“積極”，貨幣政策從“從緊”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局宣布對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)；央行還多次上調(diào)準(zhǔn)備金率，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限，緊縮性政策開始放松。2008年以來，在從緊的貨幣政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己需要壓力上升，抑制了一部分投機(jī)需求，某市50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)上半年商品房銷售面積下降，全市房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款下降了4.2%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)稅收持續(xù)低速增長，并呈逐季回落的態(tài)勢。（二）市場供求關(guān)系變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的影響某近80%的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在城關(guān)、七里河、安寧、西固四區(qū)，以城關(guān)為例，自2002年到2005年施工面積連續(xù)四年出現(xiàn)負(fù)增長，而商品住宅竣工面積由2002年的261.33萬平方米，減少到2005年的205.91萬平方米，房地產(chǎn)市場供給減少。近年來隨著外地人口的大量涌入和人口的自然增長造成了住房的有效需求不斷擴(kuò)大，以2007年為例，近50%左右的購房者是非某市戶口。市場供應(yīng)減少，市場需求旺盛，加之投機(jī)需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，2007年商品房銷售面積大幅增長，房屋空置面積大幅下降。因此，帶動(dòng)了房地產(chǎn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅大幅增長，其中營業(yè)稅完成10.96億元，增收5.5億元，同比增長52.83%；企業(yè)所得稅完成2億元，增收1億元，同比增長89.03%。（三）土地和資源價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的影響2007年國稅總局出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法，規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍和新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策。此項(xiàng)政策帶動(dòng)土地增值稅大幅增長，2007年和2008年土地增值稅實(shí)現(xiàn)了1.6億元和2.6億元，同比增長了158%和53%。此外，隨著房價(jià)的大幅上漲，與土地和資源有關(guān)的其它稅收也快速增長，2007—2008年城鎮(zhèn)土地使用稅分別同比增長了6.28%和44.32%，國有資源有償使用收入同比增長了176%和1%。三、房地產(chǎn)行業(yè)稅制存在的問題（一）稅負(fù)環(huán)節(jié)分布不合理，房地產(chǎn)稅收流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)重，保有環(huán)節(jié)課稅輕。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營過程主要包括：開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)環(huán)節(jié)，與此相對(duì)應(yīng)，在各環(huán)節(jié)存在著不同的稅種：在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和企業(yè)所得稅等；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等；在房屋出租環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅(或城市房地產(chǎn)稅)等；在房地產(chǎn)靜態(tài)保有環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)和城鎮(zhèn)土地使用稅。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策在房地產(chǎn)開發(fā)及轉(zhuǎn)讓(銷售和出租)環(huán)節(jié)稅種較多，較完善，而在保有環(huán)節(jié)僅涉及三種稅，稅負(fù)較輕。開發(fā)、出租、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的高稅負(fù)制約了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)積極性，加大了開發(fā)建設(shè)成本，提高了購房的門檻，從而抑制了住房消費(fèi)，阻礙了購房者潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化。同時(shí)也抬高了房屋的銷售價(jià)格，制約了居民購買、租用房屋的積極性，進(jìn)而影響了房屋銷售、出租等流通市場的充分發(fā)育。另外，過高的稅負(fù)還會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過隱性交易逃避納稅義務(wù)，造成稅收收入的減少；保有環(huán)節(jié)的低稅負(fù)降低了持有房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，加劇了房屋土地的閑置，導(dǎo)致本來有限的房地產(chǎn)資源無法充分利用，抑制了房地產(chǎn)稅收收入的正常增長。（二）稅種結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重在房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中按現(xiàn)行稅制，存在著土地增值稅與營業(yè)稅、契稅與印花稅、房地產(chǎn)租賃中的重復(fù)征稅以及營業(yè)稅自身的重復(fù)征稅等。對(duì)收入重復(fù)征稅既增加了納稅人的奉行成本和稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管成本，又催生了偷逃稅的動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致了大量地下租賃市場的存在，而且，交叉重復(fù)征稅有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度，同時(shí)，重復(fù)征稅從微觀上來說，提高了房地產(chǎn)的售價(jià)，增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；從宏觀上來說，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的的房地產(chǎn)，還由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，建議等到條件成熟的時(shí)候，在稅務(wù)部門建立