浦東新區(qū)住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件

浦東新區(qū)住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治辦法（征求意見(jiàn)稿）目錄第一章總則第二章檢查及風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判定第三章一般維修流程第四章緊急維修流程第五章法律責(zé)任第六章附則第一章總則第一條目的和依據(jù)為進(jìn)一步規(guī)范浦東新區(qū)行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件等墜落隱患的整治工作（以下簡(jiǎn)稱《整治辦法》），切實(shí)保障居民群眾人身、財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《上海市房屋使用安全管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合新區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法所稱墜落隱患整治是指因浦東新區(qū)住宅小區(qū)建筑物外墻墻面共用部位及建筑附屬構(gòu)件發(fā)生墜落或存在墜落安全隱患而開(kāi)展的必要的整治工作。第三條整治原則住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患應(yīng)當(dāng)遵循預(yù)防為主、防治結(jié)合，規(guī)范使用、確保安全，責(zé)任明晰、屬地監(jiān)管的原則。第四條職能分工浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)建交委”）根據(jù)年度工作安排，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)浦東新區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治工作和年度資金預(yù)算安排。浦東新區(qū)物業(yè)管理事務(wù)中心（浦東新區(qū)維修資金管理事務(wù)中心，以下簡(jiǎn)稱“區(qū)物管事務(wù)中心”）具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治工作相關(guān)的專項(xiàng)維修資金使用，根據(jù)年度整治計(jì)劃編制年度應(yīng)急資金預(yù)算。浦東新區(qū)財(cái)政局（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)財(cái)政局”）根據(jù)區(qū)建交委編制的年度住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治工作整治計(jì)劃，落實(shí)年度財(cái)政預(yù)算資金，并對(duì)資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱“街道（鎮(zhèn)）”）負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、處理本行政區(qū)域范圍內(nèi)住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治工作，建立應(yīng)急處置工作機(jī)制，處理和跟蹤緊急維修相關(guān)事務(wù)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）履行房屋使用安全責(zé)任的指導(dǎo)和監(jiān)督，監(jiān)督指導(dǎo)協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)在整治維修中依法使用維修資金；加強(qiáng)相關(guān)法律、法規(guī)宣傳，增強(qiáng)全社會(huì)預(yù)防墜落隱患的安全意識(shí)；根據(jù)新區(qū)年度工作推進(jìn)要求，編制形成本街鎮(zhèn)年度工作計(jì)劃，安排并落實(shí)相關(guān)資金費(fèi)用。居（村）民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“居（村）委會(huì)”）協(xié)助街道（鎮(zhèn)）開(kāi)展住宅小區(qū)外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作；在業(yè)委會(huì)無(wú)法正常運(yùn)作（不作為或換屆改選過(guò)程中）且業(yè)主大會(huì)無(wú)法召開(kāi)期間，經(jīng)街道（鎮(zhèn)）同意并委托，代為履行業(yè)委會(huì)相關(guān)職責(zé)，具體落實(shí)墜落隱患整治工作。管委會(huì)“具體負(fù)責(zé)實(shí)施”是改變哪部分職責(zé)，建議應(yīng)作明確。管委會(huì)“具體負(fù)責(zé)實(shí)施”是改變哪部分職責(zé)，建議應(yīng)作明確。第五條責(zé)任主體房屋使用安全責(zé)任人依法負(fù)有房屋使用安全責(zé)任。按照規(guī)定進(jìn)行日常和緊急情況下的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造；進(jìn)行房屋安全檢查，及時(shí)消除安全隱患；對(duì)房屋進(jìn)行檢測(cè)鑒定，并對(duì)危險(xiǎn)房屋采取治理措施，并依法承擔(dān)房屋安全事故造成他人人身財(cái)產(chǎn)的損害賠償責(zé)任。房屋建設(shè)單位依法全面承擔(dān)保修期內(nèi)房屋質(zhì)量保修責(zé)任。經(jīng)第三方檢測(cè)，系因建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、未按規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告引起的保修期外的外墻墻面及附屬構(gòu)件墜落隱患整治工作，由房屋原建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。第二章檢查及風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判定第六條檢查方式隱患檢查采取以下方式進(jìn)行：（一）日常巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合住宅小區(qū)實(shí)際情況，定期對(duì)建筑物外墻墻面及附著物、附屬構(gòu)件等部位進(jìn)行日常巡查；汛期前以及遇臺(tái)風(fēng)、暴雨等極端天氣時(shí)應(yīng)加大巡查頻次。日常巡查應(yīng)如實(shí)記錄巡查時(shí)間、人員、巡查情況等必要信息。對(duì)于巡查中發(fā)現(xiàn)存在墜落隱患的，應(yīng)記錄隱患發(fā)生部位、隱患狀態(tài)等情況，并在24小時(shí)內(nèi)向業(yè)委會(huì)和居（村）委會(huì)報(bào)告。業(yè)主大會(huì)決定實(shí)施自行管理的，自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)按照本款內(nèi)容開(kāi)展相應(yīng)的日常巡查。（二）常規(guī)檢查業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）可自行或委托專業(yè)檢測(cè)單位定期對(duì)外墻墻面及附著物、附屬構(gòu)件進(jìn)行常規(guī)安全檢查，頻次不得少于每半年一次。存在下列情形之一的，必須每半年檢查一次，且每年汛期前（5月底前）應(yīng)當(dāng)完成一次全覆蓋檢查：1、建筑物墻面及附屬構(gòu)件使用年限20年（含）以上；2、建筑物使用馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料或外墻使用水泥基無(wú)機(jī)保溫砂漿系統(tǒng)的；3、建筑物外墻附屬構(gòu)件采用易脫落裝飾構(gòu)件的；4、建筑物外墻墻面及附著物、建筑附屬構(gòu)件曾多次脫落或隱患未及時(shí)處置的，以及可能存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)在日常巡查中難以發(fā)現(xiàn)的隱患。檢測(cè)報(bào)告等應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄、留存?zhèn)洳?，并?4小時(shí)內(nèi)向居（村）委會(huì)報(bào)告。（三）街鎮(zhèn)抽查檢測(cè)街道（鎮(zhèn)）加強(qiáng)安全隱患抽查，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，委托專業(yè)檢測(cè)單位進(jìn)行安全檢測(cè)抽查，每年安全檢測(cè)抽查比例不低于5%。抽查結(jié)果應(yīng)以書(shū)面形式告知業(yè)委會(huì)和居（村）委會(huì)。第七條風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判定及公告安全隱患風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)包括：1、低風(fēng)險(xiǎn)：外墻面未見(jiàn)明顯空鼓、起殼、脫落等損傷；設(shè)施基本完好；外墻、附屬構(gòu)件或附著物或裝飾構(gòu)件等無(wú)變形、腐蝕、老化，無(wú)脫落風(fēng)險(xiǎn)的。2、中風(fēng)險(xiǎn)：外墻面有明顯的空鼓、起殼、脫落，且造成外墻面開(kāi)裂、滲漏等問(wèn)題；外墻、附屬構(gòu)件或附著物或裝飾構(gòu)件等存在變形、腐蝕或老化情況。3、高風(fēng)險(xiǎn)：多處開(kāi)裂、脫落；建筑物樓體外墻單側(cè)外墻面有脫落危險(xiǎn)面積達(dá)1/5以上的；外墻、裝飾構(gòu)件等明顯變形、腐蝕、老化嚴(yán)重，有脫落風(fēng)險(xiǎn)的；已發(fā)生外墻墻面、附屬構(gòu)件或附著物掉落、脫落的；其他嚴(yán)重危及房屋和人身財(cái)產(chǎn)安全的情形。業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）應(yīng)在獲取常規(guī)檢查和抽查結(jié)果正式報(bào)告7天內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄或其他公共區(qū)域等顯著位置，以公告的形式將相關(guān)情況進(jìn)行告知。公告時(shí)間不少于3天。第三章一般維修流程第八條防范措施不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)安全隱患應(yīng)采取相應(yīng)的安全防范措施：（一）低風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在日常檢查中注意觀察，并做好相關(guān)檢查的書(shū)面記錄。（二）中風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即在建筑物周圍，采取必要的應(yīng)急防范措施，并報(bào)所在居（村）委會(huì)、業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）。在全面檢查的基礎(chǔ)上，立即啟動(dòng)對(duì)安全隱患制定維修、更新計(jì)劃。（三）高風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)除采取必要的安全防范措施外，應(yīng)當(dāng)立即在建筑物周圍，采取必要的應(yīng)急防范措施，并在24小時(shí)內(nèi)報(bào)所在居（村）委會(huì)及街鎮(zhèn)房管機(jī)構(gòu)、業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）。必要時(shí)，業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）、居（村）委會(huì)及街鎮(zhèn)房管機(jī)構(gòu)應(yīng)啟動(dòng)緊急維修程序。前款規(guī)定的應(yīng)急防范措施，包括但不限于：1、設(shè)置警戒線、警示牌等安全防范警戒；2、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)告知和提示，在小區(qū)主要出入口、公告欄等顯著區(qū)域張貼、上門(mén)送達(dá)或在微信群、公眾號(hào)等發(fā)布相關(guān)安全風(fēng)險(xiǎn)提示；3、根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況，重新規(guī)劃和引導(dǎo)小區(qū)安全通行路線，避免發(fā)生墜物傷人事件。第九條一般維修流程對(duì)于經(jīng)確認(rèn)的中、高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)安全隱患，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)制定初步維修、更新方案并報(bào)業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）審議。業(yè)委會(huì)（業(yè)主大會(huì)）在5個(gè)工作日內(nèi)啟動(dòng)維修方案業(yè)主意愿征詢工作。業(yè)主大會(huì)成立前或業(yè)委會(huì)未能按時(shí)啟動(dòng)業(yè)主意愿征詢的，由居（村）委會(huì)代為組織開(kāi)展相關(guān)意愿征詢。經(jīng)業(yè)主意愿征詢后，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展專項(xiàng)維修、更新。涉及高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)安全隱患的，必要時(shí)特別是已出現(xiàn)影響居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，應(yīng)按照本辦法明確的緊急維修流程，開(kāi)展緊急維修。第四章緊急維修流程第十條啟動(dòng)符合本辦法第九條第二款規(guī)定的緊急維修情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)報(bào)所在居（村）委會(huì)、街道（鎮(zhèn)）申請(qǐng)啟動(dòng)緊急維修流程。（一）業(yè)主大會(huì)成立前物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定流程，報(bào)街道（鎮(zhèn)）房管機(jī)構(gòu)審核。街道（鎮(zhèn)）房管機(jī)構(gòu)在收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)后，應(yīng)在收到申請(qǐng)的3日內(nèi)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核，特別是物業(yè)管理區(qū)域是否已符合成立業(yè)主大會(huì)的條件，建設(shè)單位是否已按相關(guān)規(guī)定提出業(yè)主大會(huì)成立的申請(qǐng)。街道（鎮(zhèn)）房管機(jī)構(gòu)審核同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展專項(xiàng)維修、更新。（二）業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定流程，向業(yè)委會(huì)及街道（鎮(zhèn)）房管機(jī)構(gòu)報(bào)告。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到申請(qǐng)的7日內(nèi)進(jìn)行審核，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展專項(xiàng)維修、更新。業(yè)委會(huì)無(wú)法正常運(yùn)作的，經(jīng)街道（鎮(zhèn)）同意，可委托居（村）委會(huì)代為組織實(shí)施。第十一條緊急排險(xiǎn)街道（鎮(zhèn)）接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)上報(bào)的緊急維修流程啟動(dòng)申請(qǐng)，除已采取的應(yīng)急防范措施外，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求，組織相關(guān)應(yīng)急維修服務(wù)中心（站）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它第三方機(jī)構(gòu)，采取必要的臨時(shí)性搶險(xiǎn)解危措施和安全防范措施。第十二條檢測(cè)和維修方案編制開(kāi)展緊急維修的高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)安全隱患，應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定，委托符合檢測(cè)鑒定能力和技術(shù)條件的房屋檢測(cè)鑒定單位，對(duì)安全隱患情況進(jìn)行檢測(cè)。檢測(cè)鑒定單位應(yīng)當(dāng)在15個(gè)工作日內(nèi)完成檢測(cè)和維修方案編制。維修方案應(yīng)以安全為先，結(jié)合經(jīng)濟(jì)性和耐久性，嚴(yán)禁采用現(xiàn)行禁限目錄材料，確保維修處置安全與質(zhì)量。對(duì)隱患問(wèn)題突出、處置難度較大的項(xiàng)目，區(qū)建交委可根據(jù)需要組織專家對(duì)維修方案進(jìn)行技術(shù)評(píng)審。第十三條實(shí)施維修方案編制后，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以審核，并按照相關(guān)流程選擇有資質(zhì)的施工單位開(kāi)展維修。業(yè)委會(huì)對(duì)維修、更新方案未在7日內(nèi)審核同意，街鎮(zhèn)可以自行組織或委托村居委會(huì)代為履行維修。第十四條項(xiàng)目監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)配合施工單位根據(jù)施工組織方案做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理，確保施工現(xiàn)場(chǎng)安全質(zhì)量。業(yè)委會(huì)、居（村）委會(huì)應(yīng)做好小區(qū)內(nèi)的解釋、告知等群眾工作。第十五條驗(yàn)收審價(jià)維修項(xiàng)目施工過(guò)程中，應(yīng)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)就工程造價(jià)進(jìn)行審價(jià)。結(jié)束后，業(yè)委會(huì)應(yīng)牽頭會(huì)同居（村）委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。第十六條費(fèi)用承擔(dān)專項(xiàng)維修資金費(fèi)用，按照下列規(guī)定和流程予以承擔(dān)：（一）業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)持有關(guān)材料報(bào)街鎮(zhèn)房管機(jī)構(gòu)審核同意后，維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)審價(jià)后，報(bào)區(qū)物管中心在專項(xiàng)維修資金中列支。（二）業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專項(xiàng)維修資金中列支。第五章法律責(zé)任第十七條督辦銷項(xiàng)管理安全隱患整治工作納入城市安全運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)管控系統(tǒng)，實(shí)行掛牌督辦、限期維修、銷項(xiàng)管理，形成管理閉環(huán)。第十八條監(jiān)管責(zé)任違反本辦法規(guī)定，行政管理部門(mén)及其工作人員有下列行為的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門(mén)依法對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員給予處分：（一）未按照本辦法規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；（二）發(fā)現(xiàn)隱患不及時(shí)督促處置，或者有包庇、縱容行為，造成后果的；（三）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。違反本辦法規(guī)定，居（村）委會(huì)及其工作人員未按規(guī)定對(duì)業(yè)委會(huì)的隱患整治工作履行指導(dǎo)、監(jiān)督職責(zé)，或在隱患整治工作中發(fā)生違規(guī)行為，由所屬街道（鎮(zhèn)）按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)處理。第十九條風(fēng)險(xiǎn)保障