2023年年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2023年年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、2023年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2023年注定又是一個(gè)能夠被記錄到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的年份：從年初席卷全國(guó)的房地產(chǎn)瘋狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引發(fā)的二次調(diào)控，整個(gè)2023年的樓市就在調(diào)控與漲價(jià)中度過。大浪淘沙，只有經(jīng)歷過真正的風(fēng)雨，才能知道彩虹的絢麗。又到了年度盤點(diǎn)的時(shí)刻，我們希望通過對(duì)2023年度市場(chǎng)的動(dòng)蕩，真正摸索出昆山樓市發(fā)展背后所隱藏的真相。摸清了昆山樓市發(fā)展的動(dòng)力與阻礙，才能讓我們?cè)诩磳⒌絹淼?023年度中，小心的讓昆山樓市之帆平穩(wěn)起航。福美來代理深耕昆山樓市三年有余，深刻的理解了昆山的市場(chǎng)變化與市場(chǎng)參與者的需求變化，也希望借此機(jī)會(huì)，能與昆山樓市發(fā)展的參與者們，共同探討未來之路將會(huì)去向何方。通過對(duì)昆山樓市最近10年來的成交價(jià)格可以看到，昆山房?jī)r(jià)從2023年來一路走高，在2023年樓市大熱的市場(chǎng)背景下達(dá)到了最高點(diǎn)6400元/平方米的價(jià)格水平。其中最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價(jià)格水平相較于07年上漲了大約50%。而2023年，在昆山市場(chǎng)上基本上已經(jīng)很少看到價(jià)格在7000元/平方米以下水平的樓盤，同時(shí)，豪宅類項(xiàng)目更在2023年層出不窮，開盤價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了12023元/平方米的水平，甚至更高。事實(shí)上，從成交均價(jià)走勢(shì)圖上可以很明顯的看到昆山樓市的價(jià)格增長(zhǎng)有兩個(gè)明顯的加速階段，第一段是從2023年-2023年，第二個(gè)階段是從2023年-2023年。第一個(gè)階段的上漲相對(duì)比較溫和，主要的動(dòng)力在于過去低估價(jià)值的理性回歸。而第二個(gè)階段的上漲則快速而有力，具體原因又如何呢？下面我們將選擇從2023年的成交量的數(shù)據(jù)，來看看這個(gè)快速漲價(jià)的背后有何原因。數(shù)據(jù)來源自福美來代理統(tǒng)計(jì)，略有誤差

從月度成交成交套數(shù)可以清晰的看出，昆山樓市年度成交特點(diǎn)非常鮮明：每年的1、2月份是昆山樓市最為清淡的時(shí)期，成交套數(shù)在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三個(gè)月份則是昆山樓市成交活躍的時(shí)期；正常水平的樓市成交套數(shù)則在3500-4000套左右。從2023年的月度成交數(shù)據(jù)則可以看到，成交套數(shù)飛速增長(zhǎng)，從5月份開始，甚至實(shí)現(xiàn)了月度銷售套數(shù)8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能讓成交價(jià)格有飛速的增長(zhǎng)呢？如果持續(xù)關(guān)注昆山樓市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2023年是昆山樓市的轉(zhuǎn)折年，在這個(gè)樓市投資飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，動(dòng)力源自于上海及江浙等外區(qū)域客戶的導(dǎo)入，昆山樓市的成交主體從本地自住轉(zhuǎn)向了異地投資。而如此的趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，成為未來昆山樓市發(fā)展的主旋律。那么，讓我們看看2023年的昆山樓市！表格制作：福美來代理市場(chǎng)部

走向依舊清晰：1月延續(xù)了2023年的火熱成交，2月則回復(fù)傳統(tǒng)的淡季，3、4月份迅速增長(zhǎng)至平均水平，5-8月份則是慘淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整體而言，與2023年相比，成交量的縮減非常明顯，價(jià)格的大幅上揚(yáng)是抑制昆山樓市成交的主因。如果深入的分析2023的走勢(shì)，我們可以把2023年分為三個(gè)階段：

第一階段：1-4月，異地客戶投資昆山的火爆。延續(xù)2023年的投資火爆場(chǎng)景，2023年的開年非常精彩，“日光盤”成為當(dāng)時(shí)樓市的常態(tài)，成交價(jià)格迅速的攀升也是當(dāng)時(shí)遍布各個(gè)樓盤的普遍現(xiàn)象。

第二階段：5-8月，政策威力驚人?！?17”調(diào)控的威力也對(duì)昆山樓市產(chǎn)生了立竿見影的抑制作用，低迷的市場(chǎng)成交甚至只相當(dāng)于往年最為清淡的2月份的成交水平。此時(shí)異地投資幾乎絕跡，甚至本地正常的居住需求也因?yàn)闃鞘械暮涠丝s。但此時(shí)開發(fā)商對(duì)于調(diào)控相對(duì)麻木，并沒有以積極的心態(tài)來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的巨大變化，樓市在僵持中前行。

第三階段：9-11月，促銷回籠資金唱主角。9月是傳統(tǒng)的金九銀十的開頭，過去4個(gè)月中被抑制的自住需求開始緩慢入市，“929”的調(diào)控打破了調(diào)控放松的幻想，從10月份開始，席卷昆山的促銷降價(jià)成為了樓市的主角。過去報(bào)價(jià)9000元/平方米的樓盤，最新報(bào)價(jià)甚至只到了7500元/平方米的水平，降價(jià)10%-15%以獲取快速的年度回款成為唯一選擇。這樣的價(jià)格調(diào)整也獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可，市場(chǎng)成交量的放大也成為了必然?！?023年度月度成交排名前三甲——

從排名前三甲的樓盤又能看到第一階段中的主力樓盤均是以上海等異地投資客為主體的樓盤，而第三階段的回暖則是本地樓盤降價(jià)促銷所撬動(dòng)，11月份的前三甲樓盤又被異地投資客為主的樓盤奪得。昆山樓市成交的核心動(dòng)力一目了然：合理價(jià)格下的本地需求+投資空間明顯的異地投資需求。在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入、中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向通脹時(shí)代的大背景下，昆山樓市其實(shí)面臨著兩難的抉擇：通脹背景使得房地產(chǎn)投資需求依舊旺盛，而宏觀調(diào)控對(duì)于投資的抑制作用又持續(xù)存在；昆山經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，推動(dòng)了本地需求的不斷成長(zhǎng)，而昆山城市固有的投資價(jià)值又吸引著外區(qū)域投資客戶的目光?？梢耘袛?，2023年的昆山樓市仍然會(huì)在猶豫中前行。我們所希望看到的良性走勢(shì)將是：滿足本地居住需求的產(chǎn)品價(jià)格保持平穩(wěn)，而具備投資價(jià)值的產(chǎn)品能夠在充分的市場(chǎng)化規(guī)律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山樓市的健康表象。一味的期望昆山樓市價(jià)格繼續(xù)大幅調(diào)整顯然是不切實(shí)際之想，而一味的期望昆山樓市繼續(xù)高歌猛進(jìn)同樣也是天方夜譚。冷靜的看待樓市冷暖，合理的進(jìn)行投資及購(gòu)買決策，是每個(gè)市場(chǎng)參與者所應(yīng)該抱有的態(tài)度，而這些態(tài)度也應(yīng)該成為左右個(gè)體行為的準(zhǔn)則。我們對(duì)2023年的昆山樓市保持樂觀，但我們冷靜的采取合適的市場(chǎng)參與策略，希望每個(gè)市場(chǎng)參與者都能在樓市的投資中取得共贏！二、2023年樓市成交情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年昆山全市總成交13616套，同比2023年上半年的17797套，減少了4181套，降幅達(dá)到23.94%。整個(gè)上半年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策以及央行的不斷加息，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不小的沖擊，然而在這樣的不斷沖擊下，開發(fā)區(qū)成交量依舊堅(jiān)挺，以4952套的銷量占據(jù)第一，占全市總成交的37%，同時(shí)超過了2023年上半年的4561套成交套數(shù)。從片區(qū)來看，開發(fā)區(qū)依舊是置業(yè)熱門區(qū)域，上半年總成交達(dá)到4952套，占全市總成交量的37%。開發(fā)區(qū)依托便利的交通條件、優(yōu)美的環(huán)境以及日益完善的配套設(shè)施吸引了剛需置業(yè)者以及投資者的目光，成為置業(yè)投資首選之地，昆山航站樓的運(yùn)營(yíng)又給開發(fā)區(qū)的發(fā)展添磚加瓦，上半年前三名的樓盤均位于開發(fā)區(qū)，可見購(gòu)房者對(duì)開發(fā)區(qū)的前景十分的看好。表1：昆山上半年區(qū)域成交數(shù)據(jù)區(qū)域上半年成交量（套）玉山鎮(zhèn)1608開發(fā)區(qū)4952周市鎮(zhèn)1712張浦鎮(zhèn)672陸家鎮(zhèn)574花橋鎮(zhèn)1913巴城鎮(zhèn)599千燈鎮(zhèn)998南部水鄉(xiāng)588全市13616表2：2023、2023年昆山上半年成交量同比數(shù)據(jù)區(qū)域2023上半年成交量（套）2023上半年成交量（套）同比增長(zhǎng)率（%）玉山鎮(zhèn)16082821-43%開發(fā)區(qū)495245618.57%周市鎮(zhèn)17122285-25.08%張浦鎮(zhèn)672693-3.03%陸家鎮(zhèn)57447919.83%花橋鎮(zhèn)19134894-60.91%巴城鎮(zhèn)599804-25.50%千燈鎮(zhèn)9989940.4%南部水鄉(xiāng)588266812%全市1361617797-23.49%從這三年各片區(qū)的上半年成交量數(shù)據(jù)對(duì)比折線圖上，我們不難看出09年的時(shí)候是個(gè)銷售旺季，基本上所有區(qū)域的銷量十分火爆，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控，近兩年的成交量不斷萎縮，有的片區(qū)的成家量甚至是這三年來的最低。圖1:2023、2023、2023上半年成交量折線圖在目前，有的城市由于受到國(guó)家和政府雙重調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，而從目前的昆山市場(chǎng)來說，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)明顯降價(jià)趨勢(shì)，更多是開發(fā)商利用優(yōu)惠吸引購(gòu)房者目光，使得目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的優(yōu)惠五花八門。下表統(tǒng)計(jì)了2023年昆山上半年熱銷樓盤的前20名。表三：熱銷樓盤TOP20上半年熱銷住宅樓盤榜首的是綠地21新城，綠地21新城自2023年開盤以來，受到不少關(guān)注，其中也不乏一大部分的上海置業(yè)者，做為目前昆山最大的一個(gè)項(xiàng)目，綠地21新城未來的配套設(shè)施也是其被看好的重要原因之一。世茂東壹號(hào)以612套的半年銷售量位居第二，中星·外灘印象花園上半年總成交418套，位居第三。熱銷的不僅僅是開發(fā)區(qū)的樓盤，花橋、張浦、錦溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤也在成交量上取得不小的“成績(jī)”，花橋樓盤緊鄰上海軌道11號(hào)線，相對(duì)于上海的高房?jī)r(jià)，更適合工薪族置業(yè)，張浦鎮(zhèn)的農(nóng)房·英倫尊邸以其開發(fā)商的雄厚實(shí)力、高端住宅的定位和獨(dú)特的英倫風(fēng)格吸引不少剛需置業(yè)者選在張浦置業(yè)。而錦溪的順城·錦湖灣是今年的新盤，4月24日開盤時(shí)5500元/㎡的低價(jià)可謂賺足人氣，僅一個(gè)多月的時(shí)間，銷量就達(dá)到了222套。表四：熱銷住宅樓盤TOP10在商業(yè)項(xiàng)目上，港龍喜臨門建材家居廣場(chǎng)可謂商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊，上半年以762套的總成交量遙遙領(lǐng)先于第二位，周市鎮(zhèn)的投資前景也日益凸顯。開發(fā)區(qū)和花橋鎮(zhèn)依舊是投資熱點(diǎn)區(qū)域，不論是商鋪還是寫字樓，投資前景很被看好。表五：2023年上半年昆山熱銷商業(yè)項(xiàng)目TOP10樓盤名上半年成交量（套）港龍喜臨門建材家居廣場(chǎng)762中川大廈318游站198龍城國(guó)際鋼材市場(chǎng)160建偉汽配物流市場(chǎng)143第一上海商務(wù)中心113世茂廣場(chǎng)107千石商業(yè)中心73金旺角大廈63臺(tái)協(xié)國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)62二、樓市價(jià)格情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，昆山2023年上半年各區(qū)域成交均價(jià)如圖所示。玉山鎮(zhèn)目前的均價(jià)為９４１３元／㎡，涵蓋了市中心、城西和城北三個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格，其中市中心的價(jià)格已破萬，達(dá)到１１１３３元／㎡，為所有區(qū)域最高價(jià)格，城南區(qū)域依托昆山客運(yùn)總站以及高鐵南站的便利優(yōu)勢(shì)，價(jià)格直線上升，均價(jià)為１００４７元／㎡，僅次于市中心，城西均價(jià)８６９８元／㎡，城北均價(jià)為８４００元／㎡。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)來說，花橋鎮(zhèn)無疑是放假最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于緊鄰上海，占據(jù)地鐵１１號(hào)線便利優(yōu)勢(shì)，花橋樓盤價(jià)格在上半年迅猛上升，均價(jià)為１０６７６元／平米，周市鎮(zhèn)上半年也涌現(xiàn)出了不少的新盤，打造城北的副中心，房?jī)r(jià)逐步攀升，達(dá)到７５５０元／㎡，張浦鎮(zhèn)以６５２３緊隨其后，千燈鎮(zhèn)目前成交均價(jià)為６４３３元／㎡，與張浦鎮(zhèn)相差不大，而南部水鄉(xiāng)區(qū)域的樓盤大多為別墅房，住宅相對(duì)而言較少，因此住宅均價(jià)為５７８７元／㎡。圖二：圖二：三、下半年開盤情況搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，昆山2023年下半年共有50家樓盤開盤或者加推，其中玉山鎮(zhèn)開盤樓盤占下半年總上市樓盤的34%，張浦鎮(zhèn)上市樓盤占下半年總上市樓盤的16%位居第二，開發(fā)區(qū)和千燈并列第三。在各片區(qū)分布上，玉山鎮(zhèn)17家樓盤占所有片區(qū)之首，張浦鎮(zhèn)8家排名第二，開發(fā)區(qū)和千燈鎮(zhèn)6家排名第3，其余片區(qū)上市房源個(gè)數(shù)分別為周市鎮(zhèn)4家、南部水鄉(xiāng)1家、花橋鎮(zhèn)4家、陸家鎮(zhèn)2家、巴城鎮(zhèn)2家。圖三:下半年上市樓盤統(tǒng)計(jì)四、開發(fā)區(qū)典型樓盤分析1.綠地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口電話50331188基本信息：物業(yè)類別：普通住宅,小戶型公寓，別墅,商鋪,大平層項(xiàng)目特色：177萬方超大型綜合社區(qū)建筑類別：高層,聯(lián)體別墅裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)總戶數(shù)：9000交通狀況：公交5、9、17、106路開盤時(shí)間：2023.4.22開工時(shí)間:2023-12-1入住時(shí)間：2023-7-31容積率：2.50綠化率：43%得房率：74%新推套數(shù)：一期總戶數(shù)約1500戶總占地面積：564000平方米總建筑面積：1780000平方米物業(yè)費(fèi)：1.9元/平方米/月開發(fā)商：上海綠地集團(tuán)（昆山）東城置業(yè)價(jià)格情況：時(shí)間

均價(jià)價(jià)格描述2023-7-287700元/平方米別墅總價(jià)180萬起2023-6-207700元/平方米2023-2-147700元/平方米2023-1-277700元/平方米2023-11-17500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2023-10-287500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2023-9-307500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2023-9-217500元/平方米高層2023-6-87500元/平方米高層2023-4-198000元/平方米高層2023-3-267300元/平方米起高層周邊配套：教育配套：晨曦小學(xué)、震川高級(jí)中學(xué)、開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)、商業(yè)配套：昆山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)、晨曦園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院建材裝修：結(jié)構(gòu)：高層為剪力墻，多低層別墅為異型柱框架外墻：多孔混凝土砌塊內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊電梯服務(wù)戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶門窗：高層為塑鋼樓層情況：電梯服務(wù)戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶。別墅地下2層，地上4層車位信息：約9500個(gè)，不對(duì)外出售，物業(yè)出租戶型情況：房型面積別墅125-200㎡一室兩廳一衛(wèi)58-73㎡二室兩廳一衛(wèi)85-91㎡三室兩廳一衛(wèi)110㎡三室兩廳兩衛(wèi)110-117㎡四室兩廳兩衛(wèi)163㎡銷售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù)：2944已銷售套數(shù)：18852.世茂·東壹號(hào)地址：昆山市前進(jìn)東路233號(hào)售樓地址前進(jìn)東路299號(hào)基本信息：電話：0512-57909999021-61482288物業(yè)類別：普通住宅,商鋪,花園洋房項(xiàng)目特色：品牌地產(chǎn)建筑類別：多層,高層裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)住戶總數(shù)：約6300交通狀況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速開盤時(shí)間：2023.4.24入住時(shí)間：二期2023年年底，三期2023年年底容積率：1.3（一期）綠化率：40%得房率:76%-80%[總占地面積:50萬平方米總建筑面積:約75萬平方米物業(yè)費(fèi):多層1.8元/平米/月；高層2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月開發(fā)商:昆山世茂新發(fā)展置業(yè)價(jià)格情況：

時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2023-8-297800元/平方米三期均價(jià)8100元/平方米，二期高層均價(jià)7800元/平方米，小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)8800元/平方米。

2023-6-177800元/平方米高層8100元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2023-3-317800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2023-3-27800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2023-2-147800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000-9000元／㎡，多層8500-9500元／㎡

2023-1-76300元/平方米高層：7500元／㎡小高層：7800元／㎡多層：8800元／㎡

2023-11-16300元/平方米10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2023-10-137300元/平方米起10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2023-9-308300元/平方米小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)9000元/平方米，9月加推32層高層景觀房均價(jià)7300元/平方米。

2023-8-98300元/平方米高層

2023-3-87500元/平方米多層

2023-3-87200元/平方米起高層

2023-6-175000元/平方米電梯公寓

2023-6-177500元/平方米花園洋房

2023-3-17200元/平方米觀景高層

2023-5-267500元/平方米花園洋房

2023-3-124000元/平方米起觀景高層

2023-2-134500元/平方米電梯公寓

2023-2-13

4000元/平方米觀景高層

周邊配套：商業(yè)配套：晨曦市場(chǎng),世茂華東商城,國(guó)際會(huì)展中心,川普城，農(nóng)業(yè)銀行,建設(shè)銀行教育配套：開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué),震川中學(xué),晨曦小學(xué),星空藝術(shù)幼兒園,國(guó)際學(xué)校，世茂三之三幼兒園，昆山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)世茂分校醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院景觀配套：夏駕河水上公園交通狀況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速自駕路線：昆山客戶——沿前進(jìn)東路向東直行，昆山開發(fā)區(qū)管委會(huì)時(shí)代大廈往東500米上?？蛻簟獪麑幐咚訇懠页隹谙?，沿東城大道往北4公里，至前進(jìn)路左轉(zhuǎn)即到裝修材料：外墻:高級(jí)涂料內(nèi)墻:磚墻門窗：鋁合金樓層狀況：4層—24層車位信息：1:1戶型情況：房型面積一室一廳一衛(wèi)50-60㎡二室兩廳一衛(wèi)86-103㎡二室兩廳兩衛(wèi)97-110㎡三室兩廳一衛(wèi)115-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)131-140㎡三室兩廳三衛(wèi)157-193㎡四室兩廳兩衛(wèi)146-148㎡四室兩廳三衛(wèi)176-187㎡銷售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù)：5731已銷售套數(shù)：50862023年1月政策、新聞1、央行今年首調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行決定，從2023年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行在最近三個(gè)月內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。觀點(diǎn)：根據(jù)央行此前的數(shù)據(jù)，2023年底我國(guó)人民幣存款余額達(dá)71.82萬億，以此計(jì)算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3500億元。

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布報(bào)告，2023年12月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.4%。

3、蘇州遷戶口取消購(gòu)房年限工作地域等限制從2023年1月1日起，《蘇州市戶籍居民城鄉(xiāng)一體化戶口遷移管理規(guī)定》正式實(shí)施，新規(guī)定對(duì)蘇州市城鄉(xiāng)戶籍居民戶口遷移政策進(jìn)行了調(diào)整和放寬。其中，有蘇州戶口、有住房，就可在大市范圍自由遷移；落戶蘇州，不再受購(gòu)房年限、工作地域、參保關(guān)系等限制。該規(guī)定適用地域范圍為蘇州市區(qū)、張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，主要針對(duì)蘇州市大市范圍內(nèi)即蘇州市區(qū)和五縣市的戶籍居民的戶口遷移，也就是現(xiàn)已具有蘇州戶口的城鄉(xiāng)居民

4、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行人民網(wǎng)昆山1月20日電，今天，上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行。該航站樓是國(guó)內(nèi)第一家具備國(guó)際和地區(qū)航班值機(jī)功能的跨省市異地航站樓，為昆山乘客搭乘浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航班提供了極大的便利。今后，昆山旅客可以在航站樓直接辦理浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)始發(fā)的所有東航和上航的航班，而不必到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)再排隊(duì)值機(jī)了。此外，新航站樓從今日起開通了昆山直達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的班車，旅客在昆山航站樓辦理完值機(jī)手續(xù)后只需1個(gè)半小時(shí)就可以抵達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，比過去長(zhǎng)途巴士繞道虹橋機(jī)場(chǎng)的時(shí)間節(jié)省了近1個(gè)小時(shí)。

5、樓市三輪調(diào)控升級(jí)，“新國(guó)八條”史無前例國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等。從具體調(diào)控政策來看，財(cái)稅、信貸、行政三大調(diào)控政策無一不名列其中，其一，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新8條再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過度炒作。其二，“新國(guó)8條”還對(duì)房?jī)r(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。其三，“新國(guó)8條”要求加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市，存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱，調(diào)控將彌補(bǔ)這部分漏洞，預(yù)計(jì)部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。其四，“新國(guó)8條”要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。觀點(diǎn)：一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度，前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政策將在2023年更加收緊，這足見中央政府的調(diào)控決心。預(yù)計(jì)部分城市市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯淡季，房?jī)r(jià)逐步趨于理性回歸。6、上海重慶2023年1月28日起征收房產(chǎn)稅新華社電上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則27日“浮出水面”。上海市人民政府當(dāng)日印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％。

征收對(duì)象：本市居民家庭購(gòu)第二套及以上住房；

計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%

適用稅率：低于上年均價(jià)2倍（含2倍）稅率0.4％

稅收減免緩：人均住房面積不超過60平方米免征稅2023年2月政策、新聞1、央行2023年首次加息中國(guó)人民銀行決定，自2023年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整（見附表）。

金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（單位：%）

調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款

活期存款0.40三個(gè)月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各項(xiàng)貸款

六個(gè)月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解讀：央行于兔年正月初六晚間突然宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，自2月9日起執(zhí)行。這是我國(guó)本輪重啟加息以來第三次出手。節(jié)后加息符合市場(chǎng)預(yù)期，但在春節(jié)假期的最后一日急切出手，顯示目前價(jià)格及信貸增勢(shì)仍不容輕視。節(jié)后加息是年內(nèi)貨幣緊縮之必然。

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月15日發(fā)布報(bào)告，2023年1月份我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%，其中居住類價(jià)格同比上漲6.8%。水、電、燃料價(jià)格上漲3.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.3%，住房租金價(jià)格上漲7.1%。

3、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月18日，中國(guó)人民銀行年內(nèi)第二次祭出緊縮流動(dòng)性殺招，宣布自2023年2月24日起，將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉將回收流動(dòng)性約3500億人民幣；同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率也創(chuàng)紀(jì)錄地分別高達(dá)19.5%和16%的水平。

4、上海公布房產(chǎn)稅差別征收標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)低于2.8萬減征根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房?jī)r(jià)低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價(jià)格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。

5、2月全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.48%中國(guó)指數(shù)研究院3月1日發(fā)布最新報(bào)告稱，2023年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上漲遠(yuǎn)超15%，呈現(xiàn)全線上漲趨勢(shì)。三、政策、新聞1、6月CPI宏觀數(shù)據(jù)今年6月的CPI同比上漲5.5%，比5月CPI的5.4%上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下34個(gè)月以來新高。

2、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2023年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)18%。5、住建部規(guī)定哄抬房?jī)r(jià)罰款被指過輕住建部8月11日就《\t"blank"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商注冊(cè)資本提高3倍與此前相同，對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)，新《規(guī)定》中仍然分為了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。不過前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，提高了門檻。此前一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本要求5000萬元以上，此次提高至2億元以上；二級(jí)資質(zhì)也從2023萬元以上提高至1億元以上；三級(jí)資質(zhì)則從800萬元以上提高到5000萬元以上。不過，此次四級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本要求仍為100萬元。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說，“在目前市場(chǎng)上，即使是一些三線城市，單套房值也已經(jīng)超過50萬元。相比之下，100萬元注冊(cè)資金過低?！倍?jí)房企可開發(fā)30萬㎡以下項(xiàng)目對(duì)于開發(fā)范圍，征求意見稿中規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

6、住建部給出被限購(gòu)城市五大標(biāo)準(zhǔn)8月16日，住建部在文件附件中也給出了五大標(biāo)準(zhǔn)，其中包括“已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例比較高的”；“6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的”等等內(nèi)容。住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入\t"blank"新增限購(gòu)城市名單。標(biāo)準(zhǔn)1：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市。標(biāo)準(zhǔn)2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市。標(biāo)準(zhǔn)3：今年上半年成交量同比增幅較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)4：外地人購(gòu)房比例較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)5：群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。2023年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2023年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、2023年8月昆山房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況

截止到2023年8月31日，昆山市場(chǎng)有備案房源總量272425套，已簽約220670套，未簽約存量51755套，剩余存量比2023年7月底增加了1140套，剩余存量房源已連續(xù)五個(gè)月呈上升趨勢(shì)。

2、2023年8月份昆山市場(chǎng)簽約量情況2023年8月，昆山商品房市場(chǎng)簽約2797套，月簽約量較2023年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以來，昆山市場(chǎng)簽約走勢(shì)總體呈上升趨勢(shì)，成交量趨于穩(wěn)定。3、8月份昆山市場(chǎng)新增供應(yīng)套8月份昆山市場(chǎng)新增批準(zhǔn)供應(yīng)3946套，新增批準(zhǔn)供應(yīng)量較上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城東區(qū)域，新增1735套。

8月樓市總結(jié)：8月樓市總結(jié)：隨著“金九銀十”的即將來臨，昆山樓市不少樓盤開始了下半年簽約量的沖刺，相比于7月份，8月份產(chǎn)品供應(yīng)量呈現(xiàn)出大幅上漲的趨勢(shì)，雖然伴隨著活動(dòng)、加推、開盤也有不少的打折優(yōu)惠，但購(gòu)房者并不買賬，仍然觀望情緒濃厚，以及政策的影響，因此，8月份簽約量較7月份并沒有明顯上漲。

二、昆山房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（一）北部區(qū)域鳳棲園

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#總共約130套房源，主力戶型為83-118平方米的二房和三房。均價(jià)4700元/㎡，最低價(jià)4500元/㎡起。

九方城

8月售樓處對(duì)外開放

九方城售樓處已開放，目前正在辦理VIP卡，預(yù)計(jì)2023年9月開盤，推出第一批高層住宅房源。首期推出85-205㎡高層房源，80-130㎡戶型價(jià)格在8500-10000元/㎡之間；130㎡以上戶型價(jià)格在12023-13000元/㎡之間。

永盛金座

8月28日開盤

永盛金座開盤推出90余戶挑高酒店式公寓，挑高6米，均價(jià)8700元/㎡，開盤優(yōu)惠1000抵5000，再優(yōu)惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域黃浦君庭

8月9日推出兩棟高層黃浦君庭推出1#、2#、4#小高層500多套房源，均價(jià)6900元/㎡，面積89㎡-130㎡2梯2戶，2梯4戶，2023年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地區(qū)清風(fēng)華院

8月28日加推推出3#樓王，共120余戶房源，面積有96㎡的兩房，141㎡和198㎡的三房，價(jià)格8000-10000元/㎡，具體一房一價(jià)。

2023年電子行業(yè)智能化分析報(bào)告2023年9月目錄一、消費(fèi)電子發(fā)展趨勢(shì)：智能性和便攜性 3二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河 4三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌 51、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計(jì)和生態(tài)系統(tǒng)支持 52、第二代智能手表側(cè)重運(yùn)動(dòng)和健康監(jiān)測(cè) 53、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強(qiáng)大 6（1）蘋果iWatch有望年底亮相 7（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品 7四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機(jī) 8五、硬件變革大，投資機(jī)會(huì)多 91、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的 102、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒 113、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實(shí)現(xiàn)高音質(zhì) 114、共達(dá)電聲 12六、附錄—可穿戴設(shè)備近期新聞匯總 121、屏幕有點(diǎn)小蘋果智能手表iWatch要來了 122、Google智慧手錶具雙觸控板、能無線上網(wǎng) 133、三星ProjectJ計(jì)劃曝光：智能手表不讓蘋果專美 14一、消費(fèi)電子發(fā)展趨勢(shì)：智能性和便攜性消費(fèi)電子沿著智能性和便攜性兩個(gè)維度發(fā)展。在過去幾年，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于智能性維度，即設(shè)備從功能型向智能型的演變；直至最近，谷歌眼鏡才引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)便攜性維度的關(guān)注。在便攜性的維度，我們把電子產(chǎn)品分為四種類型：固定型、可攜帶型、可穿戴型和嵌入人體型。我們認(rèn)為，消費(fèi)電子產(chǎn)品從可攜帶型向可穿戴型的演變剛剛開始，未來甚至?xí)蚩汕度胄脱葑?，投資機(jī)會(huì)將非常豐富。JuniperResearch預(yù)計(jì)：至2023年，整個(gè)可穿戴電子設(shè)備市場(chǎng)將會(huì)超過150億美元，比2021年將近翻一倍，可穿戴智能設(shè)備的銷量至2022年預(yù)計(jì)將達(dá)到7000萬臺(tái)。正如應(yīng)用的成長(zhǎng)促進(jìn)了智能手機(jī)市場(chǎng)的興盛，可穿戴技術(shù)領(lǐng)域也會(huì)出現(xiàn)類似的成長(zhǎng)：做到應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)與可穿戴設(shè)備同步增長(zhǎng)，各種新功能的產(chǎn)品將層出不窮。谷歌、蘋果、三星等大廠商均已在可穿戴電子設(shè)備領(lǐng)域有所布局，期望能把握下一輪移動(dòng)技術(shù)變革的行情。當(dāng)前各大廠商關(guān)注度較高的可穿戴式智能設(shè)備主要是智能眼鏡和智能手表。二、谷歌眼鏡開創(chuàng)可穿戴設(shè)備先河谷歌眼鏡給硬件行業(yè)帶來了重大變革和機(jī)遇，其對(duì)硬件的要求體現(xiàn)在四個(gè)方面：1）人機(jī)互動(dòng)友好性（包括信息輸入和輸出）；2）續(xù)航時(shí)間長(zhǎng)；3）連接性；4）輕薄微型化。谷歌眼鏡在硬件方面的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在信息輸出和續(xù)航時(shí)間上，信息輸出的創(chuàng)新之處在于采用微投和反射顯示屏的圖像輸出方案以及骨傳導(dǎo)耳機(jī)的聲音輸出方案，通常的微投具有功耗高的問題，谷歌的創(chuàng)新能夠大大降低功耗，延長(zhǎng)續(xù)航時(shí)間。谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏。關(guān)于谷歌眼鏡的詳細(xì)論述請(qǐng)參見我們3月25日專題報(bào)告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時(shí)代的開啟》。三、智能手表將續(xù)寫可穿戴設(shè)備輝煌1、第一代智能手表缺乏外觀設(shè)計(jì)和生態(tài)系統(tǒng)支持最早面市的智能手表是精工Ruputer在1998年推出的一款兼容Win95、售價(jià)達(dá)330美元的智能手表，其后陸續(xù)有其他公司推出智能手表，但均未引起普通消費(fèi)者的關(guān)注。我們認(rèn)為，在智能手機(jī)尚未普及的時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)智能終端和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)知度低，創(chuàng)新跨度過大的智能手表不可能取得勝利。此外，第一代智能手表在外觀設(shè)計(jì)和生態(tài)系統(tǒng)支持等方面都較為薄弱。2、第二代智能手表側(cè)重運(yùn)動(dòng)和健康監(jiān)測(cè)摩托羅拉在2020年發(fā)布了MotoActv智能手表，主打運(yùn)動(dòng)監(jiān)測(cè)功能。產(chǎn)品內(nèi)臵8GB空間，配有1.6寸彩色觸控屏幕，采用強(qiáng)化玻璃，可以防汗、防雨及防刮；可與Android2.1系統(tǒng)或以上的智能手機(jī)同步；采用了MotorolaAccuSense技術(shù)，也內(nèi)臵了GPS系統(tǒng)，可以讓用戶在運(yùn)動(dòng)時(shí)可以準(zhǔn)確追蹤所在位臵及記錄時(shí)間、距離、速度、心跳及熱量消耗；內(nèi)臵258mAh鋰電池，不夠非常理想，運(yùn)動(dòng)時(shí)可連續(xù)使用5至10小時(shí)。2022年面市的Pebble智能手表是第一款完全支持iOS功能的智能手表。產(chǎn)品允許多個(gè)程序同時(shí)運(yùn)行，搭載iOS或Android2.3以上系統(tǒng)。配有分辨率為144x168的1.26寸黑白背光屏幕，采用e-paper電子紙技術(shù)，可以通過藍(lán)牙2.1+EDR與其他設(shè)備連接；內(nèi)臵震動(dòng)馬達(dá)和三軸加速度計(jì)，可安裝位運(yùn)動(dòng)專門設(shè)計(jì)的程序。3、即將出現(xiàn)的第三代智能手表功能更強(qiáng)大第二代智能手表在功能上還無法與智能手機(jī)相媲美，但蘋果、三星、谷歌等巨頭的動(dòng)向讓我們堅(jiān)信第三代智能手表功能將更為強(qiáng)大，有望與智能手機(jī)相當(dāng)。（1）蘋果iWatch有望年底亮相消息稱，蘋果已經(jīng)建立了一支100的團(tuán)隊(duì)來研制智能手表iWatch，已經(jīng)開始試產(chǎn)，富士康已經(jīng)收到了蘋果的訂單，并有望在年底面市。蘋果的iWatch智能手表具有步程計(jì)和健康指標(biāo)傳感器等第二代智能手表的功能，也能通過連接智能手機(jī)來顯示電子郵件、IM和其他數(shù)據(jù)，此外，還能夠?qū)崿F(xiàn)手機(jī)的通話功能，并通過內(nèi)臵地圖實(shí)現(xiàn)導(dǎo)航。在硬件配臵方面，iWatch將采用1.5寸OLED屏幕（臺(tái)灣錸寶科技RiTdisplay）和OGS觸摸屏，內(nèi)臵的電池僅可續(xù)航1-2天（蘋果的目標(biāo)是續(xù)航4天至5天）。（2）三星有望發(fā)布多款產(chǎn)品科技網(wǎng)站SamMobile報(bào)道：三星的ProjectJActiveFortius的智能手表有以下配件：針對(duì)Fortius開發(fā)的臂帶、固定在自行車上的裝臵以及囊狀態(tài)。三星也設(shè)計(jì)了健康軟件SHealth，預(yù)示著運(yùn)動(dòng)和健康監(jiān)測(cè)將是三星可穿戴電子設(shè)備的重要賣點(diǎn)。媒體也傳出三星智能手表將命名為GALAXYAltius，屏幕分辨率為500x500。四、智能手表+眼鏡解放雙手，埋葬智能手機(jī)智能手機(jī)在功能手機(jī)通話和短信功能的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了上網(wǎng)、安裝應(yīng)用程序、收發(fā)郵件等功能。智能手機(jī)和平板電腦在很大程度上替代了便攜性較差的電腦，我們判斷，便攜性更強(qiáng)的可穿戴設(shè)備智能手機(jī)+眼鏡將埋葬智能手機(jī)。智能手機(jī)、智能手表和智能眼鏡三種設(shè)備各有優(yōu)缺點(diǎn)：1.智能手機(jī)是最成熟產(chǎn)品，功能豐富，但屏幕較小，并需要手持操作，約束了在駕車等場(chǎng)合的使用；2.智能眼鏡輸出畫面大，視覺效果較好，但裝在鏡腳的觸摸屏面積小，僅僅具有簡(jiǎn)單動(dòng)作識(shí)別功能，信息輸入不方便，不適合復(fù)雜的操作；3.智能手表具有合適輸入的觸摸屏，操作方便，可以完成復(fù)雜的信息輸入，但屏幕太小，不適合人眼長(zhǎng)時(shí)間觀看。我們認(rèn)為，智能眼鏡和智能手表具有信息輸入和輸出優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的特點(diǎn)，兩者的結(jié)合將兼具各自優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)在手表上輸入復(fù)雜內(nèi)容，在眼鏡上觀看大的畫面，從而實(shí)現(xiàn)較好的視覺體驗(yàn)。智能眼鏡+手表的硬件組合也具有智能手機(jī)所不具備的優(yōu)點(diǎn)：一方面，眼鏡和手表持續(xù)與人體接觸，并可以通過傳感器自然地獲得人體信息，從而提供更加智能化的服務(wù)；另一方面，眼鏡和手表都不需要手持操作，解放了雙手，適合在各種不同場(chǎng)合的應(yīng)用，更勝于必須手持操作的智能手機(jī)，有望替代智能手機(jī)，從而帶來消費(fèi)電子的革命性變化。五、硬件變革大，投資機(jī)會(huì)多可穿戴設(shè)備的外在形態(tài)完全不同于智能手機(jī)等傳統(tǒng)硬件產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在硬件方面的變革很大，其中，智能眼鏡側(cè)重于光學(xué)方面的創(chuàng)新，智能手表是智能手機(jī)的縮小版，并加入更多傳感器以讀取人體脈搏等信息，部分廠商也可能在腕帶處采用柔性化硬件設(shè)計(jì)。此外，智能眼鏡+手表的硬件組合也需要兩個(gè)產(chǎn)品之間頻繁的信號(hào)互聯(lián)，勢(shì)必增加對(duì)無線模組的需求。我們認(rèn)為，水晶光電、環(huán)旭電子、歌爾聲學(xué)等公司將顯著受益于可穿戴設(shè)備的高速發(fā)展。1、水晶光電：光學(xué)龍頭，智能眼鏡最顯著受易標(biāo)的公司是手機(jī)鏡頭用紅外截止濾光片和數(shù)碼相機(jī)用光學(xué)低通濾波器的領(lǐng)先廠商。公司在產(chǎn)品升級(jí)和新產(chǎn)品拓展兩個(gè)維度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。光學(xué)低通濾波器的單價(jià)隨著從卡片機(jī)升級(jí)為單反微單而增長(zhǎng)10倍以上，隨著攝像模組對(duì)像素和成像質(zhì)量要求的提高，紅外截至濾光片材質(zhì)從普通光學(xué)玻璃升級(jí)為藍(lán)玻璃，單價(jià)和市場(chǎng)空間有10倍的提高。公司不斷拓展微投、Kinect產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)品等新產(chǎn)品。我們?cè)?月25日專題報(bào)告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時(shí)代的開啟》中討論到，谷歌眼鏡硬件的創(chuàng)新關(guān)鍵在于微投和反射顯示屏，而微投的核心技術(shù)是光學(xué)加工、光引擎設(shè)計(jì)和鍍膜。水晶光電在這三方面均具有深厚的技術(shù)積累。在光學(xué)加工方面，水晶光電具有十來年的經(jīng)驗(yàn)積累；在光引擎設(shè)計(jì)方面，水晶光電與芯片設(shè)計(jì)商奇景及LCOS專利持有人合作；鍍膜更是水晶光電的核心優(yōu)勢(shì)，其光學(xué)鍍膜的產(chǎn)能規(guī)模位居全球第一。水晶光電當(dāng)前已進(jìn)入某海外客戶的智能眼鏡產(chǎn)業(yè)鏈，踏上了智能眼鏡技術(shù)創(chuàng)新的第一波浪潮。2、環(huán)旭電子：設(shè)備連接的無線紐帶，微小化貼片工藝先鋒環(huán)旭電子是蘋果無線模組的兩大供應(yīng)商之一，產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于MacBook、iPhone和iPad上。如我們?cè)?月25日專題報(bào)告《谷歌眼鏡--無邊界創(chuàng)新時(shí)代的開啟》討論，智能眼鏡的重量是一般智能手機(jī)的1/3,輕薄化要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過絕大多數(shù)手機(jī)，智能手表的面積和體積也大約是智能手機(jī)的1/6至1/8，但功能上卻相差不大，這就對(duì)元器件和組裝工藝的微小化提出較高要求，公司必將憑借微小化貼片工藝的核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)在可穿戴設(shè)備產(chǎn)業(yè)鏈占有一席之地。3、歌爾聲學(xué)：聲學(xué)龍頭，小空間實(shí)現(xiàn)高音質(zhì)公司是全球領(lǐng)先的電聲器件廠商，通過強(qiáng)大的研發(fā)能力向上游整合，實(shí)現(xiàn)了關(guān)鍵原材料、自動(dòng)化生產(chǎn)線和精密模具的自制，具備了較強(qiáng)的垂直一體化能力，使得公司可以向客戶進(jìn)行大規(guī)模地快速出貨，并提供一站式的服務(wù)和產(chǎn)品供應(yīng)，同時(shí)可以更好地控制成本。大客戶戰(zhàn)略使得公司不斷切入繽特力、索尼、三星和蘋果等全球消費(fèi)電子巨頭主流供應(yīng)鏈。公司也在MEMS聲學(xué)器件上積累深厚，未來有望實(shí)現(xiàn)MEMS技術(shù)的突破。可穿戴設(shè)備需要麥克風(fēng)來讀取用戶的語音信息，也需要音筒來輸出設(shè)備的信號(hào)，在很小的空間實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的聲音輸入和輸出是歌爾等龍頭公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。4、共達(dá)電聲公司是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的聲學(xué)器件廠商，主要產(chǎn)品為微型麥克風(fēng)、微型揚(yáng)聲器/受話器及其陣列模組，產(chǎn)品主要應(yīng)用于手機(jī)、筆記本