荊州城市進(jìn)入性研究報(bào)告

荊州市進(jìn)入性專題研究分析報(bào)告HappySinicExtremeHabitat2023年10月20日目錄CATALOG01城市宏觀環(huán)境分析02城市樓市特征分析03城市地產(chǎn)板塊格局一、荊州城市區(qū)位湖北省區(qū)域性中心城市之一，是長江中游重要的港口城市，國家重要的公路交通樞紐和長江重要港口城市，中南地區(qū)重要的工業(yè)基地和輕紡織基地，素有“長江經(jīng)濟(jì)帶鋼腰”之稱。環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈武漢1+8城市圈荊州長江經(jīng)濟(jì)帶二、荊州城市概況荊州地處湖北省中南部，江漢平原腹地，處于武漢城市圈、鄂西生態(tài)圈和環(huán)洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的共同輻射范圍內(nèi)。全市國土面積1.41萬平方公里，其中平原湖區(qū)占78.7%，戶籍人口690萬，其中荊州市城區(qū)人口約113萬，人口密度3000人/平方公里，城鎮(zhèn)化率54.7%。荊州建城歷史長達(dá)3000多年，是春秋戰(zhàn)國時(shí)楚國都城所在地，是國務(wù)院公布的全國首批24座國家歷史文化名城之一、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、重要的公路交通樞紐和長江港口城市，2017年6月，荊州市被命名國家衛(wèi)生城市。小龍蝦產(chǎn)量位居全國城市之首，淡水魚產(chǎn)量連續(xù)17年位居全國地市之首，是名符其實(shí)的“全國淡水漁業(yè)第一市”，截止2017年，荊州市固定投資總額580億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29973元，新增城鎮(zhèn)就業(yè)8.5萬人。三、荊州行政區(qū)劃荊州市下轄荊州、沙市兩區(qū)，江陵、公安、監(jiān)利三縣和松滋、石首、洪湖三市。市政府駐地沙市區(qū)。四、荊州經(jīng)濟(jì)及人口城市2017年GDP（億元）2017年常住人口（萬人）武漢134101061襄陽4047561宜昌3857412荊州1922（第4名）574（第3名）黃岡1921629孝感1742488荊門1664290十堰1632338黃石1479245咸寧1235251隨州936219鄂州906106恩施801336仙桃719117潛江67295天門528129神農(nóng)架268GDP全省第四，處于快速發(fā)展階段；常住人口全省第三。五、荊州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)前荊州產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，市內(nèi)形成兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其中荊州開發(fā)區(qū)晉升為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，繼安徽皖江城市帶、廣西桂東、重慶沿江、湖南湘南后荊州也成為全國第五個(gè)國家級承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)。本項(xiàng)目支柱產(chǎn)業(yè)醫(yī)藥化工文化旅游電子信息產(chǎn)業(yè)輕工建材裝備制造食品加工紡織服裝園區(qū)名稱所在區(qū)域建設(shè)規(guī)模（平方公里）規(guī)模以上工業(yè)收入（億元）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量高新企業(yè)數(shù)量從業(yè)人數(shù)（萬）代表企業(yè)高新區(qū)荊州區(qū)22286石油機(jī)械制造、輕工紡織、新型建材、農(nóng)產(chǎn)品加工80514067四機(jī)廠、四機(jī)賽瓦、友亮紡織中遠(yuǎn)印染、中富管樁、華升商混經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沙市區(qū)210245裝備制造、電子信息、新材料、醫(yī)藥化工、紡織服國雷米、庫博標(biāo)準(zhǔn)亞新科神電、法國法雷奧、日本高田、恒隆集團(tuán)中聯(lián)重科、巨鯨傳動(dòng)、美的集團(tuán)、弘晟光電華訊方舟2017年，全年共接待游客達(dá)4160萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入260億元，同比增長30%，紀(jì)南文旅區(qū)已落地的招商項(xiàng)目總投資超過500億元，正在建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總投資超過200億元，楚王宮、園博園等十幾個(gè)項(xiàng)目均有序推進(jìn)。六、荊州房地產(chǎn)開發(fā)投資荊州總體經(jīng)濟(jì)一直保持良好的增長勢頭，湖北綜合實(shí)力第第4（GDP：1922億元，固投：2051億元），其中房地產(chǎn)投資（304億元）位居第2，占固投比約14.8%七、土地出讓與住宅成交八、周邊出讓地塊目錄CATALOG01城市宏觀環(huán)境分析02城市樓市特征分析03城市地產(chǎn)板塊格局04板塊的進(jìn)入性建議一、荊州房地產(chǎn)政策分析荊州商品房政策:1.一套住房貸款已結(jié)清的家庭再購房執(zhí)行首套住房貸款政策;2.外地家庭在城區(qū)購房可申請落戶;3.放寬住房公積金貸款條件，職工連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上（含6個(gè)月），即可申請住房公積金個(gè)人住房貸款。繳存職工家庭使用住房公積金購買首套住房，首付比例最低為20%,自2016年1月1日起，將市城區(qū)住房公積金貸款最高總額由40萬元提高至45萬元;4.加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，貨幣化安置比率逐步提高到80%以上;5.規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售許可條件，多層住宅主體工程封頂、高層住宅完成總層數(shù)的1/2工程量后，可申請辦理預(yù)售許可，預(yù)售面積不低于3萬方。

二、荊州房地產(chǎn)市場概況三、荊州房地產(chǎn)市場復(fù)盤四、荊州房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（市區(qū)）五、荊州房地產(chǎn)市場供求關(guān)系（各個(gè)區(qū)域）六、荊州房地產(chǎn)市場存量及去化周期七、荊州房地產(chǎn)市場存量及去化周期中心城區(qū)、荊北新區(qū)、武德片區(qū)現(xiàn)貨去化周期最短約3個(gè)月內(nèi)，整體去化周期一年以內(nèi)僅中心城區(qū)，其次兩年以內(nèi)為武德片區(qū)、荊北新區(qū)、沙北新區(qū)。八、荊州房地產(chǎn)市場供求數(shù)據(jù)2018年1-6月住宅市場相比于2017年1-6月供應(yīng)量增加，成交量增加。隨著后期市場供應(yīng)的增加，后期市場供小于求的裝套或?qū)⒈荒孓D(zhuǎn)，荊州樓市會逐漸回歸居住屬性。荊州市6月供應(yīng)17.23萬方，成交23.58萬方，供求比0.72；成交量（萬㎡）供應(yīng)量（萬㎡）2018年前兩季度成交量創(chuàng)歷史新高，達(dá)到145.58萬方，同比去年1-6月增長13%，成交價(jià)格起伏波動(dòng)較大，主要原因在于整體市場熱度有下滑趨勢。荊州市最新商品住宅均價(jià)6145元/㎡成交均價(jià)成交量（萬㎡）九、荊州房地產(chǎn)市場成交量價(jià)本月熱門板塊以城東片區(qū)為主，成交套數(shù)環(huán)比增長率168%為首，本月荊州商品住宅成交均價(jià)6145元/㎡（備案價(jià)）十、荊州房地產(chǎn)市場分區(qū)成交從轉(zhuǎn)化率來看，競品樓盤整體平均轉(zhuǎn)化率維持在15%左右其中楚天都市誠園為尾盤項(xiàng)目，所剩貨量以大平層為主，轉(zhuǎn)化率僅3%轉(zhuǎn)化率最高的恒大翡翠華庭6月22日有開盤節(jié)點(diǎn)，綜合轉(zhuǎn)化率為36%十、荊州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)（1）十一、荊州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)（2）市場數(shù)據(jù)荊州6月項(xiàng)目排名TOP10目錄CATALOG01城市宏觀環(huán)境分析02城市樓市特征分析03城市地產(chǎn)板塊格局荊北新區(qū)簡介一、荊州板塊格局－五大板塊1、板塊屬性：荊州目前房地產(chǎn)市場主要分為八大板塊，古城片區(qū)、城南片區(qū)、紀(jì)南文旅區(qū)、武德片區(qū)和荊北、沙北片區(qū)、沙市老城區(qū)以及城東等，而荊北板塊是五大板塊中房價(jià)最高的板塊。荊北新區(qū)位于荊州市西北部，是荊州市高鐵樞紐，荊州區(qū)政務(wù)、教育、醫(yī)療中心。綠地、恒大、碧桂園以進(jìn)入該片區(qū)。荊北新區(qū)位于荊州中心城區(qū)北郊，東至海子湖路、西至207國道、南至荊沙大道、北抵漢宜鐵路，規(guī)劃用地面積約3.91平方公里。荊北新區(qū)位于荊州市西北部，是荊州市高鐵樞紐（荊州站），道路網(wǎng)絡(luò)基本形成（三縱三橫公路網(wǎng)）。荊州政務(wù)（政務(wù)中心已遷入）、教育（荊州中學(xué)、規(guī)劃實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)）、醫(yī)療（荊州醫(yī)院）中心。綠地、恒大、碧桂園以進(jìn)入該片區(qū)。火車站廣場南側(cè)是世界500強(qiáng)——綠地集團(tuán)。投資55億元的荊州綠地之窗項(xiàng)目，宛如城市的客廳，完善了新區(qū)沒有大型商場、商務(wù)寫字樓、餐飲、五星級賓館等服務(wù)功能，為火車站乃至荊北新區(qū)帶來真正意義上的城市氣息。江漢平原第一高樓——荊州綠地之窗218米超高層項(xiàng)目正式奠基南京祿口機(jī)場沙市老城區(qū)沙北新片區(qū)城東片區(qū)武德片區(qū)城南片區(qū)古城片區(qū)荊北新片區(qū)紀(jì)南文旅區(qū)北京路太岳路江津路荊沙大道本項(xiàng)目楚天路東橋路一、板塊格局－荊北新區(qū)板塊2、人口現(xiàn)狀：荊北新區(qū)北靠的荊州區(qū)，荊州區(qū)2017年末人口為58.8萬，荊北新區(qū)17年末常住人口約5萬人，規(guī)劃人口月26萬。2017年地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成262億元，同比增長7.5%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)到3.3萬元，同比增長8%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)到1.8萬元，同比增長8%，收入水平不斷提升。數(shù)據(jù)來源：荊州區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒一、板塊格局－荊北新區(qū)板塊3、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：荊北新區(qū)承載著“壯腰工程”，成為湖北“鋼腰”的重任，集聚交通、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和居住等功能，是當(dāng)前荊州的核心建設(shè)地區(qū)。加快荊北新區(qū)建設(shè)，將使荊州區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)成為現(xiàn)實(shí)，將使古城減負(fù)成為現(xiàn)實(shí)，是荊州區(qū)打好翻身仗的最佳機(jī)遇。荊北新區(qū)依托火車站而建，是外地旅客接觸荊州的入口，“荊州之門”是以交是，通樞紐中心、商貿(mào)中心為主要功能的城市文化客廳。荊北新區(qū)規(guī)劃總用地面積約3.91平方公里，現(xiàn)狀用地主要為農(nóng)村居住用地、農(nóng)田、魚塘，也有部分已經(jīng)建的行政辦公用地和對外交通用地。其中，規(guī)劃居住用地121.24公頃，占總建設(shè)用地的30.95%，人均居住用地22.45平方米。規(guī)劃中的公共設(shè)施用地總面積約為58.36公頃，占總建設(shè)用地的14.90%。這片公共設(shè)施用地劃分為行政辦公用地、商務(wù)金融用地、商業(yè)服務(wù)用地、商業(yè)娛樂綜合用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地共八類。一、板塊格局－荊北新區(qū)板塊5、區(qū)域規(guī)劃：荊北新區(qū)承載著“壯腰工程”，成為湖北“鋼腰”的重任，集聚交通、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和居住等功能，是當(dāng)前荊州的核心建設(shè)地區(qū)。荊北新區(qū)是荊州市總體規(guī)劃確定的“西進(jìn)北越”發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)支持區(qū)域，是作為承載整個(gè)荊州經(jīng)濟(jì)騰飛的核心引擎。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是頭等大事，政府對于荊北未來開發(fā)建設(shè)將是無上限重視與傾斜，碧桂園、綠地、恒大、保利、華僑城等……世界500強(qiáng)紛紛看好荊北未來發(fā)展紅利，爭相搶駐荊北，荊北新區(qū)未來發(fā)展不可估量。一、板塊格局－荊北新區(qū)板塊5、規(guī)劃落地：交通樞紐：荊州高鐵站、荊州市客運(yùn)樞紐中心——郢城客運(yùn)樞紐站已建成。荊州各縣市乘客乘火車將一站式到達(dá)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“零換乘”道路：道路網(wǎng)絡(luò)基本形成（三縱三橫公路網(wǎng)）政務(wù)中心：荊州區(qū)政務(wù)中心已搬遷入駐醫(yī)療、教育：荊州醫(yī)院、荊州中學(xué)已基本建成，預(yù)計(jì)2019年投入使用。商務(wù)中心：荊州綠地之窗超高層項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，將建設(shè)荊州兩大地標(biāo)和五大中心：即江漢平原第一高的綠地218大樓、120米綠地銘創(chuàng)甲級辦公物業(yè)，兩大地標(biāo)樓宇集合甲級商務(wù)寫字樓、五星級酒店、國際購物中心、商業(yè)街區(qū)、高尚住宅及主題公園廣場為一體的六大功能業(yè)態(tài)?！就恋爻山弧拷肽辏G州市共成交住宅（商?。┯玫?3宗，其中，保利于3月份摘得的5宗商住用地及清能于6月摘得的1宗商住用地位于目標(biāo)地塊附近，清能摘牌樓面價(jià)3891元/㎡，溢價(jià)率92%，為半年度內(nèi)地王。地塊編號地塊位置競得人(實(shí)際控制人)交易日土地基本情況出讓底價(jià)成交情況土地其他信息其它凈用地（㎡）容積率計(jì)容總建面（㎡）總價(jià)

(萬元)起始樓面單價(jià)

（元/㎡)成交總價(jià)（萬元）成交樓面地價(jià)（元/㎡)溢價(jià)率(%)用地性質(zhì)及年限出讓方式P(2018)002岳山路以南、海子湖大道以西保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018.03.2152694.5210538923500223027022256415%住宅70年商服40年拍賣商業(yè)配比3%P(2018)003高岳路以東、岳海路以北保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018.03.2144704.12.5111760.252780024872865625643%住宅70年商服40年拍賣商業(yè)配比3%P(2018)004岳湖路以東、岳海路以北保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018.03.2156161.82.5140404.53490024863600025643%住宅70年商服40年拍賣商業(yè)配比3%P(2018)005岳湖路以西、岳海路以南保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018.03.30561382.514034534900248741570296219%住宅70年商服40年拍賣商業(yè)配比3%P(2018)006岳湖路以東、岳海路以南保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018.03.3093720.42.523430158400249369400296219%住宅70年商服40年拍賣商業(yè)配比3%P(2018)007號荊北片區(qū)太湖港北路北側(cè)湖北清能置業(yè)有限公司2018.06.2241121.33123363.925000202748000389192%住宅70年商服40年拍賣

【區(qū)域商品房存量市場分析】荊北新區(qū)商品住宅庫存穩(wěn)定下降截至2018年6月，荊北新區(qū)商品住宅庫存量共計(jì)15.97萬㎡，環(huán)比下降6.83%。按照前六個(gè)月月度平均銷量，荊北新區(qū)商品住宅去化周期3.03月。【典型案例】綠地之窗-項(xiàng)目總體規(guī)模130萬方。銷售面積段103-130平，均價(jià)11000元/㎡（精裝），2018年1-6月共成交1473套，占半年度全市銷售套數(shù)的17%。項(xiàng)目基本信息占地面積260000㎡建筑面積1300000㎡容積率5綠化率30%建筑類型板樓小高層高層面積區(qū)間103-130㎡在售均價(jià)均價(jià)11000元/㎡(精裝)去化量2018年1-6月共銷售1473套成交金額2018年1-6月成交金額約9.6億后續(xù)推售加推待定，后續(xù)精裝加推項(xiàng)目基本信息占地面積22000㎡建筑面積73000㎡容積率3.5綠化率36.2%建筑類型高層最新開盤2018年2月共推出高層住宅448套，開盤均價(jià)11300元/㎡（精裝）面積區(qū)間125-275㎡在售均價(jià)均價(jià)11300元/㎡(精裝)去化量2018年2月推出448套，截止7月底剩余40套在售成交金額2月開盤資金成交額約5.65億后續(xù)推售尾盤在售碧桂園悅?cè)A府-項(xiàng)目總體規(guī)模7.3萬方。目前尾盤在售中，面積段125-275平，均價(jià)11300元/㎡（精裝），歷史去化6.65萬方，目前僅剩余大約40套在售。一、板塊格局－荊北新區(qū)板塊小結(jié)：荊州市西進(jìn)北越重點(diǎn)區(qū)域，荊北新區(qū)位于荊州市西北部，是荊州市高鐵樞紐，荊州區(qū)政務(wù)、教育、醫(yī)療中心。數(shù)據(jù)來源：中指/克爾瑞數(shù)據(jù)庫區(qū)位位于荊州市西北區(qū)域，荊州市高鐵門戶，交通樞紐、主城人口疏導(dǎo)發(fā)展區(qū)。經(jīng)濟(jì)近年荊州區(qū)發(fā)展較快，荊北作為荊州市重點(diǎn)打造區(qū)域，各項(xiàng)規(guī)劃、利好不斷落地，經(jīng)濟(jì)潛力較大規(guī)劃規(guī)劃為宜居、宜商的城市門戶，規(guī)劃起點(diǎn)高。土地區(qū)域已供住宅用地基本開發(fā)完畢，存量較少，未來有較大的住宅供應(yīng)，樓面價(jià)2500-3900元/㎡。住宅區(qū)域庫存15平方米，按現(xiàn)有去化速度出清周期約三個(gè)月。本項(xiàng)目住宅規(guī)模約15萬平方米，去化壓力較小。沙北板塊簡介出行地標(biāo)車程距離（km）車程時(shí)間（min）市人民政府3.89區(qū)人民政府3.58市人民醫(yī)院6.013沙市中學(xué)0.81市體育中心2.65汽車客運(yùn)站4.311中山公園4.010長江大學(xué)5.015古城商圈6.013萬達(dá)廣場商圈4.010北京路商圈6.015板塊格局——沙北片區(qū)片區(qū)屬性項(xiàng)目位于荊州市沙北新片區(qū)，高端商務(wù)區(qū)、教育核心地段，是位于荊州市教學(xué)質(zhì)量最優(yōu)的沙市中學(xué)學(xué)區(qū)范圍，是荊州房價(jià)最高片區(qū)之一，荊州市市民心目中的豪宅區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。沙北新區(qū)荊沙大道北京路二廣高速318國道江漢路十號路明珠大道津鄉(xiāng)大道東環(huán)路內(nèi)環(huán)南路內(nèi)環(huán)北路荊州市政府塔橋路沙市區(qū)政府市第一人民醫(yī)院市體育中心沙市長途汽車站荊州火車站中山公園長江大學(xué)北京路商圈古城商圈江津路紅星路紅門路武德路學(xué)苑路郢都路荊江大堤御河路城南片區(qū)沙市老城區(qū)武德片區(qū)古城片區(qū)荊北新片區(qū)萬達(dá)廣場商圈沙北新片區(qū)義烏小商品城商圈沙市中學(xué)荊州長江大橋三年棚改衍生需求：(2.95+3.50)×70%×108㎡+2.67×50%×108㎡=632萬㎡成交住宅客群特征：40-50%改善需求，拆遷戶占五成，棚改消化量=市場成交總量×50%=353萬㎡當(dāng)前棚改市場需求：市場需求量=當(dāng)年棚改衍生需求-當(dāng)年棚改消化量=279萬㎡年份2016年2017年2018年合計(jì)棚改完成量（萬戶）2.953.502.679.12棚改衍生需求（萬㎡）223265144632市場成交量（萬㎡）206236264706棚改消化量（萬㎡）103118132353市場需求量（萬㎡）12014712279區(qū)域交通荊州火車站目前有43條運(yùn)營線路共開行列車95對，荊州至武漢發(fā)車班車間隔約25min/趟，至武漢所需時(shí)間約為90min；南北縱向的荊荊高鐵已于2017年12月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2021年通車，通車后將進(jìn)一步增加荊州對周邊城市的吸附力，是湖北省除京廣線外唯一的南北縱向高速鐵路，連接?xùn)|西向焦柳線以及長江以南東西向武常高鐵；荊州機(jī)場建設(shè)于2013年啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2019年通航。作為南北向（內(nèi)蒙-湖北-廣東）主要交通要道的二廣高速和東西向（上海-武漢-成都）主要交通要道的滬渝高速在荊州境內(nèi)交匯。西達(dá)重慶、成都東達(dá)武漢、合肥、南京、上海荊州東站（規(guī)劃）荊州站荊州西站（規(guī)劃）北達(dá)內(nèi)蒙蒙華鐵路漢宜高鐵南達(dá)江西荊州東站二廣高速滬渝高速滬蓉高速板塊格局——沙北片區(qū)區(qū)域規(guī)劃-目標(biāo)地塊位于沙北新片區(qū)，該區(qū)域已成為行政中心、商貿(mào)金融中心、體育文化中心及以居住為主要功能的城市新區(qū)，基礎(chǔ)配套的逐漸完善將大幅提升新區(qū)的綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)城市向北發(fā)展，為本區(qū)域聚集人氣，從而加快項(xiàng)目去化速度。南達(dá)江西碧桂園楚天都市佳園新城吾悅廣場城市御園義烏小商品城二期一期義烏小商品城奧園體育中心板塊格局——沙北片區(qū)序號商業(yè)及旅游檔次/等級/總建車程距離/時(shí)間(min)主力業(yè)態(tài)兌現(xiàn)時(shí)間1萬達(dá)廣場市級10大型商業(yè)綜合體已開業(yè)2美佳華商業(yè)廣場市級12大型商業(yè)綜合體未開業(yè)3大潤發(fā)市級9購物中心已開業(yè)4中商百貨市級11購物中心已開業(yè)5中百倉儲市級8購物中心已開業(yè)6義烏小商品城市級1大型商品城已開業(yè)序號學(xué)校檔次/等級與地塊距離(km)是否對口兌現(xiàn)時(shí)間7張居正小學(xué)普通2.9——已開學(xué)8荊江小學(xué)普通4.4——已開學(xué)9沙市中學(xué)省級示范0.8——已開學(xué)10荊州中學(xué)省級重點(diǎn)5.7——已開學(xué)11沙市第二中學(xué)市級示范3.9——已開學(xué)12沙市第五中學(xué)普通3.2——已開學(xué)13沙市第十一中學(xué)普通4.8——已開學(xué)14沙市第十六中學(xué)普通3.5——已開學(xué)序號城際鐵路/汽車站站點(diǎn)與地塊距離(km)兌現(xiàn)時(shí)間15荊州火車站6.5已兌現(xiàn)16沙市長途汽車站3.9已兌現(xiàn)17江津客運(yùn)站4.2已兌現(xiàn)18紅門路客運(yùn)站5.7已兌現(xiàn)序號醫(yī)院檔次/等級與地塊距離(km)開放時(shí)間22荊州市第一人民醫(yī)院三甲6.0已開放23荊州市第一人民醫(yī)院（西院）三甲4.9已開放24荊州中心醫(yī)院三甲7.0已開放25荊州市第二人民醫(yī)院三乙3.6已開放26荊州市中醫(yī)院三甲6.0已開放荊沙大道北京路二廣高速318國道江漢路十號路明珠大道津鄉(xiāng)大道東環(huán)路內(nèi)環(huán)南路內(nèi)環(huán)北路本項(xiàng)目荊州市政府塔橋路市體育中心長江大學(xué)江津路紅星路紅門路武德路學(xué)苑路郢都路荊江大堤御河路沙市區(qū)政府中山公園13246578910111213141516172223252624配套-地塊位于沙北新片區(qū)，屬于荊州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，鄰義烏小商品城，離省級示范中學(xué)沙市中學(xué)僅800米，周邊道路通達(dá)性較好，距離沙市老城區(qū)邊緣1km距離。板塊格局——沙北片區(qū)片區(qū)價(jià)值-目標(biāo)地塊所處沙北新片區(qū)板塊，是集生態(tài)居住、商務(wù)辦公、文化教育、休閑居住等綜合性公共服務(wù)功能于一體的綜合行政文化新區(qū)，大規(guī)模、大建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套逐漸完善，未來城市中心，熱門板塊，全市價(jià)值高區(qū)。片區(qū)類型片區(qū)特點(diǎn)發(fā)展方向城東片區(qū)以一、二類工業(yè)為主、限制三類工業(yè)發(fā)展以工業(yè)為主的城市綜合功能區(qū)沙市老城區(qū)強(qiáng)化、完善沙市老城區(qū)建設(shè)，改善生態(tài)環(huán)境充分利用空置地，提高集約不規(guī)模效益沙北新片區(qū)城市板塊，將集六大中心為一體的未來的城市新中心未來土地新增的主要區(qū)域之一，向北發(fā)展武德片區(qū)居住、市級公共服務(wù)功能，荊沙片區(qū)以及江南縣市的外溢和進(jìn)城客戶需求區(qū)域荊州與沙市的結(jié)合區(qū)域荊北新片區(qū)依托高鐵站，發(fā)展客運(yùn)交通、商貿(mào)物流的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)未來土地新增的主要區(qū)域之一，向北開發(fā)古城片區(qū)荊州原始古城，荊州區(qū)老城，主要以發(fā)展旅游業(yè)為主以古城保護(hù)、文化旅游為主要功能城南片區(qū)以高等教育為依托、高新技術(shù)為主的新型工業(yè)片區(qū)控制城市向荊州古城以北發(fā)展，主要在城南開發(fā)，適度向西拓展紀(jì)南文旅區(qū)依托高新區(qū)規(guī)劃、未來將大量導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)以文化旅游和大地景觀為一體，形成長湖南岸旅游集散中心沙市老城區(qū)沙北新片區(qū)城東片區(qū)武德片區(qū)城南片區(qū)古城片區(qū)荊北新片區(qū)紀(jì)南文旅區(qū)北京路太岳路江津路荊沙大道板塊格局——沙北片區(qū)沙市老城區(qū)武德片區(qū)荊北新片區(qū)沙北新片區(qū)深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司（荊州海洋世界勾地）

樓面地價(jià)：2829元/㎡，溢價(jià)率30%計(jì)容建面：18.4萬㎡

容積率：3.0拿地時(shí)間：2018年01月17日保利（文旅項(xiàng)目勾地）

樓面地價(jià)：2926元/㎡，溢價(jià)率0%計(jì)容建面：18.1萬㎡

容積率：4.5拿地時(shí)間：2017年12月22日中建三局（低房價(jià)區(qū)域）

樓面地價(jià)：2227元/㎡，溢價(jià)率0%計(jì)容建面：26.1萬㎡

容積率：3.4拿地時(shí)間：2017年12月12日雅居樂（商業(yè)勾地）

樓面地價(jià)：3257元/㎡，溢價(jià)率86.77%計(jì)容建面：14.7萬㎡

容積率：3.5拿地時(shí)間：2018年06月06日湖北清能置業(yè)有限公司樓面地價(jià)：3891元/㎡，溢價(jià)率92%計(jì)容建面：12.3萬㎡

容積率：3.0拿地時(shí)間：2018年06月22日新城控股（吾悅廣場勾地）

樓面地價(jià)：1928.57元/㎡，溢價(jià)率15.71%計(jì)容建面：42萬㎡(含商業(yè)面積50%）

容積率：3.0拿地時(shí)間：2018年06月27日中大豪盛（融創(chuàng)、雅居樂、中大豪盛和諧）

樓面地價(jià)：2885元/㎡，溢價(jià)率4%計(jì)容建面：20.8萬㎡

容積率：3.0拍賣時(shí)間：2018年08月03日土地供應(yīng)-荊州市最近的土拍市場，品牌開發(fā)商參與較為積極，包括新城控股、雅居樂、保利、中建三局等品牌開發(fā)商均有摘牌；項(xiàng)目周邊最近成交地塊中，大部分地塊樓面地價(jià)均處于3000元/㎡以下。荊州碧桂園（搶恒大勾地）樓面地價(jià)：1840元/㎡，溢價(jià)率65%建筑面積：25.5萬㎡，容積率：3.5拿地時(shí)間：2017年1月20日奧園學(xué)府里樓面地價(jià)：3704元/㎡，溢價(jià)率126%建筑面積：35萬㎡，容積率：3.5拍賣時(shí)間：2017年5月12日湖北人信荊沙村(城中村勾地)樓面地價(jià)：1449元/㎡，溢價(jià)率0%建筑面積：31.7萬方，容積率：5.0拿地時(shí)間：2017年7月21日碧桂園·新城楚天府（新城、碧桂園、中大豪盛和諧）

樓面地價(jià)：2286元/㎡，溢價(jià)率25%計(jì)容建面：17萬㎡

容積率：3.0拿地時(shí)間：2017年08月25日碧桂園中央公園（碧桂園、利達(dá)建設(shè)和諧）

樓面地價(jià)：2704元/㎡，溢價(jià)率5%計(jì)容建面：13萬㎡

容積率：3.0拿地時(shí)間：2017年08月25日碧桂園悅?cè)A府樓面地價(jià)：3883元/㎡，溢價(jià)率185%計(jì)容建面：7.3萬㎡

容積率：3.5拿地時(shí)間：2017年05月19日P(2018)009號起拍價(jià)：42200萬元，樓面地價(jià)：2602元/㎡計(jì)容建面：16萬㎡

容積率：3.0拍賣時(shí)間：2018年08月31日板塊格局——沙北片區(qū)效果圖2.2競爭市場：直接競品各產(chǎn)品線成交、量價(jià)走勢分析荊州碧桂園基本信息占地面積7.29萬

㎡建筑面積25.5萬㎡容積率3.5綠化率35%物業(yè)類型高層裝修情況精裝修產(chǎn)品105-199㎡停車位2056個(gè)項(xiàng)目地址荊州市沙市區(qū)沙北新片區(qū)園林北路（新體育中心旁）銷售情況：荊州碧桂園于2017年9月30日首開，目前整體均價(jià)9700元/㎡（含1500元/㎡精裝），主要推售105-199㎡三四房戶型，目前存量約16.6萬㎡左右。2.2競爭市場：直接競品各產(chǎn)品線成交、