世邦魏理仕《工程部工作手冊》

世邦魏理仕物業(yè)管理工程手冊北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司資產服務部編制第一章工程部職責范圍 6一、工程部職責： 7二、工程部職責范圍： 7第二章工程部組織架構 9第三章崗位職責 10一、工程經(jīng)理崗位職責 11二、工程總工程師崗位職責 12三、工程總值崗位職責 13四、工程主任崗位職責 13（一）工程電氣主任崗位職責 13（二）工程設備主任崗位職責 14（三）工程綜合主任崗位職責 15五、工程主管崗位職責 15（一）電梯主管崗位職責 15（二）強電（運行）主管崗位職責 16（三）強電（維修）主管崗位職責 16（四）鍋爐主管崗位職責 17（五）空調主管崗位職責 17（六）給排水主管崗位職責 18（七）弱電主管崗位職責 18（八）綜合維修主管崗位職責 19六、各系統(tǒng)崗位職責 19（一）電梯工崗位職責 19（二）電工運行班崗位職責 20（三）電工維修班崗位職責 20（四）鍋爐工崗位職責 20（五）空調工崗位職責 20（六）水工崗位職責 21（七）弱電工崗位職責 21（八）綜合維修工崗位職責 21（九）水處理化驗員崗位職責 21（十）庫管員崗位職責 22（十一）工程值班臺崗位職責 22第四章各系統(tǒng)管理制度 23一、工程總值管理制度 24二、強電管理制度 25三、弱電系統(tǒng)管理制度 26四、空調系統(tǒng)管理制度 26五、電梯系統(tǒng)管理制度 27六、給排水系統(tǒng)管理制度 28七、綜合維修管理制度 29八、工程值班臺管理制度 29九、入戶維修注意事項 30第五章各系統(tǒng)交接班制度 一、電梯運行人員交接班制度 33二、變電室交接班制度 33三、鍋爐房交接班制度 34四、給排水交接班制度 34第六章各系統(tǒng)設備運行管理規(guī)程 一、空調設備運行管理規(guī)程 37（一）空調運行巡視制度 38（二）空調巡視程序表 39（三）制冷機組開停程序 39（四）相關表格 39二、給排水設備運行管理規(guī)程 39（一）給排水設備、設施操作規(guī)程 42（二）給排水設備巡查規(guī)程及線路圖 43（三）人工游泳池按摩池水循環(huán)和水處理設備操作規(guī)程 45（四）水泵房運行管理制度 46（五）中水站運行管理制度 47（六）熱力站運行管理制度 48（七）二次供水操作制度 49（八）水質化驗操作規(guī)程 51（九）相關表格 52三、變、配電設備運行管理規(guī)范 53（一）變電室巡視制度 55（二）高壓配電室巡視檢查制度 56（三）倒閘操作制度 57（四）發(fā)電機試車規(guī)范 58（五）發(fā)電機每日巡視內容、周期、路線 59（六）相關表格 61四、電梯設備運行管理規(guī)范 62（一）電梯安全操作制度 64（二）電梯巡檢制度 66（三）電梯設備巡查規(guī)程 67（四）相關表格 69五、弱電設備運行管理規(guī)范 70（一）相關表格 72六、鍋爐設備運行管理規(guī)程 73（一）司爐工巡回檢查制度 76（二）鍋爐運行班巡視內容及時間周期 77（三）煤氣運行巡視內容 78（四）相關表格 79第七章各系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)規(guī)范 80一、年保養(yǎng)計劃表 80二、空調機、風機盤管設備維修保養(yǎng)規(guī)范 80（一）新風機組周期保養(yǎng) 81（二）空調水泵周期保養(yǎng) 82（三）冷卻塔周期保養(yǎng)程序 83（四）冷水機組周期保養(yǎng)程序 84（五）相關表格 85三、給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)范 86（一）相關表格 87四、強電設備維修保養(yǎng)規(guī)范 88（一）配電室檢修工作程序 91（二）PC1配電室檢修工作方案 92（三）PC2配電室檢修工作方案 95（四）PC3配電室檢修工作方案 97（五）PC4配電室檢修工作方案 99（六）PC1-PC4配電室檢修計劃 100五、鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)程 102（一）鍋爐設備保養(yǎng)周期表 104（二）鍋爐房主要設備維修保養(yǎng)內容 106（三）相關文件和表格 107六、衛(wèi)星電視、有線電視系統(tǒng)保養(yǎng)步驟 108（一）天線系統(tǒng) 108（二）前端 108（三）分支分配系統(tǒng) 108七、綜合維修保養(yǎng)規(guī)范 109（一）危險品管理制度 1091、化學類（硫酸） 1092、油類：（易燃物品） 109（二）綜合組中修項目、綜合組大修項目 1091、綜合組中修項目 1092、綜合組大修項目 110（三）綜合維修專業(yè)工作制度 110（四）綜合維修操作間管理制度 112第八章事故處理辦法及相應預防措施 113一、配電室緊急停電處理規(guī)程 113二、空調專業(yè)設備應急措施 115三、電梯故障困人救援法 117四、鍋爐故障處理方法 141第一章工程部職責范圍一、工程部職責：負責制定本部門的崗位職責，及各項業(yè)務的服務質量標準。負責維修記錄單的監(jiān)督檢查、并做好標識管理工作。負責公司物業(yè)、設備維護、保養(yǎng)管理工作。負責各管理處有償維修管理工作。負責公司日常設備、系統(tǒng)檢驗和物業(yè)驗收。負責做好公司檢驗、測量設備的管理工作。二、工程部職責范圍：負責大廈強弱電系統(tǒng)的運行管理，設備維護保養(yǎng)和檢修故障。負責大廈電梯系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和檢修故障。負責大廈空調系統(tǒng)的運行管理，設備維修保養(yǎng)和故障。負責大廈給排水管道系統(tǒng)的管理，設備維修保養(yǎng)和檢修故障。負責聯(lián)系處理大廈土建結構方面的滲漏水。負責大廈各動力系統(tǒng)的完善改造，設備更棄以及小項增改工程施工。確保工程所有設備的正常運轉，維修保養(yǎng)好大廈的硬件。第二章工程部組織架構工程部組織架構1第三章工程部崗位職責一、工程經(jīng)理崗位職責部門：工程部直接上級：總物業(yè)經(jīng)理技術咨詢與匯報：CBRE總部工程監(jiān)管人員直接下級：工程專業(yè)主管工作地點：物業(yè)辦公室工作職責：招募、培訓、安排和評估工程部成員的工作。審核和指導部門的工作。完善維修、變更和設備需求的特殊要求?；I劃、協(xié)助和完善大廈自動控制系統(tǒng)。新的或是改進的建筑裝修項目與設計師和項目經(jīng)理接洽。與當?shù)赜嘘P政府機構接洽，以確保大樓符合有關的建筑條例和各項規(guī)定。完善、指導和評估服務工作安排，使你方的工作符合住戶的要求，并達到最佳的滿意程度。建立自動控制系統(tǒng)。對日常維修合約包括工程、水處理等監(jiān)管，協(xié)助總經(jīng)理制定，選擇合約承包商。建立年度操作及設備預算。建立大廈維修管理系統(tǒng)，確保大廈儀器及系統(tǒng)能作最終預算。舉行防火演習。審查租戶圖紙確保與大樓標準相符。對總工程師作考勤及考核工作。招標承投維護工程設備。工程預算。總經(jīng)理或副總經(jīng)理指派的工作。二、工程總工程師崗位職責部門：工程部直接上級：工程經(jīng)理直接下級：工程總工助理工作地點：物業(yè)工程部工作職責：協(xié)調與簽約公司的服務，以高質量的完成工作。確保各項工作均依據(jù)條例及大樓建筑標準，并與政府有關機構接洽。負責招募、培訓工程部員工及安排工作。統(tǒng)籌安排監(jiān)督整個部門的工作系統(tǒng)，協(xié)調各系統(tǒng)之間的工作及人員安排。完善和監(jiān)督所有設施的運轉，包括環(huán)保設備、升降裝置、安全系統(tǒng)及有關設備。負責對所有機械/電力及安全設備和系統(tǒng)的監(jiān)控、檢查日程安排。擬定維修保養(yǎng)的年度預算。負責在緊急情況下如何采取必要措施，以確保大樓租戶財產人身安全。完成工程經(jīng)理指派的任何職責任務。協(xié)助工程經(jīng)理招標維護工程設備。協(xié)助工程經(jīng)理監(jiān)督大廈各系統(tǒng)設備之運行及維修保養(yǎng)的管理工作。協(xié)助工程經(jīng)理擬定各種維修，保養(yǎng)計劃并指揮各專業(yè)執(zhí)行。協(xié)助工程經(jīng)理制定各種規(guī)章制度及操作規(guī)程。協(xié)助工程經(jīng)理擬定能源控制方案并指揮落實。組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故及各類設備的維修、保養(yǎng)。監(jiān)督、管理外判工程及外包保養(yǎng)合同等執(zhí)行情況。完成工程經(jīng)理指派的任何工作。三、工程總值崗位職責部門：工程部直接上級：工程總工程師直接下級：工程各專業(yè)主任工作地點：物業(yè)工程部工作職責：在緊急調度情況下，可完全合理地支配工程部的運作。處理客戶投訴及分配工程維修單。完整的填寫《事故報告表》，并描述大概于當值日記上。當遇到不能處理的事件或不能掌握及控制的事故時，及時轉達上級或中心領導，尋求協(xié)助處理解決。處理/完成交接班遺留問題。有關接工程單時間、處理事項、處理結果、工單序號等資料一一詳列總值日志上。每天通過電話及不定時巡視各機房，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。包括員工紀律、設備運行和工程搶修等。確保各系統(tǒng)正常協(xié)調運作，配合其他部門的相關工作。值班臺的工作。完成上級下達的其它任務。四、工程主任崗位職責部門：工程部直接上級：工程總值直接下級：工程各專業(yè)主管工作地點：物業(yè)工程部工作職責：（一）工程電氣主任崗位職責組織安排電氣系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)運行保養(yǎng)維修及屬下員工的特殊或日常工作分配。協(xié)助與相關的政府機構接洽。協(xié)助所有包括機械、電力和人生安全設備系統(tǒng)的檢查工作。協(xié)助為工程部員工的培訓工作。按公司管理規(guī)定，監(jiān)督檢查直屬各級員工之紀律、考勤及考核工作，并向工程總工匯報。負責協(xié)調各系統(tǒng)之間的工作及人員安排。協(xié)助工程總工擬定電氣系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)維修、保養(yǎng)計劃并指揮各相關專業(yè)執(zhí)行。協(xié)助工程總工制定各種規(guī)章制度及操作規(guī)程。擬定維修保養(yǎng)之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故。協(xié)助工程總工與其它部門之協(xié)調工作。監(jiān)督、管理外判工程及外包保養(yǎng)合同等執(zhí)行情況。完成工程經(jīng)理及工程總工指派的其他工作。（二）工程設備主任崗位職責組織安排通風、給排水及采暖系統(tǒng)運行保養(yǎng)、維修及屬下員工的特殊或日常工作分配。協(xié)助與相關的政府機構接洽。協(xié)助所有包括機械、電力和人生安全設備系統(tǒng)的檢查工作。協(xié)助為工程部員工的培訓工作。按公司管理規(guī)定，監(jiān)督檢查直屬各級員工之紀律、考勤及考核工作，并向工程總工匯報。負責協(xié)調各系統(tǒng)之間的工作及人員安排。協(xié)助工程總工擬定通風空調、給排水及采暖系統(tǒng)維修、保養(yǎng)計劃并指揮各相關專業(yè)執(zhí)行。協(xié)助工程總工制定各種規(guī)章制度及操作規(guī)程。擬定維修保養(yǎng)之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故。協(xié)助工程總工與其它部門之協(xié)調工作。監(jiān)督、管理外判工程及外包保養(yǎng)合同等執(zhí)行情況。完成工程經(jīng)理及工程總工指派的其他工作。（三）工程綜合主任崗位職責組織安排綜合系統(tǒng)及屬下員工的特殊或日常工作分配。負責協(xié)調各專業(yè)驗收及接收已完成之工程。負責監(jiān)督檢查大廈二次裝修情況。協(xié)助為工程部員工的培訓工作。按公司管理規(guī)定，監(jiān)督檢查直屬各級員工之紀律、考勤及考核工作，并向工程總工匯報。負責協(xié)調各系統(tǒng)之間的工作及人員安排。協(xié)助工程總工擬定裝修翻新修補、結構保養(yǎng)及土建改造計劃并指揮相關專業(yè)或外判執(zhí)行。協(xié)助工程總工制定各種規(guī)章制度及操作規(guī)程。擬定維修保養(yǎng)之材料、備件、配件申購計劃。組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故。協(xié)助工程總工與其它部門之協(xié)調工作。監(jiān)督、管理外判工程及外包保養(yǎng)合同等執(zhí)行情況。五、工程主管崗位職責部門：工程部直接上級：工程各專業(yè)主任直接下級：工程各專業(yè)員工工作地點：物業(yè)工程部各專業(yè)辦公室工作職責：（一）電梯主管崗位職責負責電梯系統(tǒng)設備的正常運行。負責電梯系統(tǒng)設備的日常維護、保養(yǎng)、檢測。負責安排、指揮、組織本系統(tǒng)員工的日常工作。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。負責監(jiān)督、檢查下屬員工之工作完成情況并向工程主任匯報。負責培訓下屬員工正確操作本專業(yè)設備。負責檢查本系統(tǒng)之各種運行記錄及檢查表格。協(xié)助工程主任制定本系統(tǒng)維修、保養(yǎng)計劃。監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。負責管理本專業(yè)之公用工具。完成工程經(jīng)理、總工程師及工程主任下達的其它工作任務。（二）強電（運行）主管崗位職責負責配電室及發(fā)電機房設備的正常運行。負責本系統(tǒng)設備的日常維護、保養(yǎng)、檢測。負責安排、指揮、組織本系統(tǒng)員工的日常工作。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。負責監(jiān)督、檢查下屬員工之工作完成情況并向工程主任匯報。負責培訓下屬員工正確操作本專業(yè)設備。負責檢查本系統(tǒng)之各種運行記錄及檢查表格。協(xié)助工程主任制定本系統(tǒng)維修、保養(yǎng)計劃。監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。協(xié)助處理其他電氣設備之維修、保養(yǎng)工作。負責管理本專業(yè)之公用工具。完成工程經(jīng)理、總工程師及工程主任下達的其它工作任務。（三）強電（維修）主管崗位職責負責分派下屬員工的日常維修、保養(yǎng)工作。負責處理物業(yè)部簽署之維修通知單，及與物業(yè)部、保安部協(xié)調處理日常維修事宜。負責檢查、監(jiān)督屬下員工之考勤、勞動紀律及考核。負責完成工程部制定的維修計劃、保養(yǎng)計劃、節(jié)能計劃。負責組織、安排、指揮員工處理各類設備故障。負責填寫維修通知單及與物業(yè)部、保安部協(xié)調處理日常維修事宜。有權調配維修技工進行各種（你認為合適的）工作任務，對拒不服從安排之員工進行紀律處分。每月統(tǒng)計維修單，并據(jù)單考核下屬員工之工作量及表現(xiàn)。負責給各專業(yè)電氣系統(tǒng)提供幫助。完成工程經(jīng)理、總工程師及工程主任下達的其它工作任務。（四）鍋爐主管崗位職責負責安排、指揮、監(jiān)督下屬的日常工作，保證鍋爐房設備正常運行。負責定期鍋爐設備維修、保養(yǎng)工作。負責接油工。負責設備的定期檢測。負責培訓下屬正確操作本專業(yè)設備。負責檢查本系統(tǒng)之各種運行記錄及檢查表格。監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。負責制定合理的運行方案，以達到節(jié)能效果。完成工程經(jīng)理、總工及工程主任下達的其他工作任務。（五）空調主管崗位職責負責安排、指揮、監(jiān)督下屬的日常工作，保證通風及空調系統(tǒng)設備正常運行。負責本系統(tǒng)設備維修、保養(yǎng)工作。巡視機房設備，并監(jiān)管大廈內溫、濕度及新風量到合適水平。負責安排設備的定期檢測。負責培訓下屬正確操作本專業(yè)設備。負責檢查本系統(tǒng)之各種運行記錄及檢查表格。監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。負責分派下屬員工的日常維修、保養(yǎng)工作。負責處理物業(yè)部簽署之維修通知單。負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。負責制定合理運行方案，以達到節(jié)能效果。完成工程經(jīng)理、總工及工程主任下達的其他工作任務。（六）給排水主管崗位職責負責安排、指揮、監(jiān)督下屬的日常工作，保證給排水系統(tǒng)設備正常運行。負責本系統(tǒng)設備維修、保養(yǎng)工作，巡視機房設備運行正常。負責給排水設備、設施、機械設備設施的綜合管理，負責每月自來水、熱水、中水的能源統(tǒng)計報告工作。消防、噴淋用水設備、軟化水設備的檢查工作。負責安排設備的定期檢測。負責培訓下屬正確操作本專業(yè)設備。負責檢查本系統(tǒng)之各種運行記錄及檢查表格。監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。負責分派下屬員工的日常維修、保養(yǎng)工作。負責處理物業(yè)部簽署之維修通知單。負責本專業(yè)二次裝修的審圖工作。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。保證生活水的水質達到標準。完成工程經(jīng)理、總工及工程主任下達的其他工作任務。（七）弱電主管崗位職責負責消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)/消防廣播系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責保安監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責衛(wèi)星電視系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責IC卡系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責車管系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責可視對講系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責樓宇自控系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及日常巡視。負責處理物業(yè)部簽署之日常維修單。負責安排、監(jiān)督、檢查下屬的日常工作。監(jiān)督維護保養(yǎng)外判合同執(zhí)行情況。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。完成工程經(jīng)理、總工及工程主任下達的其他工作任務。（八）綜合維修主管崗位職責負責安排、監(jiān)督、檢查下屬的日常工作。負責對下屬分派維修單工作。監(jiān)管外判工程情況。定期巡視大廈，負責制定計劃性工作方案。負責申請維修用料。檢查入戶維修工作。負責本專業(yè)的二次裝修審圖工作。負責對下屬進行專業(yè)培訓。負責本系統(tǒng)員工之考勤、紀律檢查及考核。完成工程經(jīng)理、總工及工程主任下達的其他工作任務。六、各系統(tǒng)崗位職責部門：工程部直接上級：工程各專業(yè)主管工作地點：物業(yè)工程部各專業(yè)辦公室或設備機房工作職責：（一）電梯工崗位職責做好電梯機房正常運行值班工作。做好值班日記及工作日報表。做好電梯的巡查工作。檢查電梯電動機的聲音是否正常。檢查電機溫度是否過高，潤滑油是否足夠。檢查控制電梯的電壓、電流是否正常，各大電流繼電器接點是否有燒現(xiàn)象，大電流導線是否有松動現(xiàn)象。檢查直流電機整流子是否正常。檢查電梯門的裝置是否運行正常。檢查電梯乘坐舒適感是否良好。配合及監(jiān)督菱電的電梯保養(yǎng)工作。電梯緊急/故障情況下的處理，重大問題及時向領導匯報并通知菱電處理。（二）電工運行班崗位職責負責配電室及發(fā)電機房設備的操作、監(jiān)控、記錄和緊急故障的處理。觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫HYPERLINK《電氣設備計劃檢修表》（見附表3）中所列檢修項目。配合其他專業(yè)的電氣設備檢修。及時處理維修單上的報修任務。發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，重大問題及時向上級匯報。（四）鍋爐工崗位職責巡查設備情況，并填寫HYPERLINK《鍋爐房巡查表》（見附表4）。做好值班日記及工作日報表。按時維護、保養(yǎng)設備，對設備的調整及維修作好記錄。接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務。發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，并匯報上級。（五）空調工崗位職責巡查設備情況，并填寫HYPERLINK《空調設備巡檢表》（見附表5）。做好值班日記及工作日報表。按時維護、保養(yǎng)設備，對設備的調整及維修作好記錄。接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務。發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，并匯報上級。制冷空調設備運行員負責制冷機的操作、監(jiān)視和記錄。空調設備維修員負責設備檢修、日常清潔維護。每天定時檢測客戶區(qū)的溫濕度并調整到合適水平。（六）水工崗位職責巡查設備情況，并填寫HYPERLINK《水泵房運行記錄表》（見附表6）。做好值班日記及工作日報表。按時維護、保養(yǎng)設備，對設備的調整及維修作好記錄。接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務。發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，并匯報上級。值班員負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告，并協(xié)助維修人員的工作。維修人員負責給排水設施維護和維修，負責日常機械設備的維修工作。（七）弱電工崗位職責巡查設備情況，并填寫HYPERLINK《弱電每班巡視表》（見附表7）。做好值班日記及工作日報表。按時維護、保養(yǎng)設備，對設備的調整及維修作好記錄。接到報修任務及時處理，及時完成領導交辦的任務。發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，并匯報上級。查看BAS監(jiān)控系統(tǒng)，并記錄。（八）綜合維修工崗位職責及時處理物業(yè)簽署的維修單。定期巡樓檢查并記錄。完成領導分派的其他任務。監(jiān)管外判維修的工作情況。（九）水處理化驗員崗位職責認真遵守《員工守則》，遵守公司的各項規(guī)章制度。認真執(zhí)行《低壓鍋爐水質標準》的規(guī)定，及操作規(guī)程，保證鍋爐的給水和爐水質量。了解所操作鍋爐的結構、性能，了解燃料燃燒的一般常識，掌握鍋爐水處理設備和水質化驗的原理，操作方法及知識，并能指導停爐后的保養(yǎng)工作。作好水處理設備，各種儀器及用具的維護保養(yǎng)，作到安全、靈敏、可靠、有效，保持水處理設備、設施、儀器的干凈整潔。按規(guī)定的化驗項目進行水質化驗，記錄數(shù)據(jù)要準確，嚴格控制鍋爐給水、爐水、補充水的水質標準，督促司爐工堅持正常排污制度，以保證鍋爐安全運行，延長其使用壽命。（十）庫管員崗位職責認真遵守《員工守則》，遵守公司的各項規(guī)章制度。庫房管理員負責工程部各類物資、備件的收存、管理、發(fā)放等工作。建立庫房管理制度，做到料有料、存料有序、發(fā)料有據(jù)、庫存有分類。按物掛牌，賬、卡、物相核對，賬實要相符。確保庫房通風、照明、清潔、安全。經(jīng)常與工程部各專業(yè)聯(lián)系，了解物資備料的需求情況，掌握各類物資日常使用和消耗狀況，控制物資庫存量。作好廢料拍照、登記、報損記錄、及時處理滯留積壓的物資，降低存儲成本。經(jīng)常巡檢庫存物品，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并向領導匯報，每月徹底盤點一次庫存數(shù)量，對各項物資做月盤點表，上報財務部。領用材料須由本專業(yè)主管簽寫材料領用單（一式三聯(lián)），方可發(fā)放。（十一）工程值班臺崗位職責樓宇自控系統(tǒng)值機，發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關專業(yè)處理，并報告上級。接收物業(yè)部簽署的維修單并分派到各專業(yè)。對已接收的維修單及已完成返回的維修單進行統(tǒng)計并做好記錄。記錄及保存各專業(yè)的日報表及設備巡查表。完成上級下達的其他任務。第四章工程部各系統(tǒng)管理制度一、工程總值管理制度總值及工程部代主管，在緊急調度情況下，可完全合理地支配工程部的運作。在值班期間嚴格遵守管理中心各項規(guī)章制度，不得擅離值班崗位。當值時，須兼顧本身系統(tǒng)內事務，但以工程部整體為主。當值時，如需要離崗，必須交代專人暫替接電話，并隨身攜帶對講機，以便聯(lián)絡。當值時，必須禮貌的處理客戶投訴及分配工程請修單。做出正確及合理的分析及判斷。采取合適應變措施，并記錄于當值日記。如需涉及其他部門，須禮貌地通知及請求各有關部門協(xié)助、支援及配合工作，并應認真清楚的填妥《管理中心內部聯(lián)系單》。當發(fā)生非常事故，應把事故時間、內容、處理過程、結果和合理的建議寫在《事故報告表》中及描述大概于當值日記上。如遇特別事故，如斷水、水淹、斷電、消防走火及空調失靈等，皆須馬上聯(lián)系上級或管理中心領導。當遇到不能處理的事件或不能掌握及控制的事故時，應及時轉達上級或中心領導，尋求協(xié)助處理解決。交接班一定要清楚，對于交接總值留下來的問題，接班總值有責任積極跟進，處理至完成。有關接工程單時間、處理事項、處理結果、工單序號等資料一一詳列總值日志上。一般電話投訴是不接受的，唯事后補單及下列大方向除外：公共區(qū)域或客戶內停電；水管破損跑水；火災及報警；直梯困人；異味散布；空調停運。夜班總值須定時通過電話及不定時巡視各機房值工，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理。包括員工紀律、設備運行和工程搶修等?？傊涤惺滦枵埣?、調班、補休等，要提前三天提出，以便工程部能有充分時間做出安排，遇突發(fā)性事件可另行處理。工程部總值有責任在確保各系統(tǒng)正常協(xié)調運作的同時，積極配合管理中心其它部門把各項工作做好?？傊当仨氃诋斨登敖o本身系統(tǒng)下級員工安排好當值工的工作及匯報渠道，有緊急事故時如何處理。二、強電管理制度配電室屬單位動力設備部門下設機構，由主管經(jīng)理負責全面技術業(yè)務工作，并接受供電部門的專業(yè)監(jiān)督檢查與供電部門辦理具體的電力調度與使用業(yè)務。配電室的電力設備調度號應按照地區(qū)電力系統(tǒng)統(tǒng)一的調度編號原則編寫，室內應設有模擬圖板，模擬圖應符合實際接線具備可模擬操作功能，電源情況及設備編號標注齊全正確。定期進行（或委托）電氣設備的預防性試驗和繼電保護的年度效驗并認真作好記錄。在進行電氣維護工作時，必須嚴格執(zhí)行保證人身和設備安全的技術措施和組織措施，不得從事在自己不能控制范圍的電氣施工企業(yè)，應備齊安全絕緣工具以及工作必須的儀器儀表。貫徹執(zhí)行有關電力法規(guī)，依法建立各種規(guī)章制度，不斷規(guī)范用電行為，落實安全第一的方針，嚴格執(zhí)行工作監(jiān)護和工作許可制度，保證生活用電確保電氣設備在良好狀態(tài)下運行，并應具備以下規(guī)程《變電站運行規(guī)程》、《電業(yè)安全工作規(guī)程》。值班員必須作到持證上崗，有效證件必須是勞動局、供電局分別頒發(fā)的合格證件，并按時進行年審復試，新上崗的徒工必須有師傅帶領，不能單獨工作。三、弱電系統(tǒng)管理制度接班時應提前十分鐘到達工作崗位，進行交接班工作。值班人員應衣著整潔，佩帶員工證。不允許與本專業(yè)無關人員進入機房。不準私自離開值班室，如須外出需有人接管。設備出現(xiàn)一般故障及時處理并作記錄。重大故障做應急處理并向上級匯報。監(jiān)視各個系統(tǒng)運行情況，如要進行參數(shù)、工作狀態(tài)調整要有工程任務通知單。嚴禁將設備挪做私用。交班前作好清潔衛(wèi)生，填寫好值班記錄表。如有某系統(tǒng)發(fā)生報警，應及時通知相關專業(yè)值班人員并作好記錄匯報。四、空調系統(tǒng)管理制度嚴格遵守中心的各項規(guī)章制度。堅決貫徹上級領導的各項指示，服從領導的安排。當班時不準做任何與工作無關的事。嚴格執(zhí)行設備操作程序，作到一巡、二看、三查。加強對本專業(yè)設備的維護與保養(yǎng)。加強本專業(yè)的職業(yè)道德水準，增強責任心。遇有突發(fā)事件要沉著、冷靜、果斷處理。接聽上級指示或報修要使用文明用語并做記錄。保持機房內整潔，維護機房內衛(wèi)生。主動配合其他組別工作，團結本組同事。保證機房內各種防火設施齊全有效。遵守交接班制度，認真填寫交接班記錄。五、電梯系統(tǒng)管理制度要樹立安全第一的思想，電梯屬于高空作業(yè)，工作中務必要全神貫注、小心穩(wěn)重。電梯鑰匙應由專業(yè)人負責，不得轉借遺失。電梯運行中嚴禁開啟外門，如檢修或救人需開啟時，須由電梯維修人員或受過專業(yè)培訓的人員使用專用鑰匙開啟，門開啟時要站穩(wěn)身體，不得前傾。值班人員應熟悉電梯的一般工作原理，掌握電梯出現(xiàn)“關人”故障時，及時將客人救出的電梯操作規(guī)程及技巧。值班人員每天應做好運行記錄，檢查熱線電話是否暢通。每日對客梯、扶梯進行巡視，并做好巡視記錄。電梯長期不使用，應將機房總電源斷開。維護電梯時，應在首層入口處放置“維修保養(yǎng)進行中“的指示牌。工作前要檢查所使用工具是否安全、合格。工作完畢完要清點工具，整理現(xiàn)場。機房內電梯編號應與運行中的電梯編號一致。機房應有良好的通風設備和足夠的照明，運行中溫度不得超過40℃。機房、井道必須保證沒有雨、雪侵入的可能。井道內除規(guī)定的電梯設備外，不得存放雜物。在易燃物較多場所工作時要注意防水。在共通井道工作時，必須牢記相鄰升降機仍在運行中，嚴禁跨越機外工作，必要時停止相鄰升降機運行再工作。電梯機房內要保持整潔，非工作人員謝絕入內。不得擅自動機組設備及相關控制線路等設備。六、給排水系統(tǒng)管理制度認真遵守員工守則，遵守公司的各項規(guī)章制度。認真履行崗位義務和責任，遵守國家的法紀、法規(guī)遵守社會公德。愛崗敬業(yè)，加強協(xié)作精神，努力提高自身素養(yǎng)及專業(yè)技能，互相團結、互相幫助、積極配合、互相學習、共同提高。每班認真巡視設備，按時做好設備的維護、保養(yǎng)工作。嚴格按照操作規(guī)章制度，進行操作運行。本班發(fā)現(xiàn)問題及時解決，如遇意外重大問題，應及時向領導匯報，并做相應緊急處理措施，并做好事故報告表。認真做好交接班工作，認真完成交接班記錄。嚴禁在機房內吸煙、打鬧，作好防火工作，如果發(fā)生火警應會正確報警，并正確使用消防器材和積極配合滅火。機房重地，嚴禁無關人員進入。保持機房和工作場地整潔、衛(wèi)生并搞好個人衛(wèi)生。注意儀容、儀表，注意個人形象，保持良好的精神面貌。維修工作有許多是當著賓客面和其它部門員工的面進行的，因此一定要注意文明工作，不能有粗魯?shù)难孕谢虿恢v科學的蠻干。積極鉆研業(yè)務技術，不斷提高自己業(yè)務技術和工作能力。轉交下班，認真做好交接班工作。七、綜合維修管理制度瓦、木、油員工對分派的工作做到細致、周到地安排每項操作順序，精心測量尺寸、精心調整涂料、精心材料的使用調配，保證工作質量。施工中保持工作現(xiàn)場的清潔環(huán)境，認真執(zhí)行《綜合維修崗位職責》。愛護工、用具和電動工具經(jīng)常擦拭、檢測、加油保養(yǎng)，保持其良好的安全和使用性能。工作間材料應分類碼放，有特殊要求的板材、石材、玻璃、異形材料應妥善放置或單獨存放，防止損壞、變質。油漆、稀料、溶劑等易揮發(fā)的化學品使用后應封蓋嚴密、單獨擱置，注意防潮、防火、防腐蝕。按期完成《客戶維修單》的修繕工作，工作完成后及時將維修單返回工程值班室。嚴禁在工作間吸煙并保持工作間清潔，每天工作結束，應將工作間清掃干凈。八、工程值班臺管理制度認真遵守《員工守則》，遵守公司的各項規(guī)章制度。樓宇自控系統(tǒng)值機，發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關專業(yè)處理，并報告上級。必須保證24小時本工作臺有人值班，如必須需要自己處理的問題，應保證有人替班，并且交代清楚工作。認真填寫B(tài)AS系統(tǒng)設備監(jiān)控表。對于接到的工作維修單，應在第一時間把它送到各專業(yè)。對于一些特殊、緊急的事情，值班人員可以調動工程部的一切人員。工作完成后應及時回復，每日下午4：30分收本日發(fā)出的工作單，緊急的任務完成后，立即回復給發(fā)令人。認真搞好交接班工作，包括：本班未發(fā)出的工單。特殊事件的情況。做好值班記錄。清點各類鑰匙工具。看管好辦公室的物品，并妥善保存設備運行巡查記錄。九、入戶維修注意事項入住前所有在房間內部做的工作（包括空調、冰箱等電器的開啟測試）均應通知前臺。為給客戶一個良好的印象，盡管客戶入住前前臺已經(jīng)做過檢查，但綜合組仍應把所有的項目再仔細地檢查一遍。入住前電工應檢查所有電器設備，保證完好、可用，發(fā)現(xiàn)問題及時通知前臺。把洗衣機、洗碗機等電器內暫不使用的零件整理好交給前臺保存。D棟客戶入住前，煤氣工應徹底檢查灶具，保證灶具完好、各連接處無漏點?？蛻羧胱∏半娨曨l道應預設完畢，圖像清晰。電話線整齊、長度適中。水工應特別注意洗碗機、洗衣機的上下水是否順暢。電工應把臺燈和電器的電源線整齊地綁好，必要時應予以固定，不能胡亂纏在一起。工程部在配合物業(yè)客戶入住、退房工作時要等全部工作完成后方可離開，不要催問物業(yè)可不可以離開，要在走廊等候（盡量不要進入房間），以便在客人需要時給予解釋。第五章工程部各系統(tǒng)交接班制度一、電梯運行人員交接班制度交班人員應提前做好交班準備工作，接班人員提前10分鐘到崗與交班人交接清楚，方可下崗。交接內容：運行記錄。詢問，檢查設備、設施運行使用狀態(tài)、故障的處理經(jīng)過及尚存問題。上級需轉達的通知命令。在排除故障的過程中，交班人員不得下崗，由接班人員協(xié)助解決，正常方可下崗。交接人員酗酒或情緒不正常時，交接人員應拒絕交班，并上報。接班人員因故未能按時到崗，交接人員繼續(xù)堅守崗位，不得自行下崗，并立即上報。運行人員未經(jīng)領導允許，不得私自換班、替班。完成領導交付的其它工作。每班堅持清理值班室衛(wèi)生，保證值班室清潔。二、變電室交接班制度接班人應提前15分鐘到達現(xiàn)場，并作好接班前的準備工作。交班人應向接班人介紹系統(tǒng)運行方式及電氣設備運行情況，包括設備的運行狀態(tài)、設備的倒閘操作情況。交班人應協(xié)同接班人共同巡視檢查電氣設備的運行情況和各種絕緣安全用具，共用工具及儀表應齊全完好無丟失。遇到倒閘操作等情況或事故處理時應推遲交接班工作直到處理完畢。交班人應向接班人詳細介紹本班未處理完待下班繼續(xù)處理的各種事項。交班人應向接班人介紹本班的各種用電指標、用電質量及向有關單位匯報等情況。以上條款交接清楚后，交接雙方在交接班日記上簽字，至此交接班工作結束。三、鍋爐房交接班制度司爐人員接班要提前15分鐘至崗，如接班人員沒能到崗，交班人員必須堅守崗位，并報告領導。交接班工作必須嚴格認真，逐項交接。如發(fā)現(xiàn)問題應當立即解決，若事后發(fā)現(xiàn)問題，一切責任由接班人承擔。當鍋爐發(fā)生事故或正在處理，責任不清時禁止交接，接班人員要協(xié)助上班人員共同參加搶修工作。處理完后確認能夠正常運行后，方可交接班。接班人要認真查閱運行記錄，詢問設備運行及操作情況，檢查設備等。倘有接班人遲到或飲酒跡象，精神疲憊時，交班人員可以拒絕交班，并及時報告主管領導。交接內容：設備運行有無異常現(xiàn)象；驗證水位表的水位是否正常；檢查壓力表、安全閥、排污閥是否完好可靠。油位計、給水泵、循環(huán)泵、軟水箱水位是否正常。工具是否齊全，照明是否完好。室內衛(wèi)生清潔。交接人員必須按要求，項目填寫交接班記錄，做到認真準確，簽字、書寫保持干凈、整齊、無缺。四、給排水交接班制度交接班工作必須嚴格、認真、仔細逐項交接。專用工具及工作記錄必須交代清楚，出現(xiàn)的問題應與交接班人交接清楚，而且寫出處理結果，遺留工作，接班人一定要認真仔細檢查，并繼續(xù)完成工作。接班人應提前到崗，以便有充足的時間進行接班，如接班人員未能到崗，值班人員必須堅持崗位，并向有關領導匯報。接班人如有緊急事情，不能到崗提前通知有關領導，說明原因正式請假，以便安排工作。值班人員應認真遵守公司的各項規(guī)范制度，應認真履行工作職責，完成工作任務。同事之間應團結、友愛、互幫、互學、交流經(jīng)驗、共同提高，努力把各項工作做好。第六章工程部各系統(tǒng)設備運行管理規(guī)程一、空調設備運行管理規(guī)程1、目的：確保制冷空調設備設施保持良好性能，保證大廈空調溫、濕度處于舒適范圍。2、適用范圍：制冷空調設備、設施的運行管理。3、職責：3.1制冷空調設備運行員負責制冷機的操作、監(jiān)視和記錄。負責空調設備的操作、監(jiān)視和記錄。3.2空調設備維修員負責設備檢修，日常清潔維護。3.3空調主管負責空調設備、設施的綜合管理，對上述工作的操作、檢修給予指導及檢修、監(jiān)督、檢查。4、制冷空調運行員工作程序：4.1運行人員熟知設備操作規(guī)程，按運行時間起停設備。4.2按照《空調機操作規(guī)程》進行設備區(qū)域巡查，記錄在設備巡視表（表1）中。4.3及時調整設備，保持大廈辦公區(qū)溫度在適宜范圍。4.4巡視檢查制冷機運行狀態(tài)，隨時檢查水泵電流、冷卻水量及冷凍水循環(huán)狀況。4.5做好工作交接班，接班人員提前10分鐘到崗與交班人員進行現(xiàn)場交接工作，內容包括：4.6制冷機組運行情況，各冷凍水泵、冷卻泵及輔助設備運行狀況有無故障處理過程、結果。4.7空調設備運行情況有無異常，設備啟停狀況。4.8巡查記錄應完整，交接班記錄清楚，并及時轉達上級指令不得延誤。4.9公用工具、儀器、鑰匙當面點清，損壞情況記錄在交接本上。4.10每班交班前應做好機房清潔，消防設備完整有序。5、制冷空調維修員工作程序：5.1按HYPERLINK《空調設備保養(yǎng)計劃表》（見附表8）HYPERLINK《風機盤管檢修表》（見附表9）進行維護保養(yǎng)。5.2每月定期清掃空調機房。5.3制冷機運行工作中，應協(xié)助運行人員檢查冷卻塔設備冷卻水量、水質，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5.4完成空調設施的維護、檢修工作，保證其功能正常。5.5對設備定期更換的配件及時統(tǒng)計整理，呈交空調主管。5.6制冷機、空調機設備由運行員負責操作。5.7運行中出現(xiàn)停電等異常情況應及時采取應急措施。5.8嚴禁吸煙，保證機房安全、干凈和整潔。5.9運行人員應依據(jù)氣溫變化及時調節(jié)空調負荷。5.10保持機房照明及機房通風，保證設備和人員工作安全。5.11運行人員不得脫崗，確保設備運行有人監(jiān)護。（一）空調運行巡視制度接班查看交班記錄，了解設備運行狀況。接班后巡視冷凍機房、冷水泵房、熱力站等設備。制冷機各運行水泵每二小時記巡視記錄。各棟新風機、排風機、膨脹水箱每班次巡視二次。巡視發(fā)現(xiàn)問題及時解決，相應調整。巡視項目：5.1新風機：供回水壓力、供回水溫度、新風閥狀態(tài)、電動閥狀態(tài)、進出風溫差、風機皮帶。5.2各棟膨脹水箱、水位。5.3排風機運行狀況。5.4冷卻塔：風扇、補水、電加熱狀況。5.5交班巡視處理的工作、設備情況，與接班人員要有文字說明并簽字。5.6當班出現(xiàn)問題記錄，并說明原因。（二）制冷機組開停程序開機前檢查冷凍水泵、冷卻水泵是否自動、手動。檢查冷卻塔處于運行或自動狀態(tài)。檢查制冷機主控制柜是否送電。制冷機油位必須在低視位鏡上可見或超過1/2位置。油溫應保持在（60℃~64℃）。啟動冷凍水泵、觀察冷凍水溫度變化、壓力值。油泵開啟檢查、油溫、油壓不低于設定值。開啟冷卻水泵，觀察冷卻水溫、壓力值。開啟冷卻塔風扇。啟動主機檢查導葉行程、油壓、蒸發(fā)溫度、蒸發(fā)壓力、冷凝壓力、冷凝溫度、電流、溫差。記錄主機運行狀態(tài)，油溫應保持在（43℃~48℃）。冷卻水溫應在（27℃~32℃），根據(jù)室外氣溫調整出水溫度。停機程序：按停機按鈕減負荷停機，停冷卻塔風扇，冷卻水泵、冷凍水泵，油泵后潤滑停機，記錄停機時間。（三）相關表格表5HYPERLINK《空調設備巡檢表》表9HYPERLINK《風機盤管檢查表》表18HYPERLINK《水泵檢修表》表19HYPERLINK《新風機組檢修表》表20HYPERLINK《冷卻塔檢修表》表23HYPERLINK《空調機房巡視簽到表》二、給排水設備運行管理規(guī)程目的：確保大廈范圍內服務，衛(wèi)生設施用自來水、熱水及中水供應滿足服務要求，排水設施正常通暢，及時修復設備故障。適用范圍：適用于大廈給水、排水設備和用水設施的維護管理。術語：給排水是指輸送和調節(jié)水量、水質的設備及使用后水的排放設備。職責：值班員負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告，并協(xié)助維修人員的工作。維修人員負責給排水設施維護和維修，負責日常機械設備的維護工作。給排水主管負責給排水設備、設施、機械設備設施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。負責每月自來水、熱水、中水的能源統(tǒng)計報告工作，消防，噴淋及水設備、軟化水設備的檢查工作。值班員工作程序5.1值班員按照《設備巡查規(guī)程》定時巡查設備，負責24小時運行的操作、監(jiān)控、記錄、水質化驗檢查。將設備運行狀況和異常問題記錄于HYPERLINK《水泵房運行記錄表》（表6）《交接班記錄本》5.2設備機房每周清掃一次衛(wèi)生，設備每月清潔一次。設備、地面、墻壁無積塵、水漬、油漬。5.3及時完成報修單工作，日維修不壓單、甩單，保證維修質量和數(shù)量的完成。5.4值班員、化驗員按時、按期進行水質化驗，將化驗結果記錄在《交接班記錄本》上，并將化驗單上報工程部。維修員工作程序按HYPERLINK《水泵設備檢修表》（表10）表和《給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)程》要求進行維修保養(yǎng)。并記錄于《設備維修表》《儲水箱清洗、消毒記錄表》及HYPERLINK《紫外線消毒器燈管更換記錄表》（見附表11）。主管職責：7.1負責給排水設備、設施的綜合管理，包括技術資料，檔案收集、保管。負責設備配件材料的采購計劃的編制工作。7.2對給排水設備設施維護、保養(yǎng)提供工作指導及監(jiān)督檢查工作。7.3定期將計量用壓力表、流量表更換下來集中送檢。7.4每年12月制定下一年度設備檢修計劃，編制《給排水設備計劃檢修表》，并按運行情況制定相應的大修計劃。7.5繪制上年度大廈用水曲線圖，上報工程部。工程部經(jīng)理職責：8.1每月最后一個星期組織有關人員對給排水設備設施及維修工作進行一次檢評。8.2審核《水泵設備計劃檢修表》《儲水箱清洗消毒記錄表》《紫外線消毒器燈管更換記錄表》及大修計劃。設備間管理工作程序：9.1非工作人員進入設備間需經(jīng)給排水主管或工程部經(jīng)理批準后，由本專業(yè)人員陪同，方可進入。9.2設備間的機電設備由值班員負責操作，其他人不得擅自操作。9.3控制柜轉換開關，無特殊情況下應打在“自動”位置。連續(xù)運轉的泵類設備每隔15天輪換使用。9.4保持設備間良好的照明、通風、門、鎖開啟要靈活，無破損。9.5不得擅自改動設備的線路、器材，若需改動，須經(jīng)上級領導同意后，方可進行。9.6使用器具工具，材料等應碼放整齊，保持房間干凈、整齊，無積塵，消防設施要安全可靠，做好揮發(fā)腐蝕物品的存放保管。10、停水管理工作程序：因維修等原因停水，應由給排水主管填寫HYPERLINK《停送水申請表》（見附表12）報告工程部經(jīng)理，經(jīng)理批準后轉呈大廈領導，經(jīng)過獲準和相應部門經(jīng)理會簽，并提前24小時發(fā)函通知。應得到大廈值班經(jīng)理的調度許可再實施。對突發(fā)的故障（事故）停機應立即報告工程值班室大廈值班經(jīng)理（夜間）。并聯(lián)絡有關部門協(xié)助處理，并在恢復供水后30分鐘內報告給工程部經(jīng)理，大廈值班經(jīng)理和有關部門。11、季節(jié)防護措施：11.1夏季前清除各部位排水溝地漏和雜物，保持排水通暢，同時在車庫坡道出入口處預備沙袋等防汛措施。11.2冬季前檢查各供水管道的保溫，并修補破損處，保持保溫層完整，需防凍池水的部位，要提前做好準備。（一）給排水設備、設施操作規(guī)程目的給排水設備、設施保持性能穩(wěn)定，運行正常。適用范圍給排水設備、設施的操作。術語指專用設備固有的特性和作用功能。職責值班員負責給排水設備的操作、巡查、記錄和異常情況的報告。給水設備操作規(guī)程5.1檢查水箱水位、電源開關、水閥位置。5.2開啟進水閥，關閉泄水閥。5.3水泵控制開關，轉到“手動”位置。5.4按控制柜上“啟動”按鈕（水泵開始運轉）。5.5緩慢打開出水閥門觀察壓力表指旬上升位置。5.6壓力表指針低于0.4MPA時，將壓水閥門關水，噪聲將下降。5.7指針上升超過0.4MPA時，再慢開泄水閥，噪聲繼續(xù)下降。5.8指針在0.8MPA時，可將壓水閥門全部打開。5.9按控制柜“停止”按鈕（水泵停止運轉）。5.10將水泵控制開關轉到“自動”位置，水泵投入自動運行狀態(tài)。排水設備（潛水泵）操作程序6.1手動操作控制箱轉換開關撥到“手動”位置按“啟動”按鈕水泵運轉按”停止“按鈕水泵停止運轉6.2自動運行將潛水泵控制箱轉換開關，撥到“自動”位置，潛水泵投入自動運轉狀態(tài)。（二）給排水設備巡查規(guī)程及線路圖目的保證給排水設備、設施的運行正常，所有設備在受控狀態(tài)。適用范圍大廈各部位給排水設備、設施。職責值班員負責按規(guī)定時間、內容對設備的運行狀況進行檢查、調整和記錄。工作程序4.1巡視要求4.1.1水泵運轉聲音，泵體溫度，電機溫度均處在設備說明的范圍之內。4.1.2水位，水壓，儀表指示在控制和要求數(shù)值位置上。4.1.3水泵運行的控制開關，檔位，選擇位置處在正確和正常指示上，電源箱內電器無噪聲、電流、頻率，電壓指示在正常位置上，指示燈顯示正常。4.1.4水箱、水池水位在受控范圍，周圍環(huán)境無滴、漏現(xiàn)象。4.1.5生活水箱檢查口鎖具要完好可靠，無任何異常現(xiàn)象。4.1.6消防、噴淋供水泵狀態(tài)檢查，水壓是否正常，電源指示燈顯示，消防水池水量充足。4.1.7室外消防栓、消防噴淋水泵結合器周圍環(huán)境有無改變或異常狀況。4.1.8熱水供水溫度50℃-60℃，游泳池水溫28℃以上，按摩池水溫42℃以上，巡查時注意溫度保證在上述范圍之內。4.1.9按時填寫《給排水值班巡視記錄表》。4.1.10巡視時間：每天6:00，8:00，10:00，12:00，14:00，16:00，18:00，20:0022:00，24:00，2:00，4:00生活水箱每天測硬度、PH值，余氯一次。游泳池每天測水溫、余氯一次。4.1.11以上項目需要每日進行。（三）人工游泳池按摩池水循環(huán)和水處理設備操作規(guī)程1、目的保證人工游泳池（按摩池）水量水質和水溫的參數(shù)在受控狀態(tài)。2、適用范圍人工游泳池（按摩池）水質水溫的操作控制。3、職責值班員負責人工游泳池（按摩池）水循環(huán)控制設備和操作，巡查和記錄及異常情況的報告。4、泳池（按摩池）循環(huán)水系統(tǒng)操作規(guī)程4.1徹底清潔泳池后，關閉循環(huán)水各閥門，打開冷水閥，注水至規(guī)定水位。4.2將1%濃度的聚合溶液注滿藥桶。4.3將10%濃度的Nalco溶液滿另一藥桶。4.4將過濾罐閥門開至“過濾”檔。4.5打開蒸汽閥門，開啟循環(huán)水泵。5、運行操作流程5.1打開1#、2#水泵閥門，接能1#、2#水泵電源，其它閥門均開啟。5.2打開1#、2#計量泵電源開關，同時將混凝劑及消毒劑加入管道內。5.3如果1#、2#水泵檢修，可更換3#、4#水泵運行。5.4當過濾罐內壓力為20KPA時，將過濾罐閥門開至“反沖洗”檔，約半小時，壓力下降后，再重開至“過濾”檔。5.5正常運行時，每天作一次水質化驗。5.4.1濁度不大于5度，（站在池邊能清楚看到池底中線，較模糊時水濁度為5度）。5.4.2余氯0.4-0.6mmol/L5.6運行時應根據(jù)余氯檢測值增減藥劑注入量。6、相關文件及記錄6.1《交換班記錄》6.2《設備巡檢記錄表》（四）水泵房運行管理制度水泵房及儲水池，消防系統(tǒng)全部機電設備由工程部人員負責監(jiān)控，定期保養(yǎng)、維修、安排清理及定期進行操作記錄，遇解決不了的問題應書面報工程主任處理。泵房內機電設備操作均由工程部人員負責，其他人員不得操作，無關人員一概不得進入泵房。消防泵、噴淋泵、生活水泵、污水泵在正常情況下，選擇開關及操作位置要簡單、清楚及明確。生活水主泵每周由工程部人員輪流轉換一次，遇有不良接合及動作應進行調校及打磨。消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定定期檢查，每月進行一次“自動及手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。水泵、浮球閥、水位檢知器、壓力開關等應作定期性檢查及保養(yǎng)。泵房應每周安排打掃一次，泵及管道等每月檢查及擦洗一次。技術員在執(zhí)行上述保養(yǎng)工程后，需將檢查保養(yǎng)結果記錄在報告表內，交工程經(jīng)理/主任審閱。（五）中水站運行管理制度中水主要是城市污水或生活污水經(jīng)過處理后，達到一定的水質標準，可在一定范圍內重復使用的非飲用的雜用水，其水質介于上水與下水水質之間。中水消毒衛(wèi)生標準要求：細菌總數(shù)≤100個/ml；大腸菌群≤3個/ml；管網(wǎng)末端余氯≥0.2mg/L；PH值6.9—9.0；色度不超過40度。中水處理流程：原水→隔柵→調節(jié)池→水泵→毛發(fā)聚集器→生化處理→加藥、消毒→蓄水池→回用中水水質的合適與否將影響客戶的正常使用，為保證合適的水質標準每班人員應嚴格按照操作程序，遵守各項規(guī)章制度，定期清洗半年一次調節(jié)池、蓄水池及相應處理設備。每班人員應保證水質中氯含量標準，保證藥箱內加藥水滿。認真作好交接班工作，認真完成交接班記錄。加強專業(yè)技能學習，相互團結、相互幫助、積極工作、共同提高。保證設備運行完成，作好定期設備的維護、保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題應及時處理，保證室內清潔衛(wèi)生。（六）熱力站運行管理制度生活熱水是通過換熱設備，由一次熱水池把二次水傳遞熱能達到一定溫度是客戶正常使用。每班人員應履行自己的責任與崗位義務，保證水源正常供給。認真巡視設備，作好設備定期的維護、保養(yǎng)工作。嚴格按照操作規(guī)程進行設備操作運行。愛崗敬業(yè)，加強相互間的技術交流，努力提高專業(yè)技能，團結協(xié)作共同提高。認真作好交接班工作，認真完成交接班記錄。發(fā)現(xiàn)問題應及時解決。機房重地嚴禁無關人員進入，保持熱力站的整潔衛(wèi)生。（七）二次供水操作制度目的保證大廈二次供水水質符合衛(wèi)生檢驗標準，保證飲用安全、衛(wèi)生。適用范圍自來水儲水箱和熱壓供水裝置的管理，儲水箱和清洗消毒工作的監(jiān)管。職責3.1維修運行員負責儲水箱的清洗、消毒工作的監(jiān)管，取水樣送防役站進水質檢測工作。3.2給排水主管負責制定年度儲水箱清洗及消毒工作計劃安排，并監(jiān)督實施。3.3工程部經(jīng)理負責審核和批準年度儲水箱清洗及消毒工作計劃和停水通知發(fā)布。二次供水工作程序要求4.1二次供水由指定給排水運行維修工負責管理。4.2運行維修工負責水箱的管理工作，要求每個水箱須結構、外觀完整，人孔檢查口有凸沿，蓋板嚴實，加鎖，并有二次供水衛(wèi)生合格證。4.3二次儲水箱清洗消毒人員須有衛(wèi)生防役站認可的“健康證”，“培訓證”。二次供水儲水箱清洗、消毒程序。5.1發(fā)出停水通知在不影響營業(yè)和滿足完成的時間段進行工作。5.2工具、用具的準備：工作服、長柄尼龍刷、鐵鏟、消毒藥品、照明、鼓風機、水泵、口罩、眼鏡等。5.3安全事項5.3.1照明電源要用24V低壓電或應急燈，水泵電源要有良好的防水絕緣，并加三相漏電保護開關。5.3.2通風在水箱底部連接鼓風機連續(xù)對池箱內選風2-3小時，從水箱、水池人孔用繩系點燃的蠟燭放入池、箱底部，試驗是否缺氧（蠟燭不熄滅，說明不缺氧），否則，繼續(xù)通風到無問題為止。5.4注意事項在清洗水箱過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩在池、箱內如感覺頭暈，眼睛酸痛，心悶、氣緊，乏力等身體不適，應馬上離開水池、水箱，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。5.5除雜物和清洗，先將池、箱底沉積物用鐵鏟除凈，用掃把和長柄尼龍刷反復從池、箱頂部—器壁—墻角—墻底角—底部依次刷洗，刷洗完畢用清水沖洗一遍，排除污水。5.6消毒5.6.1消毒劑按使用說明書調制成水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將人孔蓋蓋好，封閉半小時后排除消毒劑。5.6.2水池、水箱內注入適量自來水，反復清洗上述位置，清洗出消毒藥水。5.6.3消毒完畢時，檢查供水閥門機械各部件是否完好、靈活，如：浮子球內應無存水，連桿連接牢固，軸銷應無嚴重磨損，橡膠墊無老化，變形，彈性良好，支架無裂痕和銹蝕，手動截止閥門應符合使用要求。5.7注水在清洗工作徹底完成后，開啟閥門向水箱、水池內注水達到標定的水位高度，取出水樣后，蓋好人孔檢查口并鎖好5.8取水樣5.8.1水樣抽取點應從低位水箱，高位水箱，高、低區(qū)用戶各取樣一支，由維修員完成此項工作。5.8.2盛放水樣的容器應自防疫站取回，抽取水樣后，并在瓶外粘貼水樣單位，水箱代號，房間號及取樣日期，送防疫站進行檢測。5.8.3如水樣經(jīng)受檢不合格時，給排水主管應報告工程部領導安排重新清洗和消毒，并請衛(wèi)生防疫站部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。5.9記錄和報告5.9.1維修員負責記錄清洗消毒水箱的全過程，并記錄《水箱清洗消毒記錄表》，由給排水主管審核，工程部經(jīng)理簽字后交文員存檔。5.9.2將“衛(wèi)生檢測結果報告單”原件存檔，給排水主管留副件保存?zhèn)洳?。（八）水質化驗操作規(guī)程化驗所用的儀器和容器需經(jīng)徹底清洗，儀器和容器的清潔是取得正確化驗結果的基本保證。須將盛裝各種試劑的容器貼上標簽，標志要明顯、醒目并注明試劑名稱，濃度及其它要求。為保證水質的準確度，為化驗結果中的現(xiàn)偏差較大的數(shù)據(jù)時，應重新取樣化驗，并檢查分析原因。取水樣時，應先放水數(shù)分鐘，使積留在管道中的雜質沖出去，再用水樣沖洗取樣瓶，然后將水樣收集在取樣瓶中，并即時化驗。對化驗結果及各種數(shù)據(jù)，要如實記錄，認真填寫不得涂改，對化驗中結果，出現(xiàn)偏差較大的數(shù)據(jù)也應保留。交班人員應對本班所使用過的儀器和容器進行清洗，給接班人員創(chuàng)作工作的有利條件。（九）相關表格表6HYPERLINK《水泵房運行記錄表》表11HYPERLINK《設備維修表》表12HYPERLINK《停送水申請表》表15HYPERLINK《水質化驗日報表》表25HYPERLINK《地下二層污水井巡視檢查表》表26HYPERLINK《噴淋系統(tǒng)檢查表》表27HYPERLINK《月水表記錄報表》表28HYPERLINK《農行用水量統(tǒng)計表》三、變、配電設備運行管理規(guī)范1、目的確保變、配電設備處于良好工作狀態(tài)，保證供、用電正常。2、適用范圍我方接管區(qū)域變、配電設備的管理。3、職責3.1配電室運行人員負責設備的操作、監(jiān)控、記錄和緊急故障的處理。3.2維修員負責外圍電氣設備的維護檢修及工單維修。3.3強電運行主管負責變、配電設備的綜合管理及上述工作的檢查、監(jiān)督。強電維修主管負責外圍電氣設備的計劃維保，并根據(jù)設備運行情況和工單反映出的問題及時調整工作。強電主任負責上述工作綜合管理，并協(xié)調與其他專業(yè)部門、單位的關系。3.4工程部經(jīng)理負責上述工作檢查及停電檢修前發(fā)布通知。4、配電室運行工作程序4.1值班員負責變、配電設備24小時運行的監(jiān)控、記錄和操作，觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫HYPERLINK《配電室值班記錄表》（表2）。4.2根據(jù)分路用電負荷的變化，及時檢查電容器的投入和退出運行，保證有功功率因數(shù)維持在正常水平，保證用電安全。4.3嚴格按照上級指令執(zhí)行停、送電操作，緊急故障停、送電的操作執(zhí)行緊急停電處理規(guī)程。4.4每天做好交接班工作，接班人員應提前10分鐘到崗與上一班人員進行認真的現(xiàn)場交接，交接內容事項：4.4.1每天填寫運行記錄于《交接班記錄本》。4.4.2詢問設備運行中有無故障，出現(xiàn)故障的處理經(jīng)過及目前需注意的問題。4.4.3公用工具、鑰匙須當面點清，接班后發(fā)現(xiàn)工具損壞、丟失鑰匙不齊等問題，由接班人員負責。4.4.4及時轉達供電局停電通知或上級指令，不得延誤耽擱。4.4.5故障排除過程中，交班人員不得下崗，接班人員有協(xié)助解決的義務。4.4.6配電室衛(wèi)生每天清潔一次，相關設施保持干凈、整齊。5、維修員工作程序5.1按HYPERLINK《電氣設備計劃檢修表》（表3）的要求進行維修保養(yǎng)。5.2執(zhí)行上級指令安排的電氣設備增改安裝工作。5.3按期完成日常電氣設施的維護工作和維修工單的維修內容。6、變配電室的管理工作程序6.1非工作人員不得進入變配電室。特殊情況須經(jīng)主管以上人員或工程部經(jīng)理批準后，由值班員陪同方可入內，并有人員入室登記。6.2變、配電室設備由值班員負責操作，其它人員不得擅自操作。6.3操作前填寫工作票、操作票，一人操作、一人監(jiān)護，完成后操作過程記錄交接本。6.4變、配電室應保持良好的通風及室溫控制，每班檢查空調設備的運轉情況，發(fā)現(xiàn)異味、通風溫度過高、漏水、噪聲增大等異常現(xiàn)象，及時通知工程值班室派人解決。6.5應急照明燈應保持電量充足，每班檢查一次，保持隨時能使用。6.6保持消防設施完好，禁止吸煙。7、停電管理工作程序需要停電才能進行設備檢修時，事前由強電運行主管編寫停電報告，經(jīng)工程部經(jīng)理審核批準后，交由管理處領導進行復審、批準后轉發(fā)下文兩份，強電主管一份做為實施指令，另一份由工程值班臺負責組織其它專業(yè)配合執(zhí)行指令工作。工程部值班在約定時間停電前1小時負責與物業(yè)總值聯(lián)系，確認最后停電時間。檢修完畢后，檢修人員及時通知工程值班臺，由工程值班臺通知物業(yè)總值已恢復供電。（一）變電室巡視制度巡視高低壓設備時人應與帶電體保持安全距離。按規(guī)定定期重點對高壓開關、變壓器、電容器、直流屏（蓄電池組）進行巡視檢查，檢查電壓、電流的指示是否正常，是否在規(guī)定的范圍內。高壓開關信號指示與開關實際狀態(tài)是否相符運行，聲音是否正常，變壓器接點有無放電及過熱現(xiàn)象，有無異常聲音。值班人員應對直流屏的蓄電池進行巡查。直流屏的輸出電壓是否正常，各種儀表運行是否正常，有無異常聲響，異常氣味和過熱現(xiàn)象。值班人員應檢查信號屏的燈光指示信號，報警信號聲響有無異常，直流系統(tǒng)有無接地信號。值班人員應對設備的運行情況進行記錄，發(fā)現(xiàn)設備出現(xiàn)異常應立即采取措施，并進行處理，同時向上級主管領導匯報。高壓設備發(fā)生一相接地故障時，人體與接地點的距離，室內不小于4米，室外不小于8米，進入上述范圍人員應穿絕緣靴，手接觸設備的外殼和結構時應帶絕緣手套。（二）高壓配電室巡視檢查制度值班人員巡視高壓設備時，應與帶電設備保持規(guī)定的安全距離，禁止越過遮欄巡視。值班人員應按規(guī)定定時對高低壓設備進行巡視檢查：檢查電度表、電流表的指示值是否正常，并在規(guī)定范圍內。值班人員應認真檢查高壓開關信號指示是否與高壓開關的實際位置相符，運行聲音是否正常、變壓器瓷套管有無放電現(xiàn)象、接頭有無過熱現(xiàn)象。值班人員應認真對直流屏的蓄電池組進行檢查。直流屏輸出電壓是否正常，各種儀表指示是否正常有無異常聲音、異常氣味和過熱現(xiàn)象等。值班人員應認真檢查信號屏的各種燈光信號、警告信號、事故信號、聲響是否正常，直流系統(tǒng)無接地信號。值班人員應認真對設備的運行情況作好記錄，發(fā)現(xiàn)設備出現(xiàn)異常情況應即時采取措施進行處理，處理不了的應立即向上級主管匯報。（三）倒閘操作制度操作票是防止誤操作（錯拉、錯合、帶負荷拉隔離開關及帶地線合閘等）的主要措施，變（配）電所的倒閘操作應填寫操作票。變（配）電所的一切操作須得到電氣負責人或供電局調度所調度員的命令或許可（同時復誦無誤后將發(fā)令人、許可人及時間填入值班記錄本）。在變（配）電所電纜線上工作時要求停電，值班人員必須在接到電氣負責人書面要求后，填寫操作票，方可進行操作。操作票應按操作順序填寫，不應涂改，禁止使用鉛筆填寫。操作票填寫應包括操作內容、任務、操作順序、發(fā)令人、操作人、監(jiān)護人、操作時間等，操作票應進行編號，已操作過的應注明“已執(zhí)行”，保存期限不應少于3個月，倒閘操作應由兩個人進行，倒閘操作前應根據(jù)操作票內容在模擬板上進行核對性操作，操作中應認真進行“監(jiān)護制”、“復讀制”每操作完一步即應核對由監(jiān)護人在操作項目前劃“√”。操作中發(fā)現(xiàn)疑問時，必須立即向調度員或電氣負責人報告，弄清楚后再進行操作，不準擅自更改操作票。操作人員與帶電導體應保持規(guī)定的安全距離，同時應穿長袖衣、長褲。用絕緣桿拉、合隔離開關或經(jīng)傳動機構拉合開關及隔離開關時，應帶絕緣手套，操作室外設備時還應穿絕緣鞋。（四）發(fā)電機試車規(guī)范每月1日或最接近1日的休息日由配電室值班人員試驗發(fā)電機，并填寫相關記錄。試車前30分鐘通知A棟前臺在排煙口處設立指示牌，以免客人誤解。每次運行前執(zhí)行發(fā)電機巡視內容。每次空載試車時間不得超過10分鐘。不要讓發(fā)電機長時間空載運行，以免積碳堵塞噴嘴。不要讓啟動馬達運轉時間超過30秒，啟動馬達兩次運轉時間間隔不得少于2分鐘。油壓表必須在啟動后15秒內顯示出來，如果沒有顯示馬上關閉發(fā)電機查找原因。帶負載運行前或關閉發(fā)電機前應空載運行3~5分鐘。發(fā)電機長時間運行時冷卻水溫度應該在60℃~100℃之間，如果溫度過高應減低負載并改善通風，如果情況沒有好轉應馬上關閉發(fā)電機。注意發(fā)電機運行中的如下變化：熄火、震動、異常聲音、溫度或油壓的突然變化、排煙過多、輸出功率不足、燃油消耗過多、機油消耗過多、燃油或機油的泄漏。如果試車中發(fā)電機有異?，F(xiàn)象，馬上關閉發(fā)電機并做詳細記錄，以備維修。（五）發(fā)電機每日巡視內容、周期、路線1、巡視周期：每日8：00、11：00、14：00、17：00、20：00、23：00、2：00、5：00巡視8次，填寫相關記錄。2、巡視路線2.1PC1巡視路線：GD1溫度GD1控制屏電瓶機油柴油水箱機體外觀排煙閥水噴霧GD3溫度柴油控制屏水箱電瓶機體外觀水噴霧機房情況PC2巡視路線：GD2溫度控制屏電瓶機油柴油水箱排煙閥水噴霧機體外觀機房情況3、巡視內容3.1檢查柴油指示，保證油面在中（M）和滿（F）之間。3.2檢查機油（將機油尺拔出，用軟布擦干凈后再插入取樣），油面應該再高（H）和低（L）之間。注意：停車5分鐘后才可以檢查機油液面。3.3檢查水箱水位時要在水箱上部打開注水口，觀察水位是否正常。觀察完畢后，注水口蓋一定要蓋好，擰緊，否則發(fā)電機無法正常工作。注意：只有在發(fā)電機溫度低于50℃時才能打開水箱蓋。3.4檢查電瓶電壓正常，表面清潔，電解液液位正常無泄漏，螺栓緊固無銹蝕。3.5檢查水箱、油箱、表冷器等處無滲漏現(xiàn)象。3.6檢查發(fā)電機控制屏顯示正常，開關在自動位置。3.7檢查排煙閥狀態(tài)正常。3.8檢查水噴霧系統(tǒng)正常。3.9檢查發(fā)電機機房溫度、濕度正常，通風良好，無滴水等異常現(xiàn)象。（六）相關表格表2HYPERLINK《配電室值班記錄表》表3HYPERLINK《電氣設備計劃檢修表》表29HYPERLINK《停、送電申請表》表30HYPERLINK《配電室發(fā)電機日常巡視表》四、電梯設備運行管理規(guī)范1、目的確保大廈范圍內服務。要求：電梯24小時正常運行，及時修復設備故障。2、適用范圍適用于大廈的辦公樓、公寓和商場設施的維護管理。3、術語電梯是保證大廈正常運轉的重要交通設備。4、職責負責大廈內各種電梯的值班運行，完成每日例行檢修并做詳細記錄，重大問題應及時向工程部報告，并監(jiān)督好外派單位的維修保養(yǎng)工作。值班員工作程序5.1值班員按照電梯巡檢制度定時巡查設備，負責24小時運行的監(jiān)控和檢查，將設備運行狀況和異常問題記錄于HYPERLINK《電梯檢查表》（見附表3）、《交接班記錄本》。5.2定期清理電梯機房、井道房、工作間，每次維修工作完成后均應及時清理現(xiàn)場，保持環(huán)境衛(wèi)生。維修人員工作程序6.1電梯發(fā)生故障困人時，應立即趕到現(xiàn)場，排除解困，確保被困人安全（10分鐘之內）。6.2值班臺發(fā)工單，維修人員應立即前去檢修，做到不壓單、不甩單。6.3值班員在巡視中，發(fā)現(xiàn)問題需要停梯檢查時，必需經(jīng)物業(yè)部同意后，方可操作。主管職責7.1負責電梯系統(tǒng)設備的日常維護、保養(yǎng)、檢測及系統(tǒng)員工考勤，紀律檢查和考核。7.2監(jiān)督外判維修保養(yǎng)合同的執(zhí)行情況。7.3完成工程經(jīng)理，總工程師及工程主任下達的其它工作任務。工程部經(jīng)理職責每月最后一星期組織有關人員對電梯設備的維修、保養(yǎng)情況進行檢評。電梯機主心管理工作程序9.1非工作人員進入電梯機房，需經(jīng)電梯主管或工程部經(jīng)理批準后，由本專業(yè)人員陪同，方可進入。9.2電梯機房內的機電設備由值班員負責操作，其他人員不得擅自操作。9.3保持設備間良好的照明、通風，門鎖開啟要靈活、無破損。使用器具工具應碼放整齊，保持房間干凈、整齊，無積塵，消防設施要安全可靠。季節(jié)防護措施11.1夏季前對電梯機房內通風系統(tǒng)進行檢查，保持機房正常通風。11.2冬季前對電梯廳門的重砣進行調整，保證電梯開關門正常。（一）電梯安全操作制度任何電梯（客梯、服務梯、貨梯、消防梯、扶梯、觀光梯）均必須經(jīng)勞動局檢查驗合格，取得運行許可證，方可投入使用。電梯操作、維護人員須經(jīng)專業(yè)培訓，持證上崗。每日工作前，應檢查開、并門是否正常，轎廂內照明是否正常。先將電梯上、下行駛檢查數(shù)次，觀察有無故障和運行正常情況。檢查內外電鎖是否失效及廳外呼器的信號或指令的執(zhí)行是否正確。轎廂的運載不應超過電梯的額定載重量。不可用身體或腳操作，理不可利用物體塞住控制開關來開動電梯上下行駛。當電梯在運行時，禁止揩拭，潤滑或維修機件（檢修時例外，但要做好安全措施）。運載危險物品時，應經(jīng)有關部門批準，并采取相應的保護措施。嚴禁用檢修速度作為正常行駛，不準用檢修或急停開關作為消除信號之用，不允許以手動啟閉轎門作為電梯的起動或停止。轎頂上部不得放置它物，不得開啟轎頂安全窗來裝運長物體。電梯因某種原因失控制失或發(fā)生超重而無法掌握，雖經(jīng)斷開安全開關亦無法停止時，駕駛人員和乘客應保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳轎廂，可借各項安全裝置的自動作用，將轎廂預以停止。如果電梯在行駛時突然發(fā)生停車事故，應先按下急停開關后再按警鈴，及時通知維修班人員到場處理故障，嚴禁人為強行開啟電梯站，跳窗逃生。電梯發(fā)生事故，駕駛人員必須立即停車，搶救傷員，保護現(xiàn)場，搶救傷員需移動時，須設標記，并及時上報有關部門，聽候處理，隨后采取有效的防護，維保措施，及時維修，力量不足可聘請市勞動部門安全認可的單位進行維修工作。每星期一次全面檢查，曳引機運轉是否正常，油位是否偏低，鋼絲繩是否有斷股，外呼器，轎廂門開閉按鍵，樓層選擇鍵等操作是否正確靈敏，安全門檔，對講話機，警鐘，救生窗，緊急照明燈，超載報警器等保護裝置是否有效，啟動，運行，停落是否平穩(wěn)，門的開關動作以及轎廂運行中有無異常聲響，各電器設備有否損壞，井道有否被嚴重水浸，如果操作員遇到升降機有異常情況，應盡快通知專業(yè)電梯維保單位檢修。嚴格按照北京市技術監(jiān)督局發(fā)布的《電梯維修技術要求》每做出預防維修保養(yǎng)計劃，并安排專業(yè)技術人員如期實施。（二）電梯巡檢制度電梯維護人員每日在電梯的巡視當中充分發(fā)揮感觀能力，迅速判斷問題、解決問題，并做好記錄。耳聽：運行當中機房內，轎廂、限速開關、平樓面裝置有無異常聲響。嗅：轎廂、機房、井道、井底有無異味。指按：轎內按鈕是否靈活，操作盤動作是否正常。目測：觀察設備（指示燈、操作盤、風扇、地板）是否正常。手觸：保險門刀動作是否靈活，門腳膠、轎門、壁板、門柱有無松動。足碰：地臺是否傾斜、變形，踢腳板有無松動。體感：運行當中有無搖晃，啟動加速是否順暢。除每日巡檢外，每月應對底坑、井道、機房進行清掃、注油。巡檢要認真仔細，對所發(fā)現(xiàn)的問題必須做詳細記錄。發(fā)現(xiàn)問題后，應積極主動的與電梯維修廠家聯(lián)系，以便盡快恢復電梯運行。（三）電梯設備巡查規(guī)程目的保證大廈內電梯運行正常。適用范圍適用于大廈的辦公樓、公寓和商場的電梯設備。職責值班員按巡視檢查的內容對電梯運行狀況進行巡視、檢查和記錄。工作程序4.1巡視要求：4.1檢查電梯機房內的電動機聲音是否正常，消防設施是否安全。4.2檢查控制柜內各大電流繼電器是否有燒現(xiàn)象，大電流導線是否有松動。4.3檢查轎內照明、風扇、通訊及轎門、廳門的開關是否正常。4.4檢查電梯的平層和舒適感是否良好及運行中是否有異常聲音。4.5檢查電梯的層燈和外呼是否正常。4.6檢查外判單位對電梯的月保養(yǎng)、季度保養(yǎng)及年度保養(yǎng)是否按規(guī)定時間完成。（四）相關表格表13HYPERLINK《電梯檢查表》表31HYPERLINK《電梯巡視檢查表》表32HYPERLINK《外呼/層燈安裝檢查表》五、弱電設備運行管理規(guī)范目的：確保弱電系統(tǒng)設備處于良好的工作狀態(tài)，24小時正常運行，以便隨時為客戶提供優(yōu)質服務。適用范圍：適用于大廈的辦公樓、公寓和商場設施的維護工作。職責：負責大廈內消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、車管系統(tǒng)的設備正常運行，完成每日的例行檢修，并做好詳細記錄，重大問題應及時向工程部報告，并監(jiān)督好外派單位的維修保養(yǎng)工作。值班員工作程序4.1值班員按照HYPERLINK《弱電每班巡視表》（表7）定時巡查設備，將設備運行狀況和異常問題記錄于交接班記錄本，并向主管部門匯報。4.2定期清理BAS機房設備，消防監(jiān)控設備、衛(wèi)星電視接收機設備、IC卡系統(tǒng)設備，以及完成公寓弱電設備的例行檢查和日常檢修工作。4.3嚴格按照工程部領導的指示更改系統(tǒng)設備參數(shù)，并做好詳細記錄，及