社會實踐調(diào)查研究報告

-.z.涉居民對房價問題看法的調(diào)研報告及相關(guān)思考晨熙摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的快速開展，房價同樣受到市場經(jīng)濟的涉及，扶搖而上。高房價與居民的收入差距是否在拉大是居民最為關(guān)心的問題之一，住房問題本身又是社會群眾的生活必需，具有公共品的特性。人們只知道房價太高我們買不起，但是想要解決民生穩(wěn)定，保證社會繁榮開展，還得是了解房價增高的具體原因和本質(zhì)，配合國家的相應(yīng)有效策略的實施。關(guān)鍵詞：房價市場經(jīng)濟民生土地改革財稅改革一、調(diào)查容為了更加深入的了解，我來到了金科地產(chǎn)集團股份尋求幫助。我向貴公司講明來由后便被準(zhǔn)予10天實踐。首先，我在貴公司的幫助下擬寫了一份調(diào)查問卷報告并于各大商圈實行調(diào)查。調(diào)查問卷如下：請問您的年齡是A、18歲以下B、18-25C、26-32D、33-40E、40以上請問您所從事的行業(yè)是A、教師B、公務(wù)員C、個體經(jīng)營者D、金融業(yè)E、學(xué)生F、其他請問您的家庭月收入是A、2千以下B、2千以上5千以下C、5千以上1萬以下D、1萬以上請問您的家庭擁有套住房A、1套B、2套C、3套D、3套以上請問您對現(xiàn)有住房性價比是否滿意？A、非常滿意B、比擬滿意C、不滿意請問如果可能的話，你想在何處購置您的下一套房子？A、本地B、興旺城市〔北上廣等〕C、中小城市D、看子女工作城市請問您是否經(jīng)常關(guān)注如今的房價市場走勢？系部名稱：科技大學(xué)四方化學(xué)與分子工程學(xué)院專業(yè)：應(yīng)用化學(xué)年級2016級班級：5班：晨熙性別：男出生年月：**：1602010513實踐單位：金科地產(chǎn)集團股份〔金科展宏房地產(chǎn)開發(fā)〕實踐時間：2017年02月12日至2017年02月21日共10天A、是的B、沒有請問您關(guān)于未來的樓市動向您比擬關(guān)注哪一方面？A、政府政策B、專家言論C、宏觀經(jīng)濟大勢D、房地產(chǎn)開展?fàn)顩rE、其他感您的配合與支持，在為時5天的調(diào)查后，我得出結(jié)論：房價水平的上下是相對居民收入而言的，伴隨著“蝸居〞、“蟻族〞、“房奴〞等詞的日漸流行，買房已經(jīng)成為中國老百姓的一大負(fù)擔(dān)，房價問題也成為了關(guān)乎國計民生的社會問題。1、城市住房的需求量大于農(nóng)村。國家〔包括政府和社會各界〕投資主要集中在大中城市進展，導(dǎo)致就業(yè)崗位主要集中在大中城市，從而造成大中城市的大量住房需求。此外，由于城市的現(xiàn)代化程度比擬高，居民的生活條件自然也就比擬好，生活物資材料相比農(nóng)村集中，在娛樂、購物、出行更加方便，更加迅速地情況下人們都愿意在大城市居住與開展。雖說中國的農(nóng)村人口差不多占了中國總?cè)丝诘陌俜种甙耸?，但是城市的人口密度卻遠遠大于農(nóng)村。住房建立人均占地，大中城市比小城鎮(zhèn)少，小城鎮(zhèn)比鄉(xiāng)村少，農(nóng)村是城市2至3倍。如此一來，城市的房屋想不值錢也難。2、城市的住房質(zhì)量高于農(nóng)村。在城市的中高檔商品房如雨后春筍一樣拔地而起的時候，農(nóng)村的住房質(zhì)量卻仍普遍停留在較低的水平。這一點可以從發(fā)生在2008年的的汶川震也可以看出來，為什么離震中則近的傷亡如此小，而周圍的一些小山村房屋卻大片大片的倒塌，損失沉重。農(nóng)村的房屋很都是農(nóng)民自己建造的，磚瓦房，土坯房，甚至一些窮山村只有茅草棚。房屋的質(zhì)量難以保證。這就造成了當(dāng)?shù)氐睦习傩赵谶@場令人猝不及防的大災(zāi)難中難以自保。當(dāng)然了，現(xiàn)在國家已經(jīng)在采取措施，幫農(nóng)民建造統(tǒng)一規(guī)劃的房屋，但力量也畢竟是有限的，目前也只能在興旺一些的地區(qū)實施。除了房子本身的質(zhì)量，城市還具有比農(nóng)村更優(yōu)越的住房配套設(shè)施，水、電、氣自然不在話下，有的住宅還帶有健身中心、公園綠地、超市賣場等3、開發(fā)商的利潤。城市里的住房建立都是由國家交給開發(fā)商承辦的，而農(nóng)村的房屋大多是由自己建立。城市居民的買房子的錢，不知道有多少是被開發(fā)商漁利去了。這就造成了城市的房價就更高了。而在農(nóng)村，自己造的房子雖沒有城市的設(shè)施齊全，但也寬闊明亮，同樣面積的一套住房，城市和農(nóng)村的房價卻相差了好幾倍。這也讓人看到了開發(fā)商的暴利。這時有人可能會說，城鄉(xiāng)平均收入本就有差異，城市的高價房與農(nóng)村的低價房可以平衡城鄉(xiāng)之間的收入差異。但實際上，這個差值卻是不能抵消的。城里人雖說收入較高，但在城市的消費水平也高。各種費用接踵而來，付清了這個費還有那個費，日常的生活用品、瓜果食材價格也是高于農(nóng)村。如此一來，剩下來能用于買房的錢也就不會太多了。同樣的錢，在農(nóng)村可以造起一大幢房子，而在城市卻只有一套剛剛好的屋子。中國有個現(xiàn)象，就是大家都更愿意買房子而不是租房子住。因為許多人認(rèn)為有一套真正屬于自己的房子才算自己有了一個真正的家。在城鎮(zhèn)是這樣，在農(nóng)村依然是。于是很多人的奮斗目的變成了買車買房，在高房價的無奈之中失去了自己原來的理想和信念。這就造成了人地矛盾的不和諧因素越來越嚴(yán)重。2月18日，我向貴公司市場調(diào)研員進展了關(guān)于住房需求、房價問題的采訪，采訪容如下：1.房價上漲趨勢是否給貴公司的開發(fā)和營銷帶來了困難？是的，城市住房需求大，現(xiàn)如今房地產(chǎn)在很多城市主城區(qū)的開發(fā)和開展已經(jīng)到達一個相對飽和的狀態(tài)，但是仍然供不應(yīng)求，房價的上漲必然會造成一定程度上的影響。2.那您認(rèn)為房價上漲的原因有哪些呢？〔1〕中國人口數(shù)量與構(gòu)造決定著住房高增長的需求：在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強勁造成供求關(guān)系緊，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。〔2〕中國的城市化需求：中國正處于經(jīng)濟持續(xù)的高增長中，這個增長中的奉獻相當(dāng)一局部來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個國家經(jīng)濟的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個國家可以在不實現(xiàn)城市化率的提高中實現(xiàn)經(jīng)濟的高增長。從近十年城市化進程的情況分析，外地非農(nóng)戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法到達滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。〔3〕城市根底設(shè)施和公共效勞提升：城市土地本錢是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，根底設(shè)施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建立的開展，快速干道的逐步開通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施、公益工程的建間接的提升了住房的價格。因此從城市開發(fā)建立的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時也拉動了周邊房價上漲?！?〕本錢因素的變化：房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目開展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟越來越失調(diào)。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。建筑所需的土地本錢、材料本錢、人力本錢、資金本錢和管理本錢等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。〔5〕土地資源嚴(yán)格控制且價格上升，推動房價和地價互動上漲：對地價和房價的關(guān)系有兩個截然不同的觀點：一個觀點認(rèn)為地價是由市場決定的，另一個觀點認(rèn)為地價上漲推動了房價上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。近年來，城市土地供給緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊，致使地價快速走高。地價不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時間持續(xù)。從地理上看，我國雖然有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產(chǎn)開發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。地價作為房價的重要組成局部，而快速增長的住房需求又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房價的快速上漲?！?〕不可忽略的收入增長：在收入的增長中，特別是高收入群體收入的快速增長中，房價也就停不下上漲的腳步。除了擴大供給之外，缺少供求平衡的條件時，房價只好承當(dāng)更多的上漲壓力了。3.您覺得國家應(yīng)該如何把握好房價與市場供需的平衡？首先是加強住房需求的管理，加快我國農(nóng)村城市化建立，進一步擴大城市化的空間，然后提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供給方案的制定，完善房地產(chǎn)稅制，最后要建立完善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全的房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。您的配合！沒關(guān)系，這里有近幾年對房價問題的一些分析，希望對您的研究有所幫助。二、分析過程2月18日-2月21日整理資料和采訪容得出以下：首先我將從人口說、貨幣超發(fā)、供需錯配幾個觀點進展分析房價上漲問題：從人口構(gòu)造來看，三年前中國勞動人口急劇減少，勞動人口解釋不了高房價問題。人口紅利和城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求空間，成為房地產(chǎn)早期迅速開展的重要推手，然而隨著人口紅利的消失以及城鎮(zhèn)化加速，人均1套住房早在2013年已實現(xiàn)，“人口說〞有待商榷。中國M2增速去年降到了10%，當(dāng)前維持在11%附近，到達了統(tǒng)計以來歷史的最低值。而以前的增速在20%、30%，從貨幣角度來看房價毫無疑問不應(yīng)該漲，事實卻是相反的。所以，這個假說不能解釋房地產(chǎn)價格狀況。一線城市由于政策和資源的傾斜，產(chǎn)生很大的人才和財富虹吸效應(yīng)，大量尖端人口和財富集中在這些城市。然而受土地規(guī)劃限制，土地供給量卻不斷下降。而庫存較大的三四線城市由于競爭力不斷減弱、人口流出比擬嚴(yán)重，需求缺乏難以消化歷史積壓庫存現(xiàn)狀。城市開展動力缺乏，地方政府對土地財政依賴程度越高，環(huán)環(huán)相扣，最終造成了三四線構(gòu)造供給失衡的局面。然而政策的定調(diào)和市場邏輯或相互矛盾。關(guān)于土地規(guī)劃的政策頻發(fā)，16年4月份，國土部發(fā)布"國土資源“十三五〞規(guī)劃綱要"和"關(guān)于進一步做好新型城鎮(zhèn)化建立土地效勞保障工作的通知"，5月份發(fā)布"關(guān)于下達〈2016年全國土地利用方案〉的通知"之后，6月份發(fā)布國土部印發(fā)實施"全國土地利用總體規(guī)劃綱要〔2006～2020年〕調(diào)整方案"，調(diào)整方案明確遏制建立用地過度擴、防止大城市城區(qū)繼續(xù)“攤大餅〞，嚴(yán)格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，將城市土地利用思維從增加增量轉(zhuǎn)為盤活存量的重要思路。三、結(jié)論總體上說，政策嚴(yán)厲，決心堅決，但是控制房價的工作是一項艱辛的持久戰(zhàn)。政府政策對打擊投資投機性購房甚至改善性住房，都將產(chǎn)生深遠影響，加之去年2月9日開場上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，首次與改善性置業(yè)的購房群體均將受到較大程度的沖擊，此次調(diào)控將是長期性調(diào)控。此次調(diào)控，大量使用行政手段，雖然不能從根本性上解決房地產(chǎn)開展中面臨的問題，但將為進一步的房地產(chǎn)深度改革蓄勢準(zhǔn)備，預(yù)見未來3-5年，針對金融、房地產(chǎn)各項稅收、保障性住房等方面的改革將逐步出現(xiàn)。我們期待更長期、有效的政策能夠公布實施，從而有效