個人房產(chǎn)個人強與弱的保護

個人房產(chǎn)個人強與弱的保護

2007年12月，王與房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）簽署了《房屋買賣合同》。王同意購買公司開發(fā)的房屋，總價格為150萬元。王支付了50萬元的現(xiàn)金支付和100萬元的剩余資金，并要求銀行申請操縱貸款。房地產(chǎn)公司必須按時向王先生提交證書和土地使用證書。否則，王可以要求撤銷房屋的買賣合同。此后,某銀行、王某和房地產(chǎn)公司共同簽訂《個人住房借款合同》,三方約定:貸款金額100萬元,期限15年;借款人連續(xù)三個月或累計六次未按時足額歸還貸款本息,某銀行可以宣布貸款提前到期;房地產(chǎn)公司作為貸款的保證人。貸款發(fā)放后,王某累計有14期未按時償還貸款,拖欠貸款本息11.6萬元;房地產(chǎn)公司因種種原因未能按合同約定時間為王某辦理房產(chǎn)相關證件。2009年2月,該銀行宣布借款合同提前到期,將王某和房地產(chǎn)公司訴至法院,請求法院判決王某償還拖欠的貸款本息及貸款剩余本息,房地產(chǎn)公司承擔連帶清償責任。王某接到起訴后,以房地產(chǎn)公司逾期辦理房屋產(chǎn)權證、土地使用權證等為由,向房地產(chǎn)公司發(fā)送通知,要求解除《商品房買賣合同》,并針對該銀行的訴訟提起反訴,請求法院判決解除《個人住房借款合同》,該銀行返還其已支付的貸款本息。要從法律解釋上提起一審法院審理認為,王某累計14期未按時還款,某銀行依據(jù)《個人住房借款合同》約定,有權宣布借款合同提前到期,并要求王某償還所欠全部貸款本息。房地產(chǎn)公司逾期辦理房屋產(chǎn)權證、土地使用權證,王某依法通知房地產(chǎn)公司解除購房合同,房地產(chǎn)公司對此未提出異議,應認定雙方已解除《商品房買賣合同》。合同解除后,不影響合同中結算和清理條款。雖然《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋7號,以下簡稱《商品房買賣若干解釋》)規(guī)定:“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”,但該規(guī)定并未免除借款人的還款責任,故王某反訴要求某銀行返還已支付的貸款本息不符合法律規(guī)定。遂判決解除《個人住房借款合同》,房地產(chǎn)公司負責償還王某所欠某銀行貸款本息,王某承擔連帶清償責任;王某已支付的貸款本息由房地產(chǎn)公司償還。王某不服一審判決,以《商品房買賣若干解釋》第二十五條第二款的規(guī)定借款合同及購房合同解除后借款人不再負有償還銀行貸款的責任為由提起上訴。二審法院審理認為,《商品房買賣若干解釋》第二十五條第二款的規(guī)定,旨在減少當事人的訴累,即將原應由銀行向借款人追索、借款人再向房地產(chǎn)銷售商追索的方式,簡化為由房地產(chǎn)銷售商直接向銀行返還貸款的方式,并沒有免除借款人清償貸款的責任。當房地產(chǎn)銷售商不能或不能足額返還購房款時,借款人(購房人)仍然負有清償貸款的責任。這里只是改變了清償貸款的責任順序,即原來作為擔保人的房地產(chǎn)銷售商成了清償貸款的第一責任人,借款人則成了第二責任人。據(jù)此,二審法院駁回王某的上訴,維持原判。住房發(fā)生惡果如何處理經(jīng)過近幾年的發(fā)展,個人住房按揭貸款已成為國內(nèi)各商業(yè)銀行貸款重要組成部分。隨著2008年國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大幅度的下行區(qū)間,個人住房按揭貸款糾紛日漸增多,如何處理好住房按揭貸款糾紛,保全信貸資產(chǎn)安全,是商業(yè)銀行面臨的一個重要問題。本案即是商業(yè)銀行通過訴訟方式維護住房按揭貸款債權的一起典型案例,具有重要的啟示和警示意義。(一)法律關系中的商品房買賣關系在住房按揭貸款中,存在兩個合同、三個主體及四種法律關系。兩個合同是指商品房買賣合同及住房按揭借款合同。三個主體指貸款人(銀行)、借款人(購房人)和保證人(房地產(chǎn)銷售商)。四種法律關系是指銀行與借款人之間的借貸關系、借款人與銀行之間的抵押擔保關系、房地產(chǎn)銷售商與借款人之間的商品房買賣關系、在預售階段房地產(chǎn)銷售商與銀行之間的保證擔保關系。為簡化手續(xù),銀行一般將與借款人之間的借貸關系、抵押擔保關系和與房地產(chǎn)銷售商之間的保證擔保關系合并在住房按揭借款一份合同中。在上述法律關系中,商品房買賣關系是基礎法律關系,借款合同關系是為實現(xiàn)商品房買賣而設定的。一旦商品房買賣合同無效、被撤銷或解除,導致借款合同目的無法實現(xiàn),購房人或銀行往往會要求解除或者撤銷借款合同。由此,產(chǎn)生了借款合同無效、解除或被撤銷后,三個主體之間如何進行債務清償問題。(二)借款合同的解除《合同法》第九十七條規(guī)定,合同解除后,當事人可以要求對方恢復原狀、采取其他補救措施或賠償損失。在住房按揭貸款中,如商品房買賣合同、個人住房借款合同均無效、被撤銷或解除,按照《合同法》規(guī)定,房地產(chǎn)銷售商應將購房款返還給購房人(借款人),借款人(購房人)應將貸款返還給銀行。但根據(jù)《商品房買賣若干解釋》第二十五條第二款規(guī)定,此種情況下,房地產(chǎn)銷售商應將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還銀行和購房人(借款人)。本案中,王某多次逾期還款,某銀行依照合同約定可以提出解除借款合同。同時,房地產(chǎn)公司因逾期辦理房屋產(chǎn)權證、土地使用權證構成違約,王某提出解除商品房買賣合同后該公司未提出異議,雙方的商品房買賣關系即已解除。在合同存續(xù)期間,王某已向房地產(chǎn)公司交付了購房首付款,某銀行已將發(fā)放給王某的購房貸款劃入房地產(chǎn)公司賬戶,王某后來還陸續(xù)向某銀行歸還部分貸款。相關合同解除后,本案一、二審法院依據(jù)《商品房買賣若干解釋》第二十五條第二款的規(guī)定,判決房地產(chǎn)公司負責償還王某所欠某銀行貸款本息和王某已支付給銀行的貸款本息,符合相關法律規(guī)定。(三)合同中的返還義務《商品房買賣若干解釋》規(guī)定合同解除后,房地產(chǎn)銷售商將收受的購房貸款本息返還給銀行時,并沒有當然的免除其清償所欠貸款的義務。從住房按揭借款所涉及的四個法律關系分析,借款人的返還義務是基于合同相對性及擔保法律關系產(chǎn)生的,房地產(chǎn)銷售商的返還義務是基于擔保法律關系產(chǎn)生的,兩者應當是并存的義務。從合同相對性角度分析,借款合同(不包括抵押合同、保證合同)作為主合同,當事人為王某及某銀行,根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定,合同解除后應當恢復到合同訂立前的狀態(tài),即王某將購房貸款返還給某銀行。這里的返還義務人無疑是王某,沒有法律明確規(guī)定免除王某的返還義務,否則顯然與《合同法》第九十七條相矛盾。從擔保法的角度看,購房合同解除后,王某將房產(chǎn)返還給房地產(chǎn)公司,房地產(chǎn)公司將購房首付款及貸款返還給王某,房產(chǎn)產(chǎn)權發(fā)生了變更。但在住房按揭法律關系中,銀行作為貸款人一般對房產(chǎn)享有抵押權。依據(jù)《擔保法》第四十九條關于抵押權追及效力的規(guī)定,在房屋產(chǎn)權發(fā)生變更時,因抵押物權屬變更所得的款項應當提前清償所擔保的債權,即王某應將房地產(chǎn)公司返還的購房款提前清償?shù)盅悍慨a(chǎn)所擔保的某銀行貸款債權,王某并未被免除還款責任。綜上所述,《商品房買賣若干解釋》第二十五條之所以規(guī)定商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除后,按揭借款合同也被解除的,房地產(chǎn)銷售商應將收取的購房款及貸款本息分別返還給銀行和購房人,主要是基于節(jié)約司法資源、避免當事人訴累考慮,并未免除購房人的還款責任,因此,本案判決王某對房地產(chǎn)公司向某銀行返還購房貸款義務所應承擔的連帶清償責任。典型判例對商業(yè)銀行解釋清收工作的啟示本案是對商品房買賣合同、個人住房借款合同均解除后,借款人、開發(fā)商和銀行如何承擔責任的典型判例,對商業(yè)銀行個人住房按揭貸款管理和清收工作具有重要啟示意義。(一)房地產(chǎn)條件對貸款債權的影響在房產(chǎn)市場行情下滑萎縮的情況下,不少房產(chǎn)投資者想方設法尋找開發(fā)商的過錯以解除購房合同,把房產(chǎn)“甩”給房地產(chǎn)銷售商,將購房款贖回,從而規(guī)避投資風險。如果房地產(chǎn)銷售商缺乏還款能力或故意拖延、拒絕還款,銀行的貸款債權將會落空。商業(yè)銀行應正確理解《商品房買賣若干問題的解釋》相關規(guī)定,加強貸款管理工作,關注借款人的還款能力變化情況;加大對借款人的宣傳力度,從個人信用維護、法律責任承擔等方面闡明利害關系,避免借款人存在故意違約或要求房地產(chǎn)銷售商解除購房合同達到不承擔還款責任的僥幸心理,合理預防和控制個人住房按揭貸款風險。(二)對個人貸款銀行的建議在個人住房買賣合同糾紛中,購房人或房地產(chǎn)銷售商一般不會主動要求追加貸款銀行作為第三人參與訴訟,多數(shù)法院在審理中認為貸款銀行處于無獨立請求權地位,為了審判方便很少主動追加貸款銀行作為第三人。但此類案件的處理往往會間接影響到購房貸款的歸還。因此,商業(yè)銀行應加強貸后管理和監(jiān)測,一旦發(fā)現(xiàn)購房人與房地產(chǎn)銷售商發(fā)生個人住房買賣合同糾紛,應注意了解爭議發(fā)展情況,酌情參與當事人的訴訟。必要時,商業(yè)銀行