房地產(chǎn)法律法規(guī)培訓(xùn)課件

第二部分房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分房地產(chǎn)政策第一部分法律基礎(chǔ)知識(shí)第一部分法律基礎(chǔ)知識(shí)一、法律的基本分類(lèi)民事法律民事責(zé)任

調(diào)整平等主體之間的人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。

行政法律行政責(zé)任

關(guān)于行政權(quán)利的授予、行使以及對(duì)行政權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督和對(duì)其后果予以補(bǔ)救的法律規(guī)范。

刑事法律刑事責(zé)任

一切關(guān)于犯罪、刑事責(zé)任和刑罰的法律規(guī)范。

經(jīng)濟(jì)法

國(guó)家干預(yù)、調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

二、民事主體自然人（年齡+理智）

（1）完全民事行為能力十八周歲以上的公民十六周歲以上不滿(mǎn)十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的（2）限制民事行為能力

十周歲以上的未成年人不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人（3）無(wú)民事行為能力

不滿(mǎn)十周歲的未成年人不能辨認(rèn)自己行為的精神病人法人其他組織1、幾種合同類(lèi)型

（1）買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。（2）借款合同借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。（3）租賃合同出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（4）居間合同居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

三、合同的相關(guān)知識(shí)2、合同公證、合同鑒證、合同見(jiàn)證的區(qū)別合同公證

指國(guó)家公證機(jī)關(guān)依法證明當(dāng)事人之間簽訂的合同的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)

合同鑒證工商行政管理機(jī)關(guān)審查合同的真實(shí)性、合法性的一種監(jiān)督管理制度。（法律制度）

“登記備案”

簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《商品房預(yù)售合同》后需在房地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱(chēng)之鑒證）。合同見(jiàn)證合同雙方當(dāng)事人以外的第三方（目前多為律師）對(duì)合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查的活動(dòng)。（一般證明作用）3、合同的效力（1）合同的成立（2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。

合同成立不等于合同生效（3）可變更可撤銷(xiāo)合同（1年內(nèi)申請(qǐng)）重大誤解顯失公平欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國(guó)家利益（4）無(wú)效合同欺詐、脅迫，損害國(guó)家利益惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益以合法形式掩蓋非法目的損害社會(huì)公共利益違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定4、合同責(zé)任法律問(wèn)題違約責(zé)任締約過(guò)失責(zé)任爭(zhēng)議的解決方式

訴訟、仲裁定金、訂金、押金、保證金、違約金“定金罰則”給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

四、訴訟時(shí)效1、普通訴訟時(shí)效：2年2、特別訴訟時(shí)效：

1年：身體受到傷害要求賠償?shù)?；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或拒付租金的；寄存財(cái)物被丟失或損毀的。

4年：國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同和技術(shù)引進(jìn)出口合同爭(zhēng)議3、權(quán)利的最長(zhǎng)保護(hù)期限：20年第二部分房地產(chǎn)法律法規(guī)一、商品房預(yù)售的法律規(guī)定與司法實(shí)踐

1、商品房預(yù)售的條件

（1）申請(qǐng)人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）已交付全部地價(jià)款，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（3）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；（4）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（5）三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無(wú)地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；；（6）已在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)、簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（7）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2、商品房預(yù)售合同登記備案的法律效力

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。登記備案不是商品房預(yù)售合同生效的條件。

3、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的爭(zhēng)議處理

預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；對(duì)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項(xiàng)的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)的預(yù)購(gòu)人同意；預(yù)購(gòu)人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，可以索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒(méi)有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下違約金。4、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的相關(guān)法律問(wèn)題

（1）

理論上應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)約合同。（2）司法實(shí)踐中，其法律意義在于約束認(rèn)購(gòu)雙方在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容進(jìn)行誠(chéng)信談判。

如因一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，適用定金罰則；如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。二、商品房現(xiàn)售的法律分析1、商品房現(xiàn)售的法律條件：

（1）企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；（3）土地使用權(quán)證書(shū)或合法土地文件；（4）舊城改造項(xiàng)目的，拆遷安置已經(jīng)落實(shí)的依據(jù)；（5）竣工驗(yàn)收證明；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已落實(shí)。2、商品房銷(xiāo)售的法律限制

不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)：依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬不清的國(guó)有土地使用權(quán)被依法收回的經(jīng)行政主管機(jī)關(guān)公告拆遷的房屋其他3、商品房銷(xiāo)售時(shí)出現(xiàn)面積誤差的處理有約定的，從約定。沒(méi)有約定或約定不明確的，按下列原則處理：（1）誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（2）誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

三、預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄆ诜抠I(mǎi)賣(mài)）

2005年4月30日，七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》規(guī)定：

禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)的貸款法律分析1、商業(yè)貸款

貸款額為八成以下；應(yīng)提供房產(chǎn)作為抵押。

2、住房公積金貸款的條件、貸款額、期限和限制

（1）條件：住房公積金繳存者，且連續(xù)繳存半年以上；賬戶(hù)最少有半年正常匯繳的余額；別墅、聯(lián)排別墅、單家獨(dú)戶(hù)式住宅及超過(guò)20年樓齡的不適用。

（2）貸款最高限額：

35萬(wàn)/人90萬(wàn)/多人共同購(gòu)買(mǎi)一套

7.5萬(wàn)/車(chē)位

月還本付息額度不超過(guò)申請(qǐng)人收入（按申請(qǐng)人繳存公積金時(shí)申報(bào)的工資基數(shù)）的50％。

（3）首期付款比例：

不低于所購(gòu)住房需交全部?jī)r(jià)款20%；二套房貸的首付款不低于成交價(jià)的50％。

（4）貸款期限：

預(yù)售房貸款不超過(guò)30年；現(xiàn)房、自建房貸款不超過(guò)20年

可延長(zhǎng)到法定退休年齡（男：60歲，女：55歲）后5年。利率：3.33%(5年以下)3.87%（5年以上）

（5）提取個(gè)人住房公積金的條件：a．購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的

；

b．償還本人（含配偶）購(gòu)買(mǎi)自住住房貸款本息的

；

c．租住住房租金超出家庭月收入30%的

；d．戶(hù)口遷離本市或出境定居的

；

e．完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的

；

f．享受最低生活保障的

；g．本市戶(hù)口下崗失業(yè)人員，男滿(mǎn)45歲、女滿(mǎn)40的

；

h．離休、退休的

；

i．死亡或被宣告死亡的

；

/3、貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系有關(guān)聯(lián)，但從法律的角度上來(lái)講是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人和出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）借款合同貸款人（買(mǎi)受人）和借款人（銀行）五、商品房的交付使用及其質(zhì)量保證1、商品房的交付要求一般都在買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定，有約定的按約定執(zhí)行。按期將符合交付使用條件的房交付給購(gòu)房人；向購(gòu)房人出示商品房竣工驗(yàn)收合格的文件及房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)；向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》通知購(gòu)房人辦理入住手續(xù)并配合購(gòu)房人查驗(yàn)、接收房屋

2、交付時(shí)應(yīng)提供的文件“一表三書(shū)”：《竣工驗(yàn)收備案表》《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》《商品住宅交樓書(shū)》

3、逾期交付的法律后果有約定的，按約定。無(wú)約定的，則：a、經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買(mǎi)受人可以要求解除合同。（三個(gè)月；一年內(nèi)）b、按照有關(guān)主管部門(mén)公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。4、商品房的保修期限從房屋交付之日起計(jì)算。保修期限：1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;(50年)2)屋面防水3年；

3)

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

5)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；

6)門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；

7)管道堵塞2個(gè)月；

8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

9)衛(wèi)生潔具1年；

10)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月

5、交付的商品房存在暇疵的解決方法（1）質(zhì)量暇疵拒絕接受或解除合同。經(jīng)核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)退房。

（2）權(quán)利暇疵：指交付的商品房上設(shè)定有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。若開(kāi)發(fā)商在出售時(shí)未明確告知房屋上設(shè)定有抵押權(quán)的，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋。更進(jìn)一步買(mǎi)受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。6、商品房銷(xiāo)售意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)交付作為分界線。交付使用前毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)方承擔(dān)；交付使用后毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受方承擔(dān)。注：因購(gòu)房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也由購(gòu)房人承擔(dān)。

六、商品房的專(zhuān)項(xiàng)維修基金1、繳納標(biāo)準(zhǔn):2008年2月1日（含當(dāng)日）后取得預(yù)售許可證的商品房首次繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的按以下比例：

30元-50元/平方米(中山標(biāo)準(zhǔn)）成交總額的2%（貴陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn)）

2、專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用屬業(yè)主所有。用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設(shè)單位承擔(dān)；人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的分?jǐn)傋裱罢l(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)合理分?jǐn)偩S修費(fèi)用，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意后，方可使用。七、商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理1、未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人和不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移

受法律保護(hù)的力度非常之弱。容易出現(xiàn)出賣(mài)人再次將房屋賣(mài)出或別的可能。第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第14條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。2、商品房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)一手（房產(chǎn)證）:（1）契稅：買(mǎi)方：3%1.5%(普通住宅）（2）合同印花稅：0.05%（買(mǎi)賣(mài)雙方均各自承擔(dān)，目前暫免征）（3）印花稅：5元/本（買(mǎi)方）

（4）房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元/套（住宅）550元/套（非住宅）買(mǎi)方承擔(dān)（5）交易手續(xù)費(fèi)：賣(mài)方：3元/平方米；買(mǎi)方：3元/平方米（住宅免收）；（6）房地產(chǎn)權(quán)證：10元/本（一人免收，每增一人加收10元）

（7）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費(fèi)：90平米以下30元

90-150平方50元

150-800平米100元800平米以上200元二手:

(1)契稅：買(mǎi)方：3%

1.5%(普通住宅）

（2）合同印花稅：買(mǎi)方：0.05%(暫免)賣(mài)方：0.05%(暫免)（3）印花稅：5元/本（買(mǎi)方）（4）交易手續(xù)費(fèi)：買(mǎi)方：3元/平方米

賣(mài)方：3元/平方米（5）房地產(chǎn)權(quán)證：10元/本（一人免收，每增一人加收10元）（6）房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元/套（住宅）550元/套（非住宅）買(mǎi)方承擔(dān)（7）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費(fèi)：90平米以下30元

90-150平方50元

150-800平米100元800平米以上200元

賣(mài)方需承擔(dān)的幾項(xiàng)

(7)土地增值稅：房?jī)r(jià)x3%（非普通住宅）(8)個(gè)人（單位）所得稅：據(jù)實(shí)征收：

（轉(zhuǎn)讓收入全額-購(gòu)置或受讓原價(jià)）x20%

核定征收：房?jī)r(jià)x3%

特別說(shuō)明：

自用住宅滿(mǎn)5年免征個(gè)人所得稅。（9）營(yíng)業(yè)稅及附加：（個(gè)人轉(zhuǎn)讓?zhuān)┒惵剩籂I(yíng)業(yè)稅：房?jī)r(jià)x5%城市建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅x7%（鎮(zhèn)區(qū)、南區(qū)5%）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅x3%堤圍費(fèi)：房?jī)r(jià)x0.1%普通住宅：（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價(jià)）x5%（購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年）免征（購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年）非普通住宅：轉(zhuǎn)讓收入x5%（購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年）（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價(jià)）x5%（購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年）

契稅完稅憑證原件

贈(zèng)與：

1、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：2、合同印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費(fèi)、印花稅、房地產(chǎn)權(quán)證3、契稅：房產(chǎn)價(jià)值的3%受贈(zèng)人承擔(dān)

4、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)價(jià)值扣減合理費(fèi)用后的20％受贈(zèng)人承擔(dān)以下三種情形免征個(gè)人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②或無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

③或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。5、營(yíng)業(yè)稅及附加免征：上述第4點(diǎn)中①②③三種情形及離婚財(cái)產(chǎn)分割暫免征營(yíng)業(yè)稅及附加；全額征收：將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)予給上述情形除外的個(gè)人及單位，視同銷(xiāo)售征收營(yíng)業(yè)稅及附加。

4、房地產(chǎn)權(quán)證（小確權(quán)）的辦理時(shí)限a、商品房買(mǎi)賣(mài)合同有約定的，按約定的期限b、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日c、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日

否則，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)交易登記所公示的辦證時(shí)限：

遞件后15個(gè)工作日，有預(yù)售抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的18個(gè)工作日。八、開(kāi)發(fā)商違約需雙倍賠償?shù)那樾危汉贤喠⑶埃汗室怆[瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。合同訂立后：開(kāi)發(fā)商又將房屋出賣(mài)給第三人；開(kāi)發(fā)商又將房屋抵押給第三人.第三部分房地產(chǎn)政策

二OO五年度

3月26日：《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住宅價(jià)格的通知》（國(guó)八條）部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。要求地方政府及相關(guān)部門(mén)綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；房?jī)r(jià)問(wèn)題開(kāi)始“泛政治化”，對(duì)于控制措施不力，造成市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。4月27日《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》（新國(guó)八條）

對(duì)“舊國(guó)八條”的解釋與細(xì)化，再次明確地對(duì)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)了政府“平抑”樓市的決心：要把房?jī)r(jià)降下來(lái)，并將調(diào)控措施具體化。它還透露出，政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的信息不暢、部分人獨(dú)霸話(huà)語(yǔ)權(quán)、房地產(chǎn)運(yùn)作模糊等弊端。5月9日建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》

要求把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)；明確指出，“期房限轉(zhuǎn)”、新購(gòu)商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅”等措施，收回閑置土地，打擊炒作投機(jī)行為?！傲淮笙蕖?。

二OO六年度

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（國(guó)六條）：時(shí)間：2006年5月17日內(nèi)容：促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（二）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。（四）進(jìn)一