四川省宜賓市江安縣綜合體項目概況

四川宜賓·江安綜合體項目概況宜賓市位于四川省西南側(cè)，屬川南城市群核心城市，距離成都260余公里；江安縣隸屬于宜賓市，位于四川南緣，長江之濱，宜賓之東，三市（宜賓、瀘州、自貢）之交。全縣幅員面積912平方千米，總?cè)丝诩s56萬人，縣城常住人口約18萬人；2018年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)122億元，全省164個區(qū)縣中，排名第74位。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為26:46:28；規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長50.3%；民營經(jīng)濟增加值同比增長23.9%；地方財政一般預(yù)算收入完成8.23億元，完成年初預(yù)算的105%，同比增長23.9%；一、宜賓市江安縣簡介江安262KM城鎮(zhèn)居民可支配收入達到22274元，同比增長14.75%；農(nóng)民人均純收入達到6385元，同比增長8.2%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成61.04億元，同比增長27.01%；江安縣城照片社會消費品零售總額實現(xiàn)38.64億元，同比增長18.8%；金融機構(gòu)各項存款余額46億元，同比增長16%。2018年，宜賓市商品住宅成交29368套，成交面積2476256㎡，其中江安縣成交4386套，成交面積384074.69㎡，成交均價5374元/㎡；江安縣2019年1-6月累計成交套數(shù)2073套，月均成交345.5套；累計成交面積78725㎡，月均成交26241㎡。二、市場數(shù)據(jù)分析-住宅市場成交2018年宜賓市商品住宅成交量2018年宜賓市商品住宅成交面積據(jù)市場數(shù)據(jù)整理分析，江安縣：2016年新增住宅6193，全年簽約4674套，月均去化389.5套；2017年新增住宅3624套，全年簽約3197套，月均去化266.42套；2018年新增5064套，全年簽約4386套，月均去化365.5套；2019年1-6月累計簽約2073套，月均去化345.5套；累計2016-2019年累計新增住宅14881套，累計簽約14330套，當期已推未售存量

551套。市場整體供求比例平衡，宏觀政策導(dǎo)向健康；按2018年-2019年月均去化約355套計算，現(xiàn)有存量去化周期約1.5個月。二、市場數(shù)據(jù)分析-住宅當期存量及去化周期二、市場數(shù)據(jù)分析-土地市場成交序號地塊位置占地面積容積率成交時間受讓單位成交總價畝單價（萬/畝）樓板價（元/㎡）地上建筑面積1江安鎮(zhèn)五會村23.802.52019.2.28劉強6409269161639659.452江安鎮(zhèn)燈桿山村43.6322018.5.4宜賓市陽光大地置業(yè)有限公司11024253189558171.993江安鎮(zhèn)燈桿山村43.1622018.5.4宜賓市陽光大地置業(yè)有限公司11078257192557548.734江安鎮(zhèn)濱江西路與縱三路交叉口處93.411.82018.10.25江安縣麗雅竹源置地有限公司295993172641112092.845江安鎮(zhèn)學(xué)府大道與環(huán)城路交叉口西北側(cè)48.0722018.10.22周敏9549199149064087.386江安鎮(zhèn)建設(shè)路與環(huán)城路交叉口東北側(cè)36.8522018.10.22四川中明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6927188141049131.177江安鎮(zhèn)小壩片區(qū)育江河與長江口處85.4522017.9.30宜賓市江安縣恒旭置業(yè)有限公司717884630113939.198江安鎮(zhèn)小壩片區(qū)育江河與長江口處104.481.452017.9.30宜賓市江安縣恒旭置業(yè)有限公司599057593100995.279江安鎮(zhèn)竹都大道東延段北側(cè)58.842.52017.7.5江安巨人劇專置業(yè)有限公司637910865098071.3710江安鎮(zhèn)竹都大道東延段北側(cè)45.562.52017.7.5江安巨人劇專置業(yè)有限公司494210865175931.8811江安鎮(zhèn)小壩片區(qū)育江河西側(cè)環(huán)城路北面100.341.32017.3.24宜賓泰然置地有限公司68236878586963.3512江安鎮(zhèn)南屏大道片區(qū)體育中心南側(cè)宗地103.411.62016.11.4李云川127541231156110304.5513江安鎮(zhèn)小壩片區(qū)育江河西側(cè)43.631.82016.10.11四川省宜賓鑫茂房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司468310789452352.02合江計安縣2016-2019年累計成交住宅842用.26地830.62畝，地上建筑面積101.92萬㎡；其中2016年成交121349477畝，總建面16.27萬㎡；2017年成交394.1063732畝16.89，建面47.59萬㎡；2018年成交265.11畝，建面34.10萬㎡；2019年1-6月成交23.8畝，建面3.97萬㎡；按2019年供地計劃，全年商住類用地總面積約362畝，按平均容積率2.0計算，共計預(yù)增可售面積約41.6萬㎡，按戶均105㎡計算，共計約3692套；二、市場數(shù)據(jù)分析-未來新增存量及去化周期三、地塊位置及經(jīng)濟指標該綜合體項目位于縣城西段，距離江安縣政府約1.5公里。宗地北臨G93高速公路口僅2公里；南臨淯江濱河公園；西臨縣客運站和公交總站；東臨長江市政景觀大道和長江竹島。宗地附近有江安中學(xué)、江安職業(yè)技術(shù)學(xué)校、西城小學(xué)，以及在建的小壩小學(xué)和中學(xué)；該商業(yè)綜合體項目占地總面積215畝（含幼兒園建設(shè)用地），分為A、B、C三塊，其中：A地塊約60畝，B地塊約45畝，C地塊約110畝(含幼兒園建設(shè)用地）；BCA淯江濱河公園江安縣政府1.5KMA地塊（XB-C09宗地）：面積39990平方米，

用地性質(zhì)為商業(yè)用地，容積率≤2.0，建筑密度≤

50%，綠地率≥15%，建筑限高100m。B地塊（XB-C08宗地）：面積31012平方米，用地性質(zhì)為商住用地，容積率≤2.5，建筑密度≤

30%，綠地率≥35%，建筑限高100m。C地塊（XB-C10宗地）：面積73461平方米

(含幼兒園建設(shè)用地），用地性質(zhì)為商住用地，容積率≤2.5，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，建筑限高

100m。ABC三、地塊位置及經(jīng)濟指標地塊所處區(qū)域內(nèi)在售項目4個，待開盤項目1個（1938濱江御景）；區(qū)域內(nèi)主要銷售產(chǎn)品為28-33F高層，主力面積81-130㎡，銷售均價5600-6200元/㎡，即將推出的麗雅九里長江項目高層售價預(yù)計7500元/㎡；11-18F小高層主力面積90-130㎡，銷售均價6500元/㎡；7F洋房主力面積110-140㎡，銷售均價7000元/㎡；少量雙拼別墅在售，單套面積210㎡，均價13800元/㎡；根據(jù)市場電話咨詢，目前強銷期樓盤，高層月均去化60-80套左右，洋房月均去化約30套；序號樓盤名稱位置占地容積率總建面總戶數(shù)產(chǎn)品類型主力戶型（戶型區(qū)間）開盤時間售價（元/㎡）備注1麗雅九里長江江安縣小壩片區(qū)濱江西路622731.81120911088高層（30F）93-113㎡待定預(yù)計7500/2陽光御龍臺淯江河濱江路（近中醫(yī)醫(yī)院）5786021157211202全高層82㎡三房、90㎡三房（81-103㎡）2018.115800/3恒旭江悅臺江安縣小壩片區(qū)長江與淯江交匯處1266671.72153341568高層32F+洋房7F+雙拼高層101㎡、洋房130㎡、雙拼210㎡2018.06高層5700，洋房7000，雙拼13800雙拼為地下一層（全正贈送）+地上三層分期開盤，一期開盤140畝左右高層月均去化50-80套，洋房月均去化25套，雙拼推出10套，剩余3套4泰然淯江大院江安縣小壩片區(qū)淯江河西側(cè)668671.38692785418F洋房+28F高層90-122㎡2018.5尾盤階段，剩余頂躍及底樓，均價7000，其余樓層均價6500頂躍建筑面積120㎡，贈送后共約200㎡；底樓部分可帶花園，因此單價較高.5嘉記南雅世家縣政府南側(cè)750002.4180000936高層331-33F130㎡三房、140㎡四房2017.11尾盤少量房源，均價6200/四、市場競品簡析四、市場商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀簡析“街區(qū)商業(yè)中的專業(yè)市場“隨著城區(qū)商業(yè)層級升級，市場多以街區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)，并配套規(guī)劃部分停車位；但前期定位缺失，大多數(shù)商業(yè)主要以銷售型物業(yè)為主，規(guī)劃無序、雜亂無章，多個項目出現(xiàn)建材市場類業(yè)態(tài)，背離商業(yè)市場規(guī)律；雖有停車位配套服務(wù)，但業(yè)態(tài)差、人流量少，直接導(dǎo)致停車場閑置、商業(yè)空置，最終形成惡性循環(huán)，市場商業(yè)過剩。目前該類商業(yè)的物理空間已不能滿足市場客戶的消費需求，但商業(yè)工程改造受限，無法升級商業(yè)功能。由此，持有型、單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營的購物中心應(yīng)運而生。持有型購物中心持有型、單一業(yè)權(quán)的購物中心，有利于統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營！統(tǒng)一定位：結(jié)合區(qū)域人均消費、人口結(jié)構(gòu)、交通路網(wǎng)等三方面因素，打造符合當?shù)叵M層級、消費群體的吃、喝、玩、樂、購一站式購物中心。統(tǒng)一規(guī)劃：合理分布垂直交通、平行交通，根據(jù)業(yè)態(tài)分布調(diào)整柱距、層高及預(yù)留煙道、上下水；為后期商戶健康經(jīng)營、長久經(jīng)營提供保障，減小商家因規(guī)劃設(shè)計不利經(jīng)營而出現(xiàn)的撤場空置風(fēng)險。統(tǒng)一招商：確保招商落位品牌首店率70%以上，充分考慮整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，避免同質(zhì)化惡性競爭，保障高樓層消費人流量。根據(jù)各類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積及人流量貢獻量，做好分批招商管理，為開業(yè)亮相奠定基礎(chǔ)。統(tǒng)一運營：針對當?shù)厥袌鱿M客群及消費習(xí)慣，組織各類業(yè)態(tài)品牌定期開展運營活動，增加商業(yè)人氣，提高客戶粘性，培養(yǎng)消費習(xí)慣。四、市場商業(yè)物業(yè)發(fā)展機會江安現(xiàn)有酒店物業(yè)多為前期滿足中低端客群定位的普通商務(wù)酒店，品質(zhì)低、硬件設(shè)施落后，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，由于當?shù)卦擃愋途频旯?yīng)量較大，導(dǎo)致

目前大部分酒店入住率不高；上述類型酒店已無法滿足未來江安當?shù)厥袌鰧频晡飿I(yè)的需求，且高端星級酒店與中低端的商務(wù)酒店之間出現(xiàn)斷檔，于此中高端的輕奢級酒店市場潛在需求較大。當?shù)噩F(xiàn)有商務(wù)酒店酒店名稱：江安紅園大酒店評分：4.5位置：江安縣光明路188號建筑年代：2004年（2018年新裝修）房間價格：386房間數(shù)量：50酒店名稱：江安萬豪假酒店評分：4.7位

置：江安縣光明路188號建筑年代：2018年房間價格：181-268房間數(shù)量：50酒店名稱：江安天一酒店評分：4.6位

置：江安縣濱江路魅力之港建筑年代：2018年房間價格：218-258房間數(shù)量：71酒店名稱：江安天外天大酒店評分：4.6位

置：江安縣光明路188號建筑年代：2011年房間價格：188-258房間數(shù)量：70四、市場酒店物業(yè)現(xiàn)狀簡析有限服務(wù)型中高端輕奢酒店結(jié)合當?shù)厥袌觯宜緮M投資建設(shè)，且整體持有一個總面積5000平米左右，總房間80-100間，（客房、全日餐

廳以及酒店整體裝修，均按照五星級標準投資建設(shè)），客房價格在400-600元/間的中高端輕奢酒店。四、市場酒店物業(yè)發(fā)展機會結(jié)合目前江安房地產(chǎn)市場環(huán)境，在商業(yè)市場發(fā)展受限、酒店物業(yè)老舊落后的現(xiàn)狀下，打造持有型購物中心（約50000㎡）+中高端輕奢酒店（約5000㎡），不僅能夠補缺當?shù)厣虡I(yè)市場的空白，更能直接提升當?shù)爻鞘行蜗?，形成當?shù)亍俺鞘兄行摹?。?jù)市場調(diào)研分析，當?shù)馗叩团洚a(chǎn)品較受歡迎，高層保證快速走量回款，洋房提升溢價能力：·高層—主力戶型為三房，清水售價6500元/㎡，總價65萬左右，月均去化60-80套（目前在售產(chǎn)品贈送率約為20%左