法院拍賣房子的流程

法院拍賣房子的流程1、到房管局查封被執(zhí)行人的房屋產(chǎn)權。2、委托評定公司對房屋的價值進行評定。3、評定成果出來后，根據(jù)評定價值，擬定拍賣保存價。4、委托拍賣公司對房屋進行拍賣。拍賣活動由拍賣公司組織實施。5、拍賣成交的，法院作出裁定，擬定拍賣成果的法律效力。6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院能夠在第一次拍賣保存價的基礎上降價10-20%，再次委托拍賣公司拍賣。7、二次拍賣仍失敗的，法院能夠在此基礎上再降價拍賣。對房屋的拍賣，最多能夠進行三次拍賣。房屋拍賣流程：產(chǎn)權人或有權機關委托——勘測評定——與拍賣公司訂立委托合同——公示拍賣信息——拍賣登記——交納確保金，獲得競拍人資格——參加拍賣——成交——支付房款——辦理產(chǎn)權證——交房原則：房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的交易方式，有其本身的規(guī)律性，因此拍賣中必須遵照下列原則：(1)正當原則。正當原則體現(xiàn)在，一是拍賣程序要正當。拍賣人和委托人必須按照嚴格的法律規(guī)定的程序辦理拍賣事宜。二是拍賣物的要正當。拍賣人在接受拍賣委托時必須規(guī)定委托人提供有效的身份證明和拍賣標的和物的產(chǎn)權證明。(2)報價最高者應買的原則。房地產(chǎn)拍賣的買受人必須是報價最高者。(3)遵照公開、公正、公平和誠信的原則。拍賣人不得以競買人身份或委托他們代為競買，也不得在拍賣活動中拍賣自己的和物品或者財產(chǎn)權利。特性：與其它房地產(chǎn)經(jīng)紀活動相比，房地產(chǎn)拍賣含有下列幾個特性：1.房地產(chǎn)拍賣實施“價高者得”的原則2.房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強3.房地產(chǎn)拍賣的過程繁瑣具體條件：(一)房地產(chǎn)拍賣標的應含有的條件1.法律、法規(guī)嚴禁買賣、轉讓的房地產(chǎn)普通狀況下不得拍賣：(1)未依法獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書的涉及土地使用權證書、房屋全部權證書、和房地產(chǎn)產(chǎn)權證書);(2)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的(3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政解決中的;(4)權利人對房地產(chǎn)的處分權受到限制的;(5)以出讓方式獲得土地使用權，但不符合政府有關轉讓條件的;(6)司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權利的(7)國家依法收回土地使用權的;(8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定嚴禁買賣、轉讓的其它情形。2.以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權進行開發(fā)建設，其土地使用權需要拍賣的，應當符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的可轉讓條件：(1)以出讓合同獲得的土地應按照出讓合同的商定支付全部使用權出讓金;(2)土地使用權已經(jīng)依法登記并獲得土地使用權證;(3)對于成片開發(fā)地塊，需轉讓地塊應已形成工業(yè)用地或者其它建設用地條件;(4)規(guī)劃管理部門已經(jīng)擬定需轉讓地塊的規(guī)劃使用性質和規(guī)劃技術參數(shù);(5)出讓合同商定的其它條件;(6)劃撥方式獲得的除符合(2)、(3)、(4)條外，還需報人民政府主管部門同意，補辦出讓手續(xù)。3.以劃撥方式獲得國有土地使用權的房地產(chǎn)拍賣應當報請有關部門同意，辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金;能夠不辦理出讓手續(xù)的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。4.集體全部土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符正當律、法規(guī)規(guī)定的買賣或轉讓條件。具體涉及：(1)房屋全部權和該房屋占用范疇內的土地使用權已經(jīng)依法登記并獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書;(2)集體土地上的房屋拍賣前應向本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請，獲同意后方可進行拍賣。5.下列劃撥用地不能夠拍賣：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)都市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。6.抵押房地產(chǎn)拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果未經(jīng)抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經(jīng)濟損失的，需承當對應的民事責任。(二)房地產(chǎn)拍賣競買人條件(1)中華人民共和國境內的自然人、法人和其它組織都能夠作為房地產(chǎn)拍賣標的的競買人，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有規(guī)定的除外。(2)在國家允許的范疇內，房地產(chǎn)竟買人也能夠是境外的自然人或法人，但需遵照有關規(guī)定辦理。(3)對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范疇內含有房屋建設申請條件的人;非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范疇集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者;超出此條件的，應當依法辦理集體全部土地的征用手續(xù)。程序：一接受拍賣委托如果房地產(chǎn)的賣方故意將房地產(chǎn)拍賣業(yè)務交于拍賣行，拍賣行也故意承接該拍賣業(yè)務，在賣方向受理拍賣業(yè)務的拍賣行做出明確委托之后，雙方簽定委托合同書。房地產(chǎn)拍賣的委托普通需提供下列有關證明文獻：1.房地產(chǎn)拍賣標的的產(chǎn)權證;2.產(chǎn)權人身份證明或公司法人營業(yè)執(zhí)照;3.法定代表人證明書和法人授權委托書;4.對拍賣房地產(chǎn)有處分權的證明文獻;5.產(chǎn)權證上標明是共有的，需出具共有證書及出具其它共有人同意出售的通過公證的委托書;6.拍賣房地產(chǎn)的具體資料，涉及權屬、位置、數(shù)量、面積、性質、使用年限和現(xiàn)在使用狀況、地圖等;7.其它有關證明資料或房地產(chǎn)交易管理部門規(guī)定提交的其它文獻;8.至于私產(chǎn)，如果拍賣委托人是受托人，要出示房地產(chǎn)的權利人出具的通過公證的委托文獻二拍賣房地產(chǎn)標確實認和調查拍賣行應對委托人提供的產(chǎn)權證明、有關文獻批文、證明材料進行進一步核算、取證，并進行現(xiàn)場勘察。文獻和資料核算內容重要涉及：1.拍賣標的與所提供的房地產(chǎn)權利證明與否一致，產(chǎn)權檔案所標明產(chǎn)權人與產(chǎn)權證上產(chǎn)權人以及賣房人與否一致;2.產(chǎn)權來源與否清晰，如新建、翻建，與否有規(guī)劃、用地、施工管理等單位的同意文獻，與否領有新證;3.房地產(chǎn)面積與否與房地產(chǎn)測繪部門出具報告一致;4.產(chǎn)權證中”他項權利”一欄與否存在抵押登記或租賃權登記等其它權利登記;5.與否有被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權利的文獻;6.與否有別人聲明對該房地產(chǎn)享有權利的文獻;7.與否有產(chǎn)權證丟失的統(tǒng)計;現(xiàn)持產(chǎn)權證是原證，還是新證;與否登報聲明;8.與否有有關產(chǎn)權糾紛的統(tǒng)計，解決狀況如何;9.與否在拆遷范疇，在被凍結和嚴禁買賣的范疇內;10.土地來源和變更狀況，涉及用地性質、劃撥、出讓、轉讓、土地使用年限和剩余使用年限、用途變更及其它。三接受委托、簽定委托拍賣合同含有接受拍賣委托條件后，應按照的規(guī)定，結合所拍賣房地產(chǎn)標的的特點簽定委托拍賣合同，對有關事項進行明確規(guī)定。普通房地產(chǎn)委托合同應涉及下列內容：1.委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;3.拍賣房地產(chǎn)的交付方式、價款的支付方式;4.拍賣費用條款、傭金及其支付方式;5.拍賣方式和期限;6.拍賣程序中斷和終止的條件;7.違約責任;8.簽約日期和合同的使用期限;9.拍賣底價;10.其它需要商定的條款。四房地產(chǎn)估價及底價擬定1：房地產(chǎn)估價具體工作以下：(1)選擇房地產(chǎn)估價機構及對估價師的資格進行確認;(2)提出估價目的;(3)與評定機構簽定委托評定合同，提供評定所需的資料;(4)與評定師一道現(xiàn)場看房，獲取評定所需的現(xiàn)場資料;(5)評定師出具評定報告。2：拍賣底價和起拍價擬定拍賣底價擬定的重要根據(jù)是：(1)賣標的房地產(chǎn)估價報告。評定報告應當由含有資質和經(jīng)驗的房地產(chǎn)評定機構出具;(2)雙方對影響房地產(chǎn)價格的普通因素、區(qū)域因素和個別因素加以分析。這些因素的分析對擬定房地產(chǎn)拍賣標的的底價、起拍價和加價幅度也是有益的;(3)拍賣行的經(jīng)驗(4)在與委托人共同對估價報告和多個因素進行客觀、科學的分析，并在獲得一致意見的基礎上，擬定拍賣底價和起拍價五公布拍賣公示，組織接待競買人公示信息內容應涉及：(1)委托人、拍賣行的名稱、住所、法定代表人、代理人;(2)拍賣的時間、地點;(3)拍賣房地產(chǎn)的基本狀況：1：委托房地產(chǎn)的名稱、坐落、土地面積、建筑面積、用途及使用年限等;2：拍賣房地產(chǎn)的使用、占用或租賃狀況;3：產(chǎn)權性質(4)拍賣房地產(chǎn)轉讓后應交納的稅費;(5)競買人的條件;(6)競買確保金;(7)拍賣方式;(8)其它需要公示的事項。六現(xiàn)場拍賣階段拍賣行、競買人按公示的時間、地點，以正常的拍賣程序、規(guī)則對拍賣房地產(chǎn)進行公開叫價。應價最高者為買受人;反之，拍賣行宣布不成交并撤回拍賣標的。七產(chǎn)權過戶現(xiàn)場競買成功后，普通狀況下，買受人應立刻交納成交價一定比例的款項作為定金，并在拍賣行的協(xié)助下與委托人簽定拍賣房地產(chǎn)的轉讓合同書,協(xié)助買賣雙方做好房地產(chǎn)權屬轉移和登記等各項工作，以最后獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權證書或房地產(chǎn)交易管理部門窗口受理單為止拍賣過程才告最后結束。稅費：房地產(chǎn)拍賣(出讓土地使用權拍賣除外)普通需交納下列稅費：1、拍賣傭金費(委托人、買受人都交，具體原則按拍賣標的狀況協(xié)商)。2、營業(yè)稅及其附加(由委托人在成交后按成交額的5%繳納營業(yè)稅;再按營業(yè)稅的9%繳納附加稅)。3、合同和權證印花稅：(委托人、買受人根據(jù)合同金額和權證繳納)。4、契稅(由買受人按成交額的4%繳納)。5、交易手續(xù)費。6、評定費。7、登記費。8、合同公證費。注意事項：(一)不同權屬狀況拍賣標的的審查與前期解決(1)拍賣標的房地產(chǎn)與否有重復查封。(2)產(chǎn)權人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)拍賣需要獲得上級部門的許可意見。(3)如果拍賣標的發(fā)生用途轉換，如產(chǎn)權證為住宅用途，拍賣按照實際商業(yè)用途拍賣時，為了確保拍賣成交后進行產(chǎn)權變更過戶，補辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進一步收集取證原始產(chǎn)權證辦理過程的有關文獻，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設計批文等。(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉讓意見。共有人享有優(yōu)先購置權。(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購置權。(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分攤的建筑面積獲得對應比例的土地使用權。(7)房屋的附屬設施、公共部位、公用設備與房屋同時拍賣轉讓，應在公示中闡明，并按照國家和本地政府的有關規(guī)定辦理。(8)建筑設計為成套的房屋，普通不得分割拍賣。(二)房地產(chǎn)拍賣價格的評定基于下列因素，拍賣房地產(chǎn)價格的評定普通應比正常市場成交價格偏低。(1)房地產(chǎn)拍賣委托普通都是因債務人無法推行到期債務的清償，或出于其它較急迫的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標的，拍賣完畢將直接影響到執(zhí)法程序的完結，如拍賣不成，普通會由法院將拍賣標的物折價抵償債務。(2)普通委托拍賣的房地產(chǎn)，特別是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺點，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評定價格偏高勢必會影響拍賣成交。(3)買家也是在不充足理解該房地產(chǎn)的狀況下進行競投，拍賣事實上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內交付款項，承當?shù)娘L險較大。為了促使拍賣成功，就必須含有價格優(yōu)勢，才干吸引買家競投。(三)房地產(chǎn)拍賣登記及有關費用、稅費1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請書;(2)當事人身份證明或單位正當資格證明;(3)委托書及代理人身份證明;(4)房地產(chǎn)權證;(5)拍賣成交確認書;(6)房屋平面圖及地籍圖;(7)出讓或需補辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權出讓合同及補繳土地使用權出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;(9)拍賣公示;(10)其它有關文獻。A其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交委托拍賣合同;B人民法院等強制拍賣的，除需提交上述1—9項資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁&考試大&定和調解書;3)協(xié)助執(zhí)行告知書。2.應繳費用和有關稅費房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，普通需繳納下列稅、費項目：(1)拍賣傭金;(2)營業(yè)稅及其附加;(3)印花稅;(4)契稅;(5)交易手續(xù)費;(6)評定費;(7)登記費;(8)合同公證費等;(四)在建工程拍賣應注意事項1.應具體核查項目狀況(1)土地使用權以出讓方式獲得的，與否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;(2)土地使用權與否已經(jīng)依法登記，獲得產(chǎn)權證書;(3)政府有關管理各部門的同意文獻與否齊全。涉及建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預售許可證與否獲得等等;(4)房地產(chǎn)建設的開發(fā)投資總額與否已經(jīng)完畢25%;(5)政府各有關部門的市政配套和基礎設施配套的合同，以及配套費用的支付狀況;與項目其它參加人的合同和費用支付狀況;(6)有多個債權人的工程項目最佳將債權人聯(lián)合起來，共同解決拍賣事宜;(7)在建工程項目與否存在抵押行為;(8)在建工程與否預售。2.在建工程拍賣需要申請和審核拍賣前，在建項目的權利人應當向都市房產(chǎn)主管部門提出申請，獲得拍賣的書面同意文獻。3.拍賣成交后的手續(xù)解決(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應注意事項1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預售(銷售)許可證辦理狀況;2.土地使用權款項與否付清;3.房地產(chǎn)現(xiàn)在使用和租賃狀況，費用拖欠狀況等等。(六)破產(chǎn)公司房地產(chǎn)拍賣應注意事項(1)破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣前，應由破產(chǎn)清算組委托含有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認證的資產(chǎn)評定價構進行評定;(2)破產(chǎn)公司的國有土地使用權的拍賣需按照國有土地使用權出讓的有關規(guī)定在拍賣前完畢有關手續(xù);(3)涉及以劃撥方式獲得的土地使用權或涉及變化出讓條件的土地使用權價格評定的，須由含有估價資質的價