制度范文-前期介入作業(yè)指導(dǎo)書

制度范文--前期介入作業(yè)指導(dǎo)書前期介入作業(yè)指導(dǎo)書1.1引導(dǎo)各城市公司、各物業(yè)項目樹立正確的前介意識、做好物業(yè)工程前期介入管理工作。1.2改進(jìn)、改善、優(yōu)化設(shè)計方案，完善物業(yè)的使用功能，提供有益的建設(shè)性意見。1.3規(guī)范交房、承接查驗工作行為，將驗收、交付工作引導(dǎo)到正常工作中。1.4提高產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)，確保滿足后期物業(yè)運營使用需要，提升客戶滿意度。1.5為業(yè)主創(chuàng)造價值，提升集團美譽度、知名度，為集2.范圍適用于XX集團各城市公司在建的住宅、別墅、商鋪、車3.職責(zé)3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂前期介入作業(yè)指導(dǎo)書并派員參加前期規(guī)劃工作，階段性專項工作的現(xiàn)場指3.2各項目物業(yè)負(fù)責(zé)參與施工期間各項工程的跟進(jìn)、后期隱蔽工程查驗、總平施工跟進(jìn)、竣工承接查驗等工作。3.3各項目物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)并抄報物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人，并跟進(jìn)問題整改落實情況。4.方法和過程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等參與介入，從物業(yè)管理運作和客戶使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收的返修工作量，為確?？蛻羧胱〉於ɑA(chǔ)。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內(nèi)容要求。4.2.2物業(yè)組成工作小組。4.2.3制定工作計劃。4.2.4計劃實施。物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以4.2.6對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。4.3前期介入的內(nèi)容：前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、物業(yè)用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置等方面應(yīng)注意的內(nèi)4.3.2營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。4.4規(guī)劃設(shè)計階段介入4.4.1規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備。規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。細(xì)資料、擴初批復(fù)。B企劃文件市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)明書》、設(shè)計圖紙(平面圖、立面圖、透視圖)《結(jié)構(gòu)設(shè)計地產(chǎn)公司需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤、周邊配套狀況進(jìn)行實地考察。4.4.2項目評估細(xì)則總體評估A物業(yè)項目規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流B物業(yè)項目道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停C建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。D生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。E設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、氣、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。F注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)G安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進(jìn)技防手段，安全及消防I便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。J各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類業(yè)態(tài)中水平領(lǐng)先。分類評估A安保布局a便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速(詳見F智能化設(shè)備)。B消防布局a消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理，使用可b消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)c消防登高面(場地)設(shè)置合理，其位置及面積符合國d消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)C交通布局a各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的1:1另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:2,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:0.5)便于停放。d有條件宜設(shè)置立體機動車停車庫及機械車位，應(yīng)符合D生活配置a根據(jù)物業(yè)項目周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)c如物業(yè)項目設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干d如物業(yè)項目設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動用房宜根據(jù)建筑面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。E設(shè)備配套a水、電、氣、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。b配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。d公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置，安裝LED照明燈具或聲光控等節(jié)能開關(guān)。e配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范，各機房內(nèi)應(yīng)預(yù)留有220V的電源插座，地坪平整、無開裂、空鼓，墻面和頂棚面層平整、無空鼓、脫落、滲漏。f配電房不宜設(shè)在負(fù)二樓及以下樓層，建在負(fù)一樓時要g給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，水箱(生活、消防)現(xiàn)場應(yīng)有水位顯示儀，高低水位報警引至監(jiān)控室，水泵房地面應(yīng)貼防滑的地磚，并有千分子之五的坡度，坡向集水坑。h電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施，機房換氣扇宜安裝溫控開關(guān)控制電梯底坑排水孔應(yīng)有防倒灌措施，底坑應(yīng)預(yù)留插座。i發(fā)電機不宜低位排煙，如需低位排煙要設(shè)置合理的過濾系統(tǒng)，機房內(nèi)安裝防爆燈具。j中央空調(diào)機房應(yīng)有降噪措施，燃?xì)庵醒肟照{(diào)機房內(nèi)安裝防爆燈具，地面應(yīng)貼地磚，j樓層生活供水管井與消防水管井宜單獨分開設(shè)置，如共用需留有足夠的維修空間。k各強電配電柜(箱)正上方不宜設(shè)置有給、排水水管，如有現(xiàn)場需采取防浸水措施。F智能化配置a安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、門禁智能系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車牌識別系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等。b網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺、智能家居遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)等。c設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等。d中央控制中心布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。f圍墻應(yīng)設(shè)置周界監(jiān)控攝象機，并與周界防越系統(tǒng)聯(lián)動，各單元門禁系統(tǒng)刷卡器器安裝位置應(yīng)方便業(yè)主使用。g地下室應(yīng)設(shè)置無線信號放大系統(tǒng)。G房屋單體(住宅參照)a屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面滿足b墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防護門。e外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3m,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。g衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。1房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。m有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時，應(yīng)考慮防盜措施。n陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.1m),宜采用垂直桿間，桿間距小于0.1m,防止兒童攀爬。H室內(nèi)配置(住宅參照)a室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全c室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安d空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排e室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地2.2m左右，向外傾斜10度左右。f當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外h室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。i電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。k高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。I綠化配置a綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行f綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾g主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。h草坪與道路相接處應(yīng)有避免泥土沖流到路面的措施。J景觀配置a景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)c不宜在項目內(nèi)設(shè)置深度超過1m的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5m,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生a.圍欄高度不低于1.4米。等均采用12V低壓供電。c綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于g樓道、樓梯、過道便于家具搬運，人員不易碰撞。M生態(tài)環(huán)保a物業(yè)項目內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b物業(yè)項目內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c物業(yè)項目內(nèi)無各類污染源。d周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。e宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技f垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置。N物業(yè)用房a物業(yè)服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、更衣室、監(jiān)控中心。b作業(yè)用房功能：秩序維護值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。c總面積：根據(jù)總建筑面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般：物業(yè)用房面積=總建筑面積/100*(0.2-0.3);位置：建筑區(qū)域中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。d業(yè)委會、居委會(根據(jù)當(dāng)?shù)卣?功能：辦公室、資料室、會議室、接待室；面積：根據(jù)具體情況而定；位置：和物業(yè)服務(wù)中心相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一0新材料、新技術(shù)a應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。4.4.3規(guī)劃設(shè)計評估的程序地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物物業(yè)接到書面知會后，于3個工作日內(nèi)回復(fù)，地產(chǎn)接到資料目錄后3個工作日內(nèi)向物業(yè)提供物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3個工作日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3個工作日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司第一負(fù)責(zé)人審核簽發(fā)。各物業(yè)分公司第一負(fù)責(zé)人或委托代理人簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。4.5營銷策劃階段介入4.5.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理明確服務(wù)定位，包括服務(wù)概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心?！段飿I(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》,應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等?！段飿I(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》,同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)應(yīng)適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進(jìn)行銷售推廣，了解客戶情況，進(jìn)行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。4.6施工建設(shè)階段介入4.6.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建驗收前6個月。精裝房要求在竣工驗收前9個月介入。4.6.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容成立介入小組，一般2-3人，專業(yè)組人員專業(yè)介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)物業(yè)定期參加地產(chǎn)公司組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的4.6.3工程施工建設(shè)階段土建施工屋面、風(fēng)道、煙道、管井、樓梯、踏步、護欄、大堂、單元門、室內(nèi)墻面、室內(nèi)棚頂、室內(nèi)地面、門窗洞口、陽臺等C跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)承接查驗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進(jìn)建議落實情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細(xì)記錄并拍照留存以便于整改跟蹤，每天實施的工程進(jìn)程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進(jìn)行匯總，在召開的工程前期介入專題會上提出，或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。d表格須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人審核后存檔，存檔期限為長e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)，由公司協(xié)調(diào)解決。電氣施工A在建工程電氣施工跟進(jìn)要求：每周對電氣施工進(jìn)行一次跟進(jìn)B跟進(jìn)內(nèi)容：電纜溝、電纜橋架、電纜敖設(shè)、配電柜、變壓器、電表箱、柴油發(fā)電機組、母線安裝、電線電纜導(dǎo)管、電纜終端壓接、管線敖設(shè)、槽板配線、防雷接地系統(tǒng)、導(dǎo)線連接、接線盒、線管接口吊裝、絕緣材料、公共照明、開關(guān)插座、燈具安裝。C跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)承接查驗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進(jìn)建議落實情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細(xì)記錄并拍照留存以便于整改跟蹤，每天實施的工程進(jìn)程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進(jìn)行匯總，在召開的工程前期介入專題會上提出，或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。d此表格須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人審核后存檔，存檔期限為長e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改給排水及暖通施工A在建工程水暖施工跟進(jìn)要求：每周水暖程進(jìn)行一次跟B跟進(jìn)內(nèi)容：集水管埋深及坡度、下水井、排水溝、排水管道、室內(nèi)排水管道、排污管道、管道井坡度、支架、水泵、進(jìn)水管道、進(jìn)出水閥門、排水喉管、雨水喉管、上下水管道保溫、供暖管道、散熱器、衛(wèi)生器具、檢查口、掃除口、地漏、燃?xì)庠O(shè)施。C跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)承接查驗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。D跟進(jìn)建議落實情況。a如檢查中發(fā)現(xiàn)問題要詳細(xì)記錄并拍照留存以便于整改跟蹤，每天實施的工程進(jìn)程要做好記錄。b巡查人員每周全面巡查一次，對重點隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。c每周五對問題進(jìn)行匯總，在召開的工程前期介入專題會上提出，或以書面的形式發(fā)函致地產(chǎn)工程部，必要時呈報其領(lǐng)導(dǎo)，并及時跟蹤，直至問題解決。d此表格須經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人審核后存檔，存檔期限為長e對于提出的問題超過原定整改期限或發(fā)函兩次未整改的問題要上報公司領(lǐng)導(dǎo)，由公司協(xié)調(diào)解決。4.6.4物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、住宅排煙道、商鋪煙道、門的開啟方向等。地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：A無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。B采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪拌時間不得少于2分鐘(用機械攪拌);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有C采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?無地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)A鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。B砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。裝飾工程A外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常三影響外墻是否滲水的一個關(guān)鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督?；?。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。C地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。門窗工程木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán)格給排水工程A給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗。B排水工程：常因施工工藝問題，出現(xiàn)接口容易滲水，沉降導(dǎo)致管道破裂漏水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴(yán).C集水坑排水管各閥門連接方式應(yīng)為法蘭連接，便于檢修.。停車場標(biāo)識宜采用熒光標(biāo)識，文字圖案依據(jù)國標(biāo)，中英文對照、項目車庫入口統(tǒng)一風(fēng)格；車位設(shè)置要合理，設(shè)備房門口，集水坑上方等位置不宜設(shè)置車位；地庫宜0收集介入過程中各種設(shè)備的隨機資料如產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書等。1對整個小區(qū)的用電除要加裝總表獨立計量外，其中動力、商業(yè)、非居、生活等用電要分別單獨加裝電表計量不能混合；重要用電設(shè)備如電梯、二次供水水泵等宜設(shè)置獨立電表計量，園區(qū)用水也宜分類加裝計量表，便于后期物業(yè)能耗管控。4.7協(xié)助施工單位調(diào)試各設(shè)備系統(tǒng)物業(yè)工程現(xiàn)場前介人員監(jiān)督項目單項工程的調(diào)試、驗收進(jìn)度，監(jiān)督管道設(shè)備的清洗、沖洗工作，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程人員逐步進(jìn)入的建議，做好